【保存版】不動産売却の登記費用はいくら?費用・負担主を網羅紹介!

2019.02.01投稿 不動産の売却時にかかる登記費用
監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

不動産の売却の際の登記費用はどのくらいかかるのでしょうか。また、どのような手続きが必要になり、どんな書類が必要になるのでしょうか。

この記事では、下記のような疑問や質問についてお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 不動産の登記っていくらかかるの?
  • 不動産の売却に必要な登記ってなに?
  • 不動産の登記費用をおさえる方法はある?

この記事では、不動産の売却時に必要となる、主な登記の解説、登記費用とその内訳、不動産の登記で求められる書類について解説します。さらに、登記費用以外の不動産売却にかかる全ての費用についてお伝えします。

この記事を読めば、不動産売却の登記に関するあらゆる悩みが解決します。

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不動産の売却で必要になる主な登記とその目的

不動産の売却で必要になる主な登記は、抵当権抹消登記と所有権移転登記です。

それぞれの登記の内容について確認していきましょう。

抵当権抹消登記

抵当権がついている不動産は売却できません。売却する不動産に金融機関の抵当権が入っている場合、抵当権を抹消する登記を行う必要があります。これを「抵当権抹消登記」といいます。

抵当権が設定されていない場合は、抵当権抹消登記を行う必要はありません。

抵当権抹消登記は売主によって行われ、費用も売主の負担となるのが一般的です。

所有権移転登記

売買などにより土地や建物の所有権が移転する際に行われる登記を、「所有権移転登記」といいます。不動産を売却する場合、所有権移転登記は必ず行う必要があります。所有権移転登記は買主によって行われ、費用も買主の負担となるのが一般的です。

不動産売却において登記を司法書士に依頼する場合、買主が所有権移転登記を司法書士に依頼します。売主に抵当権抹消登記の必要があれば、通常は買主と同じ司法書士に依頼する形になります。

登記費用とは登録免許税+司法書士報酬のこと

登記にかかる費用の主な内訳は、登録免許税と司法書士報酬です。その他は必要書類を取り寄せる際にかかる通信費などの実費になります。

登録免許税は登記を行う際に支払う税金です。登録免許税は自分で登記を行う場合でも、司法書士に依頼する場合でもかかる費用で、支払う金額は登記内容によって異なります。

司法書士に登記を依頼する場合は、司法書士報酬がかかります。

各種の登記にかかる登記費用(司法書士報酬+登録免許税)の支払いのタイミングは、不動産引き渡しの決済時になります。

売主が負担する登記費用

冒頭の章で、不動産売却で必要になる主な登記を紹介しました。しかし、あくまで「主な登記」であって「すべての登記」ではありません。不動産売却に関連する登記はほかにも存在します。

この章では、不動産売却における様々な登記のなかでも、売主が費用を負担しなければならない登記を解説します。

抵当権抹消登記

抵当権抹消登記にかかる司法書士報酬は、司法書士事務所によって異なりますが、報酬相場は1万円程度です。

抵当権抹消登記の場合、登録免許税は不動産1個につき1,000円がかかります。つまり登録免許税は、土地だけの場合は1,000円、一戸建てやマンションなどの場合は、土地と建物で不動産2個となり、1,000円×2個=2,000円を支払う必要があります。

住所変更登記・氏名変更登記

法務局にある登記簿上の名義人の住所と現在の名義人の住所が異なる際に、登記簿上の住所を現在の住所に変更する登記が「住所変更登記」です。住所変更登記は、法的に義務付けられているものではありません。

しかし、当該不動産を売却する際、登記簿上の住所と、現住所の書かれた登記用の書類内容が不一致である場合、抵当権抹消登記と同時に、住所変更登記を行う必要があります。住所変更登記の費用は司法書士報酬の相場が約1万円程度です。

住所変更登記の登録免許税は、抵当権抹消登記と同様に、土地や建物は1個につき1,000円がかかります。

氏名変更登記も、住所変更登記と同じような登記で、法務局にある登記簿上の氏名と現在の氏名が異なる場合、現在の氏名に変更する登記です。住所変更登記と同様、不動産を売却する前に氏名を変更する必要があります。

費用については司法書士報酬の相場が約1万円程度、登録免許税は抵当権抹消登記や住所変更登記と同様に、土地や建物は1個につき1,000円がかかります。

不動産売却においては、住所変更登記と氏名変更登記はそれぞれ独立して申請するものではありません。所有権移転登記や抵当権抹消登記が必要である場合は、住所変更登記もしくは氏名変更登記と一緒に登記する形になります。

また、例えば抵当権抹消登記と住所変更登記を一緒に行う場合は、それぞれの登記について報酬がかかるので、約2万円の報酬を支払う必要があります。 

相続登記

ある人物が死亡して、その人物の不動産を相続する場合、死亡した人の名義から相続人の名義に変更する登記を「相続登記」といいます。

相続登記を行わないと、相続人は不動産を自由に処分することができません。そのため、相続した不動産を売却する場合は、必ず相続登記を行う必要があります。相続登記にかかる費用はどのくらいでしょうか。司法書士に支払う報酬の相場は3〜6万円程度です。

相続登記にかかる登録免許税は(固定資産評価証明書に記載されている固定資産税評価額)×0.4%で算出されます。

例えば固定資産税評価額が1,500万円の場合、1,500万円×0.4%=6万円となり、登録免許税は6万円になります。

買主が負担する登記費用

ここからは、買主が負担する登記費用について解説していきます。買主が行う所有権移転登記は、不動産売却において必ず行わなければいけない登記です。

所有権移転登記

買主が行う所有権移転登記は、不動産売却において必ず行わなければいけない登記です。所有権移転登記にかかる司法書士報酬は、司法書士事務所によって異なりますが、報酬相場は5万円程度です。

所有権移転登記の登録免許税は、「固定資産評価証明書に記載されている固定資産税評価額×税率」で計算されます。

土地の税率に関しては、平成31年3月31日までは15/1000、平成31年4月1日以降は20/1000の税率となります。

例えば土地の固定資産税評価額が2,000万円である場合、登録免許税は平成31年3月31日までに登記した場合は30万円、平成31年4月1日以降に登記した場合は40万円となります。

建物の税率に関しては、20/1000ですが、自己居住用の住宅であること、不動産を取得した後1年以内に登記されたもの、そのほか新耐震基準を満たしているなどの軽減税率の適用要件を満たせば、軽減税率の3/1000を適用可能です。

例えば建物の固定資産税評価額が1,000万円である場合、通常税率では登録免許税は20万円です。もし軽減税率の3/1000が適用できれば、登録免許税は3万円と費用をおさえられます。

抵当権設定登記

抵当権設定登記とは、住宅ローンなどを利用して不動産を買うために金融機関からお金を借りた際に、金融機関が当該不動産に抵当権を付ける登記のことです。

抵当権設定登記にかかる司法書士報酬は、司法書士事務所によって異なりますが、報酬相場は5万円程度です。抵当権設定登記は多くの場合、金融機関が指定する司法書士に依頼することが求められ、自分で登記することはかなり難しいといえます。

抵当権設定登記の登録免許税は、「債権金額(借りた金額)×税率」で計算され、税率は通常は4/1000です。

自己居住用の住宅であること、不動産を取得した後1年以内に登記されたもの、そのほか新耐震基準を満たしているなどの軽減税率の適用要件を満たせば、軽減税率の1/1000が適用されます。

例えばローン金額が4,000万円であった場合、抵当権設定登記の登録免許税は通常の税率では4万円、軽減税率では1万円になります。

売主が用意すべき各種登記に必要な書類

ここからは、売主が用意すべき各種登記について、必要な書類を解説していきます。

抵当権抹消登記に必要な書類

抵当権抹消登記に必要な書類は以下の通りです。

書類名 備考
登記申請書 司法書士に依頼するなら自分で用意する必要なし
登記の委任状 司法書士に依頼する場合に必要となる書類
登記原因証明情報(解除証書もしくは完済証明書) ローン完済によって金融機関から受け取る書類
登記事項証明書 ローン会社の証明のための書類

住所変更登記・氏名変更登記に必要な書類

住所変更登記・氏名変更登記に必要な書類は以下の通りです。

書類名 備考
戸籍謄本 自分の名前だけが書かれた戸籍抄本でよい
住民票 本籍、戸籍筆頭者が記載された住民票

相続登記に必要な書類

相続登記に必要な書類は、財産の分割方法によって異なります。遺言書、法定相続分に基づいた場合などがあります。

ここでは、相続した不動産を売却する際に採用されやすい、遺産分割協議による相続登記に必要な書類について解説します。

書類名 備考
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 死亡した被相続人の、出生から死亡までの戸籍謄本
被相続人の住民票の除票、もしくは戸籍の除票 被相続人が亡くなった旨が記載されている住民票の除票。本籍地は省略しない。
法定相続人全員の戸籍謄本 相続開始後に取得したもの
遺産分割協議書 相続人全員の署名・押印のあるもの
法定相続人全員の印鑑証明書付き 遺産分割協議書に付ける必要のある書類
当該不動産の固定資産評価証明書 相続登記にかかる登録免許税を計算するため
当該不動産の登記簿謄本 相続する不動産を特定するため
相続登記申請書 法務局にある相続登記の申請用紙

相続人の住民票
遺産分割協議によって相続不動産を相続する相続人(代表者)の住民票。
相続人の委任状 相続不動産を相続する相続人(代表者)から司法書士等に依頼する場合の委任状

買主が用意すべき各種登記に必要な書類

買主が用意すべき各種登記について、必要な書類を解説していきます。

所有権移転登記に必要な書類

所有権移転登記に必要な書類は下記の通りです。

書類名 備考
登記申請書 司法書士に依頼するなら自分で用意する必要なし
登記の委任状 司法書士に依頼する場合に必要となる書類
登記原因証明情報(解除証書もしくは完済証明書) ローン完済によって金融機関から受け取る書類
登記事項証明書 ローン会社の証明のための書類
登記済権利証・登記識別情報 不動産取得者が取得時に受け取る書類・情報
印鑑証明書 発行後3ヶ月以内のもの
住民票 発行後3ヶ月以内のもの
固定資産評価額証明書 登録免許税算出に必要

抵当権設定登記に必要な書類

抵当権設定登記に必要な書類は以下の通りです。

書類名 備考
登記済権利証・登記識別情報 不動産取得者が取得時に受け取る書類・情報
印鑑証明書 発行後3ヶ月以内のもの
実印

不動産売却で発生する諸費用の早見表(売主が払うもの)

不動産売却において、売主として支払う諸費用について下記の通りまとめました。

費用項目 費用目安
仲介手数料 売買価格の3%+6万円+消費税
印紙税(売買契約書に課税される) 売買契約書に記載された売買金額によって異なる。例:5,000万円以下で1万円
抵当権抹消登記 司法書士報酬の相場:1万円程度
登録免許税:土地や建物一筆につき1,000円
住所変更登記・氏名変更登記 住所変更登記・氏名変更登記それぞれの費用は下記の通りです。
司法書士報酬の相場:1万円程度
登録免許税:土地や建物一筆につき1,000円
相続登記 司法書士報酬の相場:3〜6万円程度
登録免許税:(固定資産評価証明書に記載されている評価額)×0.4%
引越し費用 約5万円〜6.5万円程度
その他費用(測量費、解体費など) 測量費用:30万円〜100万円
解体費用:木造の場合で数十万円、RC造の場合は数百万円

不動産売却の費用には、仲介手数料や印紙代、登記費用といった必ず支払う必要のある費用と、引越し費用や測量費、解体費といった、ケースによって必要となる費用があります。

費用をおさえるためには、例えば司法書士、解体業者や土地家屋調査士などの専門家に依頼する場合に相見積もりを取る、仲介手数料が半額、ないし無料の不動産会社を選ぶ、などの手段があります。

まとめ

それでは、不動産売却の登記費用についておさらいしていきましょう。

記事のおさらい

  • 不動産売却で行う際、主に所有権移転登記と抵当権抹消登記の2つが行われる
  • 売主として行う可能性のある登記は、抵当権抹消登記、住所変更登記・氏名変更登記、相続登記
  • 買主として必ず行う登記は所有権移転登記が必要
  • 買主が住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記が必要
  • 不動産売却の費用をおさえるためには、相見積もりや不動産会社選びを工夫する

不動産の売買においては、不動産の販売活動そのものに注目しがちです。しかし、不動産の売却を行う際、不動産登記を必ず行う必要があります。

各種の不動産登記には費用がかかる他、必要となる書類も多いので早めに用意しておくことが大切です。

監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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