不動産の売却益には税金がかかる!仕組みと注意点を解説

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監修 中村昌弘

不動産の売却って色々面倒なことが多いですよね。

そんな「面倒こと」を、不動産会社を決めたり、相場価格を調べたり・・・と、売却価格に関することだけだと思っている人は多いのではないでしょうか。

不動産の売却金額は非常に高額なので、そう思う気持ちも分かります。

しかし、価格が高額だからこそ、売却時にかかる税金も高額になりがちという点を忘れてはいけません。

この記事では、不動産売却をする人が思うであろうこんな疑問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 不動産売却って税金はかかるの?
  • どの税金に注意しておくべきなの?
  • 税金ってどうやって支払うの?

筆者は、元々マンションディベロッパーの営業マンでした。また、過去に自分の所有している不動産を売却した経験もあります。

自らの経験を元に、不動産売却に関する税金を分かりやすく解説していきます。

不動産の売却益は「譲渡所得」であり税金がかかる

不動産売買時の税金で注意すべきは、「譲渡所得税」です。

譲渡とは「売却」という意味、所得は「利益」のような意味になるので、譲渡所得は平たく言うと「不動産の売却益」ということです。

たとえば、会社員であれば会社から給与をもらい、その給与所得に税金が課せられています。それと同じ理由で、譲渡「所得」にも税金がかかるというわけです。

譲渡所得の計算方法

さて、譲渡所得の計算は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得=(売却価格-売却時にかかった諸費用)-(購入時の不動産価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)

注意点は、単純に不動産の売却金額から、購入時の金額を差し引くわけではないという点です。

きちんと、売買時の諸費用と減価償却費用(詳細は後述)を加味して計算しなければいけません。

売却物件の取得費が分からない場合は「売却金額×5%」で計算

また、不動産の取得費用は、売買契約書や口座の入出金履歴によって証明します。

そのため、たとえば、築古の不動産を相続して、その不動産の取得費用が分からないということもあり得ます。

その場合、上記計算式の「(購入時の不動産価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)」は、「売却金額×5%」に置き換わるので注意しましょう。

たとえば、売却金額が3,000万円であれば、150万円がその不動産の取得費用として扱われます。

このように、取得費用が「売却金額×5%」に置き換わってしまえば、譲渡所得が高く算出されやすく、それに伴い税金も高くなります。

譲渡所得税率について

次に、前項で計算した譲渡所得に課せられる税率について解説します。

譲渡所得税率は、以下3つに分かれます。

  • 保有期間が5年超(長期保有)
  • 保有期間が5年以下(短期保有)
  • 保有期間が10年超の特例適用時

保有期間が5年超(長期保有)の場合

長期保有とは、その不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の保有期間が5年を超しているときです。

その場合の税率は以下の通りになります。

税金の種類 税額の求め方(長期保有のとき)
所得税 譲渡所得額×15%
復興特別所得税 上記の所得税額×2.1%
住民税 譲渡所得額×5%

仮に、譲渡所得が500万円の場合、上記の計算式に当てはめると譲渡所得税は以下の通りです。

  • 譲渡所得税(総計): 1,015,750円
    • 所得税:750,000円
    • 復興特別所得税:15,750円
    • 住民税:250,000円

保有期間が5年以下(短期保有)の場合

短期保有とは、その不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の保有期間が5年以下のときです。

その場合の税率は以下の通りになります。

税金の種類 税額の求め方(短期保有のとき)
所得税 譲渡所得額×30%
復興特別所得税 上記の所得税額×2.1%
住民税 譲渡所得額×9%

仮に、前項と同じように譲渡所得が500万円の場合、上記の計算式に当てはめると譲渡所得税は以下の通りです。

  • 譲渡所得税(総計): 1,981,500円
    • 所得税:1,500,000円
    • 復興特別所得税:31,500円
    • 住民税:450,000円

このように、長期保有か短期保有かだけで、税額は2倍近く変わってくるのです。

保有期間が10年超の場合

保有期間が10年を超える場合、軽減税率の特例を受けることができます。上述した保有期間5年超の場合(長期保有)よりも税率が低くなる特例です。

不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産の保有期間が10年を超えている場合は、以下のように譲渡所得税率が軽減されます。

譲渡所得金額 譲渡所得税を求める計算式
6,000万円以下 譲渡所得(6,000万円以下の部分)×10%
6,000万円超 (譲渡所得-6,000万円)×15%+600万円

仮に前項のように500万円の譲渡所得であれば10%の税率なので、譲渡所得税は50万円になります。

そのため、長期保有(5年とき)のときの税額と比べても半分以下になりますので、この特例がいかにお得かが分かると思います。

ただ、適用を受けるためには「保有期間が10年」という点以外にも色々と条件があるので、詳しくは国税庁ホームページ(※)でご確認ください。

※参考サイト:マイホームを売ったときの軽減税率の特例(国税庁)

また、この特例を受けるためには、確定申告する必要がある点も頭に入れておきましょう。

ここまでで、不動産売却時に気を付けるべき譲渡所得税の概要や計算方法が分かったと思います。

土地売却と建物売却の違いは「減価償却費」

この章では、土地売却と建物売却の違いを解説します。

大きな違いは、土地は経年劣化しない一方で、建物は経年劣化していくという点です。

具体的には、建物は経年劣化することで減価償却されていきます。

特に、この「減価償却費」の違いが表れるのが、上述した譲渡所得の算出時です。

詳細は後述しますが、結論からいうと減価償却費用を加味して計算する建物売却時の方が、譲渡所得は高くなりやすいです。

減価償却費とは

そもそも、減価償却費とは物件の取得費用を、各年に計上できる費用です。これは、主に投資用物件の節税時に効果を発揮する費用になります。

たとえば、マンションを取得して建物価格が3,000万円だったとします。その3,000万円の一部を、耐用年数が尽きるまで各年に渡って経費として計上できるのが減価償却費用です。

経費として計上できれば、その分投資用不動産の所得を下げることができ、税金を減らすことが可能になります。

ただ、ここでいう減価償却費用の意味合いは少々異なります。

上述したように、譲渡所得は「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時の不動産価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用)」という計算式です。

購入時の不動産価格から減価償却費用を差し引いている理由は、「劣化した分」を差し引くという意味です。

このように、譲渡所得の計算時に利用される減価償却費は、一般的に「取得費用を各年で計上する」とは若干意味合いが異なります。

減価償却費の計算方法

さて、そんな減価償却費ですが、以下の計算式により算出されます。

減価償却費=建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

さらに、上記の償却率は以下のように構造によって異なります。

建物構造 償却率
木造 0.031
軽量鉄骨造 0.025
鉄筋コンクリート造 0.015

たとえば、建物価格3,000万円の築15年の鉄筋コンクリート造マンションの減価償却は以下の通りです。

減価償却費=3,000万円×0.9×償却率0.015×15年=6,075,000円

仮に、土地付き一戸建ての場合は、土地の価格と建物の価格が明確に分かれています。

しかし、マンションの場合は土地と建物を「物件価格」としてまとめている場合もあります。

ただ、そのマンションを分譲するときに必ず土地と建物割合は案分しているので、もし建物価格が不明であれば管理会社に問い合わせてみましょう。

要注意!3,000万円の特別控除を適用できないケースがある

次に、不動産売却における税金で、必ず知っておくべき「3,000万円の特別控除」という特例を解説します。

3,000万円の特別控除とは、不動産売却時に発生した譲渡所得から3,000万円控除してくれる特例です。

上述した計算式を見れば分かると思いますが、譲渡所得が3,000万円以上になるケースは極めて稀です。

そのため、この特例を利用できれば、譲渡所得は全額控除でき税金はゼロになるということです。


3,000万円の特別控除は土地売却時に注意

はじめに言っておくと、この特例は以下のような条件になるので、投資用不動産には適用できません。

3,000万円の特別控除の適用条件

  • 自分の住んでいる家、もしくは家屋とともに敷地を売る
  • 現在住んでいなければ住まなくなった日から3年後の年末までに売る
  • 家屋を取り壊している場合は以下の要件に当てはまることが条件
    • 家屋を取り壊してから1年以内の売却
    • 住まなくなった日から3年後の年末までの売却
    • 家屋と取り壊してからほかの用途で利用していない
  • 親子間や夫婦間など特別な関係での売却ではないこと

上記のような条件なので、土地売却時は注意しましょう。

というのも、既に家屋を取り壊している場合は、もろもろ条件があるので、条件に合わないと特例が利用できないからです。

また、細かな条件は上記以外にもあるので、詳細は国税庁ホームページ(※)を確認ください。

※参考サイト:マイホームを売ったときの特例(国税庁)

土地売却と建物売却の税金比較

上述したように、減価償却費用があるので、建物売却時の方が譲渡所得税は高くなりやすいです。

試しに、土地売却と建物売却をどちらも同じ以下の条件で、課税対象となる「譲渡所得」を比べてみましょう。

  • 売却価格:3,300万円(諸費用120万円)
  • 購入価格:3,000万円(諸費用110万円)

このとき、仮に建物が木造で築12年の場合、減価償却費は「3,000万円×0.9×償却費0.031×12年=約1,004万円」になります。

これらを加味して、上述した譲渡所得の計算式に当てはめると、

  • 土地売却:譲渡所得70万円
  • 建物売却:譲渡所得1,074万円

上記のように、減価償却費の違いで譲渡所得額は大きく異なります。

ただし、特に木造一戸建てが取得時より売却時の方が高くなるケースは、本当にごく稀なケースです。

つまり、さすがに上記のような金額まで譲渡所得額が上がることは少ないですが、それでも減価償却費が大きな金額である点は認識しておきましょう。

譲渡所得は確定申告が必要なケースがある

この章では、「譲渡所得税は確定申告が必要か」をテーマに、確定申告が必要なケースや確定申告の方法・注意点まで詳しく解説していきます。

確定申告が必要なケースとは

確定申告が必要かどうかは、以下のようにケースバイケースです。

  • 譲渡所得がプラス(納税の必要あり):必要
  • 譲渡所得がプラスで3,000万円の特別控除を利用:必要
  • 譲渡所得がマイナス(納税の必要なし):不要
  • 譲渡所得がマイナスで特例を利用:必要

つまり、譲渡所得がプラスになるときは確定申告が必要になります。

譲渡所得がマイナスのときは、基本的に確定申告は不要ですが、特例を利用するなら確定申告をする必要はあります。

確定申告の方法

確定申告の方法は、大きく以下3通りに分かれます。

  • 税理士に依頼
  • 税務署で書類を取得して記載する
  • インターネット上で書類作成をして提出

結論からいうと、インターネット上で書類作成することをおすすめします。

国税庁ホームページにある確定申告作成コーナーを利用すれば書類作成の手間はかなり軽減されますし、減価償却費なども自動計算できるからです。

税理士に依頼するのが一番楽ですが、5万円~10万円ほどの費用がかかってしまいます。また、税務署に書類を取得しに行くのは手間がかかりメリットはありません。 

確定申告の注意点

そんな確定申告ですが以下に注意しましょう。

  • 期限がある
  • 遅れるとペナルティがある

まず、不動産を売却したときに確定申告をするなら、原則は売却した翌年の2/15~3/15が提出期限になります。

仮に、1月に不動産を売却したとしても、翌年の確定申告になる点は覚えておきましょう。

また、期限に遅れるとペナルティがあります。

確定申告に遅れると無申告課税、納税に遅れると延滞税という税金が追加で課税されるのです。

この追加の課税は、本来であれば全く支払う必要のない税金なので、とにかく期限内にきちんと確定申告するようにしましょう。

まとめ

それでは、今回解説した「不動産売却の税金」について、覚えておくべきことをおさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 不動産の売却益は譲渡所得になり税金がかかる
  • 譲渡所得の税率は保有期間で異なる
  • 減価償却費があるので建物売却時は税額も高くなりがち
  • 3,000万円の特別控除が利用できるかどうかは大きな違い

まずは、不動産売却時に譲渡所得が発生するかどうかを計算しましょう。

特に、建物売却時と土地売却時には「減価償却費」という大きな違いがある点を認識しておく必要があります。

また、3,000万円の特別控除が利用できるかどうかで、税金を支払う可能性は大きく異なります。

利用する場合もしない場合も、確定申告が必要であれば、忘れないように翌年になったら行いましょう。

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監修 中村昌弘

宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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