【土地売却】初めてでも失敗しない!押さえるべきポイントと流れを紹介

不動産売却のことなら【すまいうる】

執筆者の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

土地売却を行う場合、多くの人は不動産の知識がないのでどうしたら良いのかわからないですよね。

土地の売却を相談しようとしても、誰に何を聞けばいいのかもわからないのが現状ではないでしょうか。

この記事を読めば下記の疑問点や不明点が解決します。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 土地の売却って何をどうすればいいの?
  • 土地売却ってどのくらいのお金がかかるの?
  • 土地売却のざっくりした流れが知りたい

この記事では、土地売却の最初から最後までの流れ、不動産会社の選び方とおすすめの契約方式の紹介、土地売却に必要な書類の解説と入手方法など、土地売却の基礎知識から具体的なやり方まで丁寧に解説していきます。

この記事を読めば土地売却についての疑問はすべて解消されます。

土地を売却する前に知っておくべき2つの注意点

土地を売却する前に知っておくべき2つの注意点について確認していきましょう。

土地売却する前に「土地の測量」はやったほうが良い

土地売却の際の測量は法律で決まっておらず、絶対に必要なものではありません。

買主が、土地登記簿上の記載面積(公簿面積)での取引に同意すれば、売買契約は成立します。これを公簿売買といいます。

しかし、近年では土地の売却の際は、売却前に測量して、土地の境界を確定してから売却するやり方が行われています。これを実測売買といいます。

不要な土地は早く売却したほうが良い

日本は将来的に人口が減っていき、土地の需要も年々下がっていきます。特に都心から離れた土地の場合、売却できる可能性は減っていきます。

用途のない土地の場合は特に、早めに売却の手続きに入ることをおすすめします。

なお、土地の売却には時間とお金がかかります。

土地の境界が確定していない場合は確定のための測量が必要です。境界確定に早くて1ヵ月、長い場合は3〜6ヵ月かかります。土地売却を開始してからも平均3ヵ月はかかります。

このように時間と測量費用はかかりますが、将来の価値を考えると土地売却は早くやった方が良いです。

土地の売却にかかる主な費用は測量費用+仲介手数料

土地の売却にかかる主な費用は、測量費用と仲介手数料です。

仲介手数料は売却価格により異なり、下記の式で計算できます。

売却価格 仲介手数料
200万円以下 (売却価格×5%)×消費税
200万円超400万円以下 (売却価格×4%+2万円)×消費税
400万円超 (売却価格×3%+6万円)×消費税

測量費用は平均30万円〜100万程度かかります。

たとえば、売却価格1,000万円の土地を測量して売却した場合、

となるので、最低で約70万円の費用がかかることになります。

そのほかにも費用がかかります。

土地にローンが残っていて完済する場合は「抵当権抹消登記」が必要で、その費用がかかります。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼しない場合は登録免許税の1,000円のみ、司法書士に依頼する場合は登録免許税に加えて司法書士報酬がかかり1〜2万円程度になります。

そのほか、土地の残置物の撤去費用は数万円、建物の解体費用は数十万円〜数百万円かかります。

土地の売却にかかる費用をまとめると下記のとおりになります。

土地売却でかかる費用一覧
土地売却の費用項目 金額
測量費用 30万円〜100万
仲介手数料 (土地の売却価格×3%+6万)×消費税
売却価格1,000万円の場合は、388,800円
抵当権抹消登記 自分でやるなら1,000円、司法書士に依頼するなら1〜2万円程度
土地の残置物処理 数万円。自分でやる場合は無料
土地にある建物等の解体費用 数十万円

土地売却の方法は2つ

土地の売却方法は、「一般市場での売却」か「不動産会社による買取」の2つがあります。

それぞれの売却方法の特徴について確認していきましょう。

一般市場における売却の特徴

一般市場における売却は、個人の売主が、土地の売却を不動産会社に売却の仲介を依頼して、個人の買主が見つかったら売却するという形になります。

一般市場での売却の平均期間は3ヵ月です。買主が見つかるタイミングはその時々で異なるので、3ヵ月より早く売れたり売れ残ったりします。

一般市場での売却は買取に比べて高く売れるメリットがあります。一方で広すぎる土地やいびつな形の土地などは売れにくい傾向があります。

また、土地の販売活動は不動産会社が全面的に行うため、不動産会社の動きが土地の売却に大きく影響します。

不動産会社による買取の特徴

不動産会社による買取の特徴は、取引成立までの早さです。買取の場合、買取依頼をして早くて1~2週間、長くても1ヵ月程度で売買が成立します。

買取の大きなメリットとしては、例えば三角形などのいびつな形の土地や再建築不可の土地など一般市場で売れにくい土地でも、買取であれば様々な土地を取り扱っている不動産会社に売却できる可能性がある点です。

そのほか、買取のメリットとしては、買主が不動産会社なので、直接売却となり仲介手数料を支払わなくて良い点があります。

また、売却後に、売主が気づかなかった土地の汚染や埋没物といった不具合についての責任である「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」が免除されます。

瑕疵担保責任は場合によっては契約解消や費用請求が発生することもあります。瑕疵担保責任の免除は売主にとってのメリットです。

どちらがお得?自分に合った売却方法の選び方

不動産売却について時間的に余裕がある人は、買取より高値で売れる一般市場での売却がおすすめです。

「不動産会社による買取」と「一般市場での売却」の大きな違いは、「売却価格」と「取引成立までの時間」の2点です。

売却価格については、買取は一般売却の6〜7割程度です。

一方で取引が成立するまでの早さは、買取は早くて1~2週間、長くても1ヵ月程度です。一方、一般売却は平均で3ヵ月以上かかります。

売り急いでいない人は一般市場での売却がおすすめです。急いで売りたい人、一般市場で売れ残った土地は買取も検討してみましょう。

《一般市場での土地売却》手順・流れ(11STEP)

土地の売却を決意してから実際に売却するまでの流れは、以下のとおりです。

  1. 土地の相場を調べる[大体1〜2日]
  2. 土地の測量を依頼する[早くて1ヵ月、平均で3ヵ月、6ヵ月以上かかるケースも]
  3. 査定を不動産会社に依頼する[机上査定なら当日〜翌日、訪問査定が出るまで3〜4日]
  4. 媒介契約する不動産会社を選ぶ[大体1〜2日]
  5. 不動産会社による販売活動[約3ヵ月]
  6. 売主との価格交渉[大体1〜2日]
  7. 売買契約の締結[7~8は同日に実施]
  8. 手付金の受け取り
  9. 残代金決済[9~11は同日に実施]
  10. 土地の引き渡し
  11. 不動産登記

それぞれのSTEPでかかる時間は、[]内を目安として参考にしてください。

それでは、各ステップについて解説します。

1.土地の相場を調べる

土地の相場を知ることで、土地の売却価格の設定の参考になり、また不動産会社の査定価格が妥当なのかの判断材料になります。

土地の相場を調べる主な手段は「不動産ポータルサイト」と「土地総合情報システム」です。

不動産ポータルサイトで相場を調べる

不動産販売のポータルサイトから、土地の地域、駅からの距離、面積などの物件条件を入力して、どのくらいの価格で売られているのかを確認します。

ただし、不動産販売サイトに記載されている価格は売出価格です。売出価格は、値引き分も想定して高めに設定されているので、実際の成約価格は掲載されている価格より低くなる点に注意しましょう。

おすすめの不動産販売のポータルサイトは、公益財団法人不動産流通推進センターが運営する「不動産ジャパン」です。不動産ジャパンの使い方は、トップページ左上の「不動産物件検索・不動産会社情報」をクリックして、「不動産を探す【買う】」をクリックすると検索できます。

土地総合情報システムで相場を調べる

価格の相場を知るためには、過去の取引情報を知ることも有効です。

国土交通省が運営している「土地総合情報システム」というサイトから自分の売却予定の土地と似た物件の過去の取引情報を確認しておきましょう。

具体的な検索方法は、トップページの「不動産取引情報」をクリックして、取引が行われた「時期」、物件の「種類」、「地域」を選んで検索します。

2.土地の測量を依頼する

土地を売却するにあたり、「測量」が必要になる場合と必要にならない場合があります。

測量をする必要があるのは、下記いずれかのケースに該当する場合です。

土地の測量が必要な場合は、土地家屋調査士に依頼します。

土地家屋調査士を選ぶポイントは、実績のある土地家屋調査士を選ぶことです。

境界確定が必要な場合、近隣住民との交渉も業務に入ります。余計なトラブルで測量が長引かないように、経験豊富な土地家屋調査士を選びましょう。

測量が必要かどうかの判断方法

土地に境界杭があり、境界杭の位置・地積測量図・登記簿の3つの内容が一致していれば、再測量せずに済む場合があります。

などは、境界確定測量が必要です。

境界杭の確認方法

境界杭を確認方法する方法は、基本的には公図地積測量図などを元に現地で確認します。

境界杭の形状と素材は一定ではなく、コンクリートや金属製、石など様々な素材に、十字、T字などが刻まれています。

注意点は、境界杭が地中に埋まっている可能性もあることです。境界杭が見つからない場合は、自分の判断で土地を掘り出すのではなく、まずは不動産会社か土地家屋調査士に相談しましょう。

地積測量図などの有無の確認方法

法務局にその土地の地積測量図が保管されています。

地積測量図があるかどうかは、法務局に行くか、郵送で取り寄せたり、インターネットから確認したりすることができます。

しかし、およそ昭和35年以前に登記された土地は、登記の際に地積測量図の提出が義務化されていなかったため、地積測量図がない土地が存在します。

3.査定を不動産会社に依頼する

土地の査定を複数の不動産会社に依頼します。

複数の不動産会社に依頼する理由は、査定価格が妥当であるかを判断するためです。土地の査定に用いられる「取引事例比較法」という計算方法と関係があります。

取引事例比較法は、売却予定の土地と条件が似ている過去の取引事例をピックアップして、土地が大体どのくらいで売れるのかの査定価格を計算する方法です。

どんな取引事例をピックアップするかで査定価格は変化するので、複数の不動産会社の査定を受ける必要があります。

契約して欲しいためにわざと査定価格を高めに設定する不動産会社もありますが、複数の査定価格があれば、不自然な査定価格に気づくことができます。

不動産会社による査定は、仲介でも買取でも無料で受けることができます。

複数の不動産会社に依頼する際は、不動産一括査定サイトを利用すると、各社に同じ依頼をする手間と時間を省くことができます。

4.媒介契約する不動産会社を選ぶ

査定を通じて、媒介契約する不動産会社を選びます。

複数の不動産会社に依頼するもう一つの理由は、信頼できる不動産会社を選ぶためです。

査定価格の根拠を明確に説明できるか、こちらの質問にしっかりと答えてくれるかなど、査定を通して不動産会社の対応を確認して、信頼できる不動産会社かを判断することができます。

とはいえ、短期間の対応で確実に信頼できるかどうかの判断は難しいものがあります。媒介契約は3ヵ月が期限なので、とりあえず大手だから、とりあえず地元に強い会社だから、という形で選んでも問題ありません。

媒介契約は専任媒介契約がおすすめ

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類があります。専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社のみと媒介契約を結ぶ契約です。一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結べます。

一般媒介契約は、媒介契約を結んでいる他の不動産会社が売買を成立させたら、利益はゼロになります。このため、不動産会社が販売に注力しない可能性が高く、場合によっては依頼だけ受けて放置している可能性もあります。

専属専任媒介と専任媒介は、全国の不動産業者が利用するネットワークシステム「レインズ」に売却する土地を登録する義務があります。一般媒介契約はレインズへの登録義務はありません。

レインズでは不動産会社間で物件情報を共有されるため専属専任媒介や専任媒介も他の会社から購入希望者が紹介される可能性があります。

専属専任媒介と専任媒介の違いは、自己発見取引ができるかどうかです。専属専任媒介契約では自己発見取引は認められません。契約中に、売主が物件購入者を見つけても、専属専任の場合は仲介手数料を支払う必要があります。

そのため専属専任媒介より自由度の高い専任媒介契約がおすすめです。

5.不動産会社による販売活動

売却する土地の広告作成、チラシ配布、HP掲載など、不動産会社による土地の販売活動が行われます。

土地の購入検討者が現れた場合、売主は不動産会社の担当者と共に現地確認の対応をします。現地確認の対応は担当者が行うため、立ち会いは必須ではありません。

売主の説明があれば買主も安心もします。

ただし、過剰なアピールは逆効果です。土地の履歴など、土地に関する質問等聞かれたことに答える形で対応しましょう。

6.売主との価格交渉

土地購入の希望者が現れたら価格交渉に入ります。ほとんどの場合、買主からは値引き要求があります。

売却価格については、売り出し価格の段階で不動産会社とも相談して、値引き分を想定した価格設定にしておきましょう。

7.売買契約の締結

売買価格について売主、買主双方が合意したら売買契約の締結を行います。

一般的には購入申し込みがあってから1週間から10日以内に売買契約が行われます。

売買契約の日に不動産会社の宅地建物取引士から、重要事項説明書を使って重要事項説明が行われます。しかし、できれば数日前に重要事項説明書をもらっておいて、内容に不備がないか、疑問点や不明点がないかを確認しておきましょう。

特に確認しておくべきポイントは、売買金額、引き渡し日時、瑕疵担保責任です。売買金額、引き渡し日時については間違いがないか確認しましょう。

瑕疵担保責任については、売却後3ヵ月など、売却した後どのくらいの期間、瑕疵担保責任を負うかが売買契約書に明記されているのでそこを確認しておきましょう。通常は2〜3ヵ月程度です。

売買契約は、売主、買主、仲介する不動産会社が集まって行います。不動産会社の宅地建物取引士によって重要事項説明書の確認が行われ、問題がなければ売買契約に売主、買主それぞれが署名して売買契約が成立します。

8.手付金の受け取り

売買契約の際に、買主は売主に対して手付金を支払います。

手付金は売買契約が容易に解約されないことを目的として支払われるお金です。手付金は購入金額の一部から支払われます。

手付金の金額に関しては法律上の定めはありません。一般的には物件価格の5~10%が相場です。買主と売主が合意すれば、数万円でも問題ありません。

9.残代金決済

残代金決済、土地の引き渡し、不動産登記は同じ日に行われます。

残代金決済は、買主から購入金額から売買契約時に支払われた手付金を引いた金額が売主に支払われます。一般的には口座振込です。

10.土地の引き渡し

残代金を受け取ったら、売主から買主に対して残代金の領収書と所有権移転登記に必要となる書類一式を引き渡されます。

必要書類の詳細は記事後半にまとめています。

11.不動産登記

多くのケースでは司法書士による不動産登記が行われます。土地売却の際に行われる登記は所有権移転登記ですが、土地に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記も同時に行われます。

所有権移転登記は買主のための登記、抵当権抹消登記は売主のための登記なので、登記費用負担もそれぞれが請け負います。

決済・土地の引き渡し・不動産登記が終われば土地売却は完了です。

《不動産会社による買取》手順・流れ(6STEP)

土地の買取を決意してから実際にするまでの流れは、以下のとおりです。

  1. 土地の相場を調べる[1日]
  2. 土地の測量を依頼する[早くて1ヵ月、平均で3ヵ月、6ヵ月以上かかるケースも]
  3. 不動産一括査定サイトから複数の不動産会社に買取の依頼する[3~6で平均1~2週間、長くても1ヵ月程度]
  4. 買取を依頼する不動産会社の選定をする
  5. 買取価格を参考に買取不動産会社と売買契約を締結
  6. 残代金の決済・土地の引き渡し

それぞれのSTEPでかかる時間は、[]内を目安として参考にしてください。

それでは、各ステップについて解説します。

1.土地の相場を調べる

やり方は前章の一般売却と同様です。

買取でも一般売却の相場価格を知ることで買取価格が妥当か判断する材料になります。

2.土地の測量を依頼する

やり方は前章の一般売却と同様です。

3.不動産一括査定サイトから複数の不動産会社に買取の依頼する

自分の土地の価格相場を把握して測量も完了したら、不動産一括査定サイトから不動産業者に査定を依頼します。通常の一括査定サイトと買取専門の一括サイト両方を活用します。

査定には地域、面積などをサイト上から入力するだけで、すぐに結果がわかる「机上査定」と、不動産業者が直接現地確認して査定する「訪問査定」があります。

机上査定は査定依頼後、早ければ当日中にはメール等で連絡が来ます。訪問査定は実際の訪問時間は1時間程度です。

査定を依頼する場合は1社だけでなく、必ず複数の業者に査定を依頼するべきです。1社だけでは、買取査定価格が妥当か判断できないためです。

机上査定を5〜6社程度に依頼して、高値であった3社程度に訪問査定を依頼しましょう。

4.買取を依頼する不動産会社の選定

基本的には、もっとも買取査定価格が高い会社を選びます。

会社によっては査定価格と買取価格が変わってくる場合もあるので、最終的な買取価格で判断しましょう。

買取の場合、会社によって買取後の売却方法が異なるため、買取価格にバラつきが出てきます。

多くの不動産会社に対して買取査定価格を申し込み、より高値で買取してくれる会社を選びましょう。

5.買取価格を参考に買取不動産会社と売買契約を締結

買取価格と引き渡しの条件に同意したら不動産会社と売買契約を結びます。売買契約時に不動産会社から売主に対して買取価格の5~10%程度の手付金が支払われます。

6.残代金の決済・土地の引き渡し

土地の引き渡し日に、売却価格から手付金を引いた残代金が決済されます。

所有権移転登記などの各種手続きについては、すべて買取する不動産会社が手配します。

抵当権抹消登記が必要な場合は同時に申請します。

土地の売却に必要な書類

土地の売却時に一般的に必要な書類を、下記のとおりにまとめました。

ケースによって必要となる書類は変わります。基本的には不動産会社の指示に従って用意してください。

書類名 書類の概要 必要度合い 必要な時期 入手にかかる時間 入手方法
登記済権利証(もしくは登記識別情報) 売主が不動産の登記名義人であることを証明する書類。 必須 媒介契約・売買契約時・引き渡し時・抵当権抹消登記時 売主が所有 なければ①事前通知制度を利用するか、②司法書士か、弁護士等による本人確認証明情報の提供を行うか、③公証人の認証による事前通知の省略、の①〜③いずれかの対応をとる。 
固定資産税の納税通知書 固定資産税の納税額の確認のために必要となる 必須 媒介契約を結ぶ時 売主が所有 なければ役所で、納税証明書を請求
本人確認書類(運転免許証や健康保険証など) 本人であることの証明 必須 媒介契約を結ぶ時 売主が所有 なければ再交付を依頼する
登記簿謄本(登記事項証明書) 土地の所在・面積、所有者の住所・氏名、その土地の権利関係等が記載 必須 媒介契約を結ぶ時 1日〜数日 法務局に行く、郵送、インターネットで入手
地積測量図・境界確認書 土地の正確な境界と面積の証明書 必須 登記時・媒介契約・売買契約時 1〜3ヵ月 なければ土地家屋調査士に依頼。
取得時の売買契約書・重要事項説明書 取得時の土地の説明、取引条件、告知事項など、売買契約に必要な情報 あると良い 媒介契約を結ぶ時 売主が所有 紛失したら購入先の不動産会社にコピーをもらう
今回の売却の売買契約書・重要事項説明書 土地の説明、取引条件、告知事項など、売買契約に必要な情報 必須 売買契約時 業者が用意 業者が用意
実印 印鑑証明と同じ印鑑 必須 媒介契約・売買契約時・引き渡し時 売主が所有 購入する
銀行口座の通帳 手付金・残代金の振込先 必須 売買契約時 売主が所有 なければ再交付を依頼する
住民票(3ヵ月以内) 住民の居住状況を公的に証明するもの 必須 売買契約時・引き渡し時 1日 市・区役所、コンビニ等で入手可能
印鑑証明書(3ヵ月以内) 市区町村に登録された印鑑の証明書 必須 売買契約時・引き渡し時 1日 市・区役所、コンビニ等で入手可能
公図(地図) 土地の場所や形状を確定するための法的な地図 必須 売買契約時 1日〜数日 法務局に行く、郵送、インターネットで入手
司法書士への登記委任状  司法書士に依頼する場合 抵当権抹消登記が必要な場合、状況に応じて 引き渡し時 引き渡し当日に司法書士が用意する。  司法書士が用意する。 
抵当権抹消登記に必要な関係書類 登記の委任状、解除証書もしくは完済証明書、登記事項証明書 抵当権抹消登記が必要な場合、必須 引き渡し時 ローン完済後すぐ 売主が住宅ローンを組んでいる金融機関 から入手

まとめ

それでは土地売却についてまとめましょう。

記事のおさらい

  • 土地売却する前の「土地の測量」には法的強制力はないが、やった方が良い
  • 土地の売却にかかる主な費用は測量費用+仲介手数料
  • 土地は今後売れにくくなる。用途のない土地の場合は特に早めに売却をはじめよう
  • 土地の売却方法は、「一般市場での売却」か「不動産会社による買取」の2つ
  • 時間的に余裕がある人は買取より高値で売れる一般市場での売却がおすすめ
  • 境界杭や正確な地積測量図がない場合は測量が必要
  • 媒介契約は専任媒介契約がおすすめ

ほとんどの人の場合、土地売却をするのは初めてです。

売却の際に頼りになるのは、パートナーとなる不動産会社です。不動産の売却は大きなお金が動くので、不明な点・疑問点は細かくても不動産会社に確認するようにしましょう。

売主の疑問・質問にきちんと対応してくれる誠実な不動産会社を選んでください。

今回の記事が土地売却の参考になれば幸いです。

執筆者の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

保有資格:宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。