マンション売却で4LDK物件は売れにくい?4LDK売却方法を紹介

4LDK物件は売れにくいのか
監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

マンション売却において、4LDKのマンションはどのような存在なのでしょうか。

4LDKのマンションは売れにくいという話を聞きますが、実際のところはどうなのでしょうか。

この記事では、以下の疑問や質問についてお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 4LDKのマンションは売却しにくいの?なんで?
  • 4LDKのマンションを売却するポイントを知りたい
  • マンション売却のコツやマンション売却に必要な知識を知りたい

まずは、4LDKのマンションが売却しにくい理由と売却するためのポイントについて分かりやすく解説します。

記事後半では「4LDK」という要因以外で、マンションが売れない原因と対策についてまとめています。

この記事を読めば、これからやるべきことが明確になるはずです。

4LDKのマンションが売却しにくい理由

実際、4LDKのマンションはほかの間取りに比べて売れにくい傾向があります。

ここからは、4LDKのマンションが売却しにくい理由について分かりやすく解説していきます。

理由1.間取りと部屋の数が現代の家族構成に合っていない

住宅は狭いよりは広い方が良い、部屋は少ないより多い方が良い、というイメージをお持ちの人も多いと思います。

しかし、家族構成に合っていない間取りや部屋は、生活する上でむしろマイナスに働くことが多いのです。

4LDKの間取りは、リビング、ダイニングキッチンと4つの部屋です。

この場合、例えば夫婦2人に子供2人であれば、それぞれの部屋があってちょうど良いように感じるかもしれません。

しかし、子供たちは成長すれば家を出ていくため、子育ての後は部屋数が余ってしまう可能性が高くなります。

現在は都市部を中心にマンションの間取りは3LDKが主流になっています。

その理由は3LDKの間取りにあります。

3LDKは子育て期間中は夫婦の寝室と2人の子供の部屋として使用でき、子育てが終わった後は、寝室と夫婦それぞれの趣味の部屋にするなど、子育て期間中も期間後も住みやすい間取りであるためです。

4LDKの場合、子供が3人以上の家庭や、3世帯の家庭か、あるいは仕事、趣味や教室などのために専用の部屋が必要となる家庭が主なターゲットとなります。

4LDKが売れにくくなっている主な原因として、少子化やライフスタイルの変化によって、子供が3人以上いる家庭や両親と同居する家庭が少なくなっている社会的な背景があります。

理由2.販売価格が高い

4LDKのマンションの価格と、3LDKや2LDKなどの他の間取りのマンションの価格を比べると、やはり面積が広い分、4LDKが高額になります。

具体的な金額差は地域によって異なりますが、数百万円単位の金額差は生じます。

現在のマイホーム購入世代がマンション購入を考えた際に最初にとる行動は、不動産ポータルサイトを利用して売却されているマンションを探すことです。

この際、検索条件としては、まず購入金額の上限、そして自分たちが住みたい間取りについて検索対象が絞り込まれます。

上述の通り、社会的なニーズとして多くの部屋数は求められていません。

また金額的にも選択範囲外になりやすいことから、4LDKは検索対象から外れやすく、結果的に売れにくい状況に陥りやすいといえます。

4LDKのマンションを売却するためのポイント

ここまでは、4LDKのマンションがなぜ売却しにくいのかについて解説してきました。

ここからは、そんな4LDKのマンションをどのようにすれば売却できるのか、具体的なポイントについてお伝えしていきます。

間取り変更などリフォームは基本的に行わない

4LDKのマンションを売却する際、はじめに注意したいポイントがリフォームをするか否かです。

4LDKマンションの売却に限ったことではありませんが、中古マンションの売却においては、間取り変更などのリフォームは基本的に行いません。

どんな価値観を持った人が購入するか分からないのに、売主の判断でリフォームを行ってしまうのはお金の無駄になりかねません。

内装をどうするか、フローリング材はどのようなものが良いかなど、どのようなリフォームをすれば住みやすく気持ちよく過ごせるのかは、個人の価値観によって異なります。

そもそも、中古マンションの購入を検討している人の多くは、購入後のリフォームを検討しています。

現在ではリフォーム費用を含んだリフォーム一体型住宅ローンという住宅ローンもあるため、以前に比べて購入してリフォームするハードルは下がっています。

基本的には購入者の判断に任せるという姿勢で売却活動を行いましょう。

4LDKを3LDKにするために、2つの部屋をひとつにするなどの部分的なリフォームを行って間取りに変更などの手段もあります。

しかし、数十万円単位の費用がかかる他、他の古い部屋との統一感がなくなります。

また、リフォーム費用を販売価格に上乗せした場合、売却できる確率がさらに下がります。

また、リフォームをしてもしていなくても、中古マンションの売却においては必ず買主側から値引き交渉が入ります。

買主が希望していないリフォームをやるくらいなら、最初からリフォームせずに費用分を値引きしてあげた方が売主として結果的に得をするでしょう。

値引きについては次の項目で詳細に解説します。

以上の理由から、4LDKのマンションが売れにくいからといってリフォームをするのではなく、基本的にはそのままの状態で売却するべきと言えます。

購入希望者との交渉においては柔軟に対応する

4LDKのマンションの売却においては基本的にリフォームを行う必要はありませんが、購入を希望している人からのリクエストでリフォームの要請があった場合は柔軟に対応しましょう。

あるいは、買主側からリフォーム分の値引き要請が入ることもあり得ます。

この場合、買主側からリフォームのリクエストがあった場合でも、値引き要請があった場合でも、売主側としてはリフォームを行うか、あるいはリフォーム代金分を売却代金から値引きして対応するかの2つの対応方法が考えられます。

いずれの対応方法を取るべきかを決めるための事前準備として、リフォームにかかる費用を調べておきましょう。

例えば、買主からリフォームのリクエストがあり、事前の費用調査でリフォームに60万円の費用がかかることが分かっている場合、50万円の値引きをするからリフォームはそちら(買主)で行って欲しいといった交渉も可能です。

また逆に事前の調べでリフォームが40万円で済むという状態で、50万円の値引き要請が来ている場合、こちらでリフォームを実施するといった判断も可能です。

もちろん買主側の意向もあるため、必ずしもこちらの思い通りにはいかない可能性はありますが、このようにリフォームは購入者との価格交渉の場において検討することが重要です。

物件自体の強みと4LDKの強みである収納をアピールする

4LDKのマンションを売却する場合、まずは物件自体の魅力や強みについて総点検してみる必要があります。

駅へのアクセスが良い、公園や自然に囲まれている、保育園や小中学校が近い、スーパーや病院など生活施設が近くにあるなど、物件のアピールポイントを棚卸しして、物件の販売広告に反映させていくことが重要です。

また、4LDKの強みは「収納」にあります。特に子供を抱えている世帯は、収納スペースに困っているケースが多く見受けられます。

また、3LDKではゴルフバックなどの場所を取る道具や各種コレクションを収納する場所がないというケースも考えられます。

中古マンションを検討している子育て層にアピールするためにも、4LDKならではの収納力も販売広告でアピールしましょう。

また、東京などの都市部では3LDKが主流であることは上述しましたが、逆説的な言い方となりますが、都市部では4LDKが希少な存在であるとみなすこともできます。

4LDKを必要とする世帯は、必ず一定数は存在します。不動産会社と協調して、なるべく多くのポータルサイトに販売広告を乗せてもらうようにしましょう。

売却期限がある場合は不動産買取も検討する

転勤や実家に戻るなど、さまざまな理由でマンションの売却に期限がある場合、一般売却だけでなく不動産会社による買取も視野に入れた方が良いでしょう。

不動産買取とは、不動産会社が買主となるため、早ければ1週間程度でマンションを売却完了することもできます。

売却相手が不動産会社なので、一般市場での売却と異なり、買主の住宅ローン審査が通らなかったために売買契約が流れるといったこともなく、確実に売却できるのがメリットです。

デメリットは、市場売却に比べると売却価格が安い点です。目安としては市場価格の7~8割程度になってしまいます。

それでもこの期日までに売却しなければいけないという事情を抱える人にとっては、不動産会社による買取は有効な手段といえます。

4LDK以外の売れない原因と対策まとめ

4LDKのマンションが売れずに悩んでいる人は間取りが原因だと考えがちです。

しかし、原因は本当にそれだけでしょうか。

ここからは、4LDKという要素以外で、マンションが売れない原因について解説していきます。

販売価格が適正でない

マンション売却の基本は、適正な価格で販売することです。

マンションの売却価格が相場より高ければ、当然ですが売却できません。

売却価格は売りたい価格ではなく、相場価格に合わせて設定することが原則です。

マンションの販売価格が適正かどうかは、不動産ポータルサイトで、売却予定のマンションと同じエリア、4LDKの間取り、築年数、面積、といった似た物件の販売価格をチェックしてみましょう。

マンションの販売価格が相場よりも高かった場合は、不動産会社と相談しながら必要に応じて値下げを検討しましょう。

また内覧者の数がほとんどない場合も、販売価格が高すぎる可能性があるので参考にしましょう。

不動産会社の働きが不十分

マンション売却には、パートナーとなる不動産会社が大きな役割を果たします。

販売広告の作成と各不動産ポータルサイトへの掲載、内覧者の対応といった販売活動、売買契約、マンションの引き渡しまでの一切の活動は不動産会社が主導します。

不動産会社の働きが不十分であると、売却活動はうまくいきません。

不動産会社のチェックポイントとしては、さまざまな不動産ポータルサイトに募集広告を掲載しているか、広告内容は適切か、売主への定期的な報告内容において売却に至るための具体的な方策が書かれているかといった点があげられます。

特に物件広告の内容は、上述した物件自体の強みと4LDKの強みである収納をアピールできるように不動産会社に伝えましょう。

あまりに不動産会社の働きが悪い場合は、不動産会社の変更もひとつの方法です。

内覧時の対応が悪い

内覧対応時の対応についても見直しが必要かどうかの確認が必要です。

内覧で失敗するケースとして、売主が内覧者に対して、自分の物件の良い点をアピールし続けることが挙げられます。

内覧時には余計なことは話さず、基本的な対応は不動産会社の担当者に任せて、内覧者からの質問があった場合にのみ的確に答えましょう。

特に売却理由については必ずといって良いほど聞かれるポイントなので、内覧前に回答内容を考えておきましょう。

内装が汚い

中古マンション売却においては、リフォームは必要ありません。

しかし、内装が汚かったり水回りが水垢で汚れていたりと「汚れ」が目立つマンションは、内覧時にマイナスイメージを与えてしまいます。

内装の汚さは、なかなか売却できない要因になります。

リフォームの趣味は人それぞれですが、部屋の状態は汚いよりもきれいな方が絶対に好まれます。

おすすめのクリーニング方法は、内覧時にもっともチェックされる水回りの掃除はハウスクリーニング業者に任せて、それ以外は自分で掃除するやり方です。

こうすることによって、素人の技術では落とすのが難しいキッチンの油汚れやお風呂の水垢などはプロによってきれいになり、クリーニング費用も抑えることができます。

まとめ

それでは、4LDKマンションの売却についてまとめていきましょう。

記事のおさらい

  • 4LDKのマンションが売却しにくい理由は間取りが現代の家族構成に合わない点と価格の高さ
  • 4LDKのマンションを売却するためには、リフォームは基本的には実施せず、購入者の都合と価格交渉で検討する、物件自体の強みと4LDKの強みである収納をアピールする、売却期限がある場合は不動産買取も検討する
  • リフォームを実施するべきでない理由は、個々人でリフォームのやり方が異なるから
  • 4LDK以外の売れない原因は価格が適正でない点、不動産会社の動きが悪い、内覧時の対応が悪い、内装をはじめ部屋が汚れている

記事内でも解説した通り、4LDKのマンションは売りにくい側面はありますが、4LDKを必要としている層は確実に存在します。

実際、3LDKを4LDKにリフォームする事例も数多くあることから、4LDKマンションであってもニーズは必ず存在します。

物件の特性や収納力の高さを募集広告に反映させて、4LDK以外の売れない要素を一つ一つ確認して改善していけば4LDKマンションを売ることはできないことではありません。

今回の記事が、4LDKマンションを売却するにあたって、お役に立てば幸いです。

監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

関連記事

マンション売却前に床の修復は必要?ケース別の解決法を紹介

マンション売却前に床の修復は必要?ケース別の解決法を紹介

騒音に告知義務はある?プロが教えるマンション売却のコツ

騒音に告知義務はある?プロが教えるマンション売却のコツ

角部屋のマンションを高く売却する極意は「角部屋の特徴をつかむこと」

角部屋のマンションを高く売却する極意は「角部屋の特徴をつかむこと」

投資用マンション売却の豆知識!売却方法や税金について解説

投資用マンション売却の豆知識!売却方法や税金について解説

築年数が古いマンションを高く売却する4つのポイント

築年数が古いマンションを高く売却する4つのポイント

定期借地権マンションは本当に売れない?売却するための注意点と4つの対策

定期借地権マンションは本当に売れない?売却するための注意点と4つの対策

【マンション査定】査定方法から査定に影響するポイントまで網羅解説!

【マンション査定】査定方法から査定に影響するポイントまで網羅解説!

マンション査定はどのくらい時間がかかる?机上査定と訪問査定の違い

マンション査定はどのくらい時間がかかる?机上査定と訪問査定の違い

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

あなたの不動産いくら売れる?
提携優良不動産会社から最大6社一括査定依頼!

すまいうるは一部上場企業が運営する安心・安全な無料サービスです。