不動産は売却と賃貸のどちらがお得?メリット・デメリット徹底比較!

2018.10.22投稿 不動産は売却と賃貸のどちらがお得?メリット・デメリット徹底比較!
執筆者の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

マイホームの買い替えや不動産の相続などで不動産を処分する必要がある場合、売却したほうが良いのか、賃貸に出したほうが良いのか、取り扱いに迷いますよね。

この記事では下記の疑問を解消することができます。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 不動産は売却と賃貸のどちらがお得?
  • 売却か賃貸かを選ぶ基準はある?
  • 売却と賃貸それぞれのメリット・デメリットをしりたい
  • 自分の物件が売却向きか賃貸向きか知りたい

この記事では、上記の疑問やお悩みをお持ちの方向けに、売却と賃貸のどちらが得なのかというテーマから、それぞれのメリット・デメリットの比較、売却と賃貸のどちらを選ぶかの判断基準までを分かりやすく解説します。

この記事を読むことで、売却と賃貸のどちらの方法で不動産を処分するかで悩むことはなくなるでしょう。

売却と賃貸のどちらが得するかは条件・環境で変わる

結論から言えば、不動産の売却と賃貸のどちらが得するかは条件・環境によって異なります。

売却と賃貸のさまざまな面を比較することで、自分の不動産を売却するか賃貸に出すかを判断できるようになります。

ただし、売却より賃貸のほうが難易度は高くなります。

なぜなら、賃貸には事業として経営していくという意識が必要だからです。

一度入居者が入ると、長期間にわたって不動産を経営していくことになります。不動産経営の自信がない人は、売却をおすすめします。

売却か賃貸かを決める前に行うべきこと

まずは売却と賃貸の比較に入る前に、おこなっておくべきことについて確認していきます。

自分だけでなく関係者と相談する

不動産を売却するか賃貸に出すかといった「不動産の処分」について考える前に、家族や親族など関係者に事前に相談しましょう。

特に、相続でどのように財産を分与するか決まっていない時点で不動産の取引を進めた場合、法的な争いになってしまう可能性もあります。

また、長年住み続けてきたマイホームは、家族の思い入れが強い場合があります。

このような場合は、家族に不動産の知識があるなしにかかわらず、不動産を売却もしくは賃貸に出す意向を伝えて意見を交換しましょう。

売却・賃貸それぞれの相場を確認する

不動産を売却するのであれば「売却価格」、賃貸に出すのであれば「賃貸料」の相場が存在します。

自分の所有する不動産が、市場でどのくらいの価値があるのかを相場と照らし合わせて判断しましょう。

を比較することで、どちらが得になるかを判断できます。

相場を知る手段として、自分で調べる方法と不動産業者に頼む方法の2つがありますが、両方行いましょう。

まずは自分で調べた上で、不動産業者に相談することをおすすめします。

なぜなら自分で不動産について調べると予備知識ができて、不動産業者とのやりとりにも理解が深まります。

また、自分で調査する中で出てきた疑問点や不明な点を専門家である不動産業者に質問することもできます。

以下は、相場を調べるための具体的な方法です。

自分で相場を調べる方法

売却価格や賃料相場を調べる際は、不動産一括査定サイトを利用しまょう。

物件のエリアと築年数面積等から簡易的な査定価格(机上価格)を知ることができます。

「価格査定」と「賃料査定」は、基本的にそれぞれ異なるサイトを利用します。ただ、中には価格査定の参考として賃料相場も表示されるサイトがあります。

そのほかにも相場を見極める方法があります。

家探し・賃貸探しのサイトで検索条件に自分の物件の情報を入力して検索することで、利用者目線での相場イメージをつかむことができます。

不動産一括査定で相場を調べる

不動産業者に相談して相場を知る方法

自分で相場を調べたら、次に専門家である不動産業者に相談しましょう。

不動産業者と一口に言っても、不動産の売買を専門に取り扱っている会社と、賃貸や管理を専門に行っている会社があります。

それぞれのタイプの業者と相談して、相場観をつかみましょう。

不動産業者とコンタクトを取るのは、

があります。

不動産を売却する場合のメリット

不動産を売却する場合の3つのメリットについて確認していきましょう。

不動産を売却する場合のメリット

  • まとまった金額の現金が手に入る
  • 維持費がかからなくなる
  • 税制上の優遇措置を受けられる

まとまった金額の現金が手に入る

物件の規模・状態にもよりますが、不動産を売却することで大きな金額の現金が手に入ります。

ただし、住宅ローンの残債の返済などに充てて相殺されるケースもあります。

維持費がかからない

不動産を所有している期間は、毎年の固定資産税、都市計画税、マンションの場合は、さらに月々の管理費、修繕積立金を支払う必要があります。

物件を手放すことで、これらの維持費がかからなくなります。

税制上の優遇措置を利用できる

「不動産を売却した利益が税金によって大きく差し引かれるのではないか」と心配されている人もいるかと思います。

住居用の不動産を売却した場合、売却益が出た場合は3,000万円の所得控除や軽減税率といった特例を利用できます。

売却損が出た場合も、給与所得や事業所得と損益通算・繰越控除ができるなど、税制上の優遇措置を利用できます。

不動産を売却する場合のデメリット

不動産を売却する場合のデメリットについて確認していきましょう。

不動産を売却する場合のデメリット

  • 買い手が見つからないとダブルローンになるケースがある
  • 将来インフレになった場合に損失が発生する可能性がある

買い手が見つからないとダブルローンになるケースがある

売却する不動産にローン残債がある状態でマイホームを買い替える場合、買主が見つかるまで

のダブルローン(二重ローン)になる可能性があります。

不動産の「買い替え」と「売却」を同時並行でおこなう場合、2つのローンの返済に追われて家計を圧迫する可能性がある点に留意しましょう。

将来インフレになった場合に損失が発生する可能性がある

物価が上がっていくのがインフレです。将来的にインフレになった場合、実物資産である不動産の価値が上がり、現金の価値が相対的に下がります。

例えば、現在、不動産を売却して1,000万円の現金を手にしたとします。

現在は不動産の価値=1,000万円でつり合っています。

ここで、物価が2%上昇してインフレが進んだ場合を考えてみます。

現金は1,000万円のままですが、1年後に 同じ不動産を買うためには1,020万円、10年後には 1,219万円が必要となります。

不動産の価値が上がったというよりは、現金の価値が下がったというイメージが正しいでしょう。

将来的にインフレが進むかの予測は難しいです。

しかし、不動産を売却して現金化する場合、インフレによる将来的な損失が発生する可能性があることを理解しましょう。

ここで改めて「売却のメリット・デメリット」を以下に整理します。

不動産を売却する場合のメリット

  • まとまった金額の現金が手に入る
  • 維持費がかからなくなる
  • 税制上の優遇措置を受けられる

不動産を売却する場合のデメリット

  • 買い手が見つからないとダブルローンになるケースがある
  • 将来インフレになった場合に損失が発生する可能性がある

不動産を賃貸する場合のメリット

不動産を賃貸する場合のメリットについて確認していきましょう。

不動産を賃貸する場合のメリット

  • 安定した家賃収入が手に入る
  • 固定資産税や管理費・修繕積立金を経費にして節税になる

安定した家賃収入が手に入る

不動産のオーナーとして物件を賃貸に出して入居者が入った場合、毎月安定した家賃収入が手に入ります。

固定資産税や管理費・修繕積立金を経費にして節税になる

不動産の賃貸による収益から、固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費・修繕積立金を経費として差し引くことができます。

不動産を賃貸する場合のデメリット

不動産を賃貸するデメリットについて解説していきます。

不動産を賃貸する場合のデメリット

  • リフォームが必要になる場合がある
  • 空室リスクがある
  • 管理業務の手間・費用がかかる
  • 入居者のトラブルが発生する可能性がある
  • 賃貸期間の経過で資産価値が下がる

リフォームが必要になる場合がある

不動産を賃貸する前、リフォームが必要となる場合があります。

長期的に賃貸物件として運用していく場合は、将来的にも定期的なメンテナンス費用がかかります。

空室リスクがある

毎月の家賃収入は、賃貸物件に入居者が入っていることが前提です。当然ながら空室の場合、家賃収入はゼロであり、空室期間中も税金と維持費のランニングコストがかかります。

また、空室を埋めるために、リフォームや広告などの費用がかかることもあります。

賃貸経営は空室リスクがあることを前提に活動しなければならないのです。

管理業務の手間・費用がかかる

不動産を賃貸に出した場合、入居者の募集や内覧、賃貸契約、賃料管理などさまざまな管理業務の手間がかかります。

これらの管理業務は不動産業者に依頼することも可能ですが、その場合は賃料の5%程度の管理費用を支払う必要があります。

また、固定資産税等の税金の支払い、火災保険料の支払いなどの費用がかかるため、一定以上の家賃収入がない場合は、赤字になる可能性もあります。

入居者のトラブルが発生する可能性がある

賃貸経営は、入居者という顧客に居住空間を提供するサービスです。

どのような入居者が入るかは賃貸契約時に確認できますが、1度や2度の面談で相手の本質を知ることはできません。

入居者によっては、賃料を滞納したり物件に損害を与えてしまったり、夜中の騒音やゴミの異臭など、近隣の住民に迷惑をかけてしまうケースもあります。

入居者との対応は、管理会社に任せることもできますが、入居者トラブルというリスクは不動産賃貸の大きなデメリットの一つです。

賃貸期間の経過で資産価値が下がる

賃貸期間中も、物件の老朽化は進みます。賃貸期間が長引けば長引くほど資産価値は下がり、不動産市場における評価額も下落していきます。

将来的に日本の人口は減少していく一方で、新築の物件はどんどん建てられていきます。それに伴い、賃貸後に物件を売りに出した場合の「買主がつく確率」は下がっていきます。

賃貸に出す場合は、「現在売却した場合の利益」と「賃貸で得られる賃料の利益」と「将来的な売却価格」を考慮するなどして、将来的にどのタイミングで売却するのかの出口戦略を立てておく必要があります。

改めて「賃貸のメリット・デメリット」を以下に整理します。

不動産を賃貸する場合のメリット

  • 安定した家賃収入が手に入る
  • 固定資産税や管理費・修繕積立金を経費にして節税になる

不動産を賃貸する場合のデメリット

  • リフォームが必要になる場合がある
  • 空室リスクがある
  • 管理業務の手間・費用がかかる
  • 入居者のトラブルが発生する可能性がある
  • 賃貸期間の経過で資産価値が下がる

売却したほうが良いケース

所有する不動産を売却したほうが良いケースについて下記の通りまとめました。

売却は賃貸に比べて手間もかからず経営の難しさもないので、大半の人には売却が合っているでしょう。

賃貸にしたほうが良いケース

不動産を賃貸にしたほうが良いケースについて下記の通りまとめました。

賃貸経営に関する難しさについて強調してきましたが、賃貸は毎月安定して収入を得られる優れた手段です。

管理は管理会社に委託することができるため、フルタイムのサラリーマンなど忙しい人の副業としても適しています。

なお、住宅ローンはマイホーム購入を目的とするローンです。金融機関に黙って住宅ローンの残債がある状態で賃貸に出すことは基本的にはNGです。

ただし、仕事で急に転勤が決まったり、離婚したりするなど、一時的に居住できない事情がある場合は、認められるケースがあります。このような場合、賃貸に出すことが可能か金融機関に相談してみましょう。

賃貸を選ぶ場合は、なんとなく始めるのではなく、計画性を持ってスタートするのが重要なのです。

不動産の売却と賃貸の同時募集はおすすめできない

不動産を売り出しながら賃貸も同時に募集することは可能です。

2つの可能性を同時に追求できるので、一見すると良いアイディアのように感じますが、実際はあまりおすすめできません。

なぜなら、第一に不動産業者のモチベーションが下がるためです。

売却する場合と賃貸する場合、仲介手数料には大きな差が生まれます。当たり前ですが不動産業者は利益の大きな売却に注力するため、賃貸の案件も売却案件と公平に取り扱うことが期待できないからです。

さらに、売却希望者に比べて、賃貸希望者は気軽に物件を見学します。見学者の対応に追われることになる点も、不動産業者が嫌がるポイントです。

また、自分の家を賃貸として出す場合は、自分も案内者の対応をする必要が出てきます。

まとめ

それでは、不動産の処分方法として売却と賃貸のどちらが得なのかについて、おさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 売却と賃貸のどちらが得するかは条件・環境で変わる
  • 売却するより賃貸に出すほうが難易度は高い
  • 賃貸の場合は、不動産経営の意識が必要
  • 売却・賃貸それぞれの相場を把握して比較する
  • 賃貸にする際は出口戦略まで考えておく
  • 売却と賃貸の同時募集は不動産業者のモチベーション低下につながるためおすすめできない

売却と賃貸のどちらが得するかは条件・環境で変わります。そのため一概にどちらが良いというアドバイスはできません。

ただし、記事中においても何度も強調しましたが、賃貸は売却のような不動産処分の一手段というよりは、所有する不動産物件を利用して賃借人に居住空間を提供するサービス事業です。

不動産経営は管理・修繕などは委託できるので本業と兼業しやすい事業です。しかし、家賃はどうするか、リフォームが必要かといった経営判断が求められます。安易な賃貸物件化は禁物です。

今回紹介した売却と賃貸かを選ぶ基準、メリットとデメリットを理解した上で、自分に最適なやり方を選びましょう。

執筆者の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

保有資格:宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。