不動産売却にかかる手数料・諸費用と相場~知って得する費用を抑える方法も~

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不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

不動産を売却する際、手数料は一体どのくらいかかるのでしょうか。

一般的には不動産売却の経験がない場合がほとんどなので、費用面で悩んでいる人も多いと思います。

この記事では、以下の疑問や質問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 不動産売却にかかる手数料の相場が知りたい
  • 不動産売却の手数料はどうやって決まる?
  • 不動産売却の手数料はどの会社も同じ?

本記事では、仲介手数料や印紙代をはじめ、不動産売却に関する費用について解説していきます。この記事を読めば、不動産売却時に支払う費用相場と支払いのタイミングを全て把握することが可能です。

不動産売却にかかる費用の内訳

不動産売却にかかる費用にはどのようなものがあるのでしょうか。不動産を売却する際には、一般的に下記のような費用がかかります。

  • 不動産会社に支払う「仲介手数料」
  • 売買契約書にかかる「印紙税」
  • 抵当権抹消登記にかかる登記費用
  • 住宅ローンの繰り上げ返済にかかる手数料(繰り上げ返済を行う場合)
  • その他の費用(リフォーム代など必要に応じて支払う費用)

次章からは、それぞれの費用について解説すると同時に、どのように費用を抑えるのか具体的な対策についても解説していきます。

不動産会社に支払う「仲介手数料」

仲介手数料とは、不動産の売買が成立した後に、売買の仲介を依頼していた不動産会社に支払う費用のことです。

仲介手数料は、物件を販売するための宣伝広告費や、購入を検討している人を物件に案内する際にかかる費用など、仲介する上で必要な費用が全て含まれています。

不動産会社に仲介を依頼した場合、不動産を売却する人(売主)も購入する人(買主)も、仲介手数料を支払います。

仲介手数料には上限が決められている

仲介手数料には以下のような上限が法的に定められています。

売買金額 報酬額(税抜)
①売買金額が200万円以下の金額部分 取引額の5%以内
②売買金額が200万円以上 400万円以下の金額部分 取引額の4%以内
③売買金額が400万円を超える金額部分 取引額の3%以内

ややこしいのですが、仲介手数料を計算する場合、上記の①、②、③のいずれかを適用するのではなく、それぞれの金額部分に応じてそれぞれの手数料が計算されます。

たとえば売買金額が1,000万円の場合の仲介手数料の計算式は以下の通りです。

①200万円以下の部分:200万円×5%=10万円
②200万円以上400万円以下の部分:200万円×4%=8万円
③400万円を超える金額:600万円×3%=18万円

売買金額が1,000万円の場合の仲介手数料は①+②+③=36万円で、この金額に消費税(8%)がかかり、38万8,800円になります。

かんたん!仲介手数料を求める計算式(速算法)

上記のように、仲介手数料の計算式では、部分ごとに計算して合算しなければならず複雑・手間です。

なので、400万円を超える物件の場合は、次に紹介する速算式がよく使われます。

(売買金額×3%+6万円)×1.08(消費税)

不動産の売買金額が1,000万円の場合は、下記のように計算されます。

(1000万円×3%+6万円)×1.08=38万8800円

売買金額が400万円以上であれば、3000万円でも5000万円でも速算式を用いて仲介手数料を簡単に計算できます。

仲介手数料の値引きは可能だが注意が必要

上述の仲介手数料はあくまでも“これ以上請求してはいけない”という「上限」であり、必ずしもその金額である必要はありません。

たとえば、売買金額1,000万円の仲介手数料が10万円でもまったく問題なく、法的には値引きすることは不可能ではありません。

ただし、最初から仲介手数料の割引を打ち出していない不動産会社の場合、基本的に会社として値引きは想定しておらず、値引きを断られるケースも多いといえます。どちらかといえば、大手の不動産会社より中小の会社の方が、融通のきく場合が多いです。

安いほど良い!というものではない

仲介手数料は安ければ安いほど良いかといえば、そうではありません。

たとえば、売却価格の相場が3000万円の場合、仲介手数料は96万円(税別)です。
業者によっては、売主の仲介手数料を無料にして物件の売却の仲介を引き受け、買主からの仲介手数料を狙う場合があります。

このやり方自体は不正ではありません。しかし、業者によっては、早期の売買成立を狙って、相場より安い2800万円での売却を売主側に求めてくるケースもあります。

この場合、仲介手数料が無料だとしても、約100万円の損失となります。

仲介手数料を重視することも大切ですが、信頼できる不動産会社を選んで適正価格で売却することがもっとも重要です。

値引き交渉をするなら「査定時(媒介契約前)」

もし仲介手数料の値引きを交渉するなら、不動産会社に不動産査定を依頼する時、少なくとも媒介契約を結ぶ前にその旨を伝えておく必要があります。

媒介契約を結んだあとだと、不動産会社は広告費用をかけて販売活動を始めています。

仲介手数料については実際の販売活動が始まる前にしっかりと取り決めておきましょう。

仲介手数料を半額・無料にしている不動産会社もある

仲介手数料を半額や無料にしている不動産会社があります。これらの会社では、店舗を持たない、広告費用を削減するなどの手法を用いて、これまで請求されていた仲介手数料を半額や無料にしています。

インターネットを利用して経費の削減などが進めている会社があるのは、そういった理由があるのです。

反面、これらの不動産会社は新しい会社であることが多いため、販売力にやや不安があります。

これらの会社に仲介を依頼する場合は、販売実績があるかを確認するなどして会社に販売力があるかを慎重に見極める必要があります。

一般的な支払い発生タイミング

仲介手数料は、成果報酬型の手数料です。そのため支払いのタイミングは、売買契約の成立後になります。売買契約時に仲介手数料の半分を、引き渡し時に残りの半分を支払うという形です。

しかし、仲介手数料は半額でも少額とはいえず、払えないケースもあります。

その場合は引き渡し時の販売金額が振り込まれるタイミングで支払う形にしてもらえるように、不動産会社に要請しましょう。

売買契約書にかかる「印紙税」

不動産の売買契約時には、売買契約時に収入印紙を貼って印紙税を支払う必要があります。

印紙税は売買契約書に記載された金額によって異なります。下記の表の軽減税率の金額を参考にしてください。

軽減措置の対象になる契約書は記載金額が10万円を超えるもので、かつ、平成26年4月1日から平成32年3月31日までの間に作成されるものです。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え 1千万円以下のもの 10,000円 5,000円
1千万円を超え 5千万円以下のもの 20,000円 10,000円
5千万円を超え 1億円以下のもの 60,000円 30,000円

費用削減!自分の売買契約書はコピーにする

売買契約時の印紙代ですが、

  1. 売買契約書を一通だけ作成する
  2. 契約書原本を買主が受け取る
  3. 売買契約書のコピーを売主が受け取る

というやり方にすれば、売主は印紙代を支払う必要がなくなります。

基本的に不動産を売却した後は、売主は売買契約書を使う機会はほとんどないでしょう。また売買契約書のコピーでも、契約者間の合意を証明することができます。

不動産会社とも相談してこの方法で印紙代を節約しましょう。

抵当権抹消登記にかかる「登記関連費用」

不動産売却時においては、不動産の所有権移転登記が行われます。所有権移転登記については買主の負担となります。

売却する物件にローン残債がある場合は、売主は抵当権抹消登記を行う必要があります。費用も売主負担です。

売却する不動産にローンがなくて、抵当権抹消登記が必要ない場合、売主は特に登記する必要はありません。

登録免許税

登録免許税は、登記をする際に支払う税金です。不動産1件につき、1,000円かかります。

抵当権抹消登記の場合、建物と土地それぞれを1件として換算します。

たとえば、マンションや一戸建ての物件の抵当権抹消登記を行う場合は、土地と建物で2件になり、登録免許税は2,000円です。

司法書士へ支払う報酬

抵当権抹消登記は、司法書士に代行を依頼するケースが多いです。

司法書士への報酬は約15,000円程度で、依頼する司法書士事務所によって異なります。

費用を抑えるために自分で登記することは可能か

抵当権抹消登記の費用を抑えるために自分で登記をすることも可能です。

ただし、不動産会社は、司法書士に登記代行を依頼する前提で動いています。自分で登記を行う場合は、事前に不動産会社に伝えておきましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済にかかる手数料

住宅ローンの繰り上げ返済手数料は、インターネット手続きでの一部返済ならメガバンクもネット銀行も無料が一般的です。

一方、インターネットからの手続きで全額を一括返済する場合、大手の金融機関としては三菱UFJ銀行は16,200円、三井住友銀行は5,400円など手数料がかかります。

ネット銀行における一括返済では、ソニー銀行、楽天銀行、新生銀行などは無料ですが、イオン銀行では54,000円の手数料がかかります。

自分の利用している金融機関の返済手数料を事前に確認しておくことが大切です。

必要に応じてその他に諸費用がかかる

不動産売却の際に発生する費用相場と支払いタイミングについて解説してきましたが、ここからはその他支払いが必要となる各費用の相場についてもお伝えしてきます。

ハウスクリーニング費用

不動産売却においてハウスクリーニングは、内覧者の印象を高めるために非常に有効な手段です。

ハウスクリーニングの相場は会社によりますが、一戸建てでも10万円程度で全体のクリーニングを依頼することができます。素人では落とすのが難しい水回りのみなら、5万円前後です。

自分で掃除できる部分は自分で行い、水回りはプロに任せるのがおすすめです。

リフォーム費用

リフォーム費用は、リフォーム内容によって大きく異なります。たとえば、ふすまの交換や障子の張り替えなど簡単なものなら1万円以下で可能です。

しかしトイレや洗面所の場合、一箇所あたり約20〜50万円、キッチンやトイレのリフォームなどの場合、一箇所あたり50〜100万円ほどかかります。

売却前のリフォームは、購入希望者の希望するリフォームと食い違う可能性があり、また中古物件の購入を検討している人は自分でリフォームする予定の人も多いです。

そのため、不動産売却時のリフォームは実施すべきかどうか、どこまでするかどうか、慎重に判断する必要があります。

インスペクション(建物状況調査)費用

インスペクションの費用相場は5万円前後です。

インスペクション(建物状況調査)とは、売却する中古物件の状態を調査することで、ホームインスペクションともよく言われています。インスペクションの調査内容は建物の構造上の耐久力や雨漏り、シロアリ被害などを確認することです。

宅建業法の改正により2018年4月から中古物件を売却する際に、不動産会社からインスペクションの紹介と斡旋が義務付けられています。ただし、インスペクションを実施するかどうかは売主の判断に委ねられます。

既存住宅売買瑕疵保険の保険料

既存住宅売買瑕疵保険とは、売却した物件に瑕疵(シロアリ被害など物件の不具合)があった場合に、補修費用をカバーする保険のことです。支払い回数は加入する際の1回だけです。

既存住宅売買瑕疵保険きは1年間保証タイプと5年間保証タイプの2種類があります。
1年保証は保証金額が500万円と1,000万円保証の2つのプランが、5年保証のものは保証金額が1,000万円のプランのみがあります。

1年保証タイプにおいて、500万円保証プランと1,000万円保証プランの保険料はほとんど変わらず、500万円保証のプランの保険料にプラス1,000円されるイメージです。

既存住宅瑕疵保険の保険料の目安は、下記のとおりです。

保証タイプ 保険料
戸建て マンション
1年間保証タイプ(500万円保証) 約3.9〜5.5万円 約3.1〜4.0万円
1年間保証タイプ(1,000万円保証) 約4.0〜5.6万円 約3.0〜4.1万円
5年間保証タイプ(1,000万円保証) 約5.8~10.1万円 約3.9~6.1万円

建物解体費用

売却予定の土地にある古い建物などを解体して引き渡す場合、解体費用がかかります。

建物の解体費用は状況によりますが、木造で数10万円、RC造の場合は数100万円になることもあります。

土地測量費用

土地や一戸建てを売却する際に、隣地との境界がはっきりしていない場合があります。

この場合、売却後のトラブルを回避するために土地の測量を行い、境界を確定して登記した上で販売するケースが多いです。土地の測量と登記は、土地家屋調査士に依頼します。

測量・登記に必要となる費用相場は、30万円〜100万円です。

整地費用

整地とは土地を平らにする作業のことで、土地の売却時などに行われます。

整地費用の1㎡あたりの目安としては、特別な撤去作業などがない場合なら約500円前後、庭木の伐採や困難な雑草除去の場合は2,000円程度です。

引っ越し費用

引っ越しにかかる費用は引っ越し会社、引っ越しする人数によっても異なります。家族での引っ越しの場合、目安としては5万円〜6.5万円程度が目安となります。

ただし遠方への引っ越しや引っ越し時期、引っ越しする時間帯によっても異なります。

仮住まいが必要だと2回分の費用がかかる

家の買い替えを行う際、先に居住する物件の売却が決まっていて、新しい住居への引っ越し時期が遅れた場合は、仮住まいに引っ越しする必要があります。当然、引っ越しの費用は2回分かかります。

家の買い替えを検討している場合は、家の売却時期と新しい家への引っ越し時期の調整に気を配りましょう。

重要!支払った費用の領収書などは残しておこう

支払った費用の領収書等は必ず大切に保管しましょう。上記の各費用のような、不動産の売却のためにかかった費用は、確定申告の際に譲渡費用として計上することができます。

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。譲渡費用が増えれば譲渡所得が減り、支払う税金を減らすことができます。

確定申告の際に、不動産の売却のために支払った費用だと証明するため、領収書等はしっかりと保管しましょう。

まとめ

ここまで解説した不動産売却でかかる手数料・諸費用について、費用名・相場・支払いタイミングを下記に一覧表としてまとめました。

費用名 費用相場 支払いタイミング
建物解体費用 木造で数十万円、RC造の場合は数百万円 物件販売前
整地費用 1㎡あたり500円〜2000円(※土地の状態による) 物件販売前
土地測量費用 30万円〜100万円 物件販売前
インスペクション費用 約5万円 物件販売前(以降の費用発生タイミングは媒介契約前でも後でもありえます)
既存住宅売買瑕疵保険の保険料 約3.9万円~10.1万円(※物件種別・契約内容による) 物件販売前、加入時の1回だけ支払う
リフォーム費用
  • ふすまの交換や障子の張り替えなど:1万円以下
  • トイレ・洗面所:約20〜50万円
  • キッチンやお風呂:約50〜100万円
物件販売前。買主の要請があって行う場合は売買契約後。
ハウスクリーニング費用 全体で10万円以下、水回りのみなら5万円前後 物件販売前、内覧前
仲介手数料 (売買金額×3%+6万円)×消費税 売買契約時50%、引き渡し時50%。もしくは引き渡し時に100%
印紙税 ※記事中の表をご参照ください 売買契約時
抵当権抹消登記費用(実費) 1件あたり1,000円 物件引き渡し時
抵当権抹消登記代行報酬 約1万5千円 物件引き渡し時(司法書士に依頼する場合)
住宅ローンの繰り上げ返済手数料(一括返済手数料) ネット銀行の多くは返済手数料無料。大手銀行は三菱UFJ銀行は16,200円、三井住友銀行は5,400円かかる。 物件引き渡し時
引っ越し費用 約5万円〜6.5万円程度 物件引き渡し後

不動産を売却する場合もこのように少なくない額の費用を支払う必要があります。

手元のお金を残しておきたい場合や不足がある場合などは、不動産会社と相談して仲介手数料を売却金額が振り込まれた後に支払うなどして調整しましょう。

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不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

保有資格:宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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