不動産売却にかかる手数料・諸費用の相場!知って得する費用を抑える方法も

2019.01.21投稿 手数料・諸費用の相場
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不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

家やマンション、土地などの不動産を売却する際、手数料や費用は一体どのくらいかかるのでしょうか。

一般的には不動産売却の経験がない場合がほとんどなので、費用面で悩んでいる人も多いと思います。

この記事では、以下の疑問や質問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 不動産売却にかかる手数料の相場が知りたい
  • 不動産売却の費用にはどんなものが発生するの?
  • 不動産売却の手数料はどの会社も同じ?

本記事では、仲介手数料や印紙代をはじめ、不動産売却でかかる手数料、費用について解説していきます。

この記事を読めば、不動産売却時に支払う費用の相場と支払いのタイミングを全て把握することが可能です。

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不動産売却にかかる費用の内訳

不動産を売却する際には、一般的に下記のような手数料や費用がかかります。

<一般的的にかかる費用>
費用項目 金額相場
仲介手数料 (売買金額×3%+6万円)×消費税
印紙税 200円~6万円
不動産抹消登記費用 戸建て・マンションは2,000円
土地の場合は1,000円
司法書士に払う報酬 約15,000円
<条件・ケースによってかかる費用>
費用項目 金額相場
住宅ローンの繰り上げ返済手数料 ネット銀行の多くは返済手数料無料。
大手銀行は約数万円。
譲渡所得税 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
リフォーム・クリーニング費用、引越し費用など、その他費用 ※項目によって異なる

3,000万円で不動産が売れた場合の費用は?

費用内訳
仲介手数料 1,056,000円
印紙税 10,000円
不動産抹消登記費用 2,000円
司法書士に払う報酬 約15,000円
費用合計 約1,083,000円

手数料と費用だけで100万円以上かかるんだね・・・?!

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これは最低かかる費用だよ。引越し費用や譲渡所得税なども加わってくるよ。

3,000万円で売却できた場合、手数料と費用だけで100万円以上払うことになります。

不動産を売却する理由が住み替えの場合は、新しい生活へのお金も必要になってくるため、資金計画はしっかり行いましょう。

次項からは、それぞれの費用について具体的に解説していきます。

1.不動産会社に支払う「仲介手数料」

仲介手数料とは、不動産の売買が成立した後に、売買の仲介を依頼していた不動産会社に支払う費用のことです。

成功報酬のため、売却が成立しなかった場合、払う必要はありません。

仲介手数料って、どんな手数料なの?

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物件を販売するための宣伝広告費、購入を検討している人を物件に案内する際にかかる費用など、仲介する上で必要な費用が全て含まれているよ。

仲介手数料には上限が決められている

仲介手数料には以下のような上限が法的に定められています。

売買金額 報酬額(税抜)
①売買金額が200万円以下の金額部分 取引額の5%以内
②売買金額が200万円以上 400万円以下の金額部分 取引額の4%以内
③売買金額が400万円を超える金額部分 取引額の3%以内

400万円を超える物件の場合は、①②③をまとめて以下の式で求めることができます。

仲介手数料=(売買金額×3%+6万円)×1.1(消費税)

たとえば売買金額が3,000万円の場合の仲介手数料の計算式は以下の通りです。

仲介手数料=(3,000万円×3%+6万円)×1.1(消費税)=105万6千円

かんたん!仲介手数料のシミュレーション

仲介手数料の計算って手間がかかるんだね・・・。

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簡単にシミュレーションできるツールを用意したから、そっちを使ってみよう!

仲介手数料(上限)をチェックしたいかたは、以下のシミュレーションツールをご活用ください。

仲介手数料のシミュレーション

不動産の売買金額から自動で仲介手数料の上限を計算します。


不動産会社に支払う仲介手数料(上限)

仲介手数料は 円(税抜)です。

  • 仲介手数料は宅地建物取引業法(以下、宅建業法)で上限が定められており、本シミュレーションでは宅建業法に基づいて上限金額を算出しています。
  • 計算結果の小数点以下の端数部分は、切り捨て処理をおこなっています。
  • 仲介手数料は課税対象であり、上記の計算結果に別途消費税がかかります。
  • 本シミュレーションによる仲介手数料の計算結果は、お客様が入力された売買金額をもとに算出した法定上の上限金額です。
    実際に支払う仲介手数料は、実際の売買金額や不動産会社の取り決めによって異なります。
  • 売買金額が400万円以下と低廉な空き家等(土地・建物)である場合、本シミュレーション結果に現地調査費用相当額を加えた仲介手数料(上限18万円)を請求される可能性があります。(2018年1月1日施行「空家等の売買又は交換の媒介における特例」より)

消費税がかかるため、ツールで出てきた金額に1.1(消費税)をかけましょう。

仲介手数料の気になるギモン

Q「仲介手数料の値引きは可能?」
A「可能だが注意が必要」

仲介手数料はあくまでも“これ以上請求してはいけない”という「上限」であり、必ずしもその金額である必要はありません。

たとえば、売買金額1,000万円の仲介手数料が10万円でも問題なく、法的には値引きすることはできます。

ただし、仲介手数料は安いほど良い!というものではありません。

仲介手数料が安く済んでも、「この金額では売れないから値下げしましょう」と相場より低い価格を売主側に求め、早期の売買成立を狙う・・・といったケースもあります。

仲介手数料を重視することも大切ですが、手数料より大事な資産である不動産の売却金額の方が大きいですよね。

不動産売却で失敗しないためにも、信頼できる不動産会社を選び、適正価格で売却することがもっとも重要です。

また、仲介手数料を半額、無料にしている不動産会社もありますが、これらの会社に仲介を依頼する場合は、販売実績があるかを確認するなどして会社に販売力があるかを慎重に見極める必要があります。

値引き交渉をするなら「査定時(媒介契約前)」

もし仲介手数料の値引きを交渉するなら、不動産会社に不動産査定を依頼する時、少なくとも媒介契約を結ぶ前にその旨を伝えておく必要があります。

媒介契約を結んだあとだと、不動産会社は広告費用をかけて販売活動を始めています。

仲介手数料については実際の販売活動が始まる前にしっかりと取り決めておきましょう。

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仲介手数料についてもっと知りたい場合は下記の記事がオススメだよ。

▽不動産売却でかかる仲介手数料とは?

2.売買契約書にかかる「印紙税」

不動産の売買契約時には、売買契約時に収入印紙を貼って印紙税を支払う必要があります。

印紙税は売買契約書に記載された金額によって異なります。

令和2年3月31日までは軽減措置があるため、下記の表の軽減税率の金額を参考にしてください。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え 1千万円以下のもの 10,000円 5,000円
1千万円を超え 5千万円以下のもの 20,000円 10,000円
5千万円を超え 1億円以下のもの 60,000円 30,000円

※参考:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

※軽減措置の対象になる契約書は記載金額が10万円を超えるもので、かつ、平成26年4月1日から令和2年3月31日までの間に作成されるものです。

3.抵当権抹消登記にかかる「登記関連費用」

不動産売却時においては、不動産の所有権移転登記が行われます。

所有権移転登記については買主の負担となるため、売主は気にしなくて大丈夫です。

売主は登記費用は気にしなくていいの?

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売却する物件に住宅ローンの残債がある場合は抵当権抹消登記の費用がかかるから要注意だよ。

売却する物件に住宅ローンの残債がある場合、売主は抵当権抹消登記を行う必要があり、費用の負担もあります。

抵当権抹消登記には、以下の二つの費用がかかります。

  • 登録免許税
  • 司法書士へ支払う報酬

登録免許税

登録免許税は、登記をする際に支払う税金です。

不動産1件につき、1,000円かかります。

抵当権抹消登記の場合、建物と土地それぞれを1件として換算します。

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一戸建てやマンションの場合は、土地と建物があるから2件(2,000円)になるんだ。

マンションや一戸建ての物件の抵当権抹消登記を行う場合は、土地と建物で2件になり、登録免許税は2,000円です。

司法書士へ支払う報酬

抵当権抹消登記は、司法書士に代行を依頼するケースが多いです。

司法書士への報酬は約15,000円程度で、依頼する司法書士事務所によって異なります。

抵当権抹消登記の費用を抑えるために自分で登記をすることも可能です。

ただし、複雑な手続きをしなければならないため、自分で登記するのは現実的ではありません。

不動産会社は、司法書士に登記代行を依頼する前提で動いています。もし自分で登記を行う場合は、事前に不動産会社に伝えておきましょう。

4.住宅ローンの一括返済にかかる手数料

住宅ローンの繰り上げ返済手数料は、インターネット手続きでの一部返済ならメガバンクもネット銀行も無料が一般的です。

一方、インターネットからの手続きで全額を一括返済する場合、大手の金融機関としては下記のような手数料がかかります。

自分の利用している金融機関の返済手数料を事前に確認しておきましょう。

次からは、必要に応じてかかる費用についてもお伝えします。

5.その他の費用(必要に応じてかかるもの)

不動産売却では、必要に応じて以下の費用がかかります。

該当するものについて確認しておきましょう。

引越し費用(1回~2回分)

家族での引越しの場合、目安としては5万円〜6.5万円程度が目安となります。

ただし引越し場所や引越し時期、引越しする時間帯によっても異なるため、家の買い替えを行う場合は要注意です。

先に居住する物件の売却が決まっていて、新しい住居への引越し時期が遅れると、仮住まいをする必要があります。当然、引越しの費用は2回分かかります。

家の買い替えや住み替えを検討している場合は、家の売却時期と新しい家への引越し時期の調整に気を配りましょう。

リフォーム・ハウスクリーニング費用

<リフォームの費用相場>

キッチン:50〜100万円
トイレ :20〜50万円
洗面台 :20〜50万円
お風呂 :50~100万円
壁紙:1,000円/㎡:6畳の部屋で約5〜8万円程度

<ハウスクリーニングの費用相場>

水回りのみの掃除:5万円以下(おそうじ本舗やダスキンなどの大手の会社に任せる場合)
一戸建て全体の掃除:10万円以下

リフォーム費用は内容によって大きく異なります。

たとえば、襖の交換や障子の張り替えなど簡単なものなら1万円以下で可能です。

しかし、トイレや洗面所の場合は一箇所あたり約20〜50万円、キッチンやトイレのリフォームなどの場合は一箇所あたり50〜100万円ほどかかります。

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売却前のリフォームは失敗することが多いから要注意だよ。

売却前のリフォームは、購入希望者の希望するリフォームと食い違う可能性があります。

また、中古物件の購入を検討している人は自分でリフォームする予定の人も多くいます。

そのため、不動産売却時のリフォームは基本的に壊れている部分のみにとどめ、残りは慎重に判断しましょう。

ハウスクリーニングは内覧者の印象を高めるのに有効な手段です。

自分で掃除できる部分は自分で行い、内覧で見られるキッチンやお風呂などの水回りポイントをプロに任せるのもおすすめです。

どういう場合にハウスクリーニングした方がいいのかな?

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築浅の物件がオススメ。ハウスクリーニングするとまるで新築みたいになるから買い手が付きやすくなるよ。逆に古い家はあまり効果がないから要注意だよ!

インスペクション(建物状況調査)費用

インスペクションを行う場合の費用相場は5万円前後です。

【用語解説】インスペクション(建物状況調査)とは

売却する中古物件の状態を調査すること。ホームインスペクションとも言われています。調査内容は建物の構造上の耐久力や雨漏り、シロアリ被害などを確認することです。

ホームインスペクション、不動産会社から聞いたような気がする・・・。

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不動産会社にはインスペクションの紹介と斡旋が義務づけられているから、媒介契約を結ぶときに説明があるよ。

宅建業法の改正により2018年4月から中古物件を売却する際に、不動産会社からインスペクションの紹介と斡旋が義務づけられています。

ただし、インスペクションを実施するかどうかは売主の判断に委ねられます。

「隠れた不具合が心配」「耐震性など品質が低そう」といった、現状の品質がわからないために購入されなかった物件にもインスペクションを行うことで「インスペクション済み、一定の品質があります」と表示できるようになります。

▽インスペクションの判断に悩んでいる場合はこちら

建物解体費用(古い建物などの場合)

売却予定の土地にある古い建物などを解体して引き渡す場合、解体費用がかかります。

建物の解体費用は状況によりますが、木造で数10万円RC造の場合は数100万円になることもあります。

建物の解体が必要な場合は、下記の記事も参考にしてください。

▽建物の解体費用と解体のタイミング

土地測量費用(土地・戸建ての場合)

土地や一戸建てを売却する際に、隣地との境界がはっきりしていない場合があります。

この場合、売却後のトラブルを回避するために土地の測量を行い、境界を確定して登記した上で販売するケースが多いです。土地の測量と登記は、土地家屋調査士に依頼します。

測量・登記に必要となる費用相場は、30万円〜100万円です。

整地費用(土地の場合)

整地とは土地を平らにする作業のことで、土地の売却時などに行われます。

整地費用の1㎡あたりの目安としては、特別な撤去作業などがない場合なら約500円前後、庭木の伐採や困難な雑草除去の場合は2,000円程度です。

不動産売却の手数料・費用を抑えるコツ

不動産売却には仲介手数料をはじめ、多くの費用や手数料がかかります。

さらに、売却によって利益が出た場合、譲渡所得税を払う必要が出てきます。この費用を抑えるには確定申告をしなくてはいけません。

どういう場合に譲渡所得税を考えないといけないの?

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買ったときより高く売れた場合や、買い替えの際に売れた金額の方が高かった場合だよ。

きちんと確定申告をすれば、特例が使えるなど控除の対象になる場合もあるため、余計な税金を抑えることができます。

不動産を売却した後はしっかり確認しましょう。

重要!支払った費用の領収書などは残しておこう

支払った費用の領収書等は必ず大切に保管しましょう。

なぜなら、きちんとかかった費用を計算することで、譲渡所得にかかる税金を減らすことができるからです。

譲渡所得=(売却金額)ー(取得費+譲渡費用)

譲渡所得は、土地や建物を売った売却金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。

譲渡費用が増えれば譲渡所得が減り、譲渡所得にかかる税金を減らすことができます。

譲渡所得がすくないほど税金はかからないんだね。

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そう!取得費がわかる書類と、今まで紹介してきた譲渡費用になりうるお金の領収書はしっかり保管しておこう。

確定申告の際に、不動産の売却のために支払った費用だと証明するため、領収書等はしっかりと保管しましょう。

不動産売却後の税金にいくらかかるのかについては、下記の記事で詳しく説明しています。

▽不動産売却で払う税金について

▽譲渡所得の計算と取得費用について

まとめ

ここまで不動産売却でかかる手数料・諸費用について解説してきました。

支払いタイミング、費用名・相場を下記に一覧表としてまとめましたので、確認しましょう。

支払いタイミング 費用名 費用相場
物件販売前 建物解体費用 木造で数十万円、RC造の場合は数百万円
整地費用 1㎡あたり500円〜2000円(※土地の状態による)
土地測量費用 30万円〜100万円
物件販売前(媒介契約前後) インスペクション費用 約5万円
リフォーム費用
  • ふすまの交換や障子の張り替えなど:1万円以下
  • トイレ・洗面所:約20〜50万円
  • キッチンやお風呂:約50〜100万円
ハウスクリーニング費用 全体で10万円以下、水回りのみなら5万円前後
売買契約時50%、引き渡し時50%
もしくは引き渡し時に100%
仲介手数料 (売買金額×3%+6万円)×消費税
売買契約時 印紙税 200円~6万円
物件引き渡し時 抵当権抹消登記費用 1件あたり1,000円
司法書士に払う報酬 約1万5千円
住宅ローンの繰り上げ返済手数料 ネット銀行の多くは返済手数料無料。大手銀行は数万円かかる。
引っ越し費用 約5万円〜6.5万円程度

不動産を売却する場合もこのような費用を支払う必要があります。

手元のお金を残しておきたい場合や不足がある場合などは、不動産会社と相談して仲介手数料を売却金額が振り込まれた後に支払うなどして調整しましょう。

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不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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