騒音に告知義務はある？プロが教えるマンション売却のコツ

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監修　中村昌弘

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「告知義務」……と聞くと、なにかしらの事件が起こった物件を想像する人が多いと思います。

しかし、そのような物件だけでなく、「騒音のするマンション」でも告知義務が発生することがあります。

ただ、告知義務が発生するマンションかどうかはケースバイケースです。

告知義務についての基礎知識を知っておくことが、引渡し後のトラブル回避につながるということを知っておきましょう。

そこで今回の記事では、騒音の告知義務に関連する以下の疑問・不安について詳しく解説していきます。

筆者は、元々マンションディベロッパーの営業マンであり、今まで多くのマンションを仲介してきました。

実際に騒音がするマンションの仲介も手掛けたことがあり、買主に告知をしてから売却したこともあります。

今回は、そんな経験を元に「騒音のあるマンション売却」について詳しく執筆していきます。

マンションの売却を検討している人はもちろん、現在そのようなマンションを売却中の人もぜひチェックしてみてください。

まずは告知義務について理解しよう

まずは「告知義務」について、その定義や義務、そして告知義務を行わなかったことによるペナルティについて解説していきます。

冒頭でも言いましたが、騒音問題があったマンションでも告知義務が発生する場合はあります。

ただ、義務の有無を判断するためには、そもそもどのようなときに告知義務は発生するのか？を知っておくことが大切です。

告知義務の定義は

結論から言うと、告知義務の定義は曖昧であり、マンション売却時に告知義務があるかどうかはケースバイケースです。

前提として、売主が買主に告知するべきなのは、物件に瑕疵（かし）があるときです。

瑕疵とは「欠陥」という意味であり、そのマンションに住んだときに買主に害が及ぶ瑕疵であれば告知しなければいけません。

告知義務が発生するケース

一般的に瑕疵は以下の3つに分かれます。

• 物理的な瑕疵
• 心理的瑕疵
• 環境的な瑕疵

これらの瑕疵があるときは、買主へ告知する必要があります。

物理的な瑕疵

物理的な瑕疵とは、以下のように建物に発生する瑕疵のことです。

• 雨漏りがする
• シロアリ被害がある
• 給湯器が壊れている

上記を告知せずに引渡ししても、売主には瑕疵担保責任があるので「該当箇所の補修」などの責任を追及されます。

心理的瑕疵

瑕疵（欠陥）と聞くと、前項の物理的な瑕疵を思い浮かべる人が多いと思いますが、心理的な瑕疵もあります。

心理的な瑕疵とは、かんたんに言うと買主が引渡し後に「嫌な思い」をすることです。

具体的には自殺や殺人事件などが行った事故物件などがそれにあたります。

環境的な瑕疵

一般的な告知義務は、上述した「建物に関する瑕疵」と「心理的な瑕疵（事故物件）」の2つが挙げられることが多いです。

そのほかにも「環境的な瑕疵」があり、騒音問題はそこに含まれます。

上述した2つの瑕疵以上に、騒音をはじめとする環境的な瑕疵は人によって感じ方が異なるので、さらに告知義務あり・なしの判断が難しいです。

後述する事例や対策を良く理解した上でマンション売却に臨みましょう。

告知義務が発生した場合のペナルティ

告知義務があるのに告知しなかった場合には、以下のようなペナルティが課せられます。

• 該当箇所の補修費用の負担
• 慰謝料
• 遡っての契約解除

仮に、給湯器が故障しており告知義務があったのにしなかったと判断されれば、その設備入れ替え費用と慰謝料が請求されるでしょう。

また、補修や設備入れ替えが不可能な状態であれば、遡って売買契約が解除されることもあります。

騒音問題についても、たとえば「防音サッシに変更する工事費用の負担」や「工事に伴う慰謝料の請求」、場合によっては「売買契約の解除」もあり得るでしょう。

実際に訴訟になった事例から学べること

では、実際に訴訟になった事例と、その事例から学べることを紹介します。

今回紹介するのは、平成9年に起こった航空機の騒音を巡る訴訟事例です。

結論から言うと、訴えた側の主張は棄却され騒音問題による「告知義務なし」と判断されました。が、その経緯を知ることで騒音問題の告知義務について理解が深まるでしょう。

訴訟の概要とは？

この訴訟の概要は以下のとおりです。

• 横田基地周辺の建売住宅を購入した買主が訴訟を起こす
• 内容は航空機の騒音についての告知を売主が怠った
• 判決は「特段の事情のない限り航空機の騒音について告知義務はない」とのこと

この訴訟は入間市の建売住宅で起こった事例で、その住宅地の北側7.5ｋｍに横田基地があったことが原因となっています。

その建売住宅は横田基地の航空機航路の真下にあったのですが、売主がその旨を買主に告知せず、住んでみたら航空機の騒音が大きい土地であったため訴訟になりました。

訴えが棄却された理由

上述のように訴えは棄却されますが、その理由は以下です。

• 売主業者は専門的な立場から調査義務を負っている
• ただし公害問題は説明義務の対象ではなく告知義務の対象とは言えない
• 本件は契約までに買主側で気づくべき問題
• そもそも基地周辺の騒音は公知の事実である
• 騒音もごく限られた時間だけ
• 売主が騒音を意図的に隠したわけではない

このように、今回の騒音に関しては「買主が気づくべきであった」という点が棄却の大きな理由です。

そもそも、横田基地の周辺であるということは公知（広く知れ渡る）の事実であり、それには騒音が伴うことも容易に予想できるということです。

この訴えで学ぶべきこと

前項の棄却理由を加味すると、買主が気づきにくい騒音であり、売主が意図的に隠したと判断されれば「告知義務あり」になるかもしれません。

そのため、たとえば以下のようなケースには気をつけましょう。

• 夜になると上階からの音がうるさい
• 土日の一定の時間だけ近所のライブハウスの騒音がうるさい
• 平日の深夜に騒音を出す近隣の住戸がある

中古マンションを購入するときは現地を見学するのが基本ですが、上記は何度か足を運んでも買主は気づけないかもしれません。

これらを管理会社に伝えていてトラブルに発展していたり、マンション内の住民なら誰もが知っていたりする程度の音であれば、告知義務が発生する可能性は高いです。

騒音トラブルにならないための対策

このような騒音トラブルにならないための対策として、マンション売却の前に以下のことを理解しておきましょう。

• 一般的な騒音（デシベル）の程度を知る
• 信頼のおける不動産会社に伝える
• 管理会社に注意喚起してもらう

一般的な騒音（デシベル）の程度を知る

まずは一般的な騒音の程度について説明します。騒音の程度を把握しておくことで、告知義務あり・なしの判断材料になるでしょう。

騒音値の基準と目安

騒音の基準値と目安は以下の通りです。

一般的な分譲マンションは、室内で40デシベル以下を目指します。

たとえば、線路沿いのマンションが「二重サッシ」対応になっているのは、電車の音の影響で二重サッシでないと室内を40デシベル以下に保てないからです。

デシベルの基準は参考程度

もちろん、音の感じ方は人それぞれであるので、前項で紹介したデシベルの測定は参考程度です。

ただし、一般的に「どのレベルが騒音レベルと言われているのか？」という点を知ることで、騒音問題に発展するかどうかの判断基準になります。

著者の感覚を伝えると、40デシベルを超える（静かな事務所）レベルの音が深夜にするなら、騒音問題に発展する可能性が少なくありません。

信頼のおける不動産会社に伝える

騒音問題の告知義務については、自分だけで判断せずに必ず不動産会社に伝えましょう。

特に、深夜・早朝、またはある時間帯だけの騒音については、不動産会社も調査しきれません。

仮にそのような騒音があるにも関わらず不動産会社に伝えない場合、不動産会社に「調査義務なし」と判断されれば、全ての責任は売主に追及されてしまいます。

少しでも気になる点があれば、必ず不動産会社の担当者に相談しましょう。

その旨は査定時に伝えておき、その返答次第で不動産会社を選定するという方法もあるので、ぜひ参考にしてみてください。

管理会社に注意喚起してもらう

仮に、マンション内の騒音問題であれば、以下の理由で管理会社に注意喚起をお願いしましょう。

• 当人同士だとトラブルになるリスクがある
• 改善される場合がある

まずは、当人同士だとトラブルになるリスクもあるので、管理会社を通して指摘したもらった方が良いです。

また、管理会社に注意喚起してもらうことで改善されれば、騒音問題に関しての告知義務はなくなります。

過去に騒音問題があった事実を伝えるかどうかという問題は残りますが、それでも騒音問題がつづいているよりは買主の印象は良くなります。

騒音のあるマンションを高く売る方法

上述した点を踏まえ、「告知義務あり」と判断した騒音のあるマンションを売る場合、以下を行うことで高く売ることが可能です。

• 値引きできるような売り出し価格にする
• 物理的に防音対策を行う
• 騒音についての注意事項をまとめておく

値引きできるような売り出し価格にする

騒音問題を告知するときは、買主側から値引き交渉が激しくなりやすいです。

買主側からすると、「騒音を受け入れる代わりに価格を安くしてほしい」という心情になるからです。

そのため、売主側からすると値引きされる前提での売り出し価格にする必要があります。

あまり高くしてしまうと集客に影響がありますが、たとえば2,380万円で売り出そうとしていたところを、2,440万円で売り出せば60万円の値引き枠が生まれます。

買主側も値引きして購入することで、たとえ引渡し後に騒音が気になっても、「その騒音を受け入れた分値引きしてもらった…」という心情になり、トラブルに対してもリスクヘッジできます。

物理的に防音対策を行う

次に、物理的に以下のような防音対策を行うことです。

• ワンタッチ防音壁
• 防音カーテン
• シールテープ
• 防音サッシ

ワンタッチ防音壁とは、壁に吸音材入りとクッションのようなものを貼り付ける壁です。

防音カーテンは、外部からの音を吸収します。シールテープは窓などの隙間を埋めて防音してくれるグッズで、防音サッシは窓のサッシごと防音にしてくれます。

このような防音対策をすることで実際に騒音を軽減できているのであれば、買主にその騒音について実際体感してもらうと良いでしょう。

騒音についての注意事項をまとめておく

騒音について、以下のような注意事項をまとめておくことも効果的です。

• どのような種類の騒音か
• 騒音が聞こえる時間帯
• 過去のトラブル事例

たとえば、平日の深夜に上階から騒音がする場合、平日深夜に仕事をしている人などには関係のない騒音なので、説明することでデメリットと感じないかもしれません。

「子供の足音がうるさく管理会社経由で注意しても直らない」場合でも、同じく子供がいる家庭であれば「お互い様」という感情でさほど気にしないかもしれません。

もしくは、「数年後に子供が成長すれば自然と騒音はなくなるだろう…」と思って、大きなデメリットと感じない人もいるでしょう。

また、上記のように細かく騒音について伝えておけば、引渡し後にトラブルになるリスクも軽減できます。

まとめ

それでは、今回解説した「マンション売却時の騒音問題による告知義務」について、覚えておくべきことをおさらいしましょう。

特に、不動産会社への相談は重要です。

不動産会社は何件も仲介しているので、どのくらいのリスクがあるかを判断してくれます。

そのため、騒音のあるマンション売却には、通常のマンション売却以上に不動産会社選びが重要になってきます。

その点を意識した不動産会社選びを行いましょう。

コンサルタント

監修　中村昌弘

宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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