【マンション売却の成功ポイント】押さえておきたいコツから税金対策まで詳細解説！
2018.10.29投稿
不動産ライター兼不動産経営者
マンションを売却するという経験は、人生にそう何度もあるものではありません。
そのためマンションの売却を検討している人は、「本当にこのやり方でいいのか」という不安を抱えて手探りで情報を集めているのではないでしょうか。
この記事はこんな悩みをお持ちの方にオススメ！
- マンションを売却するには何から始めれば良いのか分からない
- マンションの売却はどこにお願いすれば良いのか分からない
- マンション売却で損をしたくないけど何に気を付けるべきか分からない
マンションは大切な資産です。トラブルなくスムーズに、できるなら満足できる金額で売却したいですよね。
一般的に、マンションを売るときは不動産会社に売買仲介を依頼します。このとき、どの不動産会社を選ぶかによって、マンション売却におけるあなたの安心感・満足度が変わります。
逆を言うと、不動産会社選びを失敗すれば、売却期間が不要に長引く・必要のない値下げをするという売主の不利益が生まれてしまいます。
不動産会社選びは、マンション売却の要と言っても良いでしょう。
また、転勤などの理由で急ぎで売却したいときは買取が向いているなど、ひとりひとりの状況によっても取るべき手段や考えるべきことは異なってきます。
そこで、不動産経営者としての経験と立場を活かして、この記事を執筆しました。マンション売却の基礎知識はもちろん、売却後の税金対策までわかりやすく解説しています。
マンション売却を検討している人の疑問や不安を解決する手助けができれば幸いです。
※一括査定サービス「すまいうる」は、株式会社エイチーム（東証一部上場）のグループ企業が運営する無料サービスです。
この記事の目次
【事前準備】マンションを売却する前に考えておく3つのポイント
マンションを売却する際は、いきなり動き出すべきではありません。きちんと準備をすることで、その後の売却活動がスムーズになります。
事前準備として、あらかじめ下記3つのポイントを押さえてください。
売却前に！押さえておきたい3つのポイント
- マンションを売却する理由を明確にする
- マンションを買い替えるなら新居探しも並行しておこなう
- マンション売却の方法を決める（仲介・買取）
では、売却活動を始める前に考えておきたいこれらのポイントについて詳しく解説していきます。
①マンションを売却する理由を明確にする
マンション売却を行う場合、マンションを売却する理由を明確にする必要があります。なぜなら売主の売却理由は、物件の購入希望者が最も知りたい情報のひとつであるためです。
多くの場合は、子供が生まれて手狭になった、転勤などのライフスタイルの変化が売却理由になります。
ただ、経済上の理由や離婚など、あまり人には話したくないケースもあるでしょう。
その場合は、不動産会社には理由をしっかりと話し、買主に伝える際には個人的な内容には踏み込まない範囲での説明を依頼しましょう。
また、過去に自殺や殺人などの事故があった場合や雨漏り、物件の欠陥など、物件の瑕疵（物件の不具合）が売却理由である場合は、しっかりと買主に伝える義務があります。
あとになって瑕疵（かし）が発覚した場合、契約解除や損害賠償請求を受ける可能性があります。
②マンションを住み替えるなら新居探しも並行しておこなう
マンションの住み替え（買い替え）には、現在住んでいる物件の売却活動と、新しい家を探す購入活動を並行して進める必要があります。
なぜなら、物件を売却してから物件探しを始める場合、引き渡しまでの期間に良い物件が見つからない可能性があるためです。
良い物件に出会えなければ、仮の住まいに引っ越したり家賃を払ったりと仮住まいの費用負担が必要になってしまいます。
マンションの売却を進めつつ、新しい家探しも並行して進めておきましょう。
③マンションの売却方法を決める（仲介・買取）
マンションの売却方法は、一般市場に売り出すだけではありません。「市場での売却（仲介）」と「不動産業者による買取」の2種類があります。
では、それぞれの売却方法の特徴と向いている人について確認しましょう。
| 売却方法 | 特徴 | 向いている人 |
|---|---|---|
| 市場での販売 |
|
|
| 業者による買取 |
|
|
基本的に、売り急いでいる・周囲に知られたくないなど、特別な事情がない限りは売却価格が高い「市場売却（仲介）」がおすすめです。
“高く売れること”よりも“とにかく早くマンションを売ること”を重視したい人には「買取」が向いています。
それでは、詳しく解説していきます。
「市場での売却」の特徴と向いている人
マンションを売却する場合、大多数の人は不動産会社の仲介によって、一般市場で売却します。
一般市場とは、中古マンションを売りたい個人と、中古マンションを買いたい個人が、不動産会社に間に入ってもらってマンションの売買を行う市場のことです。
市場売却の特徴は、買取に比べて高値で売れる可能性が高いことです。
ただし、
- 売却までは平均で3〜6ヶ月程度の時間がかかる
- 必ずしも売れるとは限らない
- 周囲に売却活動が知られてしまう
という点がデメリットです。
- 売却活動をする時間的余裕がある人
- 周囲にマンションの売却を隠す必要がない人
- 高く売りたい人
は、買取に比べて高値で売れる可能性が高い仲介による市場売却が向いているでしょう。
「不動産業者による買取」の特徴と向いている人
不動産業者による買取の特徴は、早期に確実にマンションを売却できる点です。最短で数日、遅くても1〜2週間程度で売却ができます。
また、周囲に知られずに売却できる、仲介手数料がかからないといった点もメリットです。
買取のデメリットは、売却価格が市場での売却価格の7～8割程度になることです。
業者による買取が向いているのは、
- 早期にマンションを売却したい人
- 周囲に売却活動を知られたくない人
などです。
次章以降は、「市場での売却（仲介）」に焦点をあてて、マンション売却に必要な知識・役立つ情報を紹介していきます。
マンション売却にかかる期間・スケジュール
まず知っておきたいこととして、市場でのマンション売却は時間がかかります。
前章では“市場での売却は平均で3〜6ヶ月程度”かかるとお伝えしましたが、マンション売却の計画を立てる上では『マンション売却は査定から引渡しまで、5～6ヶ月程度』を目安に考えておくと良いでしょう。
- 不動産会社への査定依頼：1週間
- 媒介系契約を結ぶ：査定から1週間
- 販売活動：3ヶ月前後
- 申込と契約：1週間
- 買主側の住宅ローン審査：2週間～1ヶ月
- 物件の引渡し：審査手続きから1～2週間
というのも、売るマンションによって、上記のステップ３である「販売活動」にかかる時間が大きく異なるためです。
あなたのマンションを売りに出した時、すんなり買主が見つかる可能性があれば、買主探しに苦戦する可能性もあります。
売るマンションによって販売活動にかかる時間が異なる
上記でざっくりと6つの工程に分けて期間を紹介しましたが、いちばん時間を要するのが「マンションの販売活動」です。販売活動とは、不動産会社がマンションの買主を見つけるための一連の活動を指します。
さらに、この販売活動は、売るマンションによってかかる時間が異なってきます。
下記の表は、首都圏で実際にマンションを売り出してから成約するまでの期間を集計したデータです。
| 成約までの期間 | 割合 | 累計割合 |
|---|---|---|
| 1ヶ月以内 | 39.6% | ー |
| 2ヶ月以内 | 15.9% | 55.50% |
| 3ヶ月以内 | 11.8% | 67.30% |
| 4ヶ月以内 | 9.0% | 76.30% |
| 5ヶ月以内 | 6.0% | 82.30% |
| 6ヶ月以内 | 4.4% | 86.70% |
| 6ヶ月以上 | 13.3% | 100.0% |
※参考：中古マンションの価格乖離率（東京カンテイ）（PDFファイル）
表から分かるように、販売活動（売り出し～成約）は1ヶ月以内で終わるケースもあれば、6ヶ月かかるケースもあります。
なお、不動産会社選びや売買契約など販売活動以外の工程だけで2ヶ月強かかります。上記の表は販売活動だけの期間であるため、マンション売却完了までの期間としては上記＋2ヶ月で考えます。
【マンション売却の流れ】11ステップで解説
ここからは、マンション売却を決めてから売買契約成立までの流れについて、11個のステップに分けて解説します。
マンションを売却するときの流れは、下記のようになります。
- マンション売却価格の相場を調査する
- 不動産会社にマンション査定を依頼する
- 仲介を頼む不動産会社を選ぶ
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- マンションの売却価格を設定する
- マンションの販売活動を始める
- マンション購入を検討している人の内覧に対応する
- 購入希望者と価格交渉をする
- 売買契約・手付金の支払い
- 買主側の住宅ローン本審査
- マンション代金の決済手続き・物件の引き渡し（マンション売却完了）
前章でも言いましたが、不動産会社に査定を依頼してから売却完了まで、一般的に3〜6ヶ月ほどかかります。
物件によってはすぐに売却できることもありますが、逆に売れ残ってしまうこともあります。
全体の流れと各ステップで行うことを事前に知り、効率よくスピーディーなマンション売却を目指しましょう！
①マンション売却価格の相場を調査する
まずは、不動産市場における自分のマンションの価格相場を確認しましょう。
マンションを売るためには不動産会社による査定が必要なのですが、その前におおよその価格相場を把握しておくと「不動産会社の査定額が適正価格であるかどうか」を判断できます。
あなた自身で相場を調べておくと、仲介を頼む不動産会社を見極めるときの良い材料になります。不動産会社の選び方は、のちほど紹介しますね。
マンションの価格相場を確認するには、不動産売買サイトを利用する方法がおすすめです。
たとえば、不動産売買サイトで
- マンションのある地域
- 築年数
- 駅からの距離
- 専有面積
など、あなたが売りたいマンションと同じ（あるいは似た）条件を入力して絞込み検索をします。
そうすることで、あなたのマンションと条件が似ている物件が、どのくらいの価格帯で売られているのかを確認できます。
筆者のおすすめは「不動産ジャパン」での調査
筆者としては、公益財団法人不動産流通推進センターが運営している「不動産ジャパン」がおすすめです。
- 不動産ジャパンのトップページへアクセス
- 「不動産物件検索 ・不動産会社情報」タブから「不動産を探す【買う】」をクリック
- 不動産物件検索の「マンション」から、全国の豊富な物件情報をチェック
ただし、ひとつ注意点があります。
不動産ジャパンに掲載されている価格は、あくまで売出価格（売りに出されている価格）です。実際のマンション成約価格は、掲載価格より低いことに注意しましょう。
過去の成約価格が分かる「REINS Market Information」
不動産ジャパンで確認できるのは「いくらで売りに出されているか」ですが、「過去の成約事例」からも相場を把握することはできます。
不動産会社の査定は過去の成約事例にもとづいているので、不動産会社と同じような情報を得られるというわけです。
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「REINS Market Information（レインズ マーケット インフォメーション）」では、過去の不動産取引における成約価格を知ることができます。
そのほか、国土交通省が運営している土地総合情報システムというサイトでも、過去の成約事例を検索することが可能です。
筆者としては、REINS Market Informationの方が使いやすくてオススメです。
②不動産会社に査定を依頼する
自分のマンションの価格相場を把握できたら、不動産業者に査定を依頼します。
査定依頼とは
査定額とは、自分のマンションがいくらで売れるか？という目安金額になります。査定依頼は、その査定額を不動産会社に算出してもらうために依頼することです。
不動産会社の査定には
- 地域、築年数、物件の面積などをインターネット上から入力するとすぐに結果が出る「机上査定」
- 不動産業者が直接物件を訪問して査定する「訪問査定」
の2種類があります。
机上査定は査定依頼後、早ければ当日中にメールなどで連絡が来ます。
訪問査定は、実際の訪問時間は1時間程度ですが、その後の査定結果が報告されるまでには数日から1週間ほどかかります。
まずは机上査定の依頼をして、不動産会社の担当者がマンションを見学する前に査定価格を提示してもらいます。その後、訪問査定を経て正式な査定額の提示を受けるという流れです。
査定依頼する方法
査定依頼する方法は大きく分けて以下3通りあります。
- 一括査定サイトを利用
- 店舗に直接訪問
- 店舗にメールや電話で問い合わせ
上記の中では一括査定サイトを利用すると良いでしょう。
なぜなら、ほか2つの査定依頼方法だと、複数の不動産会社に査定依頼するときに時間がかかるのです。査定は複数社に依頼して比較することがマンション売却成功のコツであり、一括査定サイトを利用してスピーディーにおこなうことことをおすすめします。
ポイントは複数の不動産会社に査定を依頼すること
マンション査定を依頼するときの注意点は、1社だけで査定を済まそうとせず、最低でも3社以上の査定を受けることです。
できれば、まずは机上査定を5～6社に依頼して、その中から3社程度に訪問査定を依頼しましょう。
なぜなら、1社だけの査定では、査定価格が妥当か判断できないためです。
ここから少し専門的な話をするので、むずかしいと感じた人は読み飛ばしても大丈夫です。
不動産会社は、査定をするとき主に「取引事例比較法」という手法を主に用いて査定価格を出します。これは、過去の成約事例から売却予定物件と似た条件の事例を複数ピックアップし、それを参考に売却予定物件がいくらで売れるかを判断する手法です。
どの過去事例を参考にするかは不動産会社によって異なります。1社だけの査定の場合、参考にした事例によって偏りが出てしまう可能性があります。
このため、複数の不動産会社に査定をしてもらった方が良いとお伝えしました。
マンション査定の依頼は一括査定サイトがおすすめ
先ほどもお伝えしましたが、マンション査定を依頼するときは、「一括査定サイト」の利用がおすすめです。あなたのマンション情報を1回入力すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できて効率的です。
査定依頼した不動産業者のなかから、
- 査定額
- 査定額の根拠
- 販売活動の方針
などを丁寧に説明してくれる不動産会社を選びましょう。
一括査定サイトを利用するときの注意点
一括査定サイトを利用するうえでの注意点は、査定金額の高さで不動産会社を選ばないことです。
査定金額はあくまで予想金額です。業者によっては相場より高い査定金額を出して契約を取ろうとする業者も存在します。査定価格に注目するのではなく、査定価格の根拠に注目しましょう。
また一括査定サイトで査定依頼した場合、すべての不動産業者に依頼したと勘違いしないようにしましょう。
一括査定サイトによる査定は、そのサイトに登録している不動産業者の中からくる査定であり、その他にも取り扱い可能な不動産業者は存在します。
そのため査定額に納得がいかない場合は、複数の一括査定サイトを併用してみるのも良いでしょう。
少しでも精度の高い査定額を知りたい場合は、関連する必要書類を集めておくとようにしましょう。
③仲介を頼む不動産会社を選ぶ
マンションの査定結果が揃ったら、実際に仲介を依頼する不動産会社を選びます。
マンションの売却をなるべく高く、なるべく早く売るためには、良い不動産会社を選ぶことが大切です。査定価格の高さ・低さだけで判断してはいけません。
「良い不動産会社」を選ぶためには、次の２つのポイントに注目しましょう。
マンション売却 不動産業者選びのポイント
- 中古マンションの売却に実績のある会社
- 対応が丁寧など、信頼できる不動産業者
ひとつは、「実績のある不動産業者を選ぶこと」です。
一口に不動産業者といっても、新築マンションの売買が専門の会社があれば、賃貸や管理が専門の会社もあります。マンション売却においては、中古マンションの売却に実績のある会社を選ぶことが大切です。
ふたつめは、「信頼のできる不動産業者を選ぶこと」です。
力を入れて販売活動をしなかったり、こちらの質問に曖昧な返答をしたりする業者に依頼すると、物件が売れ残る、相場よりかなり低い価格で売却されるなど不利な取引になる可能性があります。
信頼できるかどうかの具体的な判断は、
- 査定価格の根拠を明確に説明・提示してくれるか
- こちらの質問に的確に答えてくれているか
などがポイントとなります。「多分」や「かもしれない」など、曖昧な受け答えばかりの業者は避けましょう。
迷ったら、とりあえずで選んでも良い
明らかにひどい不動産会社ならすぐ分かりますが、実際にはそこまで分かりやすくはありません。不動産業者選びに迷ったら、とりあえず大手だから、といった理由で選んでも大丈夫です。
次の見出しの「媒介契約を結ぶ」でも解説していますが、媒介契約の有効期間は最大3ヶ月ですので、会社を変更することも可能です。
もし最初に依頼した大手の不動産会社の活動が満足のいくものでなかったら、次は地域密着型の会社を選ぶ、というふうに違うタイプの会社に変更しましょう。
④不動産会社と媒介契約を結ぶ
マンション売却の仲介を依頼する不動産会社を選んだら、次はその不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介は仲介と同じ意味です。
媒介契約を結んで初めて、不動産会社に「マンションの買主を見つけて話をまとめてもらう」「売買契約をぶじ成立してもらう」ことができます。
3種類の媒介契約の特徴
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類があり、売主が自分で選びます。
それぞれ契約条件が異なり、また物件の性質によって合う契約と合わない契約があります。つまり、選んだ媒介契約によっては、思うようにマンションの売却が進まない可能性があります。
それぞれの特徴を以下にまとめました。
| 一般媒介 | 専属専任媒介 | 専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 不動産会社 | 複数社に依頼可能 | 依頼は1社のみ | |
| レインズ登録 | 任意 | 契約後5日以内 | 契約後7日以内 |
| 売却報告義務 | 義務なし | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 |
| 自己発見取引 | 媒介契約は解除可能 | 満額仲介手数料を支払う | その時点の広告費用負担あり |
仲介を依頼できる不動産会社の数
最大の違いは、依頼できる不動産会社数です。一般媒介契約は複数社にマンション売却を依頼できますが、専属専任媒介契約・専任媒介契約は1社のみです。
「1社だけ」と聞くと、専属専任媒介・専任媒介ではなかなか買主を見つけられないのでは…？と不安に感じるかもしれません。一般媒介契約のほうが自由度が高く、契約の可能性が高そうに見えますよね。
しかし、実際はそうとは限りません。
レインズへの登録義務
専属専任媒介と専任媒介の場合、不動産業者にはレインズに登録する義務があります。この義務があることにより買主が見つかる可能性が高まるため、「マンション売却を依頼できるのは1社だけ」ということに不安になる必要はありません。
レインズとは、全国の不動産業者が閲覧・利用できるネットワークシステムで、不動産会社間で物件情報を共有しています。
レインズに不動産情報を登録することで、ほかの不動産会社と売却物件の情報を共有することができるのです。結果、専属専任媒介や専任媒介であっても、ほかの不動産会社から購入検討者を紹介してもらえる可能性があります。
| 契約の種類 | 仲介を依頼できる不動産会社の数 | 買主の見つけ方 |
|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1社 |
|
| 専任媒介契約 | 1社 |
|
| 一般媒介契約 | 複数社 |
|
なお、一般媒介契約でも「レインズ」への登録は可能です。不動産会社に登録義務がないというだけです。
レインズは一定の資格を満たす不動産会社しか利用できないので、一般人である買主が自分で売出物件をレインズに登録することはできません。一般媒介契約でレインズへの登録を希望する場合は、媒介契約した不動産会社へその旨を伝えましょう。
編集部からひとこと
レインズ登録を断ることは売主に不信感を与えることになるので、そうそう断られることはないかと思います。ただ、分譲マンションを相場より破格の値段で売り出すなど、値崩れを引き起こしそうな物件だと、レインズへの登録は積極的になってもらえないかもしれません。売却活動の報告義務
また、売却報告義務があれば、広告の反響状況や、検討者の状況を不動産会社の営業マンから報告されます。
自己発見取引
自己発見取引とは、売主自身が買主を見つけることです。媒介契約の種類によっては、自己発見取引は認められていません。
専属専任媒介もしくは専任媒介が良い
さて、媒介契約の特徴を見て、「複数社にマンション売却を依頼できる一般媒介契約の方が良いのでは？」と思った人もいるかもしれません。
しかし、それは間違った見解です。実際に不動産会社を経営している筆者の経験上、1社にしか売却依頼できない専任系媒介契約の方が良いと考えます。
なぜなら、専任系媒介契約の方が広告費用や人員の投下をしてくれるからです。
不動産会社が仲介手数料を受け取れるのは、マンション売却が完了したときだけです。そして、不動産会社がマンションの販売活動をおこなう時、ネット掲載やチラシ作成など、一定の経費がかかります。
一般媒介契約は複数の不動産会社で競争することになります。広告費をかけて販売活動をしても他社がマンション売買を成立させてしまったら、それまでに投下した広告費用や人件費が無駄になったうえに、手数料が1円も入らない可能性があります。
このような事情から、一般媒介契約の不動産会社は、広告費用も人員もあまり割けないしやる気が上がらない傾向があるのです。
一方、専任系媒介契約なら自社しか売却活動していない状態なので、一般媒介契約で起こりえる「ほかの会社で売買契約される」というリスクがほぼありません。広告費も人員も割いてくれます。
これが、筆者が一般媒介契約より専属専任媒介契約・専任媒介契約をおすすめする理由です。
ただし、都心で築浅など、地域・立地・築年数といった条件が良く競争力が高いマンションの場合は、一般媒介の方が高く売れる可能性もあります。
迷ったら専任媒介契約がおすすめ
多くの物件の場合では、専任媒介契約がおすすめです。
専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、契約中に自分で取引相手を見つけて取引を行う「自己発見取引」が認められているかどうかです。専属専任媒介契約では自己発見取引は認められていません。
例えば、親族や知り合いからマンションを買いたいという申し出があった場合も、専属専任媒介契約だと不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。
そのため、一般媒介契約より不動産会社が熱心に活動し、専属専任媒介より自由度の高い専任媒介契約がおすすめです。
なお、専属専任媒介契約・専任媒介契約ともに契約期間は最大3ヶ月です。もしも最初の会社の働きに満足できなかった場合は、別の会社に切り替えることも可能です。
媒介契約についてもっと詳しく知りたい人は、こちらの記事がオススメです。
⑤マンションの売却価格を設定する
媒介契約を結んだ後、自分のマンションをいくらで売り出すのか、不動産業者と相談しながら売却価格を設定します。
売却価格は理想価格・最低価格・査定価格の3つの価格を参考に決める
売却価格は理想価格・最低価格・査定価格の3つの価格を参考に決めていきます。
理想価格は、この物件で売れて欲しいという理想の価格です。
理想価格の決め方は、売却物件と似ている条件の物件の、過去の成約事例をチェックすることです。
高く売れた事例を参考に決定しましょう。過去の成約事例は、不動産流通機構が運営している「REINS Market Information（レインズ マーケットインフォメーション）」から確認することができます。
最低価格は、ローン残債などから、最低でもこの価格で売れてもらわないと困る価格です。最低価格は値引きにどこまで対応できるかの指標にもなります。
査定価格は、不動産会社の査定によって出る価格です。
この3つの価格を参考に不動産会社と相談しながら、最初の売り出し価格を決定しましょう。
⑥マンションの販売活動を始める
媒介契約を結んで売り出し価格が決定したら、不動産会社によるマンションの販売活動が始まります。
マンションの売却活動は、具体的に以下のことをおこないます。
- 広告をして集客する
- 購入検討者との内覧スケジュールの調整
- 実際に室内や共用部を案内
- 検討者との交渉
上記の作業は基本的に不動産会社の営業マンが主導して行います。
集客部分では、
- 不動産のポータルサイト（suumoなど）や自社サイトに売出し物件としてマンションの情報を掲載
- チラシの投函などで買主を募集
- ほかの不動産会社から購入検討者を紹介してもらう
などをおこないます。
集客の段階、つまり購入を検討する人が現れるまでは、買主は待ちの体制となります。この間、不動産会社と連絡を密に取って現在の販売状況について常に把握しておきましょう。
⑦マンション購入を検討している人の内覧に対応する
販売活動は、不動産会社が主体となっておこないます。
この段階では、売主は、物件購入を検討している人の内覧に対応することがメインとなります。
先ほどお伝えしたように、不動産会社と連絡を密にとって販売状況を常に把握しましょう。
売主はスケジュール調整を行う
マンションの売却活動において、売主はスケジュールを調整しましょう。内覧は基本的に売主も在宅の状態でおこなうので、売主は家にいなければいけません。つまり、購入検討者の内覧希望日時に合わせて立ち会う必要があります。
そして、営業マンが見学者を連れてきて、営業マンが室内を案内するという流れです。集客はマンション物件によりますが、特に売り出しはじめは週に数件以上の予約が入ることもあります。
また、土日以外の平日夜なども見学希望もあるので、なるべく売主もスケジュールを調整して対応しましょう。
売主は内覧前に出迎え準備をする
売主は具体的に以下の出迎え準備を行います
- 室内の掃除や換気
- スリッパの準備など
- 出迎えと帰宅時の挨拶
- 質問を受けたときの返答
内覧の対応で大切なのは、清潔さを保つことです。いくら立地条件や設備が整っていても、汚れた部屋は内覧する人の印象を著しく悪くします。内覧のたびに室内の清掃はおこないましょう。
また、内覧希望者は間取りや設備についてはあらかじめ情報を得ています。良い点をアピールする必要はなく、聞かれたことに丁寧に対応する形を取りましょう。
挨拶もしっかりとおこないましょう。あくまで内覧者は「お客様」という意識をもつことが大事です。
⑧購入希望者と価格交渉をする
あなたのマンションの購入希望者が現れたら、具体的な価格交渉に入ります。ほとんどの場合、現在の売り出し価格から値引きをしてほしいと言われます。
マンションの売り出し価格設定は、あらかじめ不動産会社と相談し、値下げ要求がなされる前提で決めておきましょう。
価格交渉に入る前に、これ以上は値下げできないというラインを決めておくことが大切です。
価格交渉の注意点
価格交渉の際の注意点ですが、例えば3,000万円の物件を2,000万円にして欲しいなどの無理な値引き要求は当然断っても大丈夫です。
また、販売をはじめて間もない時期での値引き要求など、他の購入希望者が現れる可能性が高い場合は見送るのも一つの手です。
この辺りの価格交渉は、上記の理想価格・査定価格・最低価格を念頭において、不動産業者とも相談しながら進めていきましょう。
リフォーム分の値引き要求がある場合は、自分でリフォームの見積もりを取った上で、自分でリフォームするか、リフォーム分の値引きに応じるか、あるいは断るかの判断を行いましょう。
また、価格交渉の際、価格以外の条件を視野にいれることも大切です。
例えば、住み替える（買い替える）つもりで、まだ住み替え先の物件が見つかっていない場合などは、引き渡し時期を遅らせるなどの条件を価格交渉とセットで進めておくとスムーズに事が運びます。
⑨売買契約・手付金の支払い
売主と買主が売買価格と売買条件について合意に至ったら、売買契約をおこないます。
マンションの購入申込と売買契約
申込はその部屋を押さえることであり、契約は売買契約書を締結することです。申し込みを受けることで、ほかの人がその部屋を欲しいといっても二番手の扱いになります。
そして、申込を受けてから正式な売買契約書を作成し、申込から概ね1週間程度で売買契約を締結するという流れです。
契約日当日におこなうこと
売買契約当日におこなうことは以下です。
- 不動産会社の事務所などに集まる
- 不動産会社の営業マン（宅建士）が買主に重要事項説明
- 説明に問題なければ売買契約書など書類に署名&捺印
主に営業マンと買主のやり取りになるので、売主がやることは署名・捺印くらいです。
売買契約は、不動産業者から用意すべき必要書類や署名捺印など契約を締結する上での指示があるので、迷うことはありません。
- 不動産売買契約書に書かれている売買価格
- 手付金の金額
- 引き渡し日時
- 瑕疵担保責任の取り決め
など、間違いがないかをしっかりと確認しましょう。
トラブル防止のためには不動産会社に任せきりにせず、自分で一つ一つ確かめることが大切です。
内容に問題なければ契約を締結して手付金の支払いが行われます。
手付金の支払い
一般的には売買契約のときに売主は買主から手付金を預かります。
手付金は、購入金額の一部のお金で、売買契約が簡単に解約されないためのものです。
手付金の金額に関しては法律上の定めはありませんが、物件価格の5～10%が相場です。
もう少し手付金について詳しくお話ししましょう。
- 手付金は売買金額の20％以内で決められることが多い
- 手付金は売買金額に充当
- 手付金は違約金になる
手付金は売買金額の20％以内がほとんどです。多くのケースでは100万円・200万円などのキリが良い数字か、5％程度の金額に設定することが多いです。
手付金は売買金額に充当するお金なので、仮に買主が全額ローンを組む場合は引渡し時に手付金は返金します。
また、売買契約を締結した後は、この手付金が違約金になります。つまり、買主・売主ともに自己都合で売買契約を解除する場合は、その手付金額を違約金として支払うことになるというわけです。
⑩買主側の住宅ローン本審査
売買契約を結ぶときは、基本的に買主は住宅ローンの仮審査に承諾しています。売買契約を結んだ後は、住宅ローンの本審査をするという流れです。
仮審査から状況が変わっていなければ本審査も承諾になりますが、本審査は2週間ほど時間がかかります。
本審査に承諾後は、買主が金銭消費貸借契約（ローンの本契約）をおこないます。そして、マンションの引渡し時に合わせてローン実行（決済）するという流れになります。
⑪マンション代金の決済手続き・物件の引き渡し（売却完了）
マンションを引き渡す当日は、以下をすべて1日でおこないます。
- 買主からマンション購入代金支払い（売主の口座へ入金）
- 売主がローンの残債を完済
- 抵当権抹消
- 物件を引き渡し
引渡し当日の流れ
引渡し日当日は以下のような流れです。
- 不動産会社の事務所などに集まる
- 買主からの入金確認
- 引渡し関係の書類に署名&捺印
- 金融機関に抵当権抹消に必要な書類を取りに行く
- 司法書士が法務局へ行き抵当権抹消登記および所有権移転登記
上記の手続きをもって所有権が売主から買主に移転します。
そして、マンションの鍵と必要書類を買主に渡せば、引き渡しは完了となります。
引渡し日までに売主がおこなっておくこと
マンションの住宅ローン残債がある場合は、金融機関に完済手続きをおこないましょう。マンションの引き渡しまでに実際に完済しなさいということではなく、「完済するための手続き（準備）」をします。
マンションを引渡すときは、マンションに設定している抵当権を抹消しなければいけません。そして、抵当権を抹消するためには、基本的にローンの完済が必要です。
多くの金融機関では、売主が店舗に出向いて
- 物件の引渡し日（決済日）の確認
- 必要書類の確認および完済手続き
をします。
この手続きをもって抵当権を抹消する準備が完了となるので、引渡し日までに売主は必ず金融機関とやり取りしておかないといけません。
そのため、引き渡し日までに金融機関に連絡をして、完済手続きについて確認しましょう。
引き渡し当日に買主からマンション購入代金が入金されたら、その決済金でローンの残債を返済します。その後、司法書士が抵当権抹消登記をおこない、マンションを引き渡せる状態になります。
マンションを高く売る５つのコツ
大事な資産であるマンションを売却するなら、おそらく売主全員が『できるだけ高く売りたい！』と思うでしょう。
ここをご覧になっている人のなかには、「マンション売却 高く」「マンション 高く売る」といったキーワードで検索した人もいるかもしれませんね。
結論を伝えると、マンションを高く売るには次の５つのポイントを押さえてください。
- 時間的な余裕を持つ
- 複数の不動産会社から査定を取る
- 不動産会社に任せきりにしない
- 内覧前に掃除をする
- インスペクションをおこなう
それぞれ要点をかんたんに紹介します。
時間的な余裕を持つ
不動産は「売り急ぎ」と言って、焦って早く売ろうとすると価格が安くなってしまうという性質があります。
マンションを高く売りたいなら、最低でも3ヶ月間、できれば半年程度の余裕をもって取り組むようにして下さい。時間の確保がポイントです。
複数の不動産会社から査定を取る
マンションを高く売ってくれる不動産会社を探すために、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
なぜなら1社だけでは、査定価格が妥当か判断できないためです。
たとえば5000万円と査定額を出されたとしましょう。相場がわからなければ、その査定金額が妥当なのか売主には判断ができませんよね。ほかの会社からは4000万円と査定されることもあります。
すこしでも正確なマンション査定額を知るためにも、まずは机上査定を5～6社に依頼して、その中から3社程度に訪問査定を依頼しましょう。
査定額の根拠を提示できる不動産会社を選ぶこと
また、査定額だけで不動産会社を選ばないことも重要なポイントです。
査定額の根拠を提示できる不動産会社、良い営業マンがいる不動産会社を選ぶことは、マンションを高く売るためには重要です。
不動産会社に任せきりにしない
慣れないマンション売買を安全かつスムーズにおこなうために、プロの不動産会社に仲介を依頼します。
それでも任せっきりにしてはいけません。
マンション売却にあたり知らない用語がたくさん出てくるでしょう。普段は接することのない法律の話など、むずかしいことは全部不動産会社に任せたくなるかもしれません。
しかし、不動産会社が説明したことを売主であるあなたが理解できていなければ、トラブルにつながる可能性はあります。十分なコミュニケーションを取っていきましょう。
営業マンとこまめに連絡する
内覧したいという購入希望者をつれてくるのは不動産会社の営業マンです。不動産会社からの報告を待つのではなく、売主からもマメに連絡を取ることで緊張感が生まれます。
1週間に1度程度は、「売却活動の状況はどうですか？」と聞くことをおすすめします。
こまめに連絡をとり、営業マンの意識からあなたの物件を離さないようにすることが高く売るためのポイントです。
広告に口を挟む
さらに、必ず自分の物件がどのように広告されているのがチェックするようにして下さい。
自分の物件が、他の物件広告よりも情報が充実していれば問題ありません。しかし、シンプルな情報しか載っていなければ、購入希望者が見たときに興味を持ってもらえない可能性があります。
情報の充実させるため、「●●の写真を提供するので載せてもらえますか？」などと伝えましょう。
内覧前に掃除をする
マンション売却の成約率は、買主が内覧をしたときの印象によって大きく変わります。
汚れている物件はいい物件には見えませんよね。内覧に来てもらった購入希望者に住みたいと思ってもらえるよう、できる限りの修繕やクリーニングはしておきましょう。
大規模なリフォームは必要ありません。かけたリフォーム代金以上に高く売れる保証がないためです。
水回りの掃除をするだけでも印象は良くなります。
インスペクションをおこなう
インスペクションとは建物状況調査のことです。
インスペクションに合格することで、建物構造上重要な部分に問題がないことを証明することができます。さらに、既存住宅売買瑕疵保険に加入できるというメリットもあります。
以上が、高く売るためにすべきことです。上記5つは、本当に効果のあるものだけに絞ったポイントです。もっと詳しく知りたい人は、こちらの記事もあわせてご覧ください。
その他、マンション売却を失敗しないための注意ポイントをまとめたので、こちらの記事も参考にしてみましょう。
マンション売却に必要な書類
マンション売却に必要な書類は、不動産業者と媒介契約してから準備しても大丈夫です。
しかし、あらかじめ用意しておくとよりスムーズに売却活動を進めることができます。
マンション売却の時系列順に、必要になる書類を確認していきましょう。
マンションの査定を依頼するときの必要書類
不動産会社にマンション売却を依頼する際に必要な書類は以下の通りです。
机上査定の場合は、特に書類は必要ありません。
訪問査定の場合は、
- 権利証もしくは登記識別情報
- マンションを購入した際の契約書や重要事項説明書
- 購入時のパンフレット
- 住宅ローン残債がある場合は返済予定表（償還予定表）
- 管理費や修繕積立金の額が分かる書類
- 固定資産税の額が分かる書類
があると良いでしょう。
ただし、会社によって必要書類は変わるので、依頼先の会社に必要書類を確認しましょう。
不動産会社と媒介契約を結ぶときの必要書類
媒介契約を結ぶ際は、
- 身分証明書
- 登記済権利書(もしくは登記識別情報通知書)
- 印鑑
があれば良いです。
さらには、
- マンション購入時の販売パンフレット
- 固定資産税の納税通知書
- マンション管理規約
- マンション購入時の契約書・重要事項説明書
- リフォーム時の図面
などがあれば、不動産会社が募集広告を作成するために必要な情報を提供できます。
マンション売買契約を結ぶときの必要書類
マンション売買契約を結ぶ際には、以下の書類が必要となります。
- 登記済証または登記識別情報
- 実印、印鑑証明書
- マンション管理規約・細則
- 建築確認通知書（検査済証）
- 固定資産税の納税通知書
- 本人確認書類、建物図面
必要書類は、必要となる前に早めに準備しておきましょう。
必要書類は取り寄せが必要なものも多く、取り寄せる場合は数日から１週間ほどかかります。
このため購入希望者から要求を受けてから書類を準備する、という姿勢では売却のチャンスを逃す恐れがあります。
不動産会社に事前確認して、早め早めの準備を心がけましょう。必要書類がどこで手に入るか、気をつけたいポイントなどは次の記事で解説していますので、確認しておきましょう。
マンション売却における税金と確定申告
無事マンションを売却できたらひと安心・・・ではありません。
マンション売却によってお金を手に入れた場合、確定申告が必要になる場合があります。以下の場合は、確定申告は必須と考えましょう。
- マンション売却で利益が出た場合
- マンション売却で利益は出なかったものの、特例を利用する場合
マンション売却で利益が出ると税金が課税されるため、売主は確定申告をおこない納税しなければなりません。
マンション売却で利益が出ても出なくても、損益通算・繰越控除という節税になる特例を受けたい場合は確定申告が必要です。
売却を検討している段階で税金のことまで考えている人は少ないです。確定申告や税金については、大手をはじめとする“信頼できる不動産会社”であればちゃんと教えてくれますので安心してください。
しかし、万が一誰も教えてくれなければ、無駄なお金がお財布から出ていってしまうかもしれません。なので、ぜひ皆さんに知っておいてほしく、ぜひ一度読んでみてくださいね。
なお、適用できる特例は複数あり、この後に出てくる章『節税対策！マンション売却で使える特例』で詳しく説明します。
確定申告の時期
確定申告の時期は毎年2/16～3/15です。税務署は土日休みのため、土日に差し掛かっていれば翌営業日に繰り上がります。
例えば、2020年（令和2年）の確定申告期間は、2020年2月18日（月）～2020年3月16日（月）です。
なお、マンションの売却時期によっては確定申告までかなり時間が空くことになります。確定申告が遅れると「無申告加算税」、納税が遅れると「延滞税」がかかるため、申告忘れ・納税忘れには注意してください。
確定申告に必要な書類
確定申告ではいくつか書類を用意しておく必要があります。
これからマンションを売却する人は、売却にかかった費用の領収書を保管しておきましょう。
| 種類 | 書類詳細 |
|---|---|
| 確定申告時に記入する書類 | 確定申告書B様式（第一表、第二表） |
| 分離課税用の申告書（第三表） | |
| 譲渡所得の内訳書 | |
| マンションを購入した当時の資料 | 購入当時の売買契約書 ※コピー可 |
| 仲介手数料、印紙代など、購入にかかった費用の領収書 ※コピー可 | |
| マンションを売却した時の資料 | 売却時の売買契約書 ※コピー可 |
| 売却にかかった費用の領収書 ※コピー可 | |
| 売却したマンションの登記簿謄本 ※コピー可 |
上記のほか、特例を利用する場合は別途書類が必要になります。
ここまでは確定申告についてお話しました。では、税金がかかるのは一体どのような状況なのでしょうか。
本章の冒頭で『マンション売却で利益が出ると税金が課税される』とお伝えしましたが、専門的な言葉を使うと「譲渡所得」に税金がかかります。すなわち、譲渡所得がいくらなのかによって税金は変わってきます。
そこで次章では、譲渡所得について詳細をお伝えしていきます。
マンション売却でかかる税金はいくら？譲渡所得を計算しよう
マンションを購入する場合は「不動産取得税」がかかります。一方、マンションを売却した場合にかかる税金は「所得税・住民税・復興特別所得税（※）」の3つです。
※東日本大震災からの復興にかかる財源を確保するための税制。2037年（令和19年）12月31日までの間に生ずる所得にかかる。
サラリーマンとして働いて支給される給与に所得税がかかるのと同じで、マンション売却で得たお金にも所得税がかかるのです。
課税の対象は「売却額」ではなく、「譲渡所得」と呼ばれる所得に税金がかかります。
下記の計算式をベースに求めることができます。
譲渡所得＝売却額－売却費用－取得費
※売却費用とは、仲介手数料等や売却に要した費用のこと。
※取得費とは、マンションの購入額（購入にかかった諸費用を含む）から減価償却費を差し引いた金額のこと。
取得費が分からないときは概算取得費を用いる
取得費が分からない場合は、概算取得費で譲渡所得を算出します。
概算取得費＝売却額×5％
ただ、できる限り取得費が分かる資料を集める努力をしたほうが良いです。取得費が分からないと、課税対象となる譲渡所得の額が大きくなってしまうためです。
仮に、取得額が3,000万円のマンションを3,200万円で売却できたとしましょう。宅地建物業法上の定めで、売却費用である仲介手数料は最大99万円かかります。
譲渡所得＝売却額3,200万円－売却費用99万円－取得費3,000万円
＝101万円
もしマンションの購入にかかった金額が不明な場合、概算取得費で考えることになり、
概算取得費＝売却額3,200万円×5%
＝160万円
譲渡所得＝売却額3,200万円－売却費用99万円－概算取得費160万円
＝2,941万円
このように取得費が分からないと、課税対象となる譲渡所得は2,840万円も増えてしまいます。
取得費が分かるように、当時の資料集め等できる限りの努力をしましょう。
譲渡所得にかかる税率
譲渡所得にかかる税率は、マンションの所有期間で異なります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30% | 9% | 39% |
| 5年超え（長期譲渡所得） | 15% | 5% | 20% |
なお、平成25年から平成49年までに譲渡所得が生じた場合、上記の所得税・住民税とあわせて「復興特別所得税」を納めることになっています。
所有期間に関わらず税率は2.1％で、「所得税」に対して課税されます。
※参考：国税庁ホームページ
復興特別所得税を加味すると、譲渡所得にかかる税率は以下になります。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 5年超え（長期譲渡所得） | 15.315% | 5% | 20.315% |
譲渡所得にこの税率をかけることで、納めるべき税額を計算することができます。
税金の計算例
例として、下記条件でマンションを売却できたケースで考えてみましょう。
- 取得費：3,000万円
- 売却額：3,200万円
- 所有期間：7年
売却費用である仲介手数料は、宅地建物業法上の定めで最大99万円（※）かかります。よって、譲渡所得は下記で計算することができます。
※売却額400万円以上の場合、≪売却額×3%+6万円≫が上限となっています（2018年11月現在）
譲渡所得＝売却額3,200万円－売却費用99万円－取得費3,000万円
＝101万円
所有期間は７年なので、上記は「長期譲渡所得」に該当します。よって、適用する税率は20.315%となり、税金は下記で計算することができます。
税額＝譲渡所得101万円×税率20.315%
＝20万5,181円
ちなみに、この事例で取得費が分からなければ、税額は597万4,641円となります。
いずれにしても、気軽に払える額ではありません。この納税額はイタイ！と思う人が多いのではないでしょうか。
そこで出でくるのが、節税になる「特例」の存在です。次章では、マンション売却で使える特例について解説していきます。
節税対策！マンション売却で使える特例
ここからは、マンションを売却する際に節税に使える特例について説明していきます。
紹介する全ての特例は、確定申告を行わないと適用を受けられないので注意しましょう。
マンション売却で利益が出たときに使える特例
まず、マンション売却で利益が出た場合に使える特例は以下の3つです。「利益が出た」とは、前章で説明した「譲渡所得」がプラスになる場合を指します。
売却で利益が出た場合に使える特例
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定居住用財産の買換え特例
①と②の特例は、条件が合えば併用することができます。③の特例は、①②の特例と併用できません。
特例において使われる「譲渡」という言葉は、有償・無償を問わず資産を移転させることを指す言葉です。
ここでは「譲渡＝売却」と考えて大丈夫です。
①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
居住用財産を譲渡して譲渡益が出た場合、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例です。
かんたんに言うと、マイホームを売却してプラスの儲けが出た場合に、「課税対象となる金額を3,000万円減らしてもらえる＝払う税金が少なくなる」ということです。
つまり譲渡益が3,000万円以下なら、課税額がゼロになるということです。
3年に1度の適用制限があります。譲渡益が出た場合に、もっとも利用される特例です。
②10年超所有軽減税率の特例
10年超所有軽減税率の特例は、居住用財産を譲渡して譲渡益が出た場合に利用できる特例のひとつです。
かんたんに言えば、10年以上住んでいるマイホームを売却して利益が出た時に、その利益にかかる税金が安くなる特例です。
この特例によって、下記のように譲渡所得の税率が軽減されます。
| 課税対象 | 課税税率 | |
|---|---|---|
| 特例適用前 | 課税譲渡所得全額 | 20.315%（所得税15.315% 住民税5%） |
| 特例適用後 | 課税譲渡所得が6,000万円以下の部分 | 14.210%（所得税10.21% 住民税4%） |
| 課税譲渡所得が6,000万円超の部分 | 20.315%（所得税15.315% 住民税5%） |
6,000万円超の部分は、長期譲渡所得の課税税率と同じです。この特例によって6,000万円以下の部分については、税率が6.105％も軽減されます。
①の「3,000万円の特別控除」との併用が可能です。
不動産を譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が10年以上の場合に適用可能です。3年に1度の適用制限があります。
③特定居住用財産の買換え特例
特定居住用財産の買換え特例は、居住用財産を譲渡して譲渡益が出た場合に利用できる特例のひとつです。
買い替え先の物件の購入金額が譲渡益を上回る場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
・・・難しいですね。
何が何だか分からない人が多いと思いますので、もう少しかんたんに説明しましょう。
マイホームを売って利益が出たら、ふつうはその利益に税金がかかります。だけどその利益より、次の家の購入価格が高い場合、新しい家に住むのにお金が足りない状況です。
ただでさえ新しい家を買うお金が足りない状況なのに、出た利益に対して税金がかかったら次の家を買うためのお金が少なくなっちゃう。だから今回の利益分に対する税金は、次の家を売るまで保留にしときましょう、という特例です。
注意点として、買い替えた物件を将来譲渡する時まで、つまり、新しく購入した物件を将来売却する時まで課税を延ばす特例であり、譲渡益が非課税になるわけではありません。
譲渡した年の1月1日時点で、居住期間が10年以上であることが主な適用条件となります。
マンション売却で損失が出たときに使える特例
マンション売却で損失が出てしまった場合、使える特例は以下の2つです。「損失が出た」とは、「譲渡所得」がマイナスになる場合を指します。
売却で損失が出た場合に使える特例
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
前章で説明したとおり、ここでも「譲渡＝売却」と考えて大丈夫です。
①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越 控除」は、居住用財産を売却して居住用財産を買い替えた際、譲渡損失が出た場合に適用される特例です。
難しい単語が多くて頭が痛くなりそうですよね…。
かんたんにいえば、家を買い替える際、家を売って出た損の分だけ、給料に対する税金など“ほかの払うはずだった税金”を引いていく特例です。だから税金が安くなります。
この特例では、損益通算を行い、損益通算で相殺しきれなかった分を翌年以降の3年間の所得から控除することができます。
例えば500万円の給与所得がある人が、平成30年にマイホームを買い替えて600万円の譲渡損失が出たとします。
この場合、損益通算によって課税対象となる給与所得はゼロとなります。
損益通算で相殺しきれなかった赤字分は、繰越控除によって翌年の給与所得から控除することができます。この場合、翌年の給与所得が同じ500万円とすると、500万円から赤字分の100万円を控除して給与所得は400万円となります。
| 損益通算の計算 | 課税対象となる給与所得額 | |
|---|---|---|
| 売却で損失が出る前 | 損益通算なし | 500万円 |
| 平成30年 | 給与所得500万円－譲渡損失600万円＝▲100万円 | 0円 |
| 平成31年 | 給与所得500万円－前年に相殺しきれなかった赤字分100万円＝400万円 | 400万円 |
②特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
住宅ローン残高が残っているマイホームを譲渡して、譲渡損失が出た場合に適用される特例です。買い替えでなくても利用できます。
こちらも難しいと思うので、分かりやすく説明すると…
家を売った際、買った時より売れたお金が安いと損をしますよね。また、ローンが残ってるのに、家を売って得たお金でローンを全部返しきれないのも困りますよね。
- 「家を売って出た損（譲渡損失）」
- 「売却で手に入れたお金を返済に充てても残る住宅ローン」
この2つのうち金額が小さい方について、“ほかの払うはずだった税金（給料に対する税金など）”から引いてくれる特例です。だから税金が安くなります。
例えば、購入金額3,000万円／住宅ローン残高1,500万円のマンションを1,000万円で売却したとします。
| マイホーム売却による譲渡損失 | 売却価格1,000万円－購入価格3,000万円＝▲2,000万円 |
|---|---|
| マイホーム売却後の住宅ローン残債 | 住宅ローン残債1,500万円-売却で手に入った1,000万円＝500万円 |
「譲渡損失（2,000万円）」より「マイホーム売却後の住宅ローンの残債金額（500万円）」のほうが小さい金額となるため、損益通算の限度額は500万円となります。
損益通算しても控除しきれなかった場合は、その赤字分を翌年以降の3年間の所得から控除することができます。（繰越控除）
まとめ
それではマンション売却についておさらいしましょう。
記事のおさらい
- マンション売却前に、買主に説明できるように売却理由を整理しておく
- マンションは査定から売却まで平均で3ヶ月から半年ほどかかる
- マンション売却までの全体の流れを把握して、今やることを明確にする
- 媒介契約で迷ったら専任媒介契約を選ぶ
- 居住用のマンションを売却した場合、利益が出ても損失が出ても特例を活用する
今回ご紹介した内容を一度に理解する必要はありません。
「マンション売却を決めてから売買契約成立までの流れ」の項目を参考に、一つ一つ今の自分の段階に合った行動を取っていきましょう。
今回の記事がマンション売却のための参考になれば幸いです。
マンション売却に関するよくある疑問・質問
この章では、マンション売却に関するよくある疑問・質問について解説します。
よくある疑問・質問
これからマンション売却をおこなう人の参考になれば幸いです。
Q.マンション売却にかかる費用はどのくらい？
マンション売却にかかる費用は、売却価格によって大きく異なります。
売却にかかる主な費用は以下のとおりです。
| 費用の種類 | 費用の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 仲介してくれた不動産会社に支払う報酬金で、売却価格や不動産会社によって金額が異なる。法律で上限が定められており、《売買価格(税抜)×3％+6万円》に消費税を掛けることで求めることができる。（売却価格が400万円超の場合） 仮に売却価格3,000万円なら、最大で103万6,800円かかる。 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙で、売却価格で金額が異なる。仮に売却価格3,000万円なら、1万円かかる。 |
| 登記費用 | 抵当権抹消登記にかかる登録免許税。不動産１件につき1,000円。マンションの場合は土地＋建物の2件で2,000円。マンションが登記上2つの土地にまたがっている場合は「3件」の扱いとなり、3,000円かかる。なお、抵当権がついていなければこの費用は不要。 |
| 司法書士報酬 | 抵当権抹消登記が必要な場合に、5,000円〜10,000円程度かかる。司法書士による。 |
仲介手数料が最大いくらになるのか調べたい人は、以下のシミュレーションをご活用ください。想定の売買金額を入力するだけで、かんたんにチェックすることができます。
- 仲介手数料は宅地建物取引業法（以下、宅建業法）で上限が定められており、本シミュレーションでは宅建業法に基づいて上限金額を算出しています。
- 計算結果の小数点以下の端数部分は、切り捨て処理をおこなっています。
- 仲介手数料は課税対象であり、上記の計算結果に別途消費税がかかります。
- 本シミュレーションによる仲介手数料の計算結果は、お客様が入力された売買金額をもとに算出した法定上の上限金額です。
実際に支払う仲介手数料は、実際の売買金額や不動産会社の取り決めによって異なります。 - 売買金額が400万円以下と低廉な空き家等（土地・建物）である場合、本シミュレーション結果に現地調査費用相当額を加えた仲介手数料（上限18万円）を請求される可能性があります。(2018年1月1日施行「空家等の売買又は交換の媒介における特例」より）
なお、譲渡益が出た場合は、上記以外に譲渡所得税がかかります。
Q.今のマンションに住宅ローンが残っていても売却できる？
マンションの譲渡金額で住宅ローンを完済できるなら、住宅ローンが残っていても売却は可能です。
もし、住宅ローンがかなり残っていて、譲渡金額だけではカバーできない場合は、
- 自己資金から捻出する
- 新しい住宅の購入資金にローン残債分を含めた「買い替えローン」を利用する
などの手段をとることで、売却が可能になります。
Q.共有名義のマンションでも売却できる？
共有名義でも売却は可能ですが、売却することに対して名義人全員の同意が必要です。
複数の名義人から同意を得ることが難しいケースもありますが、共有名義の不動産は持ち続けずに売却したほうが良いです。
Q.「居住中」「空室」どちらがマンションを売却しやすい？
空室状態の方が売りやすいです。
しかし、無理に空室にする必要はありません。空室で売ろうとすると、売出し中のマンションと新居で二重に居住費がかかってしまうためです。また、マンションがいつ売却できるかも分かりません。
Q.ペットを飼っていたマンションを売却するときの注意点は？
ペットを飼っていたマンションでは、動物の爪による壁・床のひっかき傷や臭いなどが売却価格にマイナス影響を与える可能性があります。
下記3つの注意点に気を付けることで、マイナス部分を軽減することができます。
- フローリングやクロスなど簡単な補修をする
- 消臭を徹底的におこなう
- 内覧時は換気や清掃をしっかりおこなう
Q.マンションの売却価格の決め方は？
マンションの売却価格は、3つの価格「最低価格」「希望価格」「査定価格」を参考に決定するのがおすすめです。
- 「最低価格」…ローン残債などを考えると「この価格で売れないと困る！」という最低ライン
- 「希望価格」…売りたいマンションと似た物件の成約事例の中から、高く売れた事例を参考に決める。
- 「査定価格」…不動産会社が査定した価格
これら3つの価格を参考に、不動産会社と相談しながら決定しましょう。
Q.マンションは売却と賃貸、どっちが良い？
売却と賃貸は、まったく別のマンションの処分方法と考えた方が正しいです。
なぜなら賃貸の場合、物件の入居者の募集や対応、空室リスクの管理など、不動産経営を始めるという意識が必要と言えるからです。
将来的に物件を管理・運営していくつもりがないなら、売却した方が良いでしょう。
Q.マンション売却のために壁紙を貼り替えるべき？
マンション売却では、基本的に壁紙を貼り替える必要はありません。気になるならセルフでできる壁紙のケアをする程度で大丈夫です。
ただ、下記のようなケースでは、壁紙の貼り替えを検討したほうが良いでしょう。
- 築浅の物件である
- 極端に汚れている
- 臭いが付いている
- 大きな穴が開いている
Q.マンション売却前にリフォームは必要？
マンション売却前にリフォームは必須ではありません。
しかし、売却前にリフォーム代金の見積もりを取っておくことは大切です。
リフォームを理由に値引き交渉があった場合、リフォームの見積もりと値引き額を照らし合わせて、いずれか有利な方を選ぶことができます。
Q.マンションの火災保険はいつ解約するべき？
かならず、マンションを引き渡した後に解約をしてください。
引き渡し前に火災が起きてしまった場合、売買契約が済んでいても売主は買主に「買ってください」と主張できないためです。
もっと詳細を知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
マンションの過去の成約事例・地価をチェックする
売却したいマンションと似た条件の物件が、過去にいくらで売れたか実績を調べることができます。
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| 北海道・東北 | 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 |
|---|---|
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| 四国 | 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 |
| 九州・沖縄 | 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県 |
不動産ライター兼不動産経営者
宅地建物取引士、保育士
1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。
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