土地売却に必要な手続きは?土地売却の手続きを丸ごと解説!

2018.12.28投稿 不動産売却のことなら【すまいうる】
監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

土地を売却することなど、普段はないので、何をどうすれば良いのかわかりませんよね。

この記事では下記のような疑問や悩みについて解決します。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 土地の売却ってまず何をすればいいの?
  • 土地売却ってだれに頼めばいいの?
  • 土地を売るときに注意することは?

この記事では土地売却の手続きの流れを最初から最後まで丁寧に解説します。その上で、土地売却の手続きを行う上でひっかかりそうなポイントや注意点についてお伝えします。

この記事を読むことで、土地売却に関する知識がない人でも滞りなく土地売却ができるようになります。

土地売却の手順・流れ

土地売却の活動を始めてから売却完了までのおおまかな流れは、下記の通りです。

不動産会社と媒介契約を結んだ後に土地を測量することもあります。

1.土地を測量する

土地を売却する前に土地の広さ、形状を測量する。

2.不動産会社と媒介契約をする

不動産会社に土地の売却のための仲介を依頼する媒介契約を結ぶ

3.不動産会社が販売活動を行う

不動産会社による販売活動が行われます。内覧対応等もそこで行う。

4.売主との価格交渉

買主が見つかったら、売主は不動産会社とも相談しながら価格交渉を行う。

5.売買契約の締結

買主、売主の合意に至ったら売買契約を締結する。

6.契約金額の受領

土地の売却代金を受け取る。6~8の手続きは基本的に同じ日に行われる。

7.土地の引き渡し

土地を買主に引き渡す。

8.不動産登記

土地に関する登記上の手続きを行う。

これから土地売却の手続きを行う人の多くは、「スムーズに売却したいけど何をどうすれば良いかわからない」と感じていると思います。

そこで上記の中でも、初心者には難しくつまずきやすい測量依頼、媒介契約、売買契約、不動産登記の「4つの手続き」にしぼってわかりやすく解説していきます。

手続き1.測量依頼

土地を売却する上で、測量は絶対に行うべきものなのでしょうか。

実は、土地売却の際の測量は法的に義務付けられておらず、したがって、絶対に行わないといけないものではありません。

買主が、土地登記簿上に記載されている面積で取引するということに同意すれば、売買契約は成立します。これを公簿売買といいます。

しかし、一般的な土地の売却の際は、売却前に測量して、土地の境界をはっきりさせてから販売するというやり方が行われています。これを実測売買といいます。

売却前に測量する2つの理由

売却前に測量する理由は主に2つあり、一つは土地を売却できる確率を上げること、もう一つは売却後のトラブル防止です。

土地購入者の目線になって考えればわかりますが、土地の実際の面積が定かでなく、隣地との境界もはっきりしていない土地と、土地の境界、面積、形状ともに正確に測量されている土地なら、後者を選びます。

土地の面積は、土地購入後の活用方法にも関わってきます。

すでに正確な面積がわかっていれば、土地を購入した後に新築の家を建てたい人は、どのくらいの規模・形状の家を建てることができるのかを購入前に把握することができます。

もう一つの理由は土地を売却した後のトラブル防止です。売却後に土地の面積を実測した際に、公簿面積とかなりの誤差が出る可能性があります。

公簿売買はそのような場合も誤差の代金は行われないことが前提の売買ですが、それでもトラブルに発展する可能性があります。また、土地売却後に隣人(隣地所有者)との境界線トラブルが起きることも考えられます。

安心して土地を売却するためにも土地売却前の測量をおすすめします。

測量を依頼する際の流れ

それでは具体的に測量を依頼する流れについて解説します。

土地の測量の目的は、土地面積の正確な測量と境界線の確立、土地の登記です。すでに正確な地積測量図、筆界確認書があり境界がはっきりしている場合は、測量の必要はありません。

土地の測量は、土地家屋調査士に依頼します。土地家屋調査士は、土地の測量を行って土地の面積、境界をはっきりさせて正確な地積測量図、筆界確認書を作成し、登記を行う人のことです。

土地家屋調査士に土地の測量を依頼する際の流れは以下の通りです。

測量を依頼するまでの流れ

  1. 複数の土地家屋調査士に見積もりを依頼する
  2. 測量を依頼する土地家屋調査士を決め、業務委託契約を結ぶ
  3. 土地家屋調査士が土地の測量と登記をおこなう

まずは、複数の土地家屋調査士に見積もりを依頼しましょう。(相見積もりをする)

土地家屋調査士の報酬は事務所によって異なります。ひとつの事務所だけではなく複数から見積もりをもらうことがポイントです。

土地家屋調査士の報酬相場は、30万円〜100万円です。なぜこれほど価格に幅があるかというと、土地によって境界線の状況、隣地所有者の数、隣地所有者の協力度、境界杭があるかなど様々な条件が変わってくるからです。

測量の依頼から登記までは極めてスムーズに行けば1ヶ月、条件によっては3~6ヶ月はかかります。

基本的に価格は違いますが、土地家屋調査士の測量は同じ手法で測定されるので、測量の結果自体は同じになります。しかし価格だけでなく、なるべく実績のある事務所を選びましょう。

なぜなら土地境界を確定する際、隣地所有者との折衝も業務に含まれるため、トラブルにならない経験豊富な土地家屋調査士に依頼するのがベストだからです。

依頼する土地家屋調査士を決定したら、業務内容を確認した上で、業務委託契約を結びます。契約後、土地家屋調査士が土地の測量と登記を行います。

土地家屋調査士による測量から登記までの作業は以下の通りです。

測量~登記の作業(土地家屋調査士が実施)

  1. 土地に関する調査(役所・法務局で資料収集)
  2. 現地調査(土地の測量、境界標の有無の確認、境界標なければ境界線に仮杭を設置)
  3. 隣地所有者、また関係役所職員との立ち会いのもと境界線を確認する
  4. 土地の境界を確定して、境界標を設置し、正しい面積が記載されている地積測量図と関係者の署名捺印付きの筆界確認書を作成する。
  5. 法務局へ登記申請(地積更正登記)を行う

手続き2.媒介契約

不動産会社に土地の売却の仲介を依頼する契約を媒介契約といいます。

媒介契約後、不動産会社は売主のために買主を探して、売買契約、土地の引き渡し完了までをサポートします。

売買契約が成立して土地引き渡しが完了してはじめて、不動産会社は仲介手数料を受け取ります。土地が売れるまでは不動産会社への支払いは必要ありません。

前章で説明した土地の測量については、不動産会社と契約後に行う場合もあります。

自分で土地家屋調査士を探して相見積もり等を行う手間をかけたくない場合は、先に不動産会社と媒介契約を結んだ後に、不動産会社の手配した土地家屋調査士に依頼するというやり方も可能です。

媒介契約には3つの種類がある

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約、の3つの種類があります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、1社だけと媒介契約を結ぶ契約方式です。

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を結べます。一般媒介契約以外の媒介契約は不利に感じるかもしれませんが、そうとは限りません。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合、契約は1社だけですが、全国の不動産会社のネットワークシステムである「レインズ」への登録義務があります。このため他の不動産会社とも売却物件の情報は共有されて、他の会社から買主の紹介を受けることができます。

媒介契約は専任媒介契約がオススメな理由

3つの媒介契約のうち、おすすめは専任媒介契約です。

まず一般媒介契約の場合、複数の不動産会社の競争になります。一見、競争原理が働いて良さそうに思えますが、不動産会社の目線から見ると一般媒介契約は不利な契約です。

なぜなら、広告費をかけて販売活動しても、他の会社が契約成立させたら収益はゼロ、それどころかそれまでかけた広告費の分マイナスになります。このため、一般媒介契約では不動産会社が売却活動に注力しない傾向があります。

逆に専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合、自社で買主を見つければ売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることができます。仮に他社が買主を見つけて売買契約が成立した場合でも、売主からの仲介手数料が確定しています。

このため不動産会社は、一般媒介契約よりも専属専任媒介契約か専任媒介契約の方が積極的に活動する傾向があります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、自己発見取引ができるかどうかです。

自己発見取引とは、例えば親族や知り合いなどから土地購入の申し出があるなど、売主が自分で買主を見つけて取引することです。専属専任媒介契約では自己発見取引は認められません。

このため、より自由度の高い専任媒介契約がおすすめです。媒介契約の契約期間は最大3ヶ月です。もしも最初の不動産会社の働きに満足できなかった場合は、別の会社に切り替えることも可能です。

手続き3.売買契約

土地の売買価格、引き渡し日などの売買条件について売主と買主の双方が合意したら、売買契約の締結を行います。

一般的には購入申し込みがあってから1週間から10日以内に売買契約が行われます。

売買契約当日に不動産会社の宅地建物取引士から、重要事項説明書を使って重要事項説明が行われます。しかし、できれば数日前に重要事項説明書をもらっておいて、内容に不備がないか、疑問点や不明点がないかを確認しておきましょう。

特に確認するべきポイントは、売買金額、引き渡し日時、瑕疵担保責任です。売買金額、引き渡し日時については間違いがないか確認しましょう。

瑕疵担保責任とは、土地が汚染されていたり、土地に埋没物があったりなど、売却後の土地の隠れた不具合(瑕疵)についての責任のことです。売主は土地を買主に売却する場合、瑕疵担保責任を負います。例えば埋没物などがあれば、その撤去費用などを売主が負担するといった対応が必要になります。

このとき、売却後3ヶ月など、売却した後どのくらいの期間、瑕疵担保責任を負うかが明記されているのでそこを確認しましょう。通常は2〜3ヶ月程度です。

売買契約時は、売主と買主、仲介する不動産会社が集まって行います。宅地建物取引士によって重要事項説明書の確認が行われ、問題がなければ売買契約に売主、買主それぞれが署名して売買契約が成立します。

売買契約の際に、買主は売主に対して手付金を支払います。

手付金は売買契約が簡単に解約されないことを目的としたお金です。手付金は購入金額の一部のお金が支払われます。手付金の金額に関しては法律上の定めはありませんが、一般的には物件価格の5~10%が相場です。買主と売主が合意すれば、数万円でも問題ありません。

手続き4.不動産登記

ここからは不動産登記について基本的な知識と具体的な流れについて解説していきます。

不動産登記って何?絶対必要なの?

不動産登記とは、土地や建物など不動産の種類が何で面積がどのくらいか、その不動産についてだれがどんな権利を持っているのかを、法務局の登記簿に記載する作業のことです。

登記は法律上やらなければいけないことではなく、絶対に必要な作業ではありません。

しかし、土地の売買においては確実にやるべき作業です。なぜなら、登記しないと、所有権は売主のままとなります。

仮にAさんに土地を売った後、Bさんに同じ土地を売ったとして、Bさんが先に所有権移転登記してしまった場合、Bさんの土地となってしまいます。

こんなことが起こらないように、不動産取引では決済が終わった時点ですみやかに所有権移転登記が行われます。

土地売却の際に行う不動産登記の内容は?

土地売却の際に行う不動産登記は、所有権移転登記、抵当権設定登記で、これらは買主が行い、買主が全額負担します。

このため売却の際に売主が行う登記としては、売主がローンを利用していた場合の、「抵当権抹消登記」となります。

ローン利用などなく、抵当権抹消登記が必要ない場合、売主は土地売却について何かの登記をする必要はありません。

不動産登記に関しては司法書士に依頼するか、自分で登記を行います。司法書士に抵当権抹消登記を依頼した場合、費用の相場は16,000円程度です。

抵当権抹消登記は、法務局へ必要書類を揃えて申請する必要があります。自分で抵当権抹消登記を行う場合の流れは次の通りです。

自分で抵当権抹消登記をおこなう方法

  1. ローン完済
  2. 必要書類の準備と申請書を作成する
  3. 土地の所在地に応じた法務局に申請を行う(郵送または直接)
  4. 登記完了日以後に法務局に登記完了書類を取りに行く

登記の内容に補正(修正)がなければ抵当権抹消登記は完了です。

登記に必要な費用は司法書士に依頼した場合は16,000円程度、自分で行った場合は登録免許税として1,000円です。抵当権抹消登記に必要な書類の詳細については後半で解説します。

土地売却に必要なお金とタイミング

土地売却において費用を支払うタイミングについて下記の通りまとめました。

基本的には

  • 測量時
  • 売買契約を結んだとき
  • 引き渡しまで
  • 引き渡し時

の4回です。

①測量時の費用

手続きに関しては上述の通りです。測量・登記に必要となる相場は、30万円〜100万円です。

②売買契約を結んだときに支払う費用(場合によってはなし)

売買契約を結んだときに支払う費用は、「仲介手数料の半額」と「売買契約書の印紙代」です。

仲介手数料の支払い方法は、仲介する不動産会社によって異なります。土地の引き渡し時に全額決済するタイプと、売買契約成立時に半金、引き渡し時に半金を請求するタイプがあります。

仲介手数料は、(土地の売却価格×3%+6万)×消費税で計算できます。例えば売却価格1,000万円の場合は、388,800円となり、半金はその半額の194,400円となります。

売買契約時の印紙代についてですが、これは売買契約書を一通だけ作成して、原本を買主が、売買契約書のコピーを売主がもらうことにすれば、売主は印紙代を支払う必要がなくなります。

売買契約書のコピーでも、契約者間の合意を証明することができます。基本的に土地が売却した後は、売主は売買契約書を使う必要はほぼありません。

不動産会社とも相談して、できれば印紙代を節約しましょう。

なお、印紙代は売買契約書に記載されている売買金額によって異なります。下記の表の軽減税率の金額を参考にしてください。

軽減措置の対象となるのは、

  • 不動産の譲渡に関する契約書
  • 記載金額が10万円を超えるもの
  • 平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成されるもの

をすべて満たす契約書です。

契約書に記載された金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え 1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円

また、契約書に記載された契約金額が1万円未満のものは非課税となります。

③土地の引き渡し前

土地の引き渡しまでにかかる費用は、残置物の処理費用と建物の解体費用があります。土地に何の不要物がない場合は、これらの費用はかかりません。

現状有姿(そのままの土地の状態)による引き渡し等の取り決めがない場合、土地に残っているゴミや不用品などの残置物を処理する必要があります。また、売却予定の土地に古い建物などがあり、解体して引き渡す場合は解体費用などがかかります。

残置物の処理費用は状況によりますが数万円、建物の解体費用は木造で数十万円、RC造の場合は数百万円になることもあります。

④土地の引き渡し時

土地の引き渡し時にかかる費用は、仲介手数料の半金もしくは全額、抵当権抹消の必要がある場合は登記費用となります。

下記は土地売却の際に支払う費用のまとめです。

支払いタイミング 費用相場
①測量時 30万円〜100万円
②売買契約を結んだとき 仲介手数料の半金(場合によってはなし)
印紙代(場合によってはなし)
③引き渡しまで 残置物の処理費用:数万円
建物の解体費用:数十万円〜数百万円
④引き渡し時 仲介手数料の半金もしくは全額、登記費用

土地売却に必要な書類

ここでは土地売却の際に必要となる各種書類を、土地売却のステップごとにお伝えします。

基本的には下記の通りですが不動産会社によってその他要求される書類が出てきます。必要書類に関しては不動産会社に逐一確認して、不足書類が出ないようにしましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に必要な書類

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に必要な書類は下記の通りです。

業者によっては業者が手配してくれるものもあります。

必要書類 説明
登記済権利証(もしくは登記識別情報) 自分が用意。売主が不動産の登記名義人であることを証明する書類。
地積測量図・境界確認書 自分が用意。ない場合は土地家屋調査士に依頼
取得時の売買契約書・重要事項説明書 自分が用意。なくても可能
固定資産税・納税通知書 自分が用意。
本人確認書類(運転免許証や健康保険証など) 自分が用意。
登記簿謄本(登記事項証明書) 自分か不動産業者が用意。

売買契約時に必要な書類

土地の売買契約時に必要な書類は下記の通りです。

必要書類 説明
売買契約書 不動産業者が用意する。
重要事項説明書 不動産業者が用意する。
銀行口座の通帳 売主が用意する。
住民票 売主が用意する。
印鑑証明書 売主が用意する。
実印 売主が用意する。
公図(地図) 自分か不動産業者が用意する。
登記済権利証(もしくは登記識別情報) 自分が用意。
地積測量図・境界確認書 自分が用意。

土地の引き渡し時に必要な書類

引き渡し時に必要な書類は下記の通りです。

必要書類 説明
実印 自分が用意。
売主の印鑑証明書 自分が用意。
売主の住民票 自分が用意。
登記済権利証(登記識別情報) 自分が用意。
司法書士への委任状 不動産業者が用意
地積測量図・境界確認書 自分が用意。
抵当権抹消登記に必要な関係書類 金融機関から、登記の委任状、解除証書もしくは完済証明書、登記事項証明書を受け取る。司法書士に依頼する場合は司法書士が用意する。

土地売却の手続きにおける注意点

土地売却の手続きの際の注意点は、土地の売却には時間がかかると認識することです。

土地は、境界が確定していなければ境界の確定と地積測量図、関係者の署名捺印付きの筆界確認書が必要になり、その作業に早くて1ヶ月、さらに3〜6ヶ月かかることもあります。売却を開始してから最低でも3ヶ月はかかります。

時間がかかることを前提にしておかないと、これほど時間と費用がかかるなら土地売却はやめようかという気持ちにもなります。

しかし日本は将来的に人口が減っていき、必要とされる土地はどんどん少なくなっていきます。条件の良い土地であればともかく、都心から離れた土地の場合、売却できる可能性は下がっていきます。

土地の売却には時間がかかるので、不要な土地であればすぐに売却の手続きに入ることをおすすめします。

まとめ

それでは土地売却の手続きについてまとめます。

記事のおさらい

  • 土地売却の際に測量は必須ではないがやった方が良い
  • 土地の境界の確定・測量には時間と費用がかかる
  • 媒介契約には3つの種類がある。おすすめは専任媒介契約
  • 売買契約のポイントは売買金額、引き渡し日時、瑕疵担保責任
  • 土地売却の登記で売主が行う可能性があるのは抵当権抹消登記
  • 土地売却にはとにかく時間がかかるが、早めに動き出した方が良い

土地売却の手続きについては、すべてを覚える必要はありません。

測量を依頼する場合、不動産会社と媒介契約を結ぶ場合、売買契約の場合といった風に、土地売却の進行に合わせて現在自分がやるべきことを確認して実行すれば売却完了というゴールに行き着きます。

この記事が土地売却手続きの参考になれば幸いです。

監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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