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購入後すぐにマンションを売却する方法を不動産のプロが教えます!

2020.04.06投稿 マンションを購入後すぐ売却する場合
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監修 中村昌弘

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新築マンションを購入したものの、住んでみたら環境が合わなかったなどの理由で、マンション購入後すぐに売却を検討する人もいるでしょう。

しかし「どうしたら購入したばかりのマンションを損せず高く売れるのか?」と疑問に思いますよね。

そこで、この記事ではこんな疑問に答えます。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 新築マンションを売却する際の特徴とは?
  • マンション買い替え時の注意点は?
  • 購入後すぐにマンションを売却する際のポイントは?

この記事では、上記のような悩みを持っている人に向けて、より早く・高くマンションを売却する方法について解説していきます。

この記事を読めば不動産会社の選び方や、どのような点に注意して売却活動すべきか分かってくるでしょう。

筆者は、マンションディベロッパーで新築マンションの営業をしており、延べ100件以上の契約に携わってきました。

そのため、新築マンションを「売る側」の視点だからこそわかるポイントを、あますことなく紹介するのでぜひ参考にしてください。

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新築マンション売却の4つの特徴

新築マンション売却の特徴である以下について解説します。

  • 新築物件は需要が高く売れやすい
  • 売却理由を聞かれるケースが多い
  • 購入時の資料をそのまま利用しやすい
  • オーバーローンの可能性がある

これらは、新築マンションを売却する際ならではの特徴ですが、マンションを購入後すぐに売却する際にも同じことがいえるため、覚えておきましょう。

特徴1.新築物件は需要が高く売れやすい!

新築マンションは比較的売れやすいです。

この点は、東日本不動産流通機構が出典するデータで「築年数が経過するほど価格下落率は大きくなっている」ことからも分かります。

その理由としては以下が挙げられるでしょう。

  • 中古マンションに感じるデメリットがない
  • 購入検討者の検索条件に引っかかりやすい
  • 購入できなかった人が検討する可能性がある

詳しく説明していきます。

理由1.中古マンションに感じるデメリットがない

一般的に、マンションの購入を検討している人は、中古マンションに対して「劣化している」や「仕様・設備が古い」というデメリットを感じやすいです。

しかし、マンションを購入後すぐに売却するということは、このようなデメリットになりうる部分が少ないと考えられるため、高く売れやすいのです。 

理由2.購入検討者の検索条件に引っかかりやすい

また、マンションの購入を検討している人はインターネットで物件を探す際に、築年数を「○○年以下」と指定するケースが多いです。

大半のポータルサイトでは、築年数を3年以内・5年以内・7年以内・10年以内と分け、そして10年以降は5年ごとに区切っています。

新築マンションであれば上記のどの条件にも当てはまるため、購入検討者が多くなります。

そのため、マンション購入後すぐに売却する場合は「需要が高い」状態で売却できるというわけです。 

理由3.購入できなかった人が検討する可能性がある

新築マンションを販売する際は、モデルルームを構えて大量に広告を打つケースが多いです。

そのため、特に売り出し当初は、購入を検討している人が多く集まります。

人が多く集まると、同じ部屋に希望が集中する場合もあり、その際は抽選で購入する人が決まることもあります。

そのため、マンションを購入後すぐに売却すると、新築で販売された際に「抽選に落ちた人」が改めて購入を検討してくれる可能性があります。

「抽選に落ちた人」は抽選に参加するくらいなので、マンション自体は気に入っています。

つまり、マンションを高く購入してくれる可能性が高いのです。

特徴2.売却理由を聞かれるケースが多い

新築マンションを売却する際、売却理由を聞かれるケースが多いです。

というのも、購入検討者からすると「なぜ購入したばかりで売却するのか?」と疑問に思うからです。

その際、検討者に対して売却理由をきちんと回答しないと、「何か特別な事情があるのでは?」と不審に思われる可能性があります。

検討者から売却理由を聞かれることを想定して、たとえば「急に転勤になった」「実家に戻る事情ができた」など、売却理由を明確にしておきましょう。 

特徴3.購入時の資料をそのまま利用しやすい

新築マンションを売却する際の特徴として、購入時の資料をそのまま利用しやすいことが挙げられるでしょう。

新築マンションを売却する際は、パンフレットをはじめとした物件の資料が多く必要になります。

しかし、年月が経った場合は、以下の理由により、新築当時の資料がは使えないケースも出てきてしまいます。  

  • 周辺店舗を記載している地図が現況と違う
  • 再開発の予定を記載していたが開発は中止になった
  • 設備をアピールしているがすでに古くなっている

一方、マンションを購入後すぐに売却する場合は、上記のようなケースはほぼ起こらないため、資料をそのまま利用することができます。

つまり、不動産会社の営業担当者は、新築時の資料をそのまま営業に使えるということです。

それは購入者検討者の立場からすると「最新の情報で分かりやすい資料を見ながら理解できる」というメリットにつながります。

この点は新築マンションを売却するメリットといえるでしょう。

特徴4.オーバーローンの可能性がある!

ここまで解説した新築マンション売却の特徴は、新築マンションを売却するからこそのメリットといえます。

一方、ここで解説する「オーバーローンの可能性がある」という点は、新築マンションを売却するからこそのデメリットになります。

オーバーローンとは「残債>売却価格」

オーバーローンとは、マンションの売却価格よりも住宅ローンの残債が大きくなってしまうことです。

たとえば、住宅ローンの残債が3,000万円あるのに、マンションの売却価格が2,800万円であれば、住宅ローンを完済するには200万円足りません。

この状態がオーバーローンです。

住宅ローン毎月返済していたんだけどなぁ。

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

購入後すぐ売却する場合は、ほぼ利息しか払っていない場合が多いからね。

住宅ローンは元利均等返済という返済方法で組むことが多く、元利均等返済は「返済当初は返済額のうち利息の占める割合が高い」という特徴があります。

そして、マンションを購入後すぐに売却するということはローン返済の初期段階なので、元本部分の返済があまり進んでいません。

このような事情があるので、マンションを購入後すぐに売却する場合には「ローン残債>売却価格」というオーバーローンになりやすいのです。 

住宅ローンの残債があると売却はできない

住宅ローンを完済しないとマンションは売却できません。

なぜなら住宅ローンを完済しないと、金融機関が抵当権(担保設定)を抹消してくれないからです。

そのため、オーバーローンの状態でマンションを売却すると、住宅ローンを完済するための不足金額を手持ち資金から捻出することになります。

この点は、マンションを購入後すぐに売却する際のデメリットといえるので、住宅ローン残高をきちんと確認した上で売却価格を決めないといけません。

ここまでマンションを購入後すぐ(新築に近い状態)に売却する際に、どのような特徴があるのかについて解説しました。

次の章ではマンションを売却後、新しく自宅(マンションや戸建)を購入する、いわゆる「買い替え」の際に知っておくべきことを解説します。

買い替える場合は住宅ローン控除を使おう!

マンションを購入後すぐ売却して買い替える場合は、新居の購入時に「住宅ローン控除」を使うのがおすすめです。

ここからは住宅ローン控除について、使用時の注意点も含めて解説していきます。

まずマンションの買い替え時は、「住宅ローン控除」と「3,000万円の特別控除」を併用できないという点を知っておきましょう。

結論からいうと、マンションを売却してから3年以内に自宅を購入する予定であれば、今回のマンション売却時に3,000万円の特別控除は利用せず、新居で住宅ローン控除を使う方が損することがありません。

以下より、その理由を含め詳しく解説していきます。  

住宅ローン控除は所得税と住民税が控除される

住宅ローン控除とは「年末のローン残高×1%」の金額が、所得税及び住民税から控除される(最大13年間)という制度です。

仮に、年末のローン残高が2,500万円であれば、所得税・住民税から最大で25万円控除されるので、節税効果が極めて高い制度といえます。 

【注意】3,000万円特別控除と一緒には使えない

お伝えしたとおり、 住宅ローン控除は「3,000万円の特別控除」という制度と併用できない点に注意が必要です。

【用語解説】3,000万円の特別控除とは

「3,000万円の特別控除」とは、譲渡所得(売却益)を3,000万円控除する制度のこと。

譲渡所得は以下の計算式で算出されます。

譲渡所得=(売却価格-売却時の諸費用)-(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)

そして、上記の譲渡所得に対しては譲渡所得税がかかり、その税率は最大で約40%になります。

つまり、3,000万円の特別控除を利用できれば譲渡所得を大きく減額できるので、譲渡所得(税)がゼロになる…もしくは大幅に節税できるのです。

とはいえ、上述の通り、マンションを売却する際に適用できる「3,000万円の特別控除」よりも、新しく購入する自宅に適用できる「住宅ローン控除」を利用した方がよいケースが多いです。

以下より住宅ローン控除を優先させるべき理由と、「3,000万円の特別控除」を利用すべきケースについて解説していきます。

住宅ローン控除を優先させるべき理由

このように、3,000万円の特別控除は節税効果の大きい制度です。

繰り返しますが、それでも3,000万円の特別控除より、住宅ローン控除を優先させるべきでしょう。

住宅ローン控除を優先させるべき理由は、長期スパンで考えると住宅ローン控除の方がお得なケースが多いからです。

というのも、マンション購入後すぐに売却する場合は減価償却費用が少額になります。

そのため、上述した「(売却価格-売却時の諸費用)―(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)」という計算式に当てはめると、譲渡所得が高額になるケースは極めて少ないです。

つまり、マンションを購入後すぐに売却する場合は、3,000万円の特別控除を利用する必要がないといえます。

一方、住宅ローン控除は住宅ローン残高の1%(上限)が節税でき、それが最大で13年間つづくので、節税効果は非常に大きいです。

だからこそ、3,000万円の特別控除よりも、住宅ローン控除を優先させた方がよいということです。

3,000万円の特別控除を利用すべきケース

一方、3,000万円の特別控除を利用するべきケースは、以下2つのケースのどちらかに該当するときです。

  • 譲渡所得額が大きくなるケース
  • 当分自宅は購入せず賃貸に住むケース

譲渡所得額が大きくなるケースは、まず「マンション売却時に支払う譲渡所得税額」と「住宅ローン控除によって控除される税額(最大13年間分)」を計算しましょう。

そして、もし「マンション売却時に支払う譲渡所得税額」が高額になるのであれば、住宅ローン控除よりも3,000万円の特別控除を優先させる方がよいです。

また、当分自宅は購入せずに賃貸に住むのであれば、3,000万円の特別控除を優先させた方がよいでしょう。

ここまでで、新築マンション売却時の特徴、およびマンション買い替え時に注意すべき点について解説しました。

新築・築浅マンションを損せず高く売るためのコツ

この章では、新築・築浅マンションを損せず高く売るための以下4つのコツについてコツについて、プロの視点から解説していきます。

  1. 複数の不動産会社に査定を申し込む
  2. 購入した会社に売却を依頼する
  3. 新築マンションに強い不動産会社を選ぶ
  4. 内覧ごとに掃除を徹底する

1.複数の不動産会社に査定を申し込む

1つ目のコツは、複数の不動産会社に査定依頼することです。

これは、築年などの条件に関わらず、どんなマンションを売却する際でも当てはまります。

その理由は以下の通りです。

  • 不動産会社によって得意なエリアや物件種類が異なる
  • 査定額や査定額を算出した根拠を比較する必要がある

このように、自分のマンションを高く・早く売ってくれる不動産会社を見極めるためには、複数の不動産会社に査定を依頼して比較する必要があるのです。

2.購入した会社に売却を依頼する

また、購入した不動産会社に仲介部門があれば、必ず査定を依頼しましょう。なぜなら、購入した不動産会社には以下の強みがあるからです。

  • マンションの特徴を知っている
  • マンションに関する資料がある
  • 抽選に落ちた顧客情報を持っている可能性がある

このように、購入した不動産会社ならではの強みがあるので、査定を依頼する会社のうちの1つとして入れておきましょう。 

3.新築マンションに強い不動産会社を選ぶ

次に、新築マンションに強い不動産会社を選ぶことです。

具体的には、新築分譲も行っている、いわゆる「ディベロッパー」に仲介を依頼するとよいでしょう。

なぜなら、大半のディベロッパーは、新築の営業部門と仲介部門があるからです。

仲介部門の社員も新築営業を経験している人が多く、少なくとも新築マンションに関する知識はある程度持っています。

そのような社員の場合は、たとえば以下のような「新築物件と中古物件との違い」をよく知っているという強みがあります。

新築の営業社員が知っている「新築物件のつよみ」

  • 新築マンションの仕様設備は中古よりもグレードが高い
  • 改正された建築基準法に適応している

これらを知っているという強みは営業トークに活かされ、結果的に物件の成約率アップにつながる点が、売主のメリットといえるでしょう。

たとえば、建築基準法は随時改正されているので、200371日以降のマンションはシックハウス防止のために換気システムの導入が義務付けられています。

このような知識があると、仮に中古物件と競合した場合に、差別化ポイントとしてアピールできるという強みにつながります。

4.内覧ごとに掃除を徹底する

内覧ごとに入念に掃除することも重要です。

というのも、上述したように新築マンションの特徴として「室内が劣化していると感じにくい」という点がありましたが、もし室内が汚れていればその強みはなくなります。入念に掃除をすることが重要なのです。

特に、水まわりは衛生面を気にする人が多いので、ほかの箇所よりも手厚く清掃しておきましょう。 

このように、マンションを購入後すぐに売却する際は掃除をするなどして「新築らしさ」を保つことが売却のコツになります。

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まとめ

それでは、マンションを購入後すぐに売却する際のポイントについておさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 新築マンション売却時の特徴を理解する
  • 基本的には「3,000万円の特別控除」ではなく「住宅ローン控除」を優先したほうがよい
  • 「購入した不動産会社に依頼する」など売却時のポイントを理解する

特に、前章で解説した「新築・築浅マンションを損せず高く売るためのコツ」は重要です。

まずは、購入した不動産会社や新築マンションも分譲しているディベロッパーを含め、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

そのうえで、査定額を算出した根拠などを比較し、信頼できる不動産会社にマンションの売却を依頼することが重要です。

内覧ごとに入念な清掃をするなど、売主の立場としてできることを行えば、高く・早く売れる可能性は高くなるでしょう。

監修の中村昌弘さんの写真

コンサルタント

監修 中村昌弘

宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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