プロ直伝!住みながら家を売るときのポイント6選

2019.08.01投稿 住みながら家を売るポイント6選
監修の中村昌弘さんの写真

コンサルタント

監修 中村昌弘

住みながら家を売るケースは多いです。

ただ、人が住んでいることにより、内見者に対して良くない印象を与えることがあるのも事実です。

住みながら家を売るときにもポイントがあり、それを理解することで高く家を売りやすくなります。

今回の記事では、住みながら家を高く売るために、以下のポイントを解説していきます。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 住みながら売却と空き家で売るときの具体的な違いは?
  • 住みながら家を売却するときは売り先行?買い先行?
  • 住みながらでも家を高く売るためのポイントは?

筆者は、元々マンションディベロッパーの営業マンであり、今まで多くのマンションを仲介してきましたが、そのうちの大半が住みながら家を売却したケースでした。

今回は、そんな経験を元に「住みながら家を売却するポイント」について詳しく執筆していきます。

家を売りたい人、戸建・マンションの売却を検討している人はチェックしてみてください。

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住みながら?空き家?家の売却でベストな状態とは

結論から言うと、空き家状態で売却できるなら空き家の方が良いです。

ただ、住みながらの売却でも大きな問題はないので、無理して空き家にする必要はありません。

以下が、住みながら家を売却するパターンと、空き家で家を売却するパターンを比較した表です。

  住みながら売却 空き家で売却
案内時の手間 特にない 手間がかかる
案内前の準備 比較的多い 比較的少ない
部屋の広さの印象 普通 比較的広く見える
見学のしやすさ 比較的しにくい 比較的しやすい
家具配置のイメージ イメージしやすい イメージしにくい

案内時の手間

空き家に内見予約が入った場合、基本的に売主は立ち会います。

つまり、遠方にいる場合はわざわざ内見のたびに売却する家に戻らなければいけません。

不動産会社に鍵を預けて案内を一任することは可能ですが、そうなるとセキュリティの問題が出てきます。

一方、住みながらの売却は家に住んでいる状態なので、そのような手間が発生しません。

案内前の準備

「案内前の準備」とは室内の掃除などのことです。

住みながら家を売却する場合は、室内は汚れやすいので内見のたびに清掃が必要です。

ただ、空き家の場合にも定期的に掃除をしたり換気をしたりする必要があります。特に、空き家の場合には室内の空気が循環しにくいので、定期的に換気しないとカビが発生しやすいです。

遠方にいる場合には、月1万円程度を支払って不動産会社に空き家管理を依頼することもあります。

部屋の広さの印象

部屋の広さの印象は床面の露出量が関係してきます。

床面が露出していた方が部屋全体は広く見えるので、空き家状態の方が室内は広く見えやすいです。

ただ、家具・家電をそのままにしている場合は、住みながら売却しても空き家で売却しても変わりません。

見学のしやすさ

内見者は、住んでいる状態よりも空き家状態の方が見学しやすいです。

というのも、人が住んでいると、収納内や寝室などを見学するときに気兼ねすることが多いからです。

家具配置のイメージ

家具配置のイメージは、住みながら家を売却する方が良いです。

空き家の状態だと、意外とソファを置く位置やテレビボードを置く位置などに迷うことがあります。

そのため、仮に空き家で家を売却する場合でも、家具が入っていた状態の写真を撮影しておくなどの対応が必要です。

住みながら家を売却する際の注意点「売り先行・買い先行」

住みながら家を売却する際の注意点は、売り先行にするか買い先行にするかで異なります。

売り先行とは、今住んでいる家の売却を先行して、その後に新しい家を購入(賃貸)することです。

買い先行はその逆で、新しい家を購入(賃貸)してから今の家を売ることです。

この2つを比較した表を紹介します。

結論から言うと、売り先行の方が、リスクは小さいです。

  売り先行 買い先行
住居費 問題なし ダブルでかかるリスクあり
仮住まい 可能性あり 可能性なし

住居費

売り先行の方が低リスクである理由は、住居費がダブルでかかることはないからです。

というのも、買い先行の場合には新しい家を購入してから今の家が売れるまで、ダブルで住居費がかかってしまいます。

仮に、新しい家に住んでから半年後に家が売れれば、半年間はダブルでローンがかかっているということです。

このリスクは金銭的な負担が多いので、売り先行の方が良いというわけです。

仮住まい

ただ、売り先行の場合は、今の家の決済の前に新しい家を見つけられなければ、賃貸などで仮住まいを探す必要があります。

住居費は仮住まいの方だけではありますが、手間もかかりますし引越し代もかかります。

ただ、前項の「住居費がダブルでかかる」という金銭的なリスクよりは、小さいものでしょう。

住みながら家を高く売るための6つのポイント

上述したように、どちらかという空き家の方が家は売りやすいですが、住みながら家を売るときも以下のポイントを押さえることで高く売りやすいです。

  • ポイント1:入念な掃除をしておく
  • ポイント2:室内の換気をおこなう
  • ポイント3:出迎え準備をする
  • ポイント4:気兼ねなく内見できるようにする
  • ポイント5:オープンルームを活用する
  • ポイント6:資料の準備をしておく

これら各ポイントについて、次章より詳しく解説します。

ポイント1:入念な掃除をしておく

まずは、内見前に入念な掃除をしておきましょう。

ポイントは以下の通りです。

  • 内見ごとにフローリングの掃除は行う
  • 水回りは一度大掃除する
  • 業者にクリーニングを依頼する

中古住宅の購入を検討している人は、ある程度の汚れや傷があることは承知しています。

ただし、室内がきれいであることに越したことはないので、内見の度に掃除は必須と思っておきましょう。

内見ごとにフローリングの掃除は行う

内見ごとに必ずフローリングの掃除は行いましょう。

フローリングは室内の中でも範囲が広いので、汚れていると内見者の印象が悪いです。

掃除機をかけるだけでも良いですが、黒ずみなどの汚れがひどいときは、フローリング用の洗剤を利用して拭き掃除することをおすすめします。

水回りは一度大掃除する

家の売却をするときは一度水回りを大掃除しましょう。

というのも、キッチン・浴室・トレイなどの水回りは、内見者が清潔感を求める箇所だからです。

内見者がどんなに部屋を気に入っても、浴室にカビが生えていたり、トレイが汚かったりすると評価が下がります。

業者にクリーニングを依頼する

自力で掃除しても汚れが落ちない場合はクリーニング業者への依頼をおすすめします。

そのときは、以下のクリーニング費用の相場を見て、費用対効果を検証してから判断しましょう。

  • フロアクリーニング:約8,000円(6畳)
  • 浴室クリーニング:約1.7万円~
  • キッチンクリーニング:約1.7万円~
  • トイレクリーニング:約8,000円~
  • 洗面所クリーニング:約8,000円

上記はダスキンのハウスクリーニング料金を参考として掲載しています。

クリーニング費用は業者によっても異なりますし、どこまでクリーニングするかでも異なります。

たとえば、広さ60㎡の2LDKほどの部屋を全面クリーニングする場合は、10万円程度の費用がかかるでしょう。

ポイント2:室内の換気をおこなう

また、掃除だけでなく、意外に換気も以下の理由で重要です。

  • 家には独特のにおいが染みついている
  • 芳香剤などで対応した方が良いケースもある

家には独特のにおいが染みついている

家のにおいは日々の生活シーンの色々な場面の積み重ねです。

友人や知人の家に入ったとき、独特のにおいを感じることがあると思います。

同じ家にずっといると慣れてしまいますが、他人が家に入ると入居者には分からない独特のにおいがするものです。

そのため、内見前30分くらいは換気しておくことで、その独特なにおいは和らぎます。

エアコンを稼働していれば換気されるので問題ありませんが、エアコンを作動しない春や秋には特に気を付けましょう。

芳香剤などで対応した方が良いケースもある

仮に、ペットのにおいやタバコのにおいがする場合、内見者の印象はさらに悪くなります。

その場合は、あまりにおいのきつくない芳香剤で対応した方が良いケースもあります。

それほど、家の「におい」は意外と重要である点は認識しておきましょう。

ポイント3:出迎え準備をする

出迎え準備をきちんとしておきましょう。

意外と忘れがちな要素ですが、買主にとっては「売主の印象」も気になるポイントです。

内見者はあくまで「お客様」である

家を売却する場合は、基本的に内見者への対応は不動産会社の担当者が行います。

そのため、売主は内見者を「お客様」と認識しにくいですが、自分の家を買ってくれるお客様であることは事実です。

売主がそのマインドを持つことが重要です。

挨拶やスリッパの準備を行う

内見者をお客様と認識すれば、自然と丁寧な挨拶をしたり、室内に入るときにスリッパを用意したりすると思います。

売主の印象が家購入の絶対的な決め手になることはないですが、少なくとも検討度合いを左右する要素ではあることは理解しておきましょう。

特に、挨拶やスリッパの用意は、必ず家で内見者を出迎える「住みながらの家売却」だからこそできることです。

ポイント4:気兼ねなく内見できるようにする

次のポイントは、気兼ねなく内見できるように気を付けるべきことです。

前述したように、住みながら家を売却することには「入居者に気兼ねする」というデメリットがあります。

下記によって、そのデメリットを軽くできます。

  • 内見中はなるべく室内にいない
  • 自由に見学して良いことを伝える

内見中はなるべく室内にいない

まず、内見時に挨拶をして出迎えたら、なるべく室内にいない方が良いです。

できれば、マンションであればエントランスホール、戸建であれば近くの公園などに待機することをおすすめします。

そのような対応が難しいときは、少なくとも見学している部屋以外で待機しておくようにしましょう。

入居者がいることで、たとえば「値引きの話」などがしづらくなります。

自由に見学して良いことを伝える

不動産会社の営業マンに、収納内や寝室なども自由に見学して良い旨を伝えましょう。

住みながら家を売却するときは、内見者が収納を勝手に開けるなどはしにくいです。

ただ、そのようなことは問題ないと営業マンに伝えておけば、「クローゼットも開けて良いですよ」と営業マンが上手く誘導してくれます。

ポイント5:オープンルームを活用する

次のポイントはオープンルームを活用することです。

オープンルームは集客効果が高く、住みながら家を売却するときにも効果的です。

オープンルームは予約なしOKの内見

オープンルームとは、予約せずに家を見学できる仕組みのことです。

一般的な内見は、広告を見た内見希望者が、問い合わせ先である不動産会社に内見予約の連絡をします。

しかし、オープンルームの場合は「予約なしで見学できる」旨をチラシなどで告知することで、その日の10時~17時など時間を区切ってフリーに内見できます。

そのため、気軽に見学したい人を集客できるというメリットがあるのです。

オープンルームは貴重品の管理に注意

ただ、オープンルームは基本的に入居者が不在にしますので、貴重品の管理には気を付けましょう。

現金や貴金属、貴重品は持ち歩くか、鍵のかかる箇所に保管してからオープンルームに臨まなければいけません。

ポイント6:資料の準備をしておく

さいごのポイントは、内見者用の資料を準備しておくことです。

売却する家を中古で購入したときには手元に資料はないかもしれませんが、新築で購入したときはパンフレットや図面集などがあるはずです。

パンフレットには建物の構造や細かな設備・仕様が記載されており、図面集は縮尺や窓の形状が記載されています。

そのため、その資料を検討者に渡すことで、家で検討するときの良い資料になります。

特に、家具・家電が配置されている家の場合は、間取り図があることで部屋の全貌が分かるので効果的でしょう。

まとめ

それでは、今回解説した「家を住みながら売却するポイント」について、覚えておくべきことをおさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 「空き家」の方が売りやすいが無理に空き家にするほどではない
  • 住みながら家を売却するとき「売り先行」の方がリスクは小さい
  • 掃除や出迎え準備などをすることで家は売りやすくなる

家を売るときには面倒なことが多いです。

ただ、掃除をしているかどうか、出迎え準備をしているかどうかなど、小さいことの積み重ねで売却金額・売却スピードが変わってくるのは事実です。

その点を考慮し、上述したポイントを押さえて家の売却に臨みましょう。

家売却の基礎的な知識と、高く売却するためのコツを知りたい方は下記の記事がオススメです。

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コンサルタント

監修 中村昌弘

宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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