譲渡所得は取得費の計算が命!土地や建物の取得費について徹底解説!

2019.06.27投稿 譲渡所得の計算と取得費
監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

譲渡所得を計算するためには、取得費を正確に計算する必要があります。取得費はどのように計算すれば良いのでしょうか。

この記事では、以下のような疑問・質問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 譲渡所得で取得費の計算方法がわからない
  • 取得費を証明する書類がない場合はどうする?
  • 譲渡所得の具体的な計算例が知りたい

この記事では、譲渡所得の概要と計算方法、土地と建物についての取得費の求め方、取得費がわからない場合の対応方法、譲渡所得の計算で利用できる特例、譲渡所得の計算に必要な資料・書類について解説していきます。

この記事を読めば、取得費の計算方法がわかり、正確な譲渡所得を出すことができます。

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譲渡所得は不動産を売却して得た利益のこと

譲渡所得は不動産を売却して得た利益のことで、不動産売却による納税額を算出するために必要な情報となります。

譲渡と言うと、無料で譲り渡すというイメージがありますが、ここでは有償無償にかかわらず「譲渡」という言葉で表現されています。

不動産を売却して利益が出なかった、つまり損失が出た場合は譲渡所得がなくなり、確定申告をする必要はありません。ただし、不動産を売却して損失が出た場合でも、確定申告を行うことで税金が安くなるケースがあります。

譲渡所得の計算方法

例えば不動産を3000万円で売った場合、その3000万円がそのまま譲渡所得になるわけではありません。勘違いしやすいポイントですが、売却価格=譲渡所得ではないことに留意しましょう。

譲渡所得は、以下の計算式から求めることができます。

譲渡所得=収入金額−譲渡費用−取得費

それぞれの項目について確認していきましょう。

収入金額とは主に不動産の売却価格のこと

収入金額とは、主に不動産の売却価格のことですが、売却の際に精算した固定資産税・都市計画税についても含めます。

例えば不動産を3000万円で売って、固定資産税・都市計画税の精算金が5万円であった場合、3005万円が収入金額(譲渡価格)になります。

譲渡費用とは不動産を売却するために負担した費用のこと

譲渡費用とは不動産を売却するために負担した費用のことです。

譲渡費用となる主なものは、以下のとおりです。

(1)土地や建物を売るために支払った仲介手数料
(2)印紙税で売主が負担したもの
(3)貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4)土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取り壊し費用とその建物の損失額
(5)既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額でほかに売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6)借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

引用元:国税庁のHPより

譲渡費用の証明となる各種領収書はしっかりと保管しておきましょう。

取得費とは不動産の取得にかかった費用のこと

取得費とは、不動産を取得したとき(購入したとき)にかかった購入金額を含む費用です。

土地と建物を購入する際にかかった代金のほか、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。

建物の取得費は、建物の購入代金(もしくは建築代金)の合計額から減価償却費相当額を差し引いた金額になります。土地には減価償却の概念はありません。

取得費は実額法か概算法で算出し、一般的には実額法で計算します。

上記のほかに、取得費に含まれる主なものは次のとおりです。ただし、事業所得などの必要経費に算入されたものは含まれません。

(1)土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含む)したときに納めた登録免許税(登記費用も含む)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税
なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
(2)借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
(3)土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
(4)土地の取得に際して支払った土地の測量費
(5)所有権などを確保するために要した訴訟費用
これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことを言います。なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
(6)建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取り壊しの費用
(7)土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
(8)既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

引用元:国税庁のHPより

取得費の求め方

ここからは譲渡所得の計算における取得費の求め方について確認していきます。

土地と建物で取得費の計算方法が異なる

土地と建物では、取得費の計算方法が異なります。

土地については、購入したときの代金と購入にかかった費用がそのまま取得費になります。

しかし建物については、購入したときの代金と購入にかかった費用をそのまま取得費として計算できません。

なぜなら建物は時間経過とともに不動産としての価値が減少していくためです。このため建物の取得費は、購入代金などの合計額から、価値が減った分を減価償却費として差し引くことで計算します。

減価償却の概要

減価償却とは、時間経過とともに劣化していく不動産の正確な価値を表すために、毎年決まった割合で減価償却費という費用を計上していく概念です。

減価償却費とは簡単に言えば建物の劣化費用であり、建物の購入代金から減価償却費を差し引くことで、現在の建物の価値を計算することができます。

減価償却費の計算方法としては定額法と定率法があり、一般的には定額法を採用します。

減価償却費は以下の式(定額法)で計算します。

減価償却費=建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

建物の材質・構造によって減価償却を行うことができる法定耐用年数が決まっていて、事業用と非事業用で異なります。

非事業用の各構造についての法定耐用年数と償却率は以下のとおりです。

構造 法定耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
軽量鉄骨 40年 0.025
重量鉄骨 70年 0.015

※参考元
法定耐用年数表(国税庁)※事業用の法定耐用年数表です。自己の居住用の場合は、事業用年数の1.5倍で求めます。
償却率(国税庁)

もしも売買契約書等に建物と土地の金額が明確に区分されていなかった場合、以下の4つの方法があります。

  • 消費税から計算する
  • 標準建築単価をもとに計算する
  • 固定資産税評価額の比率で按分する
  • 土地の時価から建物価額を求める

税法上は建物と土地の区分方法について決まりがないので、計算に妥当性があれば認められます。

①消費税から計算する方法

売買契約書等に記載された消費税額から、建物価額、土地価額を計算する方法は以下のとおりです。

消費税は消費に対してかかる税金なので、建物にのみ課税され、土地に対しては課税されません。不動産の売買価格における消費税は、建物のみにかかっているため、消費税の金額から建物価格を算出することが可能です。

  • 建物価格 =(売買契約書等に記載された消費税額 ÷ 購入時の消費税率+消費税)
  • 土地価格 = 土地・建物の合計金額 - 建物価格

消費税率は購入時の税率で計算します。

  • 平成元年4月1日~平成9年3月31日:3%
  • 平成9年4月1日~平成26年3月31日:5%
  • 平成26年4月1日~8%

例えば平成15年に3000万円で購入した一戸建ての場合、売買契約書等に3000万円(うち消費税50万円)と記載されていたならば、建物の価格は以下の式で求められます。

  • 建物価額:50万円 ÷5% +50万円=1050万円
  • 土地価額:3000万円−1050万円=2850万円

②標準建築単価による方法

標準建築単価による方法は、「建物の標準的な建築価額表」という、建築年と構造で定められた基準を元に、建物の購入代金を計算します。

建物の標準的な建築価額表は国税庁のホームページで確認できます。

③固定資産税評価額の比率で按分する

固定資産税評価額の比率から土地と建物のそれぞれの価額を求める方法です。

例えば、土地・建物の購入金額が3000万円、土地の固定資産税評価額が1200万円、建物の固定資産税評価額が800万円とします。その場合、以下の計算式になります。

建物:3000万円 ×800万円/(1200万円+800万円)=1200万円
土地:3000万円 ×1200万円/(1200万円+800万円)=1800万円

この金額は消費税込みなので、消費税率で建物の1200万円を割り戻します。

建物の取得費
=1200万円÷1.08=1111万円

この場合、建物の取得費は1111万円となります。

④土地の時価から建物価額を求める

当該の不動産の付近に取引事例が多くて時価評価に客観性が認められる場合に採用できます。主に公示地価が採用されるケースが多いです。

国土交通省は毎年3月に公表する、その年の1月1日時点の全国の標準地の土地価格を公表しており、これを地価公示と呼びます。

また、地価公示で示される土地の価格のことを公示価格と言います。公示価格は、国土交通省の土地総合情報システムのHPから確認できます。

取得費計算の様々な事例

ここからは、一戸建てやマンションを売却した場合など、不動産売却における取得費計算の様々な事例について確認していきましょう。

木造の一戸建てを売却した場合

例えば、10年前に5000万円(土地購入代金3000万円、建物購入代金2000万円)で購入した木造の一戸建てを売却したとします。

この場合、土地の取得費はそのまま3000万円となります。

建物の減価償却費は、以下の計算式で出します。

減価償却費
=建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
=2000万円× 0.9 × 0.031 × 10年=558万円

つまりこの場合の建物の取得費は、2000万円-558万円=1442万円となり、土地・建物の取得費は、3000万円+1442万円=4442万円となります。

マンションを売却した場合

例えば、平成20年に5000万円で購入した、専有面積50m2の鉄筋コンクリート造のマンションを平成29年に売却したとします。契約書には土地代と建物代金、および消費税も明記されていませんでした。

この場合、建物の減価償却費を求めるためには、土地代金と建物代金を明確に分ける必要があります。

まずは「建物の標準的な建築価額表」を元に、建物の購入代金を計算します。

平成20年の鉄筋コンクリートの建物の建物価額は、206.1千円/m2となります。この場合、建物価額は以下の式で求められます。

建物価額
=専有面積×建物価額
=50m2×206.1千円/m2=1030万5000円

土地の購入金額は、購入金額から建物価額を引いた金額となり、以下の式で計算されます。

  • 土地の購入代金
    =土地・建物の購入金額−建物価額
    =5000万円−1030万5000円=3969万5000円
  • 建物の減価償却費
    =1030万5000円× 0.9 × 0.015× 10年=139万1175円
  • 建物の取得費
    =1030万5000円−139万1175円=891万3825円

土地・建物の取得費は、3969万5000円+891万3825円=4860万8825円となります。

実際の取得費がわからないと譲渡所得が高額になる

取得費は概算取得費の実額取得費の2種類があります。

  1. 実額法:土地と建物の購入代金と取得に要した費用の合計金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
  2. 概算法:譲渡収入金額×5%

概算法の場合、取得費は譲渡収入金額のわずか5%となってしまうため、譲渡所得が高額になってしまう危険性があります。

現在、取得費より高額で売却できるケースは多くありません。本来なら支払わなくて良い税金を支払う可能性があるので、取得費に関連する書類や領収書は必ず保管しておきましょう。

実際に譲渡所得を計算してみよう

取得費計算のところで用いた事例を元に、実際に譲渡所得を計算してみます。

事例1.所得税が発生しないケース

譲渡所得がゼロになるケース 10年前に5000万円(土地購入代金3000万円、建物購入代金2000万円)で購入した木造の一戸建てを、譲渡費用200万円で4000万円で売却できた。

取得費は上述の計算から、4442万円となります。

譲渡所得
=収入金額−譲渡費用−取得費
=4000万円−200万円−4442万円=−642万円

となります。この場合、譲渡所得はゼロになり、所得税を支払う必要はなくなります。

事例2.所得税が発生するケース

平成20年に5000万円で購入した、専有面積50m2の鉄筋コンクリート造のマンションを平成29年に譲渡費用100万円で5500万円で売却した

取得費は上述の計算から、4860万8825円となります。

譲渡所得
=収入金額−譲渡費用−取得費
=5500万円−100万円−4860万8825円
=539万1175円

となります。この場合、譲渡所得があるので確定申告が必要になります。ただし、3000万円の特別控除を利用できる場合は、譲渡所得はゼロになり、所得税を支払う必要はありません。

また、特例を利用する場合は確定申告が必要です。譲渡所得の計算で利用できる特例は複数あり、

    • 譲渡益が出た場合に利用できる特例が3つ
    • 譲渡損が出た場合に利用できる特例が2つ

あります。それぞれの特例には必要となる条件があるため、次章で詳細をお話します。

譲渡所得の計算で利用できる特例(譲渡益が出た場合)

①3,000万円特別控除の特例

譲渡益が出た場合、所有期間に関わらず譲渡所得から3,000万円を控除することができる特例です。
簡単に言うと、居住用住居を売却して儲けが出た際に「課税対象となる金額を3,000万円減らしてもらえる=払う税金が少なくなる」という特例です。
3年に1度の適用制限があります。

②10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、譲渡益が出た場合に利用できる特例のひとつです。
ようするに居住用住居を売却して利益が出たときに、10年以上そのマイホームに住んでいたならば、売却して得た利益にかかる税金が安くなる特例です。
3年に1度の適用制限があります。

この特例によって、下記のように譲渡所得の税率が軽減されます。

  • 軽減前の税率:長期譲渡所得の課税税率は、20.315%(所得税15.315% 住民税5%)
  • 課税譲渡所得が6,000万円以下の部分:14.21%(所得税10.21% 住民税4%)
  • 課税譲渡所得が6,000万円超の部分:20.315%(所得税15.315% 住民税5%)

この特例によって6,000万円以下の部分については、税率が6.105%も軽減されます。

3,000万円の特別控除との併用が可能です。不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年以上の場合に適用可能です。3年に1度の適用制限があります。

③特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例は、買換え先の物件の購入金額が譲渡益を上回る場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

簡単に言えば、マイホームを売って利益が出たら、ふつうはその利益に税金がかかります、しかし、その利益より、次の家の購入価格が高い場合、新居に住むのにお金が足りない状況です。

出た利益に対して税金がかかったら、次の家を買う資金が少なくなる。だから今回の利益分に対する税金は、次の家を売るまで保留にしていいですよ、という特例です。

新しく購入した物件を将来売却するときまで課税を延ばす特例であり、譲渡益が非課税になるわけではありません。譲渡した年の1月1日時点で、居住期間が10年以上であることが主な適用条件となります。

譲渡所得の計算で利用できる特例(譲渡損が出た場合)

①居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

この特例では、損益通算を行い、損益通算で相殺しきれなかった分を翌年以降の3年間の所得から控除することができます。

簡単に言えば、新しく家を買換える場合、家を売って出た損の分だけ、給料所得などと通算することで所得が安くなり、結果的に支払う税金が安くなる特例です。

しかも控除しきれなかった分は翌年以降の3年間の所得から控除することができます。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることが主な要件となります。

②特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

住宅ローン残高があるマイホームを譲渡して、譲渡損失が出た場合に適用される特例です。買換えではなくても利用できます。

マイホームを売却した際の譲渡損失の金額と、マイホーム売却後の住宅ローンの残債(元の住宅ローン残高から売却金額を差し引いた額)のいずれか金額が低い方が、譲渡損失として控除できる金額となります。

譲渡所得の計算に必要な資料・書類

譲渡所得の計算に必要となる資料・書類は下記のとおりです。

  1. 譲渡収入金額がわかるもの
    売却した不動産の売買契約書など、譲渡収入金額がわかるもの。
  2. 譲渡した不動産の取得費がわかるもの
    売却した不動産を購入した際の売買契約書、登記費用、リフォーム費用の領収書など、譲渡した不動産を取得したときにかかった費用を証明できるもの。
  3. 譲渡費用がわかるもの
    不動産会社への仲介手数料の領収書や司法書士への手数料の領収書など、譲渡する際にかかった費用の金額を証明できるもの。

まとめ

それでは、譲渡所得と取得費について下記のとおりまとめました。

記事のおさらい

譲渡所得は不動産を売却して得た利益で不動産売却による納税額の計算に必要になる情報

  • 取得費とは、不動産を取得したとき(購入したとき)にかかった購入金額を含む費用です。
  • 土地と建物で取得費の計算方法が異なる
  • 建物には減価償却があり、取得費計算の際は建物価額から減価償却費を差し引く必要がある
  • 減価償却は正確な建物の価値を出すために必要な手続き
  • 譲渡所得は、「収入金額−譲渡費用−取得費」で計算する
  • 減価償却費は、「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」で計算する
  • 譲渡所得の計算で利用できる特例は確定申告をしないと適用されない
  • 譲渡所得の計算に必要な資料・書類は①譲渡収入金額がわかるもの②譲渡した不動産の取得費がわかるもの③譲渡費用がわかるもの

不動産を売却した場合、譲渡所得の計算、そして、譲渡所得を出すための取得費の計算は必ず行う必要があります。

譲渡所得の計算は、まずは取得費を出して、そして譲渡所得の計算を行う、という流れの中で、一つ一つの数字を出していけば、それほど難しいものではありません。

今回の記事が、正確な譲渡所得を把握するためのご参考になれば幸いです。

監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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