土地の買取で後悔したくない人向け!土地買取のコツと流れを徹底解説

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不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

土地の買取は普通の売却と何が違うのかご存知ですか?

所有する土地の性質や形状によっては、一般市場での売却よりも不動産会社による土地の買取に向いているケースがあります。

この記事では以下のような疑問や質問について答えが得られます。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 土地の買取ってどういう意味?普通の売却と何が違う?
  • 土地の買取は誰にどんな風に頼めばいいの?
  • 土地の買取の流れが知りたい

この記事では、不動産会社による土地の買取について、一般市場での売却の違いや、買取のメリット・デメリット、買取の流れについて解説していきます。

記事を読んだ後は、土地の買取について迷うことはなくなっているでしょう。

土地買取と一般売却との一番の違いは?

土地を売却しようとするには、土地買取と一般売却という、2つのやり方があります。

一般売却とは、一般市場で土地を売却するやり方です。具体的にいうと、不動産会社に土地の売却の仲介を依頼して、土地を買いたい人を見つけてもらってその人に土地を売却するという方法です。

これに対して土地買取とは、不動産会社に対して売却の仲介を依頼するのではなく、直接売却するという方法です。

つまり、土地買取と一般売却との一番の違いは、土地を売却する相手が一般人か不動産会社かという点です。

土地の買取のメリット・デメリット

買取の場合、売る相手が見つかっている分簡単なイメージがありますが、実際には様々なメリットとデメリットがあります。

買取のメリットとデメリットについて確認していきましょう。

土地の買取の5つのメリット

不動産会社による土地買取の主なメリットとしては、

  • 売却までのスピードが早い
  • 仲介手数料がかからない
  • 仲介手数料がかからない
  • 取引の確実性が高い
  • 瑕疵担保責任が免除される

などがあげられます。

売却までのスピードが早い

一般市場での売却と異なり、不動産会社による買取では、売却までのスピードが非常に早いです。早い場合は1週間から2週間、遅くても1ヵ月以内には売買取引が成立します。

一般市場での売却は平均して3ヵ月、購入者が見つからなければそれ以上の期間がかかります。

引っ越しの期日が迫っている人や、相続税を支払い期限までに土地を売却する必要がある人には、買取が適しているケースも多いです。

仲介手数料がかからない

買取は不動産会社に対して直接売却する取引です。間に仲介する不動産会社が入らないため、当然ですが仲介手数料はかかりません。

仲介手数料は、(売却価格×3%+6万)×消費税で計算できます。売却価格1,000万円の場合は、388,800円が仲介手数料と、小さくない額の費用を支払う必要があります。

仲介手数料がかからない点は大きなメリットといえます。

現状有姿のまま売却可能

買取なら現在のそのままの状態(現状有姿)で売却が可能です。

一般市場での売却の場合、土地のデコボコの整地の要求や、古い建物がある場合などは解体を要求されるケースがあります。

買取なら土地の整備に手間と費用をかけることなく売却できます。

取引の確実性が高い

一般市場では土地の売買契約が成立しても、買主のローンがおりなくて流れてしまうケースもあります。

不動産会社による買取の場合は、確実に売却することができます。

瑕疵担保責任が免除される

瑕疵(かし)とは、本来期待される性能や状態に不具合があることです。

一般市場では、土地を売却した後、土地が汚染されていた、地中に埋没物があったといった瑕疵が発見された場合、瑕疵担保責任を追及される可能性があります。

買取の場合は売却先が不動産会社であるため、瑕疵担保責任が免除されます。

土地の買取のデメリットは「価格の低さ」

買取によるデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。それはズバリ、一般的な買取による売却価格に比べて買取価格が低い点です。

一般的な買取による売却価格は、一般市場での売却価格の6〜7割程度です。これでは、不動産会社が不当に利益を得ているように感じるかもしれません。

しかし、不動産会社が買取を行う目的は、土地という商品を仕入れて、一般市場で販売することです。

販売のためには販売広告や土地の整備等といった経費がかかります。

仮に買取価格が一般市場と同じ価格であった場合、不動産会社は自社の利益と経費を一般の販売価格に上乗せした価格で販売しないと利益が出ません。しかし一般価格より割高な土地では当然売れません。

そのため仕入れ値である買取価格は一般市場価格の6〜7割程度となっています。

買取保証のある仲介という手段もある

不動産会社の中には、仲介と買取を合わせたタイプの「買取保証」サービスを提供している会社があります。売却保証というサービス名称を使っている会社もあります。

これは最初の3ヵ月間など一定の期間は通常の仲介として一般市場にて販売し、一定期間が終了しても売れなかった場合は不動産会社が最初に提示した買取価格で買い取る、というサービスです。

買取保証であれば仲介に出してもズルズルと売れ残る心配がなく、売却の時期も明確なのでその後の計画も立てやすくなります。

注意点としては、各社で買取条件が異なりますが、地域や面積など、売れやすい土地であることが買取保証の条件になっています

売却までに時間の余裕があるが販売期間は伸ばしたくないという人は、買取保証を利用してみるのも一つの手段です。

太陽光業者への売却という手段もある

近年までは、一般市場での売却に適さない土地は、不動産会社に買取という手段で売るケースがほとんどでした。

しかし、太陽光発電の技術の発達とともに、太陽光発電用地という新しいニーズが登場しました。太陽光発電の業者は、発電のための新しい太陽光発電用地を探しています。

太陽光発電用地となり得る土地の特徴は下記の通りです。

  • 年間の日射量が多い場所
  • 土地を照らす日光を遮るようなものが少ない
  • 土地の面積が広い(最低でも40坪程度以上。業者によって対応する面積が異なる)
  • 土地の形状が平坦である
  • 近くに電柱がある
  • 土地に道路が通っている

もちろん上記の条件をすべて満たす必要はありません。

業者によって買取基準が異なるので、いくつか当てはまる場合は太陽光用地買取業者に買取査定の依頼をしてみましょう。ほとんどの太陽光の業者はホームページから問い合わせることが可能です。

周りに日光を遮るものがなくて土地が広く、日光を遮るような山や森などの遮蔽物がない土地の場合は、不動産会社への買取査定と並行して、太陽光業者にも買取の見積もりを打診してみることをおすすめします。

不動産会社による土地の買取に向いているケース

不動産会社による土地の買取に向いているケースは下記の通りです。

  • 早急に土地を売却して現金化する必要がある
  • 売却予定の土地が人口の少ない地域や広大な土地、居住用に向かない土地である
  • 整備が必要な土地、古家付きの土地である

土地の買取のメリット・デメリットについては以上です。

次項からは、具体的な買取の依頼方法について解説していきます。

買取依頼なら一括査定サイトがおすすめ

土地の買取を依頼する場合は一括査定サイトがおすすめです。一括査定サイトとは、売却する土地の地域や面積などを入力するだけで、複数の不動産会社からの査定を受け取ることができる便利なサイトのことです。

一般売却と買取を行う一括査定サイトのほか、買取専門の一括査定サイトもあります。どちらも利用して、高値で買い取ってくれる不動産会社を探しましょう。

一括査定サイトを活用するメリットは、複数の不動産会社に依頼する時間と手間が省けるだけではなく、買取価格の面でも有利に働きます。

もともと不動産の買取は一対一で行われるものであったため、不動産知識の少ない一般の人は買取価格が高いのか安いのか分かりにくい面がありました。そのため、不動産会社は、市場価格よりもかなり安い価格をつけて買取を行うケースもありました。

不動産一括サイトの場合は会社間の競争原理が働くため、不当に安い買取価格にはならないというメリットがあります。

再建築不可・特殊な形状などの土地なら専門買取業者もチェックする

もしも再建築ができない土地、特殊な形状などの場合は、特殊な土地を専門に取り扱っている会社もチェックしましょう。

上記の一括査定サイトと併用しつつ、より高値で買取してもらえる会社を選びましょう。

特殊な土地の買取会社としては、一部上場企業のオープンハウスやCentury21の加盟店である株式会社マーキュリーなどが有名です。

一括査定サイトを利用した場合の土地の買取の流れ(①〜⑤)

ここからは、一括査定サイトを利用した場合の土地の買取の流れについて、5つのステップに分けて解説していきます。

一つ一つの段階において行うことを確認して実行していけば、確実に土地の買取を成功させることができます。

①土地の価格相場の把握から⑤残代金の決済・土地の引き渡しまでにかかる期間は、早くて1〜2週間、長くて1ヵ月程度で完了します。

①土地の価格相場の把握

まずは売却予定の土地の市場相場を把握します。

買取を行うにしろ一般市場での売却にしろ、自分の土地の市場価値を確認しておく必要があります。

不動産販売のポータルサイトから、土地の地域、駅からの距離、面積などの物件条件を入力して、どのくらいの価格で売られているのかを確認します。

ただし、不動産販売サイトに記載されている価格は売出価格であり、実際の成約価格は掲載価格より低い点に注意しましょう。おすすめの不動産販売のポータルサイトは、公益財団法人不動産流通推進センターが運営する「不動産ジャパン」です。

価格の相場を知るためには、過去の取引情報を知ることも有効です。

国土交通省が運営している「土地総合情報システム」というサイトから自分の売却予定の土地と似た物件の過去の取引情報を確認しておきましょう。具体的な検索方法は、トップページの「不動産取引情報」をクリックして、取引が行われた「時期」、物件の「種類」、「地域」を選んで検索します。

②不動産一括査定サイトから複数の不動産会社に買取の依頼をする

自分の土地の価格相場を把握したら、不動産一括査定サイトから不動産業者に査定を依頼します。通常の一括査定サイトと買取専門の一括サイト両方を活用しましょう。

査定には地域、面積などをインターネット上から入力すると、すぐに結果がわかる「机上査定」と、不動産業者が直接現地確認して査定する「訪問査定」があります。

机上査定は査定依頼後、早ければ当日中にはメール等で連絡が来ます。訪問査定は実際の訪問時間は1時間程度です。

査定を依頼する場合は1社だけでなく、必ず複数の業者に査定を依頼するべきです。なぜなら1社だけでは、買取査定価格が妥当か判断できないためです。

まずは机上査定を5〜6社に依頼して、高値であった3社程度に訪問査定を依頼しましょう。

③買取を依頼する不動産会社の選定

基本的には、もっとも買取査定価格が高い会社を選びます。

会社によっては査定価格と買取価格が変わってくる場合もあります。

買取の場合、会社によって買い取った後の売却方法が異なるため、買取価格にバラつきが出てきます。なるべく多くの不動産会社に対して買取査定価格を申し込み、より高値で買取してくれる会社を選びましょう。

④買取価格を参考に買取不動産会社と売買契約を締結

買取価格に納得して、引き渡しの条件などにも同意したら売買契約を結びます。

売買契約時に不動産会社から売主に対して5~10%程度の手付金が支払われます。

⑤残代金の決済・土地の引き渡し

土地の引き渡し日に売却価格から手付金を引いた残代金が決済されます。所有権移転登記などの各種手続きについてすべて買取する不動産会社が手配します。

売主は不動産登記に必要となる記識別情報もしくは権利証、印鑑証明書、実印などの書類を準備しましょう。

まとめ

それでは土地の買取手続きに関するまとめを確認していきましょう。

記事のおさらい

  • 土地買取と一般市場での売却は売却先が違う
  • 一般市場での売却先は一般人
  • 買取の場合、売却先は不動産会社
  • 土地の買取のメリットは「取引が早い」「仲介手数料がかからない」「そのままの状態で売却できる」「仲介手数料不要」「取引の確実性が高い」の5つ
  • 土地買取のデメリットは「売却価格が一般市場での売却価格の6〜7割になる」という点
  • 土地買取に向いているケースは、早急に土地を現金化する必要がある時、人口の少ない地域や広大な土地、居住用に向かない場合、整備が必要な土地、古家付きの土地である場合
  • 土地買取の場合は不動産一括査定サイトを利用すると便利
  • 不動産一括査定サイトは総合サイト、買取専門サイトを併用する

土地の買取は手続き自体は一般市場での売却よりもシンプルで簡単です。

ただし、買取価格については一般市場の売却価格よりも安くなります。なるべく多くの不動産会社に買取査定を依頼して、高値の買取価格を提示してくれる会社を探しましょう。

この記事が土地を高く売却するにあたって、お役に立てば幸いです。

執筆者の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

保有資格:宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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