マンション売却は手数料がかかる!発生する費用を一挙紹介!

2018.12.26投稿 不動産売却のことなら【すまいうる】
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コンサルタント

執筆・監修者/中村昌弘

マンションを売却するときは、いわゆる「諸費用」が気になりますよね。

マンション自体が一千万円単位の商品になるので、諸費用額も百万円を超えることが少なくありません。

しかし、マンション売却にかかる手数料や発生する費用にどのような項目があるのか、どのくらいの金額なのかを知らない方は多いでしょう。

この記事では、そんな方のために以下のような点を詳しく解説します。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • マンション売却ではどのような手数料がかかるの?
  • 仲介手数料ってなに? どのくらいかかるの?
  • 手数料以外の費用はかかるの?

結論からいうと、仲介手数料とローンの一括繰り上げ返済手数料が一般的な手数料になりますので、そちらを頭に入れながら読み進めてください。

筆者は、元々マンションディベロッパーの営業マンでした。実際にマンションの仲介を成約させたことは何件もあります。

自身のマンションを売却した経験も活かし分かりやすく解説していきます。

手数料で一番高額なのは「仲介手数料」

マンション売却における手数料で最も高額なのは、不動産会社に報酬として支払う仲介手数料です。

この章では、仲介手数料の概要、金額などを詳しく解説します。

マンション売却における仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社にマンションの売却を依頼して買主を見つけてもらった時に支払う必要のあるものです。つまり、不動産会社の仲介によって売買契約が成立したときに、報酬という形で仲介手数料が発生するということです。

自分で買主を見つけたり、不動産会社にマンションを売却したりするケースでは、仲介手数料を支払う必要がありません。

仲介手数料には「仲介業務に必要な経費」が含まれる

仲介手数料は、売買契約を成立させた不動産会社への成功報酬です。

しかし、物件をチラシに掲載するための広告費や、不動産会社の営業マンがお客様を案内する際の人件費などをまかなうためのものでもあります。単なる報酬ではなく、売却に必要な経費も含まれているのです。

そう考えると、一概に「手数料が高い!」とは言えないのかもしれません。

仲介手数料+αを請求されるケースがある

先述のとおり、仲介手数料には売却に必要な経費が含まれます。つまり、基本的に売主は仲介手数料以外のお金を支払う必要がありません。「広告費用」などを別途請求されても、その金額は支払う必要のない金額です。

しかし、仲介手数料に含まれる費用は「通常の業務で発生する費用」に限られます。

遠方へ出張しないといけない時や、通常業務を超える特別な広告宣伝をしてもらう時には別途費用を支払う必要があることもあります。

成約していなくても仲介手数料を支払うケースがある

前項のように、仲介手数料の基本は成功報酬になりますが、成約していなくても仲介手数料を支払うケースがあります。

それは、自ら買主を見つけてきて契約をする「自己発見取引時」の仲介手数料です。自己発見時の取引の場合は、以下のように媒介契約の種類によって仲介手数料の支払いは異なります。

  • 一般媒介契約:支払う必要なし
  • 専任媒介契約:一部支払う必要あり
  • 専属専任媒介契約:全額支払う必要あり

まず、一般媒介契約の場合は特に支払う必要はありません。

一方、専任媒介契約の場合は、その時点までに不動産会社が投下した広告費用などは、請求されたら支払う必要があります

また、専属専任媒介契約の場合は、自己発見取引は認められていません。そのため、自分で買主を見つけてきても「不動産会社の仲介」の扱いになり、仲介手数料は全額支払わなければなりません

これらの金額を請求するかどうか、また「いくら」請求するかは不動産会社によって異なります。

自己発見取引の場合は、自ら買主を見つけてきているので「仲介」されたわけではありません。しかし、上記のように専任系媒介契約の場合には、仲介手数料(もしくは広告費用)を請求される可能性が高いので気を付けましょう。

仲介手数料の上限額は法律で決まっている

それでは、不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料をどのくらい支払う必要があるのでしょうか。

仲介手数料は、宅建業法にて、売買価格に応じた上限額が定められています。

売買金額 仲介手数料率の上限額
200万円以下 売買金額×5%+消費税
200万円超~400万円以下 売買金額×4%+2万円+消費税
400万円超 売買金額×3%+6万円+消費税

この仲介手数料率には2つの注意点があります。

仲介手数料の注意点

  • 不動産会社が売主・買主に請求して良いと法律上決められている「上限金額」である
  • 上記には別途消費税がかかる

仲介手数料は、宅地建物取引業法の第416条で「報酬」として明確に定められています。

また、報酬の上限額は、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(国土交通省)」に記載されています。

売却後にキャンセルするとどうなる?

仲介手数料は契約が成立したら支払う必要がある旨をお伝えしましたが、マンションの売買契約成立後にキャンセルした場合、どうなるのでしょうか?

これは、契約書にどのような内容が書かれているのかによっても異なりますが、基本的には売買契約が成立しているため、支払った仲介手数料を取り戻すことはできません。

とはいえ、不動産会社によっては契約書の内容に関わらず返金してくれるところもあるため、実際にそうなった時にはまず確認してみるとよいでしょう。

実際に仲介手数料を計算してみる

たとえば、マンションを3,400万円で売却したとすると、以下のような計算式になります。

仲介手数料=(3,400万円×3%+6万円)×消費税1.08=1,166,400円

そのため、不動産会社は売主・買主それぞれに対し、最大1,166,400円まで請求して良いということになります。

先述したように、媒介契約を締結するときに、この手数料率は不動産会社との間で決めておきます。

最大でどれくらいの仲介手数料がかかるのか、簡単にチェックできるようにシミュレーションツールを用意しました。

想定の売却金額を入力することで「仲介手数料の上限額」を計算できますので、ぜひご活用ください。

仲介手数料のシミュレーション

不動産の売買金額から自動で仲介手数料の上限を計算します。


不動産会社に支払う仲介手数料(上限)

仲介手数料は 円(税抜)です。

  • 仲介手数料は宅地建物取引業法(以下、宅建業法)で上限が定められており、本シミュレーションでは宅建業法に基づいて上限金額を算出しています。
  • 計算結果の小数点以下の端数部分は、切り捨て処理をおこなっています。
  • 仲介手数料は課税対象であり、上記の計算結果に別途消費税がかかります。
  • 本シミュレーションによる仲介手数料の計算結果は、お客様が入力された売買金額をもとに算出した法定上の上限金額です。
    実際に支払う仲介手数料は、実際の売買金額や不動産会社の取り決めによって異なります。
  • 売買金額が400万円以下と低廉な空き家等(土地・建物)である場合、本シミュレーション結果に現地調査費用相当額を加えた仲介手数料(上限18万円)を請求される可能性があります。(2018年1月1日施行「空家等の売買又は交換の媒介における特例」より)

仲介手数料を支払うタイミングの3つのパターン

ところで、仲介手数料はどのタイミングで支払うのでしょうか?

マンション売却の一般的な流れの中で、仲介手数料を支払うタイミングは以下の3つのパターンがあります。

  • 売買契約時と決済時に半分ずつ
  • 売買契約時
  • 決済時

それぞれについて詳しく見てみましょう。

パターン① 売買契約時と決済時に半分ずつ支払う

1つ目は売買契約時に50%、決済時に50%と半分ずつ支払うパターンです。

売買契約時に100%支払うのと比べると、負担額も小さくなるため、買主から受け取る手付金で全額支払えることも少なくないでしょう。

不動産会社としては、後々トラブルに発展して受け取れなくなることも想定して、売買契約時に100%受け取るパターンを提案してくることもありますが、決済時100%か、それが難しければ50%ずつにして貰えないか聞いてみるとよいでしょう。

仲介手数料の支払いタイミングと、手付金との意外な関係

仲介手数料を支払うタイミングを3パターン紹介しますが、実は売買契約成立時と引き渡し時の2回で支払うのが一般的です。

それぞれのタイミングで半額ずつ支払います。

  • 売買契約成立時:仲介手数料の1/2
  • 物件引き渡し時:仲介手数料の1/2

ここでのポイントはパターン1でも説明しましたが、手付金額で仲介手数料を捻出することができれば、手持ち資金を捻出せずに仲介手数料を支払えるという点です。

手付金とは、見つかった買い手と売買契約を結ぶ前に買い手から売買代金の一部を預かるお金です。一般的には、売買代金の5%~10%を預かります。

たとえば、前項のように3,400万円でマンションを売却したら、仲介手数料の支払いは以下になります。

  • 売買契約時:583,200円
  • 引き渡し時:583,200円

このとき、売買契約時に手付金を5%預かっていれば、170万円(3,400万円×5%)が手元にあります。

そのため、この手付金の一部で不動産会社に仲介手数料の半分を支払うことが可能なのです。そして、引き渡し時に払う残りの半分は残代金を買主からもらうので、その金額でまかなえます。

なお、手付金は売主・買主の協議のもとであれば、いくらでも設定できます。仮に30万円しか手付金をもらっていなければ、差額の283,000円(583,200円-300,000円)は手元の資金から捻出することになります。

このように、仲介手数料の支払いと手付金は関係があるので、仲介手数料の支払いタイミングも加味してまかなえるような手付金額に設定しましょう。

パターン2、パターン3に関しては一般的ではないのですが、不動産会社によっては確認しておきましょう。

パターン② 売買契約時に支払う

2つ目は売買契約時に仲介手数料の全額を支払うパターンです。

売買契約の段階では、買主から手付金しか受け取っていないため、足りない場合は自己資金から支払う必要もある点には注意が必要です。

パターン③ 決済時に支払う

3つ目は決済時に仲介手数料の全額を支払うパターンです。

決済時には、買主から売却代金の全額を受け取れるため、受け取った代金から仲介手数料分を支払うことも可能です。

売主としては、このパターンにしてもらうのが一番有難いでしょう。しかし、不動産会社にとってはトラブルのリスクを考えるので、仲介手数料を決済時に全額支払うのは一般的ではありません。

仲介手数料は安くできるがデメリットも

この章では仲介手数料に関して質問が多い、「仲介手数料は安くなるのか?」という点について詳しく解説していきます。

結論からいうと、仲介手数料を安くすることはできます。

しかし、満足するマンション売却ができない可能性があるので、あまりおすすめはしません。

仲介手数料を値引くデメリット

先述したように、仲介手数料率は媒介契約時に決定します。仲介手数料を安くするということは、この仲介手数料率を下げるということです。

大半の不動産会社は手数料率を上限で請求してくるので、仲介手数料を安くするときは、そこから手数料率の値引き交渉をはじめます。

仮に値引きに成功したとして、不動産会社の立場ならどう思うでしょうか?

恐らく、「手数料収入が減ったから、広告費と人件費をそれほど投下できない」と思うでしょう。

マンション売却には広告費用もかかりますし、営業マンの人件費もかかります。一方で、不動産会社が売主から受け取れるのは基本的に仲介手数料だけです。手数料収入が低くなれば、必然的に広告費用などを削らざるを得ないのです。

また、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは失敗のもとです。

せっかく仲介手数料の値引きに成功しても、マンション売却が遅れるなどうまくいかない可能性があるので、あまりおすすめはしません。

仲介手数料がもともと安い不動産会社もある

とはいえ、仲介手数料は100万円を超えるケースも多いので、何とかして安くしたいという気持ちも分かります。

そのときは、もともと仲介手数料が安い不動産会社と媒介契約を結びましょう。そのような不動産会社なら、手数料収入が安い中でもマンションを売却するノウハウを熟知しています。

ただし、手数料収入を満額でもらっている不動産会社より安くなることは事実なので、広告費・人件費は多少節約するでしょう。

そのため、「この会社とこの営業マンなら自分のマンションを売り切ってくれる!」と信用できる不動産会社に売却を依頼しなければいけません。

ここまで、仲介手数料の金額や支払いタイミング、および注意点について説明してきました。仲介手数料は高額なので必ず理解しておきましょう。

ローンの一括繰り上げで返済手数料がかかる

この章では、住宅ローンを使用している場合、マンション売却で発生するもう1つの手数料である、「一括繰り上げ手数料」について解説します。

住宅ローンを使っていない場合や、完済している場合は次の章まで読み飛ばして大丈夫です。

ローンの一括繰り上げ手数料は、前項の仲介手数料に比べると遥かに安い金額です。そのため、諸費用の一部に「このような手数料がある」という事実だけ参考程度に認識しておけば問題ありません

住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料とは

そもそも繰り上げ返済とは、決まったローン返済日以外にも残債を返済することです。残債を返済することで元本を減らし、返済期間を短縮させるか、月々返済額を減額するか選びます。

そして、ローンの一括繰り上げ手数料とは、住宅ローンを一括で返済(完済)するときにかかる手数料です。

注意点は、「一部」繰り上げ返済の手数料は無料に設定している金融機関が多いのですが、「一括」繰り上げ返済の場合は有料にしている場合が多いという点です。

というのも、金融機関が長期間の住宅ローン融資をするメリットは、「長期間、『利息』という収入を得られる」ことにあります。

一括繰り上げ返済は、その金融機関がもらえる収益を減らす行為なので、手数料を設定しているというわけです。

金融機関による金額の違い

さて、一括繰り上げ手数料は金融機関によって異なります。

代表的な金融機関の一括繰り上げ手数料は以下の通りです。(2018年9月現在)

お申込方法 三菱UFJ銀行 三井住友銀行 イオン銀行 SBIネット銀行
インターネット 16,200円 5,400円 54,000円 変動金利:無料
固定金利:32,400円
テレビ窓口 21,600円 10,800円
窓口 32,400円 21,600円

※三菱UFJ銀行:「期限前完済手数料(消費税込)
※三井住友銀行:「繰上返済手数料一覧
※イオン銀行:「繰上返済手数料
※SBIネット銀行:「繰上返済手数料

このように各行によって金額は異なりますが、5万円を超えている銀行もあります。

また、SBIネット銀行のように、選択している金利タイプによって金額が異なるケースもあるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

ここまでで、一括繰り上げ返済の概要と金額が分かったと思います。

そこまで大きな金額ではありませんが、正確な収支シミュレーションのために、事前に調べておきましょう。

そのほかに発生する費用(登記関係費用・引っ越し代・撤去費用)

この章では、手数料に付随して質問が多い、「マンション売却時にかかる諸費用」について、以下3点を解説していきます。

  • 登記関係費用
  • 引っ越し費用
  • 撤去費用

登記関係費用

登記関係費用は、大きく分けて以下の2つです。

  • 登録免許税
  • 司法書士報酬料

登録免許税とは、登記するときにかかる税金です。マンション売却時は、マンションの所有権移転登記と、住宅ローンが残っていれば抵当権抹消登記があります。

この中で、所有権移転登記は買主が支払うのが一般的なので、所有権移転登記に関する登録免許税はかかりません。

一方、抵当権抹消登記の登録免許税は売主が支払うものであり、1物件1,000円になります。土地だけの場合は1,000円ですが、一戸建てやマンションなどの場合は、土地と建物で不動産2個となり、1,000円×2個=2,000円を支払う必要があります。

また、抵当権抹消登記は司法書士に依頼するのが一般的なので、司法書士に支払う報酬も登記関係費用に含まれます。

司法書士事務所によって金額は異なりますが、一般的には5万円~8万円になります。司法書士は仲介を担当している不動産会社が斡旋するので、自分で探す必要はありません。

売主が払う登記関係費用まとめ
登録免許税(抵当権抹消登記) 1物件1,000円
司法書士報酬料 50,000~80,000円

引っ越し費用

また、マンション売却時の引っ越し費用は、意外と高額になりがちな費用です。

引っ越し費用に関しては、以下の点を押さえておきましょう。

  • 時期によって金額が異なる
  • 見積もりは複数社に依頼する

まず、引っ越し費用は時期と引っ越し業者によって大きく金額が異なります。

金額が高い時期は、引越しの多い3月末付近や9月末付近になります。金額が安い時期は、引越しが少ない年末や6月・11月~12月辺りです。

これは、わたしの実体験ですが、1LDKクラスの部屋から引っ越そうとしたときは、以下のような違いがありました。

  • 3月下旬:大手S社は約25万円、中小のA社は約9万円
  • 4月8日以降:大手S社は約16万円、中小のA社は約5万円

このように、同じ業者でも時期によって数十%の違いがありますし、大手と中小では数倍の違いがあります。

だからこそ、見積もりは複数社に依頼して、時期による金額の違いを踏まえ検討すべきなのです。

撤去費用

撤去費用とは、大型家具や家電を撤去する費用です。この費用は以下の点を押さえておきましょう。

  • 撤去するかどうかを取り決める
  • 撤去先を選定する

たとえば、エアコンや照明などの設備は、設置したまま買主に引き渡すか、売主が撤去するかを取り決めます。

あなたにとって不要な設備であれば、できるだけ設置したまま引き渡した方が、撤去費用がかからないのでおすすめです。

仮に、撤去する場合は、まずは売却できないかを買取業者にヒアリングしましょう。業者によって、引き取れるかどうかや買取価格が異なるので、複数の業者に打診すると良いです。

買取が無理であれば、次は行政の撤去(粗大ごみ受付)を検討しましょう。行政に引き取ってもらうのが一番安価だからです。

そして、行政の回収が難しい場合に、廃品回収の業者に引き取りを依頼するという流れです。

このように、手数料以外の費用についても頭に入れておきましょう。むしろ、一括繰り上げ返済手数料よりも高額になることの方が多いです。

マンション売却で戻ってくるお金

マンションの売却によって、購入したときに払った費用から戻ってくるものがあります。

戻ってくるお金は大きく分けて以下の3つです。

  • 住宅ローン保証料の返金
  • 火災保険料(地震保険料)の返金
  • 固定資産税の精算

思っているより多くの額は返金されません。なので、マンション売却で戻ってくるお金を買換えなどの頭金にしたいなどの大きな期待はやめておきましょう。

1つずつ見ていきましょう。

住宅ローン保証料の返金

マンションを購入したときに、住宅ローンの保証料を一括で払ったのであれば、マンションを売却すれば保証金は返金の対象になります。

返金額については、保証会社によって計算方法が違うので、利用した保証会社に確認してみましょう。

火災保険料(地震保険料)の返金

火災保険は長期で契約すると、保険料を安くすることができます。そのため、マンション購入時に長期一括で契約している人が多いです。マンションを売却する際、この火災保険を解約すると、残りの保険期間に応じた解約返戻金が戻ってきます。

解約時の返戻率は保険会社によって異なるため、いくら戻ってくるのかは人によって異なります。保険会社に問い合わせてみましょう。

火災保険は、マンションを売却しても自分で保険会社に連絡しなければ解約にならないため、忘れずに連絡することが大切です。

固定資産税の精算

固定資産税は「毎年1月1日時点のマンション所有者」に請求されます。すでに支払い済みの固定資産税がある場合は、引き渡し日以降の分を日割り計算で買主に請求することができます。

決済時に合わせて日割り分を払ってもらうようにしましょう。

そのほか、マンションの修繕積立金を買主と精算するケースもありますが、義務ではなく、仲介会社によって精算するかどうかは異なります。

そのため、仲介会社に相談した上で、買主に精算する合意を得ると良いでしょう。

実際のマンション売却にかかる収支計算

売却価格3,400万円、購入価格4,500万円、ローン残高2,500万円のときの収支を計算してみました。

ローン残債 2,500万円
仲介手数料

116万6,400円

(3,400万×3.15%+6万円)×消費税1.08

印紙税

1万円

(1千万を超え5千万以下の印紙税)

登録免許税 2,000円(土地と建物)
司法書士費用 5万円~
ローン繰上返済手数料

3万円前後(銀行によって異なる)

譲渡所得税

0円 (※注1)

支出額(ローン残債+諸費用) 2,625万7,400円

売却価格3,400万円、購入価格4,500万円、ローン残高2,500万円のとき、支出額は(売却額)3,400万円ー(ローン残高+諸費用)2,625万7,400円=774万2,600円になります。

※注1:譲渡所得に関しては0円の場合で計算しています。

もし、所有年数が長いのに高く売れた場合など、減価償却率により譲渡所得が出そうなマンションの場合は、譲渡所得税についても調べておきましょう。

まとめ

それでは、今回解説した「マンション売却の手数料」について、覚えておくべきことをおさらいしましょう。

記事のおさらい

  • マンション売却の手数料では仲介手数料が最も高額
  • 仲介手数料は手数料率が決まっており、契約時に取り決める
  • 住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料は金融機関によって異なる
  • 上記以外にも登記関係費用や引っ越し・撤去費用がかかる

まずは、最も高額な仲介手数料の仕組みや、値引きするリスクについて理解しておきましょう。

そして、次に住宅ローン一括繰り上げ返済手数料を確認し、それら以外の諸費用を調べます。

これら全ての費用を算出して収支シミュレーションすることで、「予想より手元にお金が残らない…」というような事態を避けることができます。

執筆・監修者の中村昌弘さんの写真

コンサルタント

執筆・監修者/中村昌弘

宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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