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リスク回避!空き家を売却するベストな方法と税制優遇や特例を徹底解説

2020.04.06投稿 空き家を売る方法
監修の中村昌弘さんの写真

コンサルタント

監修 中村昌弘

空き家を保有している人の中には、空き家の維持コストがかかる点や、固定資産税が上昇する点を踏まえて「空き家を売却したい」と思っている人もいるでしょう。

しかし、空き家を売却するときの費用や税金などがよく分からないので、結局は売却せず保有したままにしている人も多いと思います。

そこで、この記事では以下の疑問に答えます。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • そもそも空き家を売却する方法は?
  • 空き家を売却するときの税金や費用は?
  • 空き家を売却するときの注意点を知りたい!

この記事では、上記のような悩みをお持ちの人に向けて、空き家を売却するときに知っておくべきことについて解説していきます。

筆者は元々、不動産会社の営業マンをしており、空き家を仲介(売却)した経験もあります。

そのため、プロの視点から空き家売却のポイントをあますことなくお伝えします。

この記事を読めば空き家を高く・早く売却する方法が分かるでしょう。

いくらで売れる?空き家の査定を依頼する

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空き家を売却する2つの方法

空き家を売却する方法は、大きく分けて以下の2通りがあります。

  • 建物を解体してから売却する
  • 建物を解体せずに売却する

上記のどちらを選択すべきなのかは「どちらの方が高く売れるか」によって判断しましょう。

結論からいうと、建物の査定価格が高いのであれば解体せずに売った方が良いです。

一方、建物があることによって、売却価格が下がるときは解体した方が良いです。

その理由について、詳しく解説します。 

方法1.建物を解体せずに売る

 以下の場合は、建物を解体せずに売却した方が良いです。 

  • 建物の査定価格が高い
  • 解体費用が高くなる

建物の査定価格が高い場合

建物の査定価格が高い場合は、「土地+建物」として売却できるので解体せずに売却した方が良いです。

家の状態にもよりますが、木造戸建ての場合は築20年を過ぎると、査定価格をゼロにする不動産会社が多いです。

言い換えると、築20年未満の家であれば査定価格が付く可能性があります。また、リフォームしている場合は、築20年を過ぎても査定価格が付くこともあります。

いずれにしろ、いったん査定してみないと建物の査定価格がいくらか分からないので、査定した後で解体するかどうかは判断すると良いでしょう。

解体費用が高くなる場合

解体費用が高くなる場合も、解体せずに売却した方が良いです。

解体費用の詳細は後述しますが、解体費用は家を売却する際の経費となります。

つまり、解体費用が高い場合は、その解体費用は単純に家を売却する際の経費となるので、売却益(手元に残るお金)が減ってしまいます。

そのため、解体費用が高い場合は解体せずに売却した方が無難でしょう。 

ただ、築古物件の場合は解体前提で家を購入する人が多いので、購入検討者は解体費用を加味して購入価格を考えます。

その場合、解体していないと値引き交渉が入る可能性が高いので、築古物件を解体せずに売却する場合は、値引きする前提で売り出し価格を設定した方が良いでしょう。

方法2.建物を解体してから売る

建物を解体してから売却した方が良い場合は、以下の3つの場合です。

建物を解体してから売却した方が良い場合

  • 劣化や損傷が激しい
  • 解体した方が物件の魅力が伝わる
  • 3,000万円の特別控除を受ける

ただし、上記の場合でも建物を解体する場合は自己判断せずに、仲介を担当する不動産会社に相談しましょう。

なぜなら不動産会社のノウハウや過去の実績などを参考にした方が、正しい判断ができるからです。

建物を解体してから売却するのは建物の査定価格がゼロ円、もしくは極めて安価な場合、という前提を覚えておきましょう。

なお、上記の「3,000万円の特別控除を受ける」場合については後述します。

劣化や損傷が激しい場合

建物の劣化や損傷が激しい場合は、建物を解体してから売却した方が売りやすい場合があります。

なぜなら損傷が激しい築古物件の場合、物件の印象が著しく悪くなるため、売りにくくなるからです。

損傷が激しい築古物件だから「空き家つき」として売ろうと思うんだけど、それでも物件の印象は大事なの?

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建物が建ったままだと「もしかしたらそのまま使えるかも?」という期待をする購入検討者もいるんだよ。

たとえ損傷が激しくても購入検討者は以下の理由で室内に入るケースが多くあります。

  • そのまま居住できる可能性があるなら、どんなものか見てみたい
  • そのまま居住できる可能性があるなら、日当たりや眺望を確認したい  

たとえ築古物件として売り出していても、購入検討者が室内を見た際、劣化や損傷が激しいと物件の印象は著しく悪くなります。

築古物件で損傷や劣化が激しい場合は解体して売却した方が売りやすいといえます。

解体した方が物件の魅力が伝わる場合 

建物の査定価格がゼロ円、もしくは極めて安価な場合で、以下のように解体した方が物件の魅力が伝わる場合も、解体してから売却した方が良いです。

  • 土地が整形である
  • 周辺物件との距離が空いていて開放感がある
  • 道路付けがよく開口部が多い

要は、土地単体で見た方が日当たりや開放感が伝わりやすい場合です。

このような物件は、建物を解体して土地だけで売却した方が売りやすいでしょう。

物件の魅力が「建物」にあるのか「土地」にあるのかあまりわからないなぁ。

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そういう場合は不動産会社に相談しよう!

ここまでで、空き家を売却するときに解体するべきかどうかについて解説しました。

解体するべきかどうかの判断は建物の査定価格が大切で、最終的には不動産会社に相談するべきということが分かりましたね。

次は、空き家の売却時にかかる税金について説明していきます。

空き家の売却時も税金がかかる可能性がある

空き家を売却すると際にも税金がかかる可能性があり、空き家ではない「通常の家」を売却する際よりも高い税金になるリスクがあります。

以下より空き家を売却する際の税金を計算する方法と、その税金が高くなりやすい理由について解説します。

空き家を売却するときにかかる税金はどうやって計算するの?

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①譲渡所得を計算する
②譲渡所得がプラスの場合は所得税などの税率をかける
この2ステップで求められるよ!

詳しく説明していきます。

譲渡所得の計算方法

空き家を売却する際の税金は、以下の流れで求めることができます。

  • 譲渡所得の計算
  • 譲渡所得額に税率をかける(次項で解説)

まずは、以下の計算式を利用して譲渡所得(売却益)を算出します。

なぜなら空き家の売却で税金が発生するときは、売却によって利益(譲渡所得)が出たときだからです。

譲渡所得の計算式は以下になります。 

  • 購入時の価格が分かるとき:(売却価格-売却時の諸費用)-(購入時の価格+購入時の諸費用-減価償却費用)
  • 購入時の価格が不明なとき:(売却価格-売却時の諸費用)-(売却価格×5%)

このように、購入時の価格が分かるときと不明なときとで計算式は異なり、購入時の価格が不明なときは譲渡所得が高額になりやすいです。

なお、減価償却費用の計算は複雑ですので、不動産会社に依頼するか、国税庁のサイトで計算方法を確認しましょう。 

参考:国税庁「減価償却費」の計算について

譲渡所得額に税率をかける

次に、前項で計算した譲渡所得に、不動産の保有期間によって異なる以下の税率を掛けます。

不動産の保有期間と税率

税の種類

5年以下の短期保有

5年超え長期保有

10年超え保有

所得税

30%

15%

課税所得6,000万円以下の部分:14.21
課税所得6,000万円超の部分:20.315

復興特別所得税

所得税額×2.1

所得税額×2.1

住民税

9%

5%

保有期間とは、空き家を売却した年の11日時点の保有期間であり、仮に親から相続した不動産であれば親が保有していた期間も含みます。

購入時の価格が不明な空き家の税額は高くなる

前項までを踏まえ、実際に譲渡所得税を計算してみましょう。

たとえば、以下のような空き家(土地付き一戸建て)を売却したとします。

  • 売却価格(諸費用含む):5,800万円
  • 購入時価格(諸費用含む):6,600万円
  • 減価償却:1,674万円(※1)

※1:建物価格3,000万円×0.9×償却率0.031×築20年=1,674万円

上記の空き家を売却したとき、購入時の価格が分かっている場合と不明な場合では、以下のように譲渡所得額が大きく異なります。

購入時の価格

譲渡所得

計算式

購入価格が分かる

874万円

5,800万円-(6,600万円-1,674万円)

購入価格が不明

5,510万円

5,800万円-(5,800万円×5%)

さらに、上記の譲渡所得に税率を掛けると以下の税額になります。

購入時の価格

5年以下短期保有

5年超え長期保有

10年超保有

購入価格が分かる

3,463,662円

1,775,531円

1,241,954円

購入価格が不明

21,836,130円

11,193,565円

7,829,710円

購入価格が不明だと譲渡所得税が高額になるため、購入を証明する売買契約書などは探しておきましょう。

空き家の税額が高くなりやすい理由 

そもそも不動産売却時の税率は高いので、前項のように税額が高額になることもあります。

購入時の価格が不明であれば、なおさら高額になるリスクは高いでしょう。

そして、空き家の売却時は購入価格が不明なケースが少なくありません。購入価格を証明する売買契約書などが手元にないケースがあるからです。

たとえば、先祖代々受け継いできた土地を売却するときは、土地の取得時に締結した売買契約書を紛失しているケースもあるでしょう。

その場合は、前項のように税金が高額になるリスクがあります。

入出金が分かる通帳など「購入時の価格を証明できるもの」を用意しておく必要があります。

空き家を売却したときに使える3,000万円の特別控除

この章では、空き家を売却したときに使える「3,000万円の特別控除」について解説します。

この特別控除を利用できれば、空き家を売却する際の税金を安くすることが可能です。

お伝えしたとおり空き家の売却時は税金が高額になるリスクがあるので、3,000万円の特別控除を利用できるかどうかは非常に重要です。

制度の概要や注意点、特別控除を受けるための条件について説明していきます。

3,000万円の特別控除の節税効果

「3,000万円の特別控除」とは、譲渡所得を3,000万円控除できる制度です。

たとえば、上述した例で3,000万円の特別控除を利用すると、譲渡所得は以下のようになります。

購入時の価格

譲渡所得

購入価格が分かる

874万円⇒ゼロ円

購入価格が不明

5,510万円⇒2,510万円

そのため、譲渡所得税額も以下のように抑えることができます。

3,000万円控除を利用した場合の譲渡所得税額

購入時の価格

5年以下短期保有

5年超え長期保有

10年超保有

購入価格が分かる

3,463,662円

⇒ゼロ円

1,775,531円

⇒ゼロ円

1,241,954円

⇒ゼロ円

購入価格が不明

21,836,130円

5,099,065

11,193,565円

9,947,130

7,829,710円

3,566,710

このように、3,000万円の特別控除を利用できれば、節税効果が非常に高いことが分かります。

3,000万円の特別控除を受ける条件

相続した物件など「自己居住でない空き家」を売却するときに3,000万円の特別控除を利用するためには、以下のような特殊な条件があるので注意が必要です。

  • 建物が1981年(昭和56年)5月31日以前に建築されたこと
  • 建物を解体するか耐震リフォームをすること
  • 相続開始があった日から3年後の年末までに売却すること
  • 売却金額が1億円以下であること

特に「建物を解体するか耐震リフォームをする」という条件がある点は認識しておきましょう。

なぜなら多くのケースでは、耐震リフォームをするよりも、解体してしまった方が費用的に安価になるケースが多いからです。

そのため、たとえば購入時の価格が不明なもので3,000万円の特別控除をどうしても利用したい場合は、「解体してから売る」方法も検討した方が良いです。

また、上記以外に3,000万円の特別控除を利用する条件があるので、詳細は国税庁のサイトを確認しましょう。

空き家の売却にかかる費用

この章では、空き家の売却にかかる以下3つの費用について解説します。

  • 不動産会社に支払う仲介手数料
  • 登記関連費用
  • (建物を解体するのであれば)解体費用

空き家売却にかかる費用は、通常の家の売却費用に加え「処分・解体費用」がかかるかどうかの違いしかありません。

空き家売却にかかる費用と通常の売却

空き家売却にかかる費用と通常の売却費用は、「処分・解体費用」がかかるかどうかの違いしかありません。

以下が通常の不動産売却時の費用ですが、空き家売却はこれに加えて次の章で説明する「処分・解体費用」がかかるケースがあります。

費用名

金額

仲介手数料

物件価格×3%+6万円(税別)
※物件価格が400万円超の場合

登記関係費用

物件によって異なる

まず、仲介してくれる不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。

また、住宅ローンが残っていれば、抵当権抹消費用と、司法書士報酬がかかります。

ただ、相続した空き家であれば住宅ローンは完済しているケースも多いと思うので、その場合には登記関係の費用はかかりません。

処分・解体費用

空き家を解体する場合は解体費用がかかりますが、解体費用は解体業者や物件によって異なります。

参考までに、NPO法人「空家・空地管理センター」が公表している解体費用の相場は以下の通りです。

解体費用の相場

構造

解体費用(1坪)

木造

4万円

鉄骨造

6万円

鉄筋コンクリート造

7万円

浄化槽

50~80万円(1個あたり)

たとえば、延べ床面積が120平米(36.3坪)の木造一戸建て(浄化槽なし)を解体する場合には、解体費用の目安は「4万円×36.3坪=145.2万円」となります。

ただ、実際は複数の解体業者に見積もり依頼をして解体費用を比較すると良いでしょう。

費用と解体内容を比較することで、優良な解体業者を選定できます。

空き家の解体で補助金が出る自治体もある

空き家が増えていることが社会問題になっていることから、空き家を解体するときに補助金を出す自治体もあります。

しかし、自治体によって補助金が出る条件や金額などは異なるので、「市区町村 解体 補助金」などと検索して確認してみましょう。

一例として、東京都豊島区では以下のいずれか低い金額が補助金(上限1,000万円)となります。

・除去などに要した額
・区が定めている単価で算出した金額

区が定めている単価とは、木造で約8.6万円(1坪)です。そのため、上述した解体費用の目安額を見る限り、解体するには十分な金額といえます。

この補助金額によっても、解体してから空き家を売却するかどうかの判断が変わってくるでしょう。

ここまでで、空き家売却にかかる費用について分かったと思います。

次に、空き家を売却するときの注意点について解説します。

空き家を売却するときの3つの注意点

空き家を売却するときの注意点、以下の3つを解説します。

  • 築古物件を売却するときは「瑕疵(かし)担保責任」に気をつける
  • 古い家だからといって安易にリフォームしない
  • 一戸建ての売却に強い不動産会社を選ぶ

注意1.築古物件を売却するときは瑕疵担保責任に気をつける

築古物件を売却するときは、建物に瑕疵(欠陥)がある可能性が高いので、瑕疵担保責任に注意しましょう。

瑕疵担保責任とは、仮に瑕疵があった場合に引渡し後でも「補修費用」や「損害賠償金」を支払わなければいけない責任です。

この瑕疵担保責任への対策は以下になります。

  • 瑕疵担保責任を免責にするか期間を短くする
  • 不具合などの確認をして「現況確認シート」を作成する

まずは、瑕疵担保責任を免責にするか、瑕疵単担保責任を負う期間を短くすることです。

この点は買主との合意が必要になるので、不動産会社に早いうちから交渉しておくようにお願いしておきましょう。

また、買主と一緒に室内の不具合(瑕疵)を事前に確認し、現状確認シートなどの書類を作成しておくことも対策になります。

なお、民法改正によって2020年4月より、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」と名称が変わっています。

瑕疵担保責任の内容も若干変わり、買主保護の側面が少し強くなりました。

そのため、より上記の対策は意識するべきでしょう。

注意2.古い家だからといって安易にリフォームしない

古い家だからといって安易にリフォームしてはいけません。

確かに、リフォームすることで建物を高く売却できる可能性はあります。

しかし、木造一戸建ては鉄筋コンクリート造のマンションに比べて劣化が早いので、築20年を超えると「建物は不要」という検討者が多いのも事実です。

そのため、安易にリフォームせずに、いったんはそのまま売り出した方が無難でしょう。

その後、検討者の反応によって、リフォームした方が高く売れると判断したときだけリフォームすることをおすすめします。

注意3.一戸建ての売却に強い不動産会社を選ぶ

空き家の売却では一戸建ての売却に強い不動産会社を選ぶことも重要です。

というのも、不動産会社によって得意な不動産は異なり、一戸建てをほぼ取り扱ったことがない不動産会社もあります。

一戸建ての売却は境界確認をしたり、上述した「解体するかどうか」の判断が必要になったりするので、一戸建てに強い不動産会社の方がスムーズに売却できるでしょう。

そのため、仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、過去に売却した物件ラインナップをヒアリングし、戸建てを売却した実績があるかどうか確認した方が良いです。

まとめ

それでは、空き家を売却するときのポイントをおさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 建物の査定額によって解体するかどうかは判断する
  • 解体する場合でも必ず不動産会社に相談する
  • 空き家売却時は3,000万円の特別控除を利用できるか確認する
  • 空き家ならではの売却ポイントがあることを理解する

特に、空き家は物件取得費用が分からない可能性もあり、その場合はは譲渡所得(税)が高くなる可能性があります。

そのため、譲渡所得の計算と3,000万円の特別控除を受ける条件を理解することは重要です。

また、瑕疵担保責任を確認したり、一戸建てに強い不動産会社に仲介を依頼したりと、空き家売却ならではの売り方がある点も重要になります。

これらを意識することで、空き家を高く・早く売却できる可能性は高くなるでしょう。

監修の中村昌弘さんの写真

コンサルタント

監修 中村昌弘

宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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