失敗しない家売却ガイド!家を高く売るための流れ・方法・コツを解説

2019.04.11投稿 ゼロからはじめる家の売却ガイド
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編集 すまいうる編集部

家を売りたいけれど「なにから始めていいのかわからない」「売れなかったらどうしよう」と悩んでいる人は多いのではないでしょうか?

人生で何度もない家の売却だからこそ、失敗したくはありませんよね。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 家売却の方法を知りたい!
  • 高く売るためのコツを知って家売却を成功させたい!
  • 家が売れない、ローンが払えない、住み替えたい、相続や離婚など家売却での悩みを解決したい!

この記事では、家売却を初めてするあなたにおさえて欲しい基礎知識と、大事な資産である家を高く売り、家売却を成功させるためのコツを初めての方でもわかるようにご紹介します。

家売却のこと、知らないことだらけ・・・でも家を高く売りたい!

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それじゃあ、まず記事の要点を押さえよう!

家売却_記事の要点

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一般的な家の売却方法は「買取」ではなく「仲介」!

家の売り方は大きく分けて「不動産会社の仲介での売却」「不動産会社による買取」、家のローンが払えないときの「任意売却」と合わせて3つです。

一般的な家売却は不動産会社へ仲介を依頼

転勤など、急ぎの状態であれば「不動産会社による買取」、毎月の住宅ローンを返済できず滞納してしまう状況なら「任意売却」が向いています。

こういった特殊な状況でない限り、一般的かつ、もっとも高く売れる売却方法である「不動産会社による仲介」を選択しましょう。

あなたの状況に合わせて売却手段を選ぶのがポイントです。

あなたの状況 向いている売却方法
時間はかかってもいいので、高く売りたい 仲介
本記事の次章へ移動
安くなってもいいので、1ヶ月以内など、決められた日までに確実に売却したい 買取
不動産買取の説明記事へ移動
毎月の住宅ローンを返済できない 任意売却
任意売却の説明記事へ移動

任意売却は、住宅ローンが払えないときの特殊な売却ってわかったんだけど、仲介と買取の違いってなに・・・?

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違いは誰に売るかだよ。一般的な不動産会社による仲介では買主は個人。買取の場合は、買主が不動産会社になるんだ。

家を高く売るなら「仲介」がオススメ!

車を売るなら「買取」が普通ですが、家を売るなら「不動産会社による仲介」が一般的です。

なぜなら、仲介の方が買取より高く売ることができるからです。

どうして買取だと仲介より安くなっちゃうの?

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不動産会社のことを考えてみて。不動産会社は買い取った家を売りに出さないといけないんだ。そこで利益を出そうとすれば、市場より安く買って高く売りに出すことが必要になるよね。

な、なるほど・・・。不動産会社が面倒な売買を引き受けてくれるかわりに、買取は市場より安くなっちゃうんだね。

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すこしでも高く売りたい場合は「仲介」がオススメです。

一方、転勤などの事情があり、時間がなく、安くなってもいいから早く売りたい場合は「買取」がオススメになります。

買主が見つかるまで売れない仲介に比べ、買取は不動産会社が直接買い取ってくれるため、現金がすぐに手に入ります。

家を売るときの流れ

家を売却するまでには、①準備、②売り出し、③契約、というSTEPがあります。

流れを一覧にしましたが、項目はざっくりと把握するだけで大丈夫です。

STEP 実際のアクション かかる期間
①準備

1.家の売却相場を確認する

2.複数の不動産会社に査定してもらう

3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

1~4週間
②売り出し

4.売出価格を設定、売却活動スタート

5.内覧に対応する

1~3ヶ月
③契約成立

6.売買契約を結び、手付金を受け取る

7.残金決済・引き渡し

1~2ヶ月
④売却後 8.確定申告 1週間

ただし、家売却の流れのなかでも、あなたが主導となって行う「①準備」の段階が一番大事ということは覚えてください。

なぜなら「②売り出し」からは、あなたが選んだ業界のプロである不動産会社と協力して進めていくことができるからです。

二人三脚で家の売却活動を行う不動産会社は、しっかり決めましょう。

家売却の成功はこれで決まる!不動産会社を賢く選ぶ方法

家売却の成功のカギは「信頼できる不動産会社を選ぶこと」です。

なぜなら、不動産会社の働きひとつで、家売却の結果が変わってくるからです。

不動産会社はあなたの家を市場に売り出し、買い手を見つけて売買契約を結び、引き渡すまでのすべての活動に関わります。

そのため、家売却だけでなく、不動産売却において会社選びは一番大事なポイントです。

ここでは、賢く不動産会社を選ぶ流れと方法を解説します。

1.まずは家の売却相場を確認する

家を高く売るためのコツ1

不動産会社が査定して価格を教えてくれるのに、自分で相場価格を調べないといけないの・・・?

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相場を理解していないと、不動産会社から掲示された査定価格が高いのか、安いのか判断できないからだね。

不動産会社に家の売却を依頼する前に、まずは自分の家がどのくらいの価格で売れるか、相場を確認しておきましょう。

いきなり不動産会社に行って査定を受けても、その査定価格が正しいものか分からないですよね。

不動産会社から掲示された査定額が適正であるかを判断するのに、相場価格が必要になってくるのです。

ところで相場価格ってどこで見るの?

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下記の表で、地域ごとの価格推移や過去の売却価格をまとめているから、クリックして調べてみよう!

下記の表から売却を検討している家の所在地を選ぶと、地価推移のほか、過去の成約情報(売却価格)を確認することができます。

家の所在地から過去の売却価格や地価をチェック

北海道・東北 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県
関東 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県
甲信越・北陸 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県
東海 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県
関西 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県
中国 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県
四国 徳島県 香川県 愛媛県 高知県
九州・沖縄 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

大体の価格相場を調べたら、次は複数の不動産会社に家の査定を依頼しましょう。

2.複数の不動産会社に査定してもらい比較する

不動産会社を選ぶうえで「複数の不動産会社に査定してもらうこと」は欠かせません。

家を高く売るためのコツ2

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不動産会社はたくさんあるから、いちばんいい会社を見つけるためにも複数の会社に査定をしてもらうことが大事だよ。ひとつだけだと比較ができないからね。

複数社に依頼する理由は、査定価格が偏らないようにするためです。

査定価格はその不動産会社が「この価格なら売れるだろう」と決めている価格なので、会社によって数十万、百万円単位の違いが出ることもあります。

なかには契約を取るために相場よりかなり高い金額を掲示する不動産会社もいるため、複数の不動産会社に査定を依頼するのが大切です。

複数の不動産会社に査定をしてもらった後の、不動産会社を比較する際のポイントをまとめました。

不動産査定のときに売主がすべきこと

  • 査定額の「根拠」を聞く
  • 一戸建てなら一戸建て、マンションならマンション、類似物件の売買実績を聞く
  • 営業マンの対応や雰囲気を覚えておく

不動産会社によっては「戸建てが得意」「マンションが得意」など得意不得意があります。

自分の家の種別が得意な不動産会社に頼みたいですよね。

不動産会社に「戸建ての売却は得意ですか?」と聞くのかな?なんだか聞きにくいなあ。

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直接聞くのも手だけど、不動産会社の販売実績を確認するのが確実だよ。

具体的には、家の種別をしぼったうえで、不動産会社に直近3ヶ月での販売実績があるかどうか確認しましょう。そうすることで不得意なものでないかがわかります。

3.不動産会社を決める前には最終チェックをしよう!

不動産会社を決める前に、編集部がオススメする下記の3つのポイントを確認しましょう。

不動産会社を決める前の最終チェック項目はこれ!

  • 査定額の「高さ」ではなく「根拠」で納得できるか?
  • 売りたい物件種別の売買実績があるか?
  • 査定時の対応に不安はなかったか?

査定額の根拠に不安が残る場合は、不動産会社に相談しましょう。

もし、ここで曖昧に言葉をにごす不動産会社や、対応に不安が残る不動産会社は、選ばない方が賢明です。

家はあなたの大事な資産ですから、しっかり話を聞いてくれる、査定額に対しても丁寧に説明してくれる不動産会社に決めましょう。

4.不動産会社と結ぶ媒介契約を決める

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

この媒介契約を結ぶことで、不動産会社は売却活動を進めることができます。

家を高く売るためのコツ3

【用語解説】媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売却を媒介(仲介)してもらうための契約のこと。

媒介契約には専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。

3つの媒介契約の比較表
比較項目 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の会社との契約 × ×
自分で見つけた買主との直接取引 ×
レインズへの登録義務 5日以内に登録 7日以内に登録 任意(登録義務なし)
業務報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意(報告義務なし)
契約有効期間 最大3ヶ月 最大3ヶ月 規定なし(3ヶ月が目安)
自由度 ★☆☆ ★★☆ ★★★
すまいうるのオススメ度 ★★☆ ★★☆ ★☆☆

迷った場合は「専任媒介契約」がオススメ!

編集部オススメの媒介契約は専任媒介契約です。理由をまとめましたので、確認しましょう。

専任媒介契約がオススメな理由

  • 一般媒介契約に比べ、決めた不動産会社との関係が密接になる
  • レインズへの登録義務がある
  • 自己発見取引が禁止されておらず、専属専任媒介契約よりは自由度が高い

※レインズとは不動産会社が情報共有をしているネットワークのこと。専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は、レインズへの登録義務がある。

専任系の媒介契約は、決めた不動産会社との関係が密接になるのに加え、レインズへの登録義務があります。

レインズへの登録は、売りたい家の情報が全国の買主の目に留まるきっかけになるため、家の売却が決まりやすくなります。

編集部からひとこと

専任媒介、専属専任媒介契約の契約期限は3ヶ月です。

もしも最初の不動産会社の動きが良くなければ、このタイミングで他社に切り替えることをおすすめします。

3つの媒介契約については下記の記事で詳細を説明しています。

▽媒介契約に悩んだときはこちら

家売却にかかる費用

家の売却にどれくらいのお金がかかるのでしょうか? 売るために必要な費用を下記の表にまとめました。

売るために必要な費用
費用項目 内容 金額
仲介手数料 不動産会社へ支払う費用 400万円超の物件なら「取引額の3%+6万円」
印紙税 売買契約書に貼付する印紙代

売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円

5,000万円超1億円以下なら3万円

抵当権抹消関連費用 住宅ローンの抹消費用

抵当権抹消の登録免許税に2000円

司法書士報酬は1.5万円程度

必要に応じてかかる費用
費用項目 内容 金額
測量費用 戸建ての土地の境界が不明な場合に行う 30万円〜100万円
内覧のための費用 内覧の際の印象を良くするため、状況に応じて行うハウスクリーニングなど 5万円程度

不動産会社に支払う「仲介手数料」が一番高額!

家売却でかかるもっとも大きな費用は仲介手数料です。

仲介手数料は、以下の式で計算できます。

仲介手数料=(売買金額×3%+6万円)×1.1(消費税)

想定の売買金額から仲介手数料(上限)をチェックしたいかたは、以下のシミュレーションツールをご活用ください。

仲介手数料のシミュレーション

不動産の売買金額から自動で仲介手数料の上限を計算します。


不動産会社に支払う仲介手数料(上限)

仲介手数料は 円(税抜)です。

  • 仲介手数料は宅地建物取引業法(以下、宅建業法)で上限が定められており、本シミュレーションでは宅建業法に基づいて上限金額を算出しています。
  • 計算結果の小数点以下の端数部分は、切り捨て処理をおこなっています。
  • 仲介手数料は課税対象であり、上記の計算結果に別途消費税がかかります。
  • 本シミュレーションによる仲介手数料の計算結果は、お客様が入力された売買金額をもとに算出した法定上の上限金額です。
    実際に支払う仲介手数料は、実際の売買金額や不動産会社の取り決めによって異なります。
  • 売買金額が400万円以下と低廉な空き家等(土地・建物)である場合、本シミュレーション結果に現地調査費用相当額を加えた仲介手数料(上限18万円)を請求される可能性があります。(2018年1月1日施行「空家等の売買又は交換の媒介における特例」より)

仲介手数料は、売買契約が成立した際に不動産会社に対して払うものです。

基本的には、売買契約が成立した時に半分、残りの半金は物件の引き渡し後に支払います。 

もし手元の資金に余裕がない場合は、売却代金が振り込まれたあとに仲介手数料を支払えないか、不動産会社に相談しましょう。

最近では手数料無料の会社もありますが、多くの不動産会社では、仲介手数料を宅建業法の法定上限額と取り決めています。

そのほか家売却に関する手数料の詳細については、こちらの記事もご参考ください。

▽家売却の手数料と安く抑える方法

▽確定申告についてはこちら

▽家売却の税金控除についてはこちら

家売却に必要な書類

家の売却では、権利書にはじまり様々な書類が必要になります。

不動産に関わる書類は取り寄せが必要なものが多く、取り寄せる場合は1週間ほどかかります。

スムーズな売却のためにも、家を売ることを決めたら準備を始めるようにしましょう。

タイミング別 家の売却に必要な書類一覧
必要になるタイミング 必要書類
売却依頼時 登記簿謄本
購入時の売買契約書・重要事項説明書
住宅ローンの償還表
物件の図面(販売パンフレットなど)
売買契約時 身分証
実印
印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
住民票
権利書(登記識別情報通知)
固定資産税納税通知書
建築確認通知書(検査済証)
売買決済時 ローン残高証明書

抵当権抹消書類

(登記の委任状、解除証書もしくは完済証明書、登記事項証明書)

家の売却が決まったら、早めに準備することが重要です。

ここからは、家売却を失敗しないための、早く、高く売るコツについて解説していきます。

家を早く、高く売るコツ

家売却で失敗せず相場より高く売るためには、以下の2点を押さえましょう。

  • 地域密着型の不動産会社からも話を聞く
  • 相見積もりは一括査定サイトを上手に利用する

1.地域密着型の不動産会社からも話を聞く

家売却で失敗しないコツは、「信頼できる不動産会社を選ぶこと」だとお伝えしてきました。

家を相場より高く売るためには、大手の不動産会社だけでなく、地域密着型の不動産会社からも査定を出してもらうなど、話を聞くことが大切です。

家の場所によっては地域密着型の不動産会社が、もっとも高い価格で家を売却してくれる場合もあります。

特に都会ではない場合は、その土地に詳しい不動産会社の方が買手やネットワークを持っていることも多いため、まずは地域の不動産会社の意見も聞いてみましょう。

2.相見積もりは一括査定サイトを上手に利用する

一括査定で家をお得に売れることを表すイラスト

ここまで、信頼できる不動産会社を選ぶために「複数の会社に見積もりをしてもらう」「地域密着型の不動産会社からも話を聞く」が大事だと説明してきました。

複数の不動産会社や地域密着型の不動産会社に一件一件、査定依頼をするのは手間がかかるので、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

不動産一括査定サイトを利用すれば、インターネットから売却する家の条件を入力してボタンを押すだけで、売却する家を取り扱える複数の不動産会社から査定価格(机上査定価格)を受け取れます。

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まず自分の家を取り扱える不動産会社がどれくらいあるのか見てみよう!査定価格もすぐ受け取れるのでオススメだよ。

不動産一括査定のサービスの流れ図

不動産一括査定サイトはサービス運営にあたり、信頼できる不動産会社と提携しています。

そのため、売主としては悪徳業者につかまる心配がないところもメリットのひとつにあります。

もしも良い不動産会社が見つからなかったら

不動産の一括査定サイトを利用するうえで注意したい点は、不動産一括査定サイトが提携している不動産会社にしか問い合わせができない点です。

その家を扱える全ての不動産会社に問い合わせたわけではありません。

ですから、一括査定サイトで良い不動産会社が見つからなかった場合はその他の一括査定サイトを利用することも考えましょう。

あるいは家の近くの地元密着型の店舗に相談するなどの対応を取りましょう。

▽そのほかの家売却の注意点について知りたいかたはこちら

家を売るときの状況や理由に応じた要点

家売却の状況や家を売る理由によっては、気をつけておくだけで売却に差が出てくるポイントがあります。ぜひ要点を確認しておきましょう。

住み替えの場合

住み替えのときの家売却で注意したいのは購入が先の「買い先行」になるか、売却が先の「売り先行」になるかです。

住み替えでは「売り先行」がオススメとされています。

その最大の理由は、売り先行だと住居費がダブルでかかることがないからです。(買い先行は住居費が一定期間ダブルでかかることがあります)

住み替えのときの家売却では、購入と売却のタイミングを考えることが大切です。詳しくはこちらの記事でご確認ください。

▽住み替えで家を売る場合を徹底解説!

住みながら家を売る場合

住みながら家を売ることはできるの?

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住みながらでも家を売ることはできるよ。無理に空き家にする必要はないけれど、事前準備が大事になってくるから覚えておこう!

住みながら家を売るとき、気をつけるべきは内見への事前準備です。

無理して空き家にする必要はありませんが、内見に来た人の印象が悪くならないよう清掃や換気などを行うことが大切です。

住みながら家を売るときのポイントについては、こちらの記事でご確認ください。

▽住みながら家を売る場合を徹底解説!

相続した家を売る場合

相続した家を売却する場合、「相続登記」という手続きを行う必要があります。

手続き自体は、法務局に必要書類を提出することで完了しますが、気をつけるべき点は、

  • 建物と土地、それぞれに登記が必要
  • 相続人が複数いても不動産の「共有名義」の状態はトラブルの原因になるのでなるべく控える

こちらの2点です。詳しくはこちらの記事でご確認ください。

▽相続した家を売る場合の要点

親の家を代わりに売る場合

  • 親に売却意思がある場合:親が署名押印した委任状と印鑑証明があれば代理人として売却できる
  • 親の売却意思がわからない場合(認知症など):成年後見人を立てる

親の売却意思があり「家を売りたいが、手続きをすることが難しい」という場合、親の代わりに親名義の家を売ることができます。

委任状には法的に決まった形式はありません。

売買を仲介する不動産会社に専用のフォーマットがあることも多いので、まずは相談してみましょう。

また、親が認知症などの理由により、家や土地の売却意思をできない状態にある場合は、「成年後見人」を立てる必要があります。

詳しくは親の代理人として売る成年後見人として売る、で解説しています。

ローン中の家を売る場合

住宅ローンが残っている家を売ることはできますが、大前提があり、それはローンの完済ができるかどうかです。

売却前に完済ではなく、家が売れてから完済できれば大丈夫です。

そのため、売却時に家のローンが完済できるかを確認する必要があります。

ローン中の家を売る場合のパターン

①住宅ローンの残債<売却金額

②住宅ローンの残債>売却金額

①の場合はローンが完済できるので通常の売却で大丈夫ですが、売却した金額よりローン残債が多い②の場合は要注意になります。

詳しくはこちらの記事でご確認ください。

▽ローン中の家を売る場合の要点

離婚して家を売る場合

離婚した際の財産分与では「家売却をして、得たお金を半分ずつわける方法」が一番あとくされありません。

家を財産分与するときは、住宅ローンの有無をまず確認しましょう。

  • 住宅ローンがない場合:売却して財産分与
  • 住宅ローンはあるが売却で住宅ローンが返済できる場合:売却して財産分与
  • 住宅ローンがあり売却で住宅ローンが返済できない場合:将来的なリスクを考えると、任意売却して残った債務を整理した方がよい

詳しくはこちらの記事でご確認ください。

▽離婚して家を売る場合の要点

まとめ

ここまで、家売却を成功させるために押さえておくべき流れや、ポイントをまとめてご説明していきました。

最後に記事をおさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 家の売却は、相場を調べることから始まる
  • 査定は複数の不動産会社に依頼したほうがより妥当な価格がわかる
  • 「不動産一括査定サイト」を利用すると、効率よく不動産会社選びができる
  • 高すぎる査定価格に騙されないためにも、「高さ」で選ばず、不動産会社に「根拠」を確認しよう

家の売却で悩むのは、不動産の売却が日常的ではなく多くの人にとって初めての経験であるためです。

また、周りにも家を売った経験のある人が少ないので、相談もなかなかできません。

しかし、今回の記事で解説したとおり、家を売却するために必要なことや基本の流れはすでに決まっています。

今回はご説明しませんでしたが、住んでいる家の資産価値は居住年数とともに下がるのが一般的です。そのため、家の売却はあとになればなるほど売れる可能性が低くなり、評価額も下がります。

家を売ると決めたら、すぐにでも行動しましょう。

今回の記事が、家売却を進める上でお役に立てば光栄です。

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編集 すまいうる編集部

不動産売却にまつわるお客様の悩みや疑問に寄り添い、正しい情報をわかりやすく伝えることをモットーに執筆・編集をおこなっています。 不動産は大切な資産。お客様が納得できる形で売却できるように、心を込めてサポートいたします。

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