最短でマンション売却したいときに知っておくべき3つのこと

2019.05.23投稿 最短でマンション売却したいときに知っておくべき3つのこと
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コンサルタント

監修 中村昌弘

マンション売却を検討している人は、当然ながら最短で売却を完了したいと思っているはずです。

マンション売却は労力もかかりますし、転勤などを伴う売却であればタイムリミットもあるので売却期間を意識している人は多いでしょう。

しかし、物件ごとに売却期間は異なるので、最短で売るにしてもどのくらいの期間が必要か?と疑問に思う人も多いでしょう。

そんな方のために、この記事では以下のことを解説していきます。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • マンション売却は最短でどのくらいの期間かかるのか?
  • 一般的にはマンション売却にどのくらいの期間がかかるか?
  • マンション売却が長引く理由は?
  • 最短で売却するために重要なことは?

筆者は、元々マンションディベロッパーの営業マンであり、今まで数多くの不動産を仲介してきました。1ヵ月ほどで成約に至ったこともありますし、半年以上の期間がかかったこともあります。

今回はそんな実体験を活かした執筆しているので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの査定を依頼する

マンションは最短だとどれくらいで売却できるか

まず、そもそもマンションを売却するときの最短期間はどれくらいなのでしょうか。

ここでいう売却とは、査定~引渡しまでのことです。この場合、1ヵ月以内で売却することも可能ではあります。

しかし、後述しますが、一般的には売却活動が3ヵ月ほどかかります。査定も含めると以下のようなイメージです。

内容 期間
査定 1~2週間
媒介契約の締結 査定から1週間以内
売却活動 3ヵ月
申込~契約 1週間
契約~引渡し 1~2ヵ月

つまり、通常は査定~引渡しまでに半年程度の時間がかかるということです。

そのため、これを1ヵ月で終わらすということは、売り出してすぐに申込・契約を行い、契約から引渡しまでも1週間程度で完了させる必要があります。

そうなると、ローンを組んで購入するのは審査期間がある関係で厳しいので、必然的に現金で購入する人に限定されるでしょう。

また、売り出してからすぐに申込・契約になるケースは少ないです。最短1ヵ月でマンション売却は可能ではあるものの、そのようなケースはごく稀といえるでしょう。

マンション売却にかかる平均期間(三大都市圏)

さて、次に首都圏・近畿圏・中部圏において、マンション売却にかかる平均期間の解説です。

なお、この平均期間に関しては東京カンテイの資料を参考にしており、この資料は売却期間を表しています。

査定~引渡しまでを考えると売却期間に2~3ヵ月を加える必要があるので、その前提で解説していきます。

首都圏におけるマンション売却期間

売却期間 1ヵ月 2ヵ月 3ヵ月 4ヵ月 5ヵ月 6ヵ月 8ヵ月 10ヵ月 12ヵ月
事例シェア(%) 39.6 15.9 11.8 9.0 6.0 4.4 2.5 1.5 2.2
累計(%) 39.6 55.5 67.3 76.3 82.3 86.7 93.0 96.2 100.0

出典:東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率(首都圏)

首都圏におけるマンション売却期間は、上記のように約67%が3ヵ月以内に完了しています。

つまり、売却期間以外の2~3ヵ月を加えると、約67%のマンションが5~6ヵ月以内に売却完了しているということになります。

近畿圏におけるマンション売却期間

売却期間 1ヵ月 2ヵ月 3ヵ月 4ヵ月 5ヵ月 6ヵ月 8ヵ月 10ヵ月 12ヵ月
事例シェア(%) 40.8 14.5 11.8 7.1 6.3 4.4 2.0 2.0 3.5
累計(%) 40.8 55.3 67.1 74.2 80.5 84.9 90.3 94.9 100.0

出典:東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率(近畿圏)

近畿圏におけるマンション売却期間も、首都圏と同じく上記のように約67%が3ヵ月以内の売却期間です。

そのため、前項と同じく売却期間以外の2~3ヵ月を加えると、約67%のマンションが5~6ヵ月以内に売却完了しているということになります。

中部圏におけるマンション売却期間

売却期間 1ヵ月 2ヵ月 3ヵ月 4ヵ月 5ヵ月 6ヵ月 8ヵ月 10ヵ月 12ヵ月
事例シェア(%) 33.4 14.3 9.5 8.5 7.1 5.4 3.9 3.4 5.6
累計(%) 33.4 47.7 57.2 65.7 72.8 78.2 86.4 92.2 100.0

出典:東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率(中部圏)

中部圏は、首都圏・近畿圏よりも売却期間が長く、3ヵ月の売却活動期間では約57%、4ヵ月の売却活動期間を経て約65%のマンションが売却完了しています。

その点を考慮すると、査定~引渡しまで6ヵ月~7ヵ月ほどかかる物件は8.5%存在するということです。

物件にもよるとは思いますが、首都圏・近畿圏に比べて中部圏の人口の方が少ないという点が理由のひとつと考えられます。

つまり、中古マンションのターゲット数が少ないので、首都圏・近畿圏に比べると売却期間が長くなっているのです。

マンション売却活動の目安は3ヵ月

前項の首都圏・近畿圏・中部圏での売却活動データを見る限り、売却活動の期間は半数以上が該当している3ヵ月を目安にするべきでしょう。

売却活動とは、実際にマンションを売りに出してから買主から申込を受けるまでの諸行動を指します。どの不動産会社にするかを選択する時間や、売買契約や引き渡しの時間は含みません。

繰り返しますが、売却活動以外にかかる期間も含めると、査定~引渡しまでは5~6ヵ月ほどかかります。

また、その期間を目途にマンション売却を考え、なるべく最短で売却できるようにしないと、価格が落ちていくというデータもあります。

マンション売却が長引くほど価格は落ちる

以下は、上述した東京カンテイと同じデータですが、売却活動が長引くほど価格が落ちていることが分かります。

首都圏
売却期間 1ヵ月 2ヵ月 3ヵ月 4ヵ月 5ヵ月 6ヵ月 7ヵ月 8ヵ月 9ヵ月 10ヵ月 11ヵ月 12ヵ月
売出価格(万円) 2,597 2,675 2,731 2,803 2,659 2,695 2,693 2,498 2,673 2,658 2,520 2,562
取引価格(万円) 2,519 2,538 2,544 2,560 2,386 2,379 2,341 2,140 2,255 2,244 2,096 2,177
価格乖離率(%) -3.00 -5.15 -6.83 -8.67 -10.27 -11.72 -13.06 -14.34 -15.62 -15.55 -16.82 -15.01

出典:東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率(首都圏)

近畿圏
売却期間 1ヵ月 2ヵ月 3ヵ月 4ヵ月 5ヵ月 6ヵ月 7ヵ月 8ヵ月 9ヵ月 10ヵ月 11ヵ月 12ヵ月
売出価格(万円) 1,890 1,904 1,990 1,820 1,839 1,886 1,977 1,900 1,951 2,018 2,268 2,073
取引価格(万円) 1,809 1,786 1,840 1,657 1,656 1,662 1,771 1,621 1,704 1,805 2,001 1,768
価格乖離率(%) -4.30 -6.21 -7.55 -8.97 -9.98 -11.86 -10.45 -14.69 -12.67 -10.59 -11.77 -14.75

出典:東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率(近畿圏)

中部圏
売却期間 1ヵ月 2ヵ月 3ヵ月 4ヵ月 5ヵ月 6ヵ月 7ヵ月 8ヵ月 9ヵ月 10ヵ月 11ヵ月 12ヵ月
売出価格(万円) 1,677 1,618 1,608 1,632 1,707 1,806 1,618 1,789 1,660 1,630 1,941 1,584
取引価格(万円) 1,601 1,518 1,483 1,475 1,531 1,643 1,448 1,553 1,512 1,416 1,736 1,372
価格乖離率(%) -4.52 -6.19 -7.76 -9.64 -10.32 -9.05 -10.55 -13.20 -8.93 -13.11 -10.52 -13.37

出典:東京カンテイ「中古マンションの価格乖離率(中部圏)

たとえば、首都圏の事例を見ると、売却期間が3ヵ月以内であれば値引き率(乖離率)は6.83%ですが、5ヵ月を過ぎると10%以上の値引き率になっています。

要は、売却活動が長引くほど値引き交渉が激しくなるということです。

買主側には「売れていないから多少の値引き交渉には応じるだろう」という考えがあり、売主側には「中々売れないから早く売りたい」という考えがあるのが、値引き率が大きくなる理由でしょう。

言い換えると、マンションを最短で売るということは、「高い金額で売却する」という点にもつながっているということです。

マンションの売却期間に影響を与えうるもの

マンションの売却期間が長引いてしまう要素としては以下が挙げられます。

  • 下限価格を決めていない
  • 引渡しのリミットを決めていない
  • 内覧準備をしていない

まずはマンションの売却下限価格と引渡しのリミットを決めていないときです。

というのも、下限価格を決めていないと営業マンも値引き交渉がしにくいので、買主との交渉の際に後手に回りやすいからです。

また、引渡しのリミットを決めておかないと売り出し価格の変更タイミングや、値引き交渉を受けるタイミングが定まらないので、売却活動は長引きます。

室内の掃除など内覧準備をしていないときも、内覧者の印象が悪くなるので売却活動は長引く傾向があります。

そのため、売却下限価格・引渡しリミットを決め、しっかりと内覧準備をして売却活動に臨みましょう。

マンションを早く売却するには不動産会社選びが重要

上述したように、マンション売却期間と価格は連動しており、なるべく最短で売却を完了させる方がマンションは高く売れます。

そのためには不動産会社選びが重要であり、不動産会社次第で売却スピードと売却価格は大きく変わってきます

不動産会社は何をするのか?

不動産会社次第で売却スピードと売却価格が変わるのはなぜでしょうか。

その理由は、マンション売却において不動産会社は以下のことを行うからです。

  • 集客のための広告活動
  • 売出価格の設定や変更
  • 内覧者と売主のスケジュール調整
  • 内覧時の案内
  • 価格交渉
  • 申込~引渡しまでの事務作業全般

つまり、不動産会社の営業マンがマンション売却に関するほぼ全ての業務を行うということです。

たとえば、売出価格をいくらにするか、その売出価格をどの時期に変更するかなども不動産会社の営業マンが提案します。

また、買主側から値引き交渉が入れば営業マンが交渉しますので、売却スピードと売却価格において大きな役割を担います。

そのため、不動産会社・営業マンの選定は非常に重要になのです。

不動産会社は一括査定で見極める

マンション売却は不動産会社に査定依頼するところから始まりますが、査定時に対応した営業マンがそのままマンション売却を担当するケースが大半です。

つまり、査定時での対応で不動産会社を選ぶことが重要なのです

ただ、不動産会社ごとに査定額も営業マンの対応も異なるので、一括査定で複数社に査定依頼をして、不動産会社を比較する必要があります。

一括査定サイトを利用すれば複数社に査定依頼でき、不動産会社同士を比較しやすいのでおすすめです。

事前に相場価格を知っておく方法

査定価格に関しては「高い」という理由だけで選ぶのではなく、その査定額を提示した根拠が重要です。

査定額は過去の成約事例を基に算出されるので、査定依頼をしたら以下のサイトで成約事例を調べておきましょう。

この2つのサイトで成約事例を調べておけば、そのマンションの相場価格が分かります。

相場価格が分かれば、査定額の根拠が確かかどうかの判断がしやすく、優良な不動産会社選びにつながります。

どうしても早く売りたいときは「買取」も検討

仮に、マンションをどうしても早く売りたいというときは「買取」という選択肢もあります。

買取とは、不動産会社がマンションを購入することであり、不動産会社は後に転売するケースが多いです。

通常は不動産会社が買主を探して仲介してくれますが、買取の場合は不動産会社自身が買主になります。

買取の場合は、早ければ査定~引渡しまで2週間以内に完了しますが、メリット・デメリットを比較した上で判断しましょう。

買取のメリット

買取のメリットは以下の3点です・

  • 決済が早い
  • 売却活動が短い
  • 売却を周囲に知られない

決済が早い

買取の場合は不動産会社が買主になるので決済が早いです。

というのも、不動産会社は現金で買い取ることもありますし、融資を組むにしても個人が住宅ローンを組むよりも融資実行までが早いからです。

また、不動産会社は引越し手続きが不要ですので、その期間を考慮する必要もありません。

そもそも契約~引渡しまでに1~2ヵ月ほどの期間がかかるのは、買主側のローン審査と買主・売主側の引越し準備があるからです。

売却活動が短い

買取の場合は不動産会社が内見をして、その場で買取金額を提示するか、1~2日後に買取金額を提示します。その金額で納得がいけば即申込になり、その後すぐに契約という流れです。

そのため、何件も内覧をするということがないので、売却活動が短い点もメリットでしょう。

売却を周囲に知られない

もうひとつのメリットは売却を周囲に知られないことです。というのも、上述のように買取は売却活動が短いですし、広告活動も行わないからです。

あまり多いケースではありませんが、ご近所にマンション売却を知られたくない場合は買取が向いています。

買取のデメリット

ただし、買取には相場価格の7~9割ほどまで売却価格が落ちてしまうという大きなデメリットがあります。

上述したように、不動産会社は物件を買い取って転売するので、相場価格で買い取ると利益が出にくいです。そのため、売却価格は相場価格よりかなり下回ります。

まとめ

それでは、今回解説した「最短でマンション売却したいときに知っておくべきこと」について、覚えておくべきことをおさらいしましょう。

記事のおさらい

  • マンション売却は最短で1ヵ月で可能だが稀なケース
  • 通常は売却活動で3ヵ月、査定~引渡しで半年程度
  • 最短でマンション売却を目指すなら不動産会社選びが重要
  • 2週間以内の売却を希望するなら買取を検討

マンション売却をする際は、まずは売却活動を3ヵ月で終わらせることを目安にした方が良いです。

もちろん、事情がありもっと早く売却した場合は2ヵ月の売却活動を目安にしても構いません。

いずれにしろ、売出価格や値引き交渉を行うのは不動産会社です。最短でマンション売却をするにあたっては、優良な不動産会社選びが最も重要であると認識しておきましょう。

監修の中村昌弘さんの写真

コンサルタント

監修 中村昌弘

宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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