【最新情報付き】東京都港区の不動産を売却する方法と今後の価格予測

2019.09.27投稿 港区の不動産売却
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編集 すまいうる編集部

東京都港区は都心3区のひとつ。六本木・表参道・白金・新橋・お台場など有名な街が集まっており、まさに東京を代表するエリアです。

きらびやかで豪華なイメージが強い港区は、東京都内でも不動産価値が高く、投資目的で所有している人もいます。

投資目的の不動産でなくても、高い資産価値を期待しているのではないでしょうか。

しかし同時に、

  • 港区の不動産はいつ売却するのが良いのだろう
  • どうすれば損することなく不動産を売却できるのだろう

といった不安を持っている人も多いことでしょう。

本記事は、これから港区で不動産を売却しようと考えている人に向けてまとめました。港区の最新情報を交えた今後の市場予測をはじめ、高く売るためのコツを紹介します。

今回の記事が少しでもあなたの役に立てば幸いです。

💡この記事の早読みポイント

  • 港区は再開発ラッシュで今後も地価上昇は続くと予測
  • 港区は人口が増加しており住居需要がある
  • 新築マンションよりも中古マンションの方が成約数が多い
  • 売りたいと思っている「今」が売り時
  • 高く売りたいなら不動産一括査定がおすすめ

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港区における不動産の売却実績と動向

おそらく、港区ではどれくらいの価格で売れるのか気になっているのではないでしょうか。

以下は過去1年間(2018年)の取引実績より求めた、1㎡あたりの平均売却価格です。

2018年に取引された不動産の平均売却価格
物件種別 1㎡あたりの売却価格
中古マンション等 124万円
土地と建物(宅地) 355万円
土地(宅地) 254万円

物件種別よりますが、港区ではこの平均売却価格が年々高くなっています。

東京都港区にある不動産の平均売却価格の推移を表したグラフ

※参考:土地総合情報システム(国土交通省)

これはあくまでも港区全体のお話であって、港区のなかでもエリアによって不動産価格の差があります。

では、どのエリアの不動産が高く売れているのでしょうか。

【Best5】港区で不動産が高く売れている駅

港区の中でも特に高く売れている不動産の最寄駅を見てみましょう。

下の表は、2000年1月~2019年3月の約10年間の取引実績から売却価格の平均を求めたものです。

1㎡あたりの売却価格が高い駅(港区)
マンション 土地と建物 土地
1位 神谷町駅
(136万円/㎡)
虎ノ門駅
(500万円/㎡)
虎ノ門駅
(466万円/㎡)
2位 汐留駅
(134万円/㎡)
神谷町駅
(480万円/㎡)
汐留駅
(443万円/㎡)
3位 広尾駅
(128万円/㎡)
大門駅
(450万円/㎡)
新橋駅
(351万円/㎡)
4位 六本木一丁目駅
(126万円/㎡)
外苑前駅
(418万円/㎡)
御成門駅
(258万円/㎡)
5位 麻布十番駅
(125万円/㎡)
表参道駅
(404万円/㎡)
芝公園駅
(252万円/㎡)

※参考:土地総合情報システム(国土交通省)

不動産の種別によって、人気のエリアが異なることが一目瞭然です。

「土地」の場合、虎ノ門・汐留・新橋といったエリアがランクインしており、オフィス街としての要素がうかがえます。

一方、「マンション」の場合、広尾や麻布十番といった「住宅地」としての需要が高いエリアがランクインしています。

過去の不動産取引の一覧

では実際の取引価格をみてみましょう。

ここでは国土交通省が公開している不動産取引データより最新15件ずつ紹介します。

ご自身の不動産と似た条件の不動産があれば、その取引価格を参考になさってください。

所在地 最寄駅 間取り 専有面積 建築年 建物構造 取引価格 取引時期
駅名 時間距離
港区 赤坂 赤坂(東京) 2分 1K 20㎡ 平成14年 SRC 3100万円 2019年1-3月
港区 赤坂 赤坂(東京) 6分 1R 25㎡ 昭和46年 RC 1500万円 2019年1-3月
港区 赤坂 赤坂(東京) 5分 2LDK 75㎡ 平成25年 RC 11000万円 2019年1-3月
港区 赤坂 赤坂(東京) 3分 1R 25㎡ 昭和54年 SRC 2500万円 2019年1-3月
港区 赤坂 赤坂(東京) 5分 2DK 85㎡ 平成20年 RC 14000万円 2019年1-3月
港区 赤坂 赤坂(東京) 7分 1LDK 45㎡ 平成21年 RC 8400万円 2019年1-3月
港区 赤坂 溜池山王 5分 1K 20㎡ 平成11年 RC 3000万円 2019年1-3月
港区 赤坂 乃木坂 7分 1K 20㎡ 平成16年 RC 3100万円 2019年1-3月
港区 赤坂 乃木坂 2分 1LDK 30㎡ 昭和53年 RC 4000万円 2019年1-3月
港区 麻布十番 麻布十番 0分 2DK 45㎡ 昭和34年 SRC 3700万円 2019年1-3月
港区 麻布十番 麻布十番 1分 1K 25㎡ 昭和47年 SRC 1900万円 2019年1-3月
港区 麻布永坂町 麻布十番 6分 4LDK 280㎡ 平成15年 RC 44000万円 2019年1-3月
港区 海岸 芝浦ふ頭 13分 1K 25㎡ 平成19年 RC 2300万円 2019年1-3月
港区 海岸 芝浦ふ頭 10分 1K 25㎡ RC 3000万円 2019年1-3月
港区 海岸 日の出 2分 1LDK 50㎡ 平成12年 SRC 4200万円 2019年1-3月

※マンション、土地・建物、土地それぞれ、タブで切替できます
※参考:土地総合情報システム(国土交通省)

港区は再開発ラッシュ!地価は今後上がる予測

前章までは「これまで」のお話でした。

では、今後、不動産の価格はどうなるのでしょうか。売却を考えている人にとっては気になる情報ですよね。

港区の地価は現在進行形で上がり続けています。

2018年は、2008年リーマンショック直前の地価を超えるまでになりました。(下グラフ参照)

  • 2007年の地価(港区):1,487,500円/㎡
  • 2018年の地価(港区):1,507,800円/㎡

港区の地価推移を表す折れ線グラフ

※参考:都道府県地価調査(国土交通省)

さらに、港区は注目度の高い再開発がいくつかあります。今後もますます地域の価値が形成され、今後も地価の上昇は続くことが予想されます

たとえば、近年は2014年6月の虎ノ門ヒルズ開業、2019年5月の虎の門病院移転といった動きがありました。

2019年8月末には、日本一の高層ビル誕生となる虎ノ門・麻布台プロジェクトも発表され、テレビで大きく取り上げられています。

港区の再開発プロジェクト例
再開発プロジェクト 予定工期
虎ノ門・麻布台プロジェクト 2019年~2023年
赤坂二丁目プロジェクト(仮称) 2019年~2024年
品川開発プロジェクトト(第Ⅰ期) 2019年~2024年

※参考:
「虎ノ門・麻布台プロジェクト」いよいよ始動(森ビル株式会社)
『(仮称)赤坂二丁目プロジェクト』国家戦略特別区域計画 認定(森トラスト株式会社)
品川開発プロジェクト(第Ⅰ期)に係る都市計画について(東日本旅客鉄道株式会社)

港区はビジネス拠点としてだけでなく、生活拠点としてもますます人気を集めるエリアになっていくでしょう。

地価と不動産売却価格は連動している

地価の上昇が見込める港区では、今後、不動産の売却価格が上がる可能性があります。ただし厳密には、地価の上昇=不動産売却価格の上昇ではありません。

ここで、不動産がいくらで売れるのかを査定する方法について少しお話しましょう。

不動産を売却するとき、不動産会社は「取引事例比較法」という方法でいくらで売れるか金額を算出します。これは対象不動産と似た条件の不動産の取引事例を収集し、売却時期・地域要因・個別要因などから補正・修正・比較して評価する方法です。

不動産会社からもらえる査定報告書には地価情報(公示地の価格)が載っていますが、それは参考程度です。「実際にいくらで売れるのか」という観点では、「今まではいくらで売れたのか」がわかる過去の取引事例を重視します。

地価が高い=高く売れるという単純な図ではないのです。

とはいえ、実際の不動産売却価格と地価の変動を見比べると、やや似た動きをしているようです。

下のグラフは、港区の不動産の売却価格(1㎡あたり)と地価の推移をあらわしたものです。

東京都港区にある不動産の平均売却価格の推移を表したグラフ

どうでしょう。上のグラフと下のグラフ、少し似ていませんか。

東京都港区の地価の推移を表したグラフ

※参考:
都道府県地価調査(国土交通省)
土地総合情報システム(国土交通省)

地価の推移は不動産価格を読むにあたって、ひとつの参考情報として使えると言えるでしょう。

このことから、再開発で地価の上昇が続くであろう港区では、マンション・土地・建物など不動産の売却価格は高くなっていくと予想されます。

港区は人口増加中の街で住居需要が高い

続いて、人口面にも注目してみましょう。

2019年現在、港区の人口と世帯数は右肩上がりで増えており、住居の需要は高まっていると考えられます。

2019年1月現在、港区の総人口は257,426人になりました。10年前の2000年と比べると165%成長です。

東京都港区の総人口と世帯数の推移を表したグラフ

※参考:各年1月1日現在の人口・世帯数(港区役所ホームページ)

今後は虎ノ門ヒルズ駅と高輪ゲートウェイ駅の開業も予定されており、新築マンションや居住層のある高層タワーの建設も各所でおこなわれます。

すなわち、港区ではますます人口が増加していくことが見込まれます。

これだけ聞くと「みんな新しいもの目当てで港区に来ていて、中古マンションは売れないのでは…」と思うかもしれませんが、その心配は不要です。

新築よりも手を出しやすい中古マンションは十分に需要があります。

実際、2019年1月~6月のマンション成約数は、新築よりも中古の方が多いのです(首都圏)。

2019年1月~6月のマンション成約数(首都圏)
種類 成約数
中古マンション 19,947戸
新築マンション 8,933戸

※参考:
2019年季報マーケットウォッチ(REINS TOWER)
首都圏マンション市場動向2019年(上半期)(不動産経済研究所)

新築マンションは価格の高騰化もあり、購入できる層は一部の高所得者に限られます。しかし、港区は日本有数のビジネス街があり利便性も高い場所。一般家庭でも住居購入を検討したい人気エリアです。

一般家庭の購入予算を考えると、相対的に安い中古マンションは常に求められていると言えるでしょう。

港区にある不動産の売却タイミングは「今」

ここまでお話したように、港区は再開発による「地価上昇」と人口増加による「住居需要」で不動産の価格は上がると考えられます。

しかし、過去にバブル崩壊やリーマンショックがあったように、国内外の予期せぬ要因で経済や市場の市況は変化します。経済動向にあわせて、地価も変動することは覚えておきましょう。

下のグラフは日経平均株価と地価の推移をあらわしたものです。

必ずしも同じ動きをしているわけではありませんが、しばらく日経平均株価の右肩上がりが続いたあとに下落したタイミングで、あとを追うように地価も落ちていることが分かります。

東京都港区の地価と日経平均株価の推移を表したグラフ

※参考:
都道府県地価調査(国土交通省)
Nikkei 225(YAHOO!FINANCE)

不測の動きがある限り、不動産の価値は保証できるものではありません。どんな専門家でも、確実なことは言えないのが現状です。

現時点で言えることは、「いまなら高く売れる可能性がある」ということです。そして、「売る必要があるその時」がベストと言えます。

特にマンションや一戸建ての場合、経年とともに不動産の資産価値は下がっていくのが基本です。建物は劣化していくものなので、その分の不動産価値は減っていきます。

港区のような人気エリアでは、売却額が当時の購入額を上回る可能性はあります。しかし、それは稀なケースと思った方が良いでしょう。

「将来高く売れるかも」と期待して待つのも良いですが、

  • 待つ間の建物の劣化分を超えるほど、土地価格は上昇するのかどうか
  • 景気悪化で土地価格が下がる可能性はないか

というリスクは常にあります。

一般のご家庭であれば、ライフスタイルの変化などで住み替える必要がでてきたら、そのタイミングで売却するのが吉です。

港区ではどんな不動産が高く売れるのか

港区の昼間の景色

物件の種類によって売却価格に大きく影響する要素は異なります。また、価格を左右する一般的な要素も、エリアによって異なるケースもあります。

では、港区ではどんな不動産が高く売れるのでしょうか。

基本的に、港区の不動産はマンションか土地か一戸建てかに関係なく、最寄駅からの距離は重視され価格にも響きます。

港区はJR山手線や東京メトロ千代田線、都営大江戸線、ゆりかもめなど、さまざまな路線があり駅数も多いです。つまり、比較的駅近の不動産が多いエリア。その分、1分の差が厳しく見られがちで、最寄駅からの所要時間が1分異なるだけで不動産価格も大きく変わるのです(1分の格差)。

首都圏ならではの1分の格差は実際に数値データとして表れていますので、気になる人は「三大都市圏 最寄駅からの所要時間とマンション価格の相関性」(東京カンテイ)を読んでみてください。

最寄駅以外にも価格を左右するポイントがありますので、下記にまとめました。

マンションの価格に影響を与えるポイント

  • 最寄駅からの距離
  • 築年数
  • 間取り
  • 専有面積
  • 階数、方角
  • 共用設備の多さ

土地の価格に影響を与えるポイント

  • 最寄駅からの距離
  • 間口
  • 形状
  • 津波・浸水予測エリア外かどうか(※東京都港区ハザードマップ:浸水津波

土地付き建物の価格に影響を与えるポイント

  • 最寄駅からの距離
  • 築年数
  • 間取り

不動産を高くスムーズに売却する方法

自宅からいちばん近い不動産屋さんに相談する。それは間違った考えではありません。

しかし、不動産を高く売りたい・信頼できる会社に仲介を任せたいと考えているなら、不動産会社選びを重視してください。

そして、納得の1社を選ぶためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが不動産売却のキモになります。

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一括査定サービスは次のような手間を省くことができるため、都会の忙しい生活を送っている人にはうってつけです。

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査定を依頼したい不動産の情報がわかっていれば、2~3分程度で申込みが完了します(パソコンやスマホでの入力になれている人の場合)。

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複数の不動産会社への査定依頼は“リスク対策”

複数社に査定を依頼すべき理由は、不動産会社選びのためです。

もう少し深い話をすると、不動産会社によって得意とする条件が少しずつ異なるためです。「マンションの売買が得意」「土地の売買が得意」「A市の不動産売買が得意」など、物件の種別やエリアなどで、得手不得手があるのです。

その意味では、大手が一番良い!とも言い切れません。地域密着型の不動産会社のほうが、「高く売る」「早く売る」を叶えてくれる場合もあります。

不動産会社1社だけにとりあえず依頼してしまうと、損をしてしまうことも…。

  • 不動産会社の利益のために、売出価格を下げて売買契約を締結させられる
  • 売買仲介を依頼したけど、なかなか連絡をくれなくて営業マンを信頼できない
  • 不動産会社や営業マンが該当エリアでの販売力が乏しく、不動産がなかなか売れない

一例ですが、このようなリスクが潜んでいます。

だからこそ、複数の不動産会社を比較して、大事な不動産を任せられるパートナー(不動産会社)を見つけてください。

港区の不動産売却を仲介できる会社一覧

  • 朝日リビング株式会社 新宿営業センター

    東京都新宿区西新宿6-12-6 2F

    最寄駅: 西新宿駅

    お客様の大切な不動産を、より高くご成約出来る様、誠実をモットーにお客様の満足な取引を実現しております。相続や節税対策など不動産にまつわる知識が豊富です。また、自社の買取事業も行っているので弊社が買主となる事も可能です。是非、ご査定時にはお声かけ下さいますよう、よろしくお願いいたします。

  • 名鉄コミュニティライフ株式会社 本社

    東京都新宿区西新宿6-6-2 新宿国際ビルディング4階

    最寄駅: 東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅、都営地下鉄大江戸線「都庁前」駅

    名鉄コミュニティライフ株式会社はマンション管理業を主力業務とし、常に「お客様満足度100%プラスアルファ」を目指す生活サービス提案企業です。マンション管理業で培った経験とノウハウを不動産仲介に活かし、お客様のご期待に応えてきたと自負しております。あなたの身近な不動産のプロとして、ご購入・ご売却はもちろん、マンション買取り、賃貸管理・リフォームのご紹介など、お客様のニーズに合わせた最適な住まいに関するサービスをご提案致します。お気軽にご相談下さい。

  • 株式会社エートラスト 不動産コンサルティング事業部

    東京都千代田区九段南3-7-12 九段玉川ビル2F

    最寄駅: JR総武線、東京メトロ有楽町南北線、都営新宿線「市ヶ谷」駅、東京メトロ半蔵門東西線、都営新宿線「九段下」駅

    弊社は都内の投資物件の売買に特化した営業をしており、これまで培ってきたノウハウをもとに、お客様の物件をどうすればより良い条件で売買できるのかという事を社員一同、一丸となって考えていき不動産投資をしているお客様をトータル的にサポートいたします。これから初めて不動産投資をやられる方、これまでに何度も売買をご経験されてきた方にも「弊社を選んで良かった」と言っていただけるように尽力致します。

  • 株式会社Activo

    東京都豊島区南池袋2-48-3 クロスポイント南池袋2階

    最寄駅: 池袋駅

    不動産のご売却理由は、お客様それぞれです。そんなお客様一人ひとりに寄り添い、ご要望に合った条件で最大限売却のお手伝いをさせていただきます。

  • 株式会社KIZUNAFACTORY

    東京都新宿区西新宿1-14-15タウンウエストビル6階

    最寄駅: 新宿駅

    高く売りたい方は当社へお任せください。当社はAIによる的確な査定とゼロステという独自のシステムが特徴です。ゼロステは0(ゼロ)円ホームステージングの略です。販売住戸をモデルルームの様に家具や香りを用いて競合物件より優位に立てるサービスです。販売価格は平均6%上がり、販売予定期間は約1/3にすることができます。

  • 株式会社デコラ

    東京都渋谷区東一丁目27番7号 渋谷東KMビル6階

    最寄駅: JR「渋谷」駅

    お客様ファースト”を全ての行動の基本において、一都三県をメインに不動産の総合カンパニーとしてお客様の不動産の売却・購入のお手伝いをさせていただいております。特に住宅系不動産の取扱いが多く、マンション・土地・戸建住宅の売買をメインに投資用不動産売買、賃貸など幅広い分野でのご対応ができる体制を整えております。 さて、デコラには、「不動産の売買はそれ自体が目的ではなく、その先にある目的を解決するための手段である」という基本的な考え方があります。大手企業では難しい小回りのきいたスピーディーな対応でご満足いただけるサービス、お取引を提供をさせていただきますので、是非お気軽にご相談ください。

  • OLC株式会社

    東京都目黒区中目黒二丁目10番16号 中目黒ウイングビル8階

    最寄駅: 東急東横線「中目黒」駅

    一都三県とその近郊で幅広く活動を行っております。

  • 合同会社三都不動産パートナーズ

    東京都大田区山王2-1-8

    最寄駅: 大森駅

    城南6区のお客様のご相談は、JR大森駅そばの三都不動産パートナーズにお任せください。 不動産調査・査定、売却・買換え、資産継承等の相続コンサルティングや「家族信託」を利用しての円満相続で、お悩みをご一緒に解決していきましょう。代表の小野は、三井のリハウス目黒・蒲田店等27年を含め計37年の仲介歴を持ち一都三県を中心に日本中の調査・売買・相続問題を解決する術を持っております。尚、当社での事前調査は原則無料ですが、遠方になっていくほど現地・役所等での調査が二日に跨る場合には、事前にご相談のうえ別途コンサルティング契約をして頂き調査費用等のご負担をお願いする場合がありますのでご承知おきください。

  • 株式会社Wエステート

    東京都目黒区下目黒2-18-3花谷ビル702

    最寄駅: 目黒駅

    東京都公認の不動産会社Wエステートです。 10月の増税までに物件を500件購入していという大口の購入希望の法人がおります。 安倍政権が今年の10月に増税を発表し、その増税前に購入したいというお客様が多いみたいです。 査定をしましたが、その際ご希望金額にとどかなった方も、チャンスです。 今回は件数を揃えるのが第一なので相場よりも高くても可能性があります。 是非この機会にご売却をご検討下さい。

  • きらめき不動産株式会社

    神奈川県横浜市中区本町四丁目43番地A-PLACE馬車道 5F

    最寄駅: みなとみらい線「馬車道」駅

    御自身の所有物件の将来のマーケティングを一度考えることが大切です。既に物件を所有されている場合は【保有】or【売却・買換え】の2択となります。買い時があれば、売り時もあるのが不動産投資マーケット。売却をしないということは【売却によって得られる利益を放棄すること】と同義となります。今後伸びゆくマーケットへの買換えは自身の資産の最大化の手助けとなるはずです。

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編集 すまいうる編集部

不動産売却にまつわるお客様の悩みや疑問に寄り添い、正しい情報をわかりやすく伝えることをモットーに執筆・編集をおこなっています。 不動産は大切な資産。お客様が納得できる形で売却できるように、心を込めてサポートいたします。

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