図解つき!路線価の見方完全マニュアル

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路線価を見ようとしたけれど、わからない数字や記号だらけでお困りではありませんか?

土地の相続や、贈与された際にいくら税金がかかるのか計算するとき、まずは土地の評価額を知るため路線価を使いますよね。

ただ、多くの人は不動産の知識がないので、路線価を見てもなんだかわからないと思います。

数字はあるし、アルファベットや記号もあるし、見ずらい…と挫折して検索したのではないでしょうか。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 路線価ってどう見ればいいの?
  • 路線価で見るべき箇所や、見方が知りたい
  • 路線価を使った土地の価格を簡単に計算したい

あなたが見ていた路線価、実はすべての記号や数字を理解したり、把握したりする必要はありません!

押さえるべきポイントを理解するだけで、誰でも路線価を見ることができます。

この記事ではあなたに必要な路線価の見方を具体的な例を用いて解説していきます。また土地の評価額の計算も、この記事で行うことができます。

それではまず、路線価の簡単な概要から押さえていきましょう。

路線価図とは1㎡当たりの土地評価額が地図上に描かれたもの

路線価とは「おもな道路に面した1㎡あたりの土地の評価額」のこと。

国税庁が定め、相続などにかかる税金を計算する基準になります。

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」という2つがあります。相続税路線価は相続税を、固定資産税路線価は固定資産税を計算するときに使います。

路線価についての概要

一般的に「路線価」と呼ばれるものは、この相続税路線価になります。

しかし、この2つの路線価の基本的な見方は同じなので、今回お伝えする見方をしっかり理解するだけで、路線価の見方については心配ありません。

ではさっそく、路線価の見方について説明していきます。

路線価の見方で押さえておくべきポイント3つ

愛知県名古屋市中村区の路線価

実際の路線価がこちらです。

こちらは名古屋市、中村区の409025の路線価です。いま手元にあるものと、比較してみましょう。

見るべきポイント3点を先にお伝えします。

  1. 路線価が最新のものであるかをチェック!
  2. 数字は千円単位で表示されている1㎡当たりの価格
  3. 図形は地区および借地権割合の適用範囲を表す記号

ひとつずつ解説していきます。

①路線価が最新のものであるかをチェック!

まず路線価が最新のものであるか、チェックをしなければなりません。

というのも、相続税の路線価は毎年更新されているからです。

日付別の最新路線価を把握するチャート

1月1日時点の価格が毎年71日に公開されるので、1月~6月に相続した場合は、その年のものが公開される7月まで待ちましょう。

ある程度であれば、前年のものも参考になるかもしれませんが、正確なものを使用するのが一番です。

※更新日が7月と日が空いてしまうのは集計に時間がかかるため。

路線価図でチェックするポイント1

実際に確認する場所は、画像の緑で色づけした箇所です。

上の路線価図では「令和1」と記載されていますね。

これが最新であれば大丈夫です。

もし、古いものであれば新しいものを取得!

最新の路線価は国税庁のホームページから確認することができます。

新しいものか確認できればこのポイントはクリアです。次は、地図に記載されている数字について説明します。

※上の路線価図に記載されている「409025」という数字はページ数を示しています。この地区はページ(409025)と結びついていることを指しますが、土地の評価額を計算するうえで使用することはありません。

②数字は千円単位で表示されている1㎡当たりの価格

2つ目に、路線価図にある数字の意味を把握しましょう。

この数字は1000円単位で表示されている1㎡当たりの価格です。

路線価図でチェックするポイント2

まずはこの緑で色づけした数字だけを見ます。数字の横のアルファベットはいったん無視しましょう。

仮に上記のように、評価したい土地に面した路線に「200E」と記されていたとします。

これが路線価です。

表記された数字の単位は1000円と決められています。

緑で色づけした部分に200と書かれている、この路線価は、矢印の範囲の道(路線)に面する土地の単価が200,000円(200×1000円)であることを表しています。

実際に土地の評価額を計算する場合は、これに土地面積が加わります。

あなたが評価したい土地を路線価図で探しましょう!

地図と同じく、路線価図には町名や番地が記載されているので、すぐに見つかると思います。

もし、よくわからない場合は、路線価図とGoogleマップを照らし合わせながら、目的の土地を探してみましょう。

なお、路線価図を見たとき目的の土地周辺に数字やアルファベットがない場合、太字で「倍率地域」と書かれているかと思います。

倍率地域には路線価がないため、土地の評価額を出すには時価の70%相当額を表す「固定資産税評価額」を用いましょう。

固定資産税評価額は、毎年納税者に送られている固定資産税納税通知書に記載されています。

もし納税通知書を紛失してしまった場合は、市区町村町役場で「固定資産評価証明書」をもらいましょう。

※固定資産評価証明書はだいたい300400円ほどで発行できます(自治体によって金額が変わります)

以降は倍率地域ではない、路線価の見方を解説しています。

アルファベットは土地が借地などの場合に使用する記号

ここまで路線価図に表記された数字が、道路に面する土地の単価であることを伝えてきました。

ここでは、いったん無視しましょうとお伝えした、数字の横についているアルファベットについて説明します。

200E」など、A~Gのアルファベットは、土地が借地などの場合に関係してくる記号です。

もしあなたの土地が借地権の土地でない場合は、この項目を読み飛ばしても構いません。

借地権の場合のチェック箇所1

借地権の場合のチェック箇所2

あなたが評価したい土地が借地の場合、緑で色づけした路線価図のアルファベットと、借地権割合を確認しましょう。

アルファベットと借地権割合の対応は下記の表のとおりです。「E」は借地権割合が50%であることを表しています。

借地権の場合のチェック箇所3

上記の例だと、表示されている1㎡あたり20万円のうち50%が借地権の価格になります。

つまり、土地を借りているひとの権利分がE=50%、残りの50%が土地を貸している地主さんの権利分の価格となります。

③図形は地区および借地権割合の適用範囲を表す記号

最後に数字を囲んでいるマルや四角などの印について確認しましょう。

これは「その地域が、おもにどういった用途で使われているか」を示しています。 

路線価図でチェックするポイント3

緑で色づけした部分に、地区区分が記載されています。

図形と地区区分の対応は下記のとおりです。

図形と地区区分の対応

また地区区分が及ぶ範囲を示すために、図形の一部が黒塗りや、網掛けにされていることもあります。

黒塗り網掛けの場合の地区区分

  • 黒塗りの場合:黒塗り側の道路沿いのみの地域に区分が適用される
  • 斜線の場合:斜線側には地区区分が適用されない
  • 白抜きの場合:道路を中心として全域に地区区分が適用される

上の対応表のとおり「黒塗り」や「斜線」の場合、地区区分が適用される部分が限定されます。

目的の土地がどの地区区分なのか、把握するのがポイントです。

地区を分けるのは「地区によって、最適な間口距離や奥行や距離などが異なる」から

詳しくは後述の「土地が不整形の場合、評価額は低くなる!」の章で説明しますが、その地区によって最適でない土地の形をしている場合、評価額を補正することがあります。

奥行きが長かったり、短かったりすると使い勝手が悪いと思いますよね。

通常の土地に比べて使い勝手が悪い場合、その土地の評価額も下がるので、補正をするということです。

【基本】土地の評価額は路線価×奥行価格補正率×面積で計算できる!

ここまで路線価について、押さえておくべき3つのポイントをご紹介してきました。

  1. 最新の路線価図から目的の土地を路線価から探すこと
  2. 路線価の数字×1000円で土地の単価が出ること
  3. 地区区分を確認すること

それでは実際に、路線価図から土地の評価額を計算してみましょう。

土地の評価額は以下の3ステップで計算することができます。

やること 見るところ
STEP1 あなたの土地の路線価を把握 路線価図でチェックするポイント2
STEP2 補正率の確認

図形と地区区分の対応

黒塗り網掛けの場合の地区区分

+補正率表

STEP3 借地権割合を確認

借地権の場合のチェック箇所2

借地権の場合のチェック箇所3

STEP4 公式に当てはめて計算!
【公式】土地の評価額=路線価×奥行価格補正率×面積

大まかに計算するだけなら、補正率は省いても大丈夫です。

では、土地の評価額の計算に移りましょう。代表的な以下の3ケースに分けて説明していきます。

  • 一路線に面する土地の場合
  • 二路線に面する土地の場合
  • 二路線に面する角地の場合

ケース1.一路線に面する土地の場合

一路線に面する土地は路線価の基本の形です。この路線価からは次のことが読み取れます。

一路線に面する土地

  • STEP1 路線価:200,000円(200×1000円)
  • STEP2 地区区分:普通住宅地区
  • STEP3 借地権割合:E=50

これを公式に当てはめると…

【公式】土地の評価額=路線価×奥行価格補正率×面積

土地の評価額は、

200,000円×0.95×112㎡21,280,000

になります。

なお借地権の土地の場合は、この計算結果に借地権割合をかけるので、

21,280,000円×50%=10,640,000

になります。

※奥行7m、土地面積112㎡として計算しています。

【用語解説】奥行価格補正率とは

奥行価格補正率は、その土地の奥行の長さに応じて路線価を減額させるための補正率のこと。

土地の形と評価額の違い

標準的な土地の奥行に比べ、奥行きが短い場合や長い場合には、土地の使い勝手が悪くなるため、評価額を減額すべきということで設けられたのが奥行価格補正率です。

それぞれの地区区分に応じて、奥行距離により路線価を減額します。


※奥行価格補正率表
奥行距離 ビル街 高度商業 繁華街 普通商業・
併用住宅
普通住宅 中小工場 大工場
4m未満 0.8 0.90 0.90 0.90 0.90 0.85 0.85
4m以上 6m未満 0.92 0.92 0.92 0.92 0.90 0.90
6〃 8 0.84 0.94 0.95 0.95 0.95 0.93 0.93
8〃 10 0.88 0.96 0.97 0.97 0.95 0.95 0.95
10〃 12 0.90 0.98 0.99 0.99 1.00 0.96 0.96
12〃 14 0.91 0.99 1.00 1.00 0.97 0.97
14〃 16 0.92 1.00 0.98 0.98
16〃 20 0.93 0.99 0.99
20〃 24 0.94 1.00 1.00
24〃 28 0.95 0.99
28〃 32 0.96 0.98 0.98
32〃 36 0.97 0.96 0.98 0.96
36〃 40 0.98 0.94 0.96 0.94
40〃 44 0.99 0.92 0.94 0.92
44〃 48 1.00 0.90 0.92 0.91
48〃 52 0.99 0.98 0.90 0.90
52〃 56 0.98 0.87 0.88 0.88
56〃 60 0.97 0.86 0.87 0.87
60〃 64 0.96 0.85 0.86 0.86 0.99
64〃 68 0.95 0.84 0.85 0.85 0.98
68〃 72 0.94 0.83 0.84 0.84 0.97
72〃 76 0.93 0.82 0.83 0.83 0.96
76〃 80 0.92 0.81 0.82
80〃 84 0.90 0.80 0.81 0.82 0.93
84〃 88 0.88 0.80
88〃 92 0.86 0.81 0.90
92〃 96 0.99 0.84
96〃 100 0.97 0.82
100〃 >0.95 0.80 0.80

※奥行距離の単位はm

(出典:国税庁 財産評価基本通達 付表1 奥行価格補正率表)

ケース2.二路線に面する土地の場合 

土地の表と裏に路線が通っている場合です。

二路線に面する土地

二路線に面する土地の特徴

Point1:金額が高い方が正面路線価

Point2:二路線に面している方が、土地の評価額は高くなる

 この路線価図からは次のことが読み取れます。 

  • STEP1 正面路線価:200,000円、裏路線価:150,000
  • STEP2 地区区分:普通住宅地区
  • STEP3 借地権割合:E=50

二路線に面する土地の計算は以下の流れで行います。

【公式】二路線に面する土地の計算式

  1. 正面路線価×奥行価格補正率=修正後の正面路線価
  2. 裏路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率=修正後の裏路線価
  3. (修正後の正面路線価+修正後の裏路線価)×土地の面積=評価額

①200,000円×0.95190,000円

②150,000円×0.95×0.022,850円

③(190,0002,850×112㎡215,999,200円

なお借地権の土地の場合は、この計算結果に借地権割合をかけるので、

215,999,200円×50%=107,999,600

になります。

※奥行距離を7m、地積を112㎡として計算しています。

※二路線影響加算率表
地区区分 加算率
ビル街 0.03
高度商業・繁華街 0.07
普通商業・併用住宅 0.05
普通住宅・中小工場 0.02
大工場 0.02

(出典:国税庁 財産評価基本通達 付表3 二路線影響加算率表)

ケース3.二路線に面する角地の場合

土地の表と横に路線が通っている場合です。

二路線に面する角地

先ほどと同じく、金額の高い方が正面路線価になります。

一路線に面している場合より、角地の土地の方が価値は高いと判断して、補正により土地の評価額が上がります。

この路線価図から次のことが読み取れます。

  • STEP1 正面路線価:200,000円、側方路線価:150,000
  • STEP2 地区区分:普通住宅地区
  • STEP3 借地権割合:50

角地の場合の土地の計算式は以下の流れで行います。

【公式】角地の場合の土地の計算式

  1. 正面路線価×奥行価格補正率=修正後の正面路線価
  2. 側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率=修正後の側方路線価
  3. (修正後の正面路線価 + 修正後の側方路線価)×土地の面積=評価額

①200,000円×0.95190,000円

②150,000円×1.00×0.034,500円

③(190,0004,500×112㎡21,784,000円

なお借地権の土地の場合は、この計算結果に借地権割合をかけるので、

21,784,000×50%=10,892,000

になります。

※奥行距離を7m、間口を16m、地積を112㎡として計算しています。

修正後の正面路線価を計算する場合の奥行価格補正率の奥行距離は7mを採用し、修正後の側方路線価を計算する場合の奥行価格補正率の奥行距離は16mを採用します。

【用語解説】側方路線影響加算率とは

側方路線影響加算率は、その土地が角地又は準角地の場合に使用する加算率のこと。

1つの路線だけに面している土地よりも、横側の路線にも面している土地の場合の方が評価額を増加させるべきであるため設けられたのが側方路線影響加算率です。

例えば、普通住宅地区の角地の場合には、正面路線価に横側の路線価の3%を加算して計算することになります。

※側方路線影響加算率表
地区区分 加算率
角地の場合 準角地の場合
ビル街 0.07 0.03
高度商業・繁華街 0.10 0.05
普通商業・併用住宅 0.98 0.04
普通住宅・中小工場 0.03 0.02
大工場 0.02 0.01

(出典:国税庁 財産評価基本通達 付表2 側方路線影響加算率表)

土地の形によって評価額は高くor低くなる!

地区区分の補足や奥行補正率の箇所でも説明しましたが、土地の評価をするにあたって路線価を加算する、もしくは減額する補正率は他にもあります。

評価額が高くなる土地
どんな土地か 路線価での土地の形 適応される補正率
二路線に面している土地 二路線に面する土地 二方路線影響加算率
角地 二路線に面する角地 側方路線影響加算率
評価額が低くなる土地
どんな土地か 路線価での土地の形 適応される補正率
奥行きが短い/長い土地 土地の形と評価額の違い 奥行価格補正率
間口が短い土地 土地の形と評価額の違い 間口狭小補正率
間口の幅のわりに、奥行きが長い土地(奥行距離÷間口距離=2以上が該当) 間口のわりに奥行が長い土地 奥行長大補正率
形がいびつな土地 形がいびつな土地 不整形地補正率
使用できない部分がある土地 使用できない部分がある土地 がけ地補正率

これらは国税庁のページ、国税庁 財産評価基本通達にあるので、あなたの土地の形に応じて利用しましょう。

まとめ

本記事で紹介した、路線価の見方のコツを整理しましょう。

記事のおさらい

  • 路線価図とは、1㎡当たりの土地評価額が地図上に描かれたもの
  • まず路線価が最新のものであるかをチェック!
  • 数字は千円単位で表示されている1㎡当たりの価格
  • アルファベットは土地が借地などの場合に使用する記号
  • 図形は地区および借地権割合の適用範囲を表す記号
  • 土地の評価額の公式は路線価×奥行価格補正率×面積で計算できる!
  • 土地の評価額の計算は、面する道路の数と土地の形状で変わってくる
  • 路線価を見たときに「倍率地域」と記載されていた場合は、路線価で土地の評価額を計算できない、固定資産税評価額を用いる

上記の注意点をおさえるだけで、誰でも簡単に路線価を見ることができます。

また土地の価格は、評価したい土地の路線価を調べ、面積をかけるだけで計算できます。

路線価図上にはさまざまな数字や記号が載っていますが、必要な数字を拾えれば意外と簡単だということがわかりましたね。

多くの土地では細かい路線価の補正が必要になり、正確な土地の価格を求めるのは難しいです。ですが、おおよその価格は路線価から出すことができます。

「相続する予定の土地が、どれくらいの価値なのか知りたい」という方はぜひ参考にしてみてください。

今回の記事が、路線価の見方で悩んでいる人の手助けになれば幸いです。

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不動産売却にまつわるお客様の悩みや疑問に寄り添い、正しい情報をわかりやすく伝えることをモットーに執筆・編集をおこなっています。 不動産は大切な資産。お客様が納得できる形で売却できるように、心を込めてサポートいたします。

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