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家売却でリフォームは不要!売却効果が出る方法も解説

2020.04.09投稿 家を売る前にリフォームは不要
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編集 すまいうる編集部

家を売るときに「リフォームした方がいいのかもしれない」とお悩みではありませんか?

確かに、リフォームした後の方が売れる可能性はあります。

しかし、結論からいうと家の売却にあたりリフォームする必要はありません。

この記事では、その理由である以下について詳しく解説します。

家売却でリフォームするべきではない理由

  • リフォーム代金は高く、損することが多い
  • 購入希望者は「自分で」リフォームしたい

この記事では、家売却時にリフォームをおすすめしない理由と、リフォームなしでも家を売れやすくする方法をご紹介します。

いくらで売れる?家の査定を依頼する

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家売却でリフォームは不要!

結論から言うと、家を売る場合、基本的にはリフォームをしない方が良いでしょう。

理由としては以下になります。

  • 理由1.リフォーム代金が上乗せできるか不明
  • 理由2.リフォームしても売却活動中に傷むこともある
  • 理由3.購入希望者は「自分で」リフォームしたい

そもそもリフォームする理由としては「売れるようにしたい」「高く売りたい」の2つがあると思います。

ですが、リフォームは多くの費用がかかる一方で、なかなか採算を取ることが難しいです。

不動産の価格は「エリア」「築年数」「広さ・間取」りといった要素以外に「室内のきれいさ」があると聞いたよ?

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ペンギン先生

リフォームで室内をきれいにして、高く売ろう!ということだね。確かにそうだけど、かかる費用を考えると損することが多いんだよ。これから説明していくね。

リフォームをおすすめしない理由について、詳しく説明していきます。

理由1.リフォーム費用が上乗せできるか不明

家売却でリフォームすべきでない1つ目の理由は、リフォーム代金が売却金額に上乗せできるか不明だからです。

例をあげてみましょう。

リフォームせずに3000万円で売れる家があるとします。

この家に300万円のリフォームをしたとします。

しかし、リフォームしても3,100万円でしか売れなかった場合はどうでしょう?

売却価格3,100万円 - リフォーム費用300万円=2,800万円

手元に残るのは2,800万円と損をしてしまいます。

3,300万円で売れて、ようやく収支が合います。

つまりリフォームをすると「リフォーム費用>売却金額への上乗せ金額」という状態になってしまい、結果的にリフォームしたことで損してしまう可能性があるというわけです。

リフォームが成功になるのはリフォーム費用以上に売却価格が高くなったとき

「リフォームが成功した!」と言えるのは「リフォーム費用以上に売却価格が高くなった」場合です。

具体例をあげると、3,000万円で売れる家に対し300万円のリフォームをして、3,500万円で売れた場合です。

しかし、このようなケースはなかなかありません。

リフォームに300万円かかったけど、300万円高く売ることは難しいってこと?

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ペンギン先生

うん、リフォーム費用を上乗せした金額で売れる保証はないよ。それにリフォームをすると事前の出費がかさむことになるよ。

リフォームをすることで家が売れやすくなる可能性はありますが、リフォームにかけた金額分高く売れるわけではありません。

さらに、リフォーム期間の分だけ売却時期も遅くなります。

リフォーム会社との打ち合わせなどの手間もかかるため、リフォームはおすすめしません。

不動産の価格は「需給バランス」に大きく左右される

不動産価格は需給バランスによって大きく左右されます。

かんたんに言うと、買いたい人が多く競合物件が少なければ、高く売れやすいということです。 その逆の場合は不動産価格が下がりやすいといえます。

つまり、いくらリフォームをして室内をきれいにしても、需要が低く競合が多い状況であれば高く売りにくいというわけです。

もちろん、リフォームしているから少しは高く売れるということも考えられますが、需要が低い状態であれば値引き交渉が激しいので、リフォームしても高く売れる可能性は極めて低いでしょう。

このように、リフォームしてから売却する方法では、リフォーム費用を売却価格に上乗せできないリスクがあるのです。

理由2.リフォームしても売却活動中に傷むことがある

リフォームすべきでない2つ目の理由は、たとえフォームしても売却活動中に傷むことがあるからです。

たとえば、フローリングを全面張り替えても、日々生活していく中で小さな傷や汚れはできてきます。

また、水回りも水垢はすぐに付いてしまいますし、あまりに劣化していない限りは新品か中古か判断が付かないことも多いでしょう。

つまり、たとえ全面リフォームしたとしても、人が住んでいる中古住宅である以上、検討者は「新築住宅」のような印象を持ちにくいということです。

リフォームの効果は売却活動が長引くほど薄れていき、前項の「リフォーム代金>売却金額に上乗せできる費用」という状態になりやすいです。

なので、費用と時間をかけてまでリフォームをするメリットはあまりありません。

理由3.購入希望者は「自分で」リフォームしたい

家売却でリフォームすべきでない3つ目の理由は、購入希望者のなかでもリフォーム希望の人は「自分で」リフォームしたいという方が多いからです。

この点に関しては、以下を知っておきましょう。

  • リフォームやリノベーションは多種多様
  • 中古をリフォーム前提で買う人は少なくない
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ペンギン先生

とくに築故物件は一部だけリフォームしても、別の汚れが目立ったりバランスが悪くなるから要注意だよ!

詳しく説明していきます。

リフォームやリノベーションは多種多様

リフォーム・リノベーションの内容は以下のように多種多様です。

  • 消臭効果のある壁紙へ変更
  • エコカラット(タイル調の壁紙)に変更
  • フローリングを天然無垢材に変更
  • キッチンをステンレス仕様に変更
  • 壁一面に古材を配置したい

つまり、人の好みの分だけリフォームやリノベーションの種類があります。

売主が前もってリフォーム・リノベーションしてしまうと、購入希望者の好みに合ったものにできるとは限らないのです。

「水回りのリフォームしています!」と売り出しても、リフォーム内容が購入希望者の好みに合うかどうかはわかりませんし、かえって期待外れとなってしまうことも十分にありえます。

お金をかけて購入希望者の検討枠から外れてしまっては、元も子もありません。

中古をリフォーム前提で買う人は多い

「リノベーション住宅」が流行っていることからも、現在はリフォームやリノベーションを目当てに中古住宅を購入する人もいます。

つまり、中古マンションや戸建を新築よりも安く買って、自分の好みの仕様に合わせてリフォーム・リノベーションするということです。

購入希望者はいかに安く買えるか、を重視しているのです。

たとえば、新築より安く購入できた金額で、壁紙はリフォーム工事を行い、フローリングは天然無垢材への張り替え工事を、そして水回りも好きなメーカーの設備機器を導入する……といったイメージです。

このような人達には「リフォーム済み」物件は響かず、むしろ、多少劣化していてもリフォーム前の安価な物件の方が売りやすいといえます。

確かに自分の好みでリノベーションするなら、安く買える方が嬉しい・・・!

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ひなペンギン

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ペンギン先生

売主がリフォームすることで、売り出し価格をあげてしまったりすると、中古物件の「安く買える」という魅力はなくなってしまうんだ。

「リノベーションが流行っているからリノベーション(リフォーム)してからの方が売れる」という考えは、根本的に間違っているといえるでしょう。

「自分で」リフォームしたい人が多いので、リフォームしないで売却する方が逆に買い手がつきやすいということが起こります。

リフォームを検討しているなら見積もりだけで良い

家売却においてリフォームしてから売却することはおすすめしません。

そのため、仮に室内が劣化していて検討者が懸念を示しそうであれば、リフォームの見積もりだけ取得しておくことをおすすめします。

リフォームの見積もりだけ取得しておけば、検討者が「室内や外観の劣化」を懸念しているときに提示できるからです。

仮に、壁紙とフローリング、そして過度に劣化しているキッチンの入れ替え費用で100万円の見積もりだったとします。

その際「半分の費用である50万円は値引きしますので」という交渉ができるのです。

このように、リフォームが必要なくらい劣化している状況であれば、見積もりを取っておき、値引きで対応するといった方法がおすすめです。

ここまで、基本的にリフォームしてからの家売却はおすすめしていませんでした。

次は、リフォームを検討したいケースについて紹介します。

リフォームを検討したいケース

リフォームを検討したいケースは、売却活動をしていくうちに、どうしても室内の劣化がデメリットとなり、検討者すら現れないという状況のときです。

このような場合には、見積もった「リフォーム費用の半額を値引き」しても、リフォーム後の状態をイメージできない限り購入まで進まないケースも多いでしょう。

売却活動を経てどうしても劣化に対するネックが強ければ、リフォームするという選択肢はありえます。

ただし、リフォーム費用は高額になることが多いため、不動産会社と相談して決めましょう。

次はリフォームにいくらかかるのか、相場について説明します。

リフォーム費用の相場

リフォーム費用は、リフォームするグレードやリフォーム会社によって大きく異なりますが一般的に高くなります。

ここでは、参考として以下の箇所をリフォームする際の目安金額を紹介していきます。

  • 壁紙(クロス)
  • フローリング
  • 水まわり

仮にLDK12帖、洋室6帖×3部屋の3LDKの家であれば、壁紙、フローリング、水回りのリフォームをすると総額100万円から150万円ほどかかります。

壁紙(クロス)

壁紙の張り替え費用の目安金額は以下になります。

6帖/40m²まで 総額39,800円
7帖/43m²まで 総額47,800円
8帖/48m²まで 総額55,800円
9帖/51m²まで 総額62,800円
10帖/54m²まで 総額69,800円

たとえば、LDK12帖、洋室6帖×3部屋の3LDKの家であれば、LDKと洋室の壁紙の張り替えは20万円ほどの費用がかかります。

仮に、廊下や水回りのクロスも全面張り替えする場合には、30万円近くの費用がかかるでしょう。

戸建であれば階段部分なども含まれるので、さらに費用は上がります。

フローリング

次にフローリングのリフォーム費用です。

目安金額は以下の通りです。

6帖 (床面積10㎡まで) 総額92,800円
7帖 (床面積12㎡まで) 総額108,800円
8帖 (床面積14㎡まで) 総額124,800円
9帖 (床面積16㎡まで) 総額140,800円
10帖 (床面積17㎡まで) 総額156,800円
11帖 (床面積18㎡まで) 総額172,800円
12帖 (床面積20㎡まで) 総額188,800円

LDK12帖、洋室6帖×3部屋の3LDKの家であれば、50万円近くの費用がかかり、水回りや廊下なども含めると70万円ほどの金額になるでしょう。

つまり、3LDKの家の壁紙・フローリングを全面リフォームすると、100万円ほどの金額になるということです。

水まわり

水まわりのリフォーム目安金額は以下の通りです。

  • キッチンの入れ替え費用(全面):約42万円~
  • ガスコンロのみの入れ替え費用:約6万円~
  • 浴室の入れ替え費用:約49万円~
  • 洗面台の入れ替え費用:約7万円~
  • トレイの入れ替え費用:約8万円~
  • ガス給湯器の入れ替え費用:約11万円~

水まわりの場合は、設備自体を入れ替えるのでクロスやフローリングのリフォーム費用よりも高くなります。

また、設備がハイグレードであれば上記の倍以上の費用がかかることもあります。

リフォームよりもやるべき売却の2つのコツ

家売却では基本的にリフォームは不要です。

最終的には売れても損することが多いリフォームの実施より、「内覧の準備をしっかり行うこと」「信頼できる不動産会社を選ぶこと」が大切です。

1.内覧の準備をしっかり行う

家を売りに出したら、購入希望者が家の中を見てみたいと内覧に来ます。

この内覧に備えて、徹底的に準備することが非常に大切です。

土日のスケジュールを空けておく

基本的に内覧のスケジュールは購入希望者に合わせて空けておきましょう。

内覧希望は土日に多く入ります。

内覧が入らないと家は売れませんので、売却活動中の土日はなるべく空けておくようにしましょう。

掃除をするためにも、きちんとスケジュールを把握して購入希望者を出迎えるのがポイントです。

掃除を念入りにする

内覧のたびに掃除を行うことは大切です。

購入希望者への印象を悪くしないよう、掃除は徹底的に行いましょう。

第一優先は水回り(キッチン、風呂、トイレ)です。とくに女性の方は水回りが汚れていると悪い印象を受けるので、綺麗にしておきましょう。

どうしても取れない汚れなど、目立つ部分があればハウスクリーニングを頼むのも手です。

水回りの場合、数万円でプロのクリーニングが受けられます。

リフォームではなくハウスクリーニング?

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ひなペンギン

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ペンギン先生

壊れて直さないといけないとかでなければ、プロのクリーニングを受ける方が効果が高いんだ。

頑固な汚れの掃除など時間や労力のかかる掃除に関しては、お金を払ってプロのクリーニングを受けることも検討してみましょう。

▶自分で綺麗にできる!便利なお掃除アイテム4選!

換気をする

内覧の前には換気をしましょう。

意外と住んでいる家の匂いには気づかないものです。窓を30分ほど開け、空気の入れ替えをすることで、部屋にこもっていた空気を出しましょう。

玄関などには無香料の消臭剤を置くなど、匂いについての対策はしておきましょう。

内覧準備に不安が残る方は、下記の記事がおすすめです。

マンション売却だけでなく、戸建ての売却にも使える内覧準備のコツを紹介しています。

2.信頼できる不動産会社を選ぶ

リフォームを検討する以前に、信頼できる不動産会社を見つけられているかどうかが大切です。

なぜなら、家の売却が成功するかどうかは、信頼できるパートナー選び、つまり不動産会社選びにかかっているからです。

中古物件の購入希望者を見つけるための販売活動は、ほとんど不動産会社が行うため、仲介手数料目当てに高い査定額を出すような会社に依頼してしまうと、なかなか家が売れないこともあります。

信頼できる不動産会社を見つけるためのおすすめの方法は、不動産一括査定サイトを利用して複数社に査定依頼することです。

一社だけでは正確な査定が出ません。

査定の際は、金額の「高さ」ではなく、提示された査定金額になった「根拠」が大事です。

どうしてこの査定額になったのか、質問に答えてくれる不動産会社を選びましょう。

あなたの疑問に丁寧に答えてくれる不動産会社なら、しっかりとした売却活動が見込めます。

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まとめ

家売却の際は「綺麗な家の方が高く売れるだろう」と安易にリフォームすると危険です。

それでは、今回解説した「家売却でリフォームが必要ない理由」について、覚えておくべきことをおさらいします。

記事のおさらい

  • リフォーム費用を上乗せして売却できる保証はない
  • リフォームは思った以上に費用と時間がかかる
  • 購入希望者は「自分で」リフォームしたい場合が多い
  • 売れるようにするためなら徹底的な掃除やハウスクリーニングで十分

このように、基本的に家売却でリフォームは不要です。

どうしても室内の劣化がネックになり売れないときだけ、リフォームを考えても良いでしょう。

リフォームを検討した際は、自己判断で高額なリフォームはせず、不動産会社とも相談しましょう。

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編集 すまいうる編集部

不動産売却にまつわるお客様の悩みや疑問に寄り添い、正しい情報をわかりやすく伝えることをモットーに執筆・編集をおこなっています。 不動産は大切な資産。お客様が納得できる形で売却できるように、心を込めてサポートいたします。

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