マンション売却は内覧が重要!効果を上げる内覧準備のポイント

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執筆・監修者/中村昌弘

マンションを売却するときには、検討者に部屋を見せる「内覧」は非常に重要です。

というのも、内覧によって部屋の印象は大きく変わってくるので、内覧の準備をしっかりしていれば、内覧後の検討度合いが上がるからです。

また、内覧は売主が準備する要素が大きいので、売主の工夫次第では内覧によってマンションの売却スピードも売却価格も変わってきます。

この記事では、マンションの売却における「内覧」について、以下のような点を詳しく解説します。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 内覧の重要性とは?
  • 内覧前に掃除をするポイントとは?
  • 玄関や部屋の見せ方とは?
  • 内覧当日の対応とは?

筆者は元々マンションディベロッパーの営業マンで、内覧に立ち会った経験は何件もあります。また、自分自身のマンションを売却した経験もあります。

今回は営業マン・売主それぞれの経験をもとに、内覧についてのノウハウを解説していきます。

マンション売却で成功したいなら内覧の準備が重要

冒頭でお伝えしたように、マンションの売却において内覧は非常に重要です。購入検討者がマンションを選ぶときには、エリア・駅距離・築年数など色々な要素があります。

その「マンションを購入するか判断する要素」の中に、どの検討者も「室内環境」はマストで入れておく要素でしょう。

いくら築浅のマンションでも室内が劣化していれば検討度合いが下がります。逆に、築年数が古いマンションでも、室内がきれいであれば検討度合いを上げることができます。

このように、マンションの室内状況は内覧者がマンションの購入を検討するときに重要な要素であり、部屋の印象によって売却スピードと売却価格は大きく変わるのです。

だからこそ、内覧の準備は重要になります。

内覧準備①水回りを中心に部屋を掃除する

まずは部屋をきれいに見せなければなりません。そのため、前提として内覧の前には毎回掃除をするという点は認識しておきましょう。

その上で、水回りやフローリングを掃除するコツ、およびその他のポイントについて解説していきます。

もっとも重要な箇所は「水回り」

内覧時の掃除に関して、最も重要なのは水回りです。なぜなら、水回りは衛生面において気になる部分であり、特に女性は気になるでしょう。

たとえば、壁紙に黒ずんだ汚れがあるのと、お風呂場にカビが生えているのとではどちらの印象が悪いでしょうか?もちろん壁紙の汚れも気になりますが、恐らくカビの方が気になる人は多いと思います。

そのため、マンションの売却が決まったら、真っ先に水回りを大掃除しましょう。普段掃除しないキッチンの換気扇なども、一度掃除することをおすすめします。

便利なお掃除アイテム4選!特に重曹は万能!

水回りを含め、掃除する際に用意しておくべき便利なアイテムを4つ紹介します。

  • メラミンスポンジ
  • クエン酸
  • 歯磨き粉
  • 重曹

まず、メラミンスポンジは水回りの水垢や、クロスの黒ずみ落としにも利用可能です。

また、頑固な水垢にはクエン酸も有効です。水100mlに対してクエン酸を小さじ2杯ほど入れれば、汚れが落ちる水ができ上がります。

また、歯磨き粉も水垢を落とせるので、不要な歯ブラシで蛇口などの細かい部分を磨いてみましょう。研磨剤も入っているので、ピカピカになって見栄えも良くなります。

特に重宝するのは「重曹」です。重曹はシンクやコンロ、浴槽の汚れやクロスの汚れにも利用できます。

単純にスポンジに重曹を付けてこすれば油汚れは落ちますし、消臭効果もあります。また、重曹をペースト状にしてお風呂やクロスの汚れに塗ってみましょう。

数分間放置して、その後拭き取れば大抵の汚れは落ちています。

浴室の鏡の磨き方

浴室の鏡は水垢が付いていて中々落ちません。そんなときは、上述したクエン酸スプレーで拭き取るか、それでも落ちないときは消臭用エタノールがおすすめです。

布巾に消臭用エタノールを染み込ませて鏡を拭けば、クエン酸スプレーよりも水垢が取れます。浴室の鏡がピカピカであれば、水まわりの印象は一気に良くなるでしょう。

カビ取りの方法

浴室などにできやすいカビは、通常の洗剤ではなくカビ取り用の洗剤を購入して除去しましょう。ただ、一度除去してもカビは生えやすいので、日々のケアが重要です。

入浴後は必ず換気をしてなるべくカビが生えない環境にしておくことで、毎回カビ取りの洗剤を利用する手間が省けます。

汚れが酷くなければクリーニング業者は不要

さて、マンション売却の内覧時に「クリーニング業者へ依頼する必要はあるか?」という質問を良く受けます。結論から言えば、よほど汚れていなければクリーニング業者は不要でしょう。

仮に、50㎡の部屋をフローリング・水回りの全箇所クリーニング業者に依頼すれば10万円を超える金額になります。

しかし、上述したアイテムを利用して掃除すれば、業者がクリーニングしたのと近しい状態にできるのです。

ただ、どうしても「浴室のカビが落ちない」「キッチンコンロが汚い」などであれば、ワンポイントのクリーニング依頼は検討しても良いです。その場合は、何社かに見積もりを依頼して、費用を加味した上で判断しましょう。

水回りだけじゃない!共用部も掃除すること

また、室内だけでなく共用部も掃除しておくと、より検討者の印象は良くなります。もちろん、外部廊下を全て掃除するわけにはいかないので、自分の家の玄関前だけでも良いです。

できれば、内覧時に通る、エントランス→外部廊下→エレベーター→玄関前くらいは事前にチェックしておきましょう。

全て掃除するのは難しくても、ゴミなど目立つものがあれば事前に除去しておくことで印象は良くなります。

番外編:フローリングやクロスの補修について

さて、ここまでは「掃除」の話でしたが、この章の最後にクロスやフローリングの補修についても触れておきます。

クロスやフローリングの傷も、補修すると「部屋がきれいに見える」という意味では掃除と同じ効果を持ちます。大きな傷を素人が補修するのは危険ですが、細かい傷であれば市販の補修グッズで十分に対応できるのです。

特に、リビング・ダイニングのクロスやフローリングに傷があると目立ちますので、その部分だけでも自力で補修してみることをおすすめします。

内覧準備②玄関の見せ方を考える

次に、玄関を良く見せるための方法を解説していきます。

意外かもしれませんが、内覧において玄関は重要です。というのも、玄関は内覧者がその部屋ではじめて触れる場所なので、その部屋全体のイメージにつながるからです。

いわゆる「第一印象」が玄関であり、玄関の印象が悪ければ、その悪い印象はほかの部屋の印象にまで波及してしまいます。

玄関に背の高いものは置かない

まず、玄関に背の高いものは置かないようにしましょう。玄関はただでさえ狭いスペースなので、背の高いものを置いてしまうとさらに狭く感じるからです。

たとえば、コート掛けを置いていたり、シューズクローゼットとは別に、背の高いシューズボックスを置いていたりする場合は要注意です。

内覧期間中は、どこか別の場所に保管しておくなりして、玄関には置くことは避けましょう。


におい対策をする

「知り合いの家に行ったときに、臭くはないけども何となく変なにおいがする」という経験をしたことはありませんか?これは、内覧でも同じようなことが起こります。

特に、靴の臭いは第三者には臭いと感じるポイントなので、シューズクローゼットはしっかりと消臭しておきましょう。香りの強すぎない芳香剤を玄関に置いておくという方法もあります。

とにかく、玄関を開けた瞬間に「何か臭い」と思われないことが重要です。そう思われてしまえば、いくら玄関を広く演出しても印象はマイナスです。

内覧準備③部屋を広く見せる

次に、部屋を広く見せるためのポイントを解説していきます。

当然ながら、部屋は広く見せた方が印象は良くなるので、以下2点の工夫は実践してみてください。

床に物を置かない

まず、なるべく床に物を置かないことです。部屋の広さは床面がどのくらい露出しているかによって変わります。

そのため、床に物がたくさん置いてあると床面の露出面が少なく、部屋が狭く見えてしまうのです。

もちろん、生活に必要な物は置いても良いですが、不要な棚やラックなどは片づけてしまいましょう。どうせマンション売却時に捨てる予定であれば、売却中に捨ててしまい荷物を少なくした方が得策です。

白基調の色にする

次に、部屋全体を白基調にした方が広く見えます。

これは、フローリングが真っ白な部屋と真っ黒な部屋を見比べてみれば分かりますが、同じ平米数でもフローリングが白い方が広く見えるのです。

ただし、既に配置してある家具や家電を白にするのは難しいです。そのため、たとえばクッションカバーを替えてみたり、枕カバーや布団カバーを替えてみたりと、小さな変化で構いません。

小さい変化ながら、部屋の印象は意外と変わってきます。また、白基調の部屋にすることで、部屋全体が明るく見えるというメリットもあります。

マンション内覧当日の3つのコツ

次に、マンション内覧当時に売主がすべき対応について、

  • お出迎えのスタンス
  • 快適な室内空間
  • 案内する時間帯

といった点から解説します。

お出迎えのスタンス:内覧者はお客様

まず、大前提として売主の立場であり、内覧者を出迎える立場であることを認識しましょう。

接客全般は営業担当が行うのでつい忘れがちですが、内覧者は売主にとっても「お客様」です。

そのため、玄関やバルコニーのスリッパを用意したり、出迎えと見送る際には挨拶をしたりと、最低限のお出迎えスタンスは忘れてはいけません。

快適な室内空間をつくる

次に、内覧者ができるだけ長い時間滞在してくれるように、快適な室内空間を演出しましょう。中古物件は新築物件の見学時と違い、「居住中」の家を内覧することがほとんどです。

そのため、内覧者の立場からも「居住中だから長居しては悪いな」と思う人が多いです。

ただ、実際は質問や交渉事などをその日のうちに済ましておいた方が売れる可能性は上がります。

そのため、エアコンで快適な室温を保ち、照明で明るさを調整しましょう。とにかく、内覧者が気持ちよく、気兼ねなく部屋を見学できる雰囲気づくりが重要になります。

案内する時間帯を考える

次に、案内する時間帯を考えましょう。

もちろん、内覧者の都合もありますが、自分の部屋が一番良く見える時間帯に案内した方が検討度合いは上がります。

たとえば、東向きの部屋であれば、午前中に見学してもらった方が部屋は明るく見えます。西向きの部屋も、夕方になると西日が厳しいので、午前~14時くらいまでに見学した方が良いでしょう。

自分の部屋が最も良く見せる時間帯は売主が良く分かっていると思うので、営業担当にその旨を伝えておきましょう。調整できるようであれば営業担当が調整してくれます。

マンション売却の内覧で絶対にやってはいけない3NG

ここまでは、内覧時に「やるべきこと」を解説しましたが、次に内覧時に絶対やってはいけない以下について解説します。

  • 不確実なことを伝える
  • 内覧者の視界に常に入る
  • 口約束する

NG!不確実なことを伝える

たとえば、「駅の再開発が計画されているみたいですよ」や「近くの駐車場がスーパーになるらしいですよ」などとの不確実な噂ベースのことを伝えるのは避けましょう。

「恐らく○○です」といったことを、内覧者によっては確定事項として受け取ってしまう場合があります。

そうなると、契約前や引渡し前、最悪の場合には引渡し後にトラブルに発展するリスクがあるのです。

NG!内覧者の視界に常に入る

上述したように、内覧者は売主に気兼ねした状態で部屋を見学しています。そのため、なるべく内覧者が伸び伸び見学できるように、内覧者の視界に入らない方が良いです。

何なら、内覧中は近くの公園に言ったり、エントランスで待機していたりした方が良いくらいです。

そうすることで内覧者はリラックスして見学できる上に、営業担当に価格面などの売主がいるとしにくい質問もしやすくなります。

NG!口約束する

また、内覧時には買主と口約束にしないように気を付けましょう。たとえば、「エアコンはそのままにします」や「カーテンも付けますよ」という約束です。

それらを全て覚えていれば良いですが、本来そのようなことは申し込み段階で再確認して、「設備付帯表」などの書面で残します。

下手に口約束すると、言った・言わないのトラブルになりやすいです。

マンション売却コンサルタントが教える内覧Q&A

最後に、マンションの仲介を何件も経験したわたしが、内覧時に良く質問されたことについてお答えします。

Q.内覧ではどこまで見せる必要がありますか?

内覧は、出来る限り全てを見せてください。

売主の方の中には、寝室やクローゼットの中を見せることを嫌がる方もいますが、内覧者の立場からするとどうでしょうか?

寝室は当然見学したいですし、クローゼットもどのような形状か確かめたいはずです。そのため、基本的に整理整頓をして、出来る限り全ての箇所を見せるようにしましょう。

また、営業担当からすると「クローゼットの中も含め、全部の箇所を見せて良いですよ」と言ってもらえると助かります。

Q.内覧で立ち会った方が良いのは誰ですか?

内覧の立ち会いの理想は、家族全員の顔を見せることです。というのも、買主も「どんな人が住んでいたのだろう」というのは気になるからです。

また、いざ購入するときには、売主の顔が見えていた方が心理的な抵抗が小さくなるのです。そのため、出迎えは家族全員ですることをおすすめします。

ただ、上述したように内覧中に売主が室内にいると気になるので、できるだけ席を外しましょう。外出するのが難しい場合は、せめて同じ部屋にいないように配慮した方が良いです。

Q.内覧をすべて営業マンに任せることはできますか?

内覧を全て仲介の担当者(営業マン)に任せることは可能です。

たとえば、オープンルームと言って「土曜の10:00~17:30まで自由に部屋を見学できる」と、時間を決めて予約なしで内覧できるような案内方法があります。

オープンルームを実施する時間帯は、売主は外出しても大丈夫です。休みの日に遊びに行っている間に営業担当者が内覧対応をしておいてくれます。

また、たとえば親御さんから相続した遠方にある家を売るときには、不動産会社に鍵を預けて売却を任せることも可能です。

Q.内覧時に貴重品はどうするべきですか?

内覧時に貴重品はどうするべきかと言うと、貴金属や宝石などは鍵のかかる引き出しやボックスに入れておきましょう。通帳や印鑑も同じです。

特に、オープンルームのときなどは不特定多数が入出するので、営業担当者がずっと付き添えるか分かりません。

たとえ見学者が1組だとしても、人数が多ければ営業担当の目が届かない場合があります。

そのため、マンション売却前に、貴重だと思うものは鍵のかかる場所にまとめて保管しておきましょう。

まとめ

それでは、今回解説した「マンション売却の内覧」について、覚えておくべきことをおさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 内覧ごとに必ず掃除をする
  • 玄関と部屋は広く明るく見せる工夫をする
  • 内覧当日は「お出迎えの心」を忘れない
  • 内覧時に絶対やってはいけないことを理解する

特に、内覧のたびに掃除をするのは手間がかかります。

しかし、その手間をかけることで、1か月早く売れるかもしれませんし、100万円高く売れるかもしれません。

売却期間中は多少忙しくなりますが、マンションを高く早く売るためだと思って、手間は惜しまず行いましょう。

執筆・監修者の中村昌弘さんの写真

コンサルタント

執筆・監修者/中村昌弘

宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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