今すぐ知りたい不動産売却の相場!調べる方法と価格の変動要因を徹底解説

2018.08.24投稿 不動産の相場の調べ方
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編集 すまいうる編集部

戸建てやマンション、土地といった不動産の売却を考えたとき、「いくらで売れるのか」は誰でも重視したいポイントです。

それゆえに、おおよその相場でもいいから事前に知りたい、と気になりますよね。

なかには、売るつもりはないけど資産価値を知りたい、この値段だったら売るのを考えようという興味で相場を知りたい人もいるかもしれません。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 不動産相場ってどれくらいなの?
  • 不動産相場の調べ方が知りたい!
  • 相場と査定額はどう違うの?

この記事では、不動産売却の相場や調べ方、自分でできる相場価格の出し方について順を追って説明していきます。

また、気になる相場から価格が上下する要因や、相場を知るだけでは不動産の売却はできないので、査定についても解説します。

相場に見合った価格で売り出すことは、結果的に不動産の売れやすさにも影響してきます。

この記事を最後まで読めば、不動産の相場について理解ができ、相場の調べ方や査定を取るべきかどうかを判断できるようになります。

ぜひ最後までご覧ください。

【必見情報】不動産を高く売るなら「一括査定」が効果的!

大切な資産、同じ売るなら「高く」「早く」売りたいですよね。また、できるならトラブルも避けたいはず。不動産を損なく売却するには、3つのポイントがあります。

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※すまいうるは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業が運営するサービスです。

統計資料から見る不動産の相場(平均価格)

不動産の相場(平均価格)はどれくらいなのか表にまとめました。

下記の表の価格は大きなエリア内の平均であり、便利な場所や不便な場所が混ざったような状態です。

平均価格は参考程度と理解しておきましょう。

ざっくり知りたい場合は平均価格で十分ですが、精度の高い相場を確認したい人は「かんたん!信頼できる相場の調べ方」から読んでください。
(かんたんな計算が必要です)

紹介するデータは、不動産流通機構(※)が公開している情報です。全国の不動産会社から実際に売買が決まった成約価格を収集し、統計データとして管理しています。
※不動産流通機構とは:宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣が指定した不動産流通機構のこと。

売出価格(売りに出されている価格)しか分からないSUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトに比べて精度があるのが特徴です。

中古マンションの相場(平均価格)

不動産流通機構によると、首都圏および近畿圏の中古マンションの平均価格は以下のとおりです。(2019年8月時点)

首都圏の中古マンション平均価格
東京 埼玉 千葉 神奈川
㎡単価 71.33万円 32.12万円 27.82万円 43.11万円
平均価格 4,314万円 2,209万円 2,039万円 2,845万円
近畿圏の中古マンション平均価格
大阪 兵庫 京都
㎡単価 36.4万円 29.1万円 34.4万円
平均価格 2,446万円 2,130万円 2,143万円

中古住宅の相場(平均価格)

不動産流通機構によると、首都圏および近畿圏の中古住宅の平均価格は以下の通りです。(2019年8月時点)

首都圏の中古住宅の平均価格
東京 埼玉 千葉 神奈川
平均価格 4,345万円 2,416万円 2,343万円 3,194万円
近畿圏の中古住宅の平均価格
大阪 兵庫 京都
平均価格 2,086万円 2,403万円 2,400万円

土地の相場(平均価格)

不動産流通機構によると、首都圏および近畿圏の100~200㎡の土地の平均価格は以下の通りです。(2019年8月時点)

首都圏の土地の平均価格(100~200㎡)
東京 埼玉 千葉 神奈川
㎡単価 35.13万円 12.32万円 10.67万円 17.14万円
平均価格 4,899万円 1,722万円 1,639万円 2,433万円
近畿圏の土地の平均価格(100~200㎡)
大阪 兵庫 京都
㎡単価 16.5万円 12.6万円 18.1万円
平均価格 2,319万円 1,834万円 2,435万円

以上、流通機構のデータに基づき不動産の相場について見てきました。

また、自分の不動産の地域でざっくりとした相場が見たい、という場合は以下の表から不動産の地域を選択して確認してみましょう。

北海道・東北 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県
関東 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県
甲信越・北陸 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県
東海 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県
関西 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県
中国 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県
四国 徳島県 香川県 愛媛県 高知県
九州・沖縄 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

次にデータを元にした平均価格が売却活動を始める場合、あまりあてにならない理由について解説します。

平均価格だと正確な相場をつかめない理由

平均価格は、さまざまなエリアや築年数の物件が混在した状況の数字です。

そのため、売りたい不動産の相場を把握するには適切ではありません。

理由は以下の3点です。

  • 中古マンションや中古住宅の平均価格は「土地と建物を合計した価格」の平均値
  • 土地価格は、エリアや用途規制によって異なる。
  • 建物価格は、築年数や建物仕様によって異なる。

よくわからないなぁ・・・。

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じゃあ具体例で確認してみよう!


土地の例:「大きなオフィスビルが建つ駅前の土地」と「山間部の土地」
建物の例:「築1年目の戸建住宅」と「築40年目の戸建住宅」


山間部より駅前、築40年より築1年のほうが価値を感じませんか?

前章で紹介したように、神奈川県の戸建住宅の平均価格は約3,100万円です。

しかし、実際には5,000万円を超える物件はたくさんありますし、1,000万円程度の物件もたくさんあります。

5,000万円の物件を持っている人が、3,100万円の相場を把握しても、あまり意味がないことになります。

では、どうしたらもっと自分の不動産に近い相場価格を知ることができるのでしょうか。

それには、不動産を「エリア」と「築年数」で絞ることが必要です。

適切な相場は「エリア」と「築年数」で絞って把握する

不動産の適切な相場を把握するには、狭い範囲で把握する必要があります。

具体的に言うと、適切な相場を把握するには、とりあえず「エリア」と「築年数」の2つだけを意識して考えてください。

土地については、「エリア」を狭める必要があります。同じ区内でも駅に近いかどうかなど、狭いエリアでの特徴は異なってくるからです。

狭いエリアで把握するほど、精度の高い相場を知ることができます。

建物については、「築年数」を狭める必要があります。目安としては、5年程度の範囲で把握すると、精度の高い相場を知ることができます。

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もちろん不動産の価格は、エリアと築年数だけで決まるものではないんだ。でも、「とりあえず相場」というレベルなら「エリア」と「築年数」で絞った価格で十分だよ。

他にも不動産の価格には以下のような要因が影響してきます。

  • 土地の広さ
  • 土地の形(整形か不整形か)
  • 周辺環境
  • リフォームの有無

しかし、「とりあえず相場」というレベルであれば、エリアと築年数の2つを狭めて把握することを意識すれば十分です。

条件が広い範囲で平均化されている相場では、実態がつかみにくいことを理解しておきましょう。

次に自分でも簡単にできる「エリア」や「築年数」を絞った相場の調べ方について解説します。

かんたん!自分でできる相場価格の調べ方

適切な相場を把握するためには、次の2つで条件を絞ることがポイントとなります。

  • 土地の「エリア」を狭くする
  • 建物の「築年数」を近くする

先に各方法について、「データの信頼性」と「調べるときの手軽さ」を下の表にまとめました。

相場価格の調べ方
方法 調べられる対象 データの信頼性 調べるときの手軽さ
レインズマーケットインフォメーション マンション・戸建 ★★★ ★★☆
相続税路線価 土地 ★★☆ ★☆☆
固定資産税評価額 土地 ★☆☆ ★★☆
匿名サイト マンション・戸建 ★★☆ ★★★

信頼性・正確性を求めるのであれば、下記で調べるのがオススメです。

建物:レインズマーケットインフォメーション
土地:相続税路線価

多少面倒でもより正確に知りたいのか、それよりも手っ取り早く知りたいのか、ご自身に合った方法をぜひ試してください。

マンション・住宅の価格は「レインズマーケットインフォメーション」で調べる

レインズマーケットインフォメーションのサイトキャプチャー

中古マンションと中古戸建住宅については、レインズマーケットインフォメーションで相場を調べることができます。

※レインズとは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトのこと。直近一年間に売買された価格情報が検索できる。

レインズでは、取引で実際に決まった成約価格の情報を不動産会社から収集しています。

相場を把握する上では、もっとも信頼できるデータベースを持っています。

レインズが保有している成約データを、対象(成約した物件)を特定できない形にして一般に公開されているのが「レインズマーケットインフォメーション」です。

レインズマーケットインフォメーションで確認できることは以下。

  • マンションと戸建の両方の価格を「都道府県」と「地域」で調べられる
  • 絞ったエリアにおける「直近2年間の平均成約価格・平均㎡単価・平均専有面積の推移」も見ることが可能
  • 追加検索条件で「地域詳細」や「築年数」を絞り込むことができ、対象地域の事例一覧を見ることが可能

レインズでなら戸建て・マンションの相場を「エリア」「築年数」で絞って調べられるんだね!

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ただし、レインズに限らず地方の不動産はデータが少ないから、追加条件を加えることで該当データが出てこないこともあるよ。

知りたい場所にデータがないと全く表示されないため、地方の不動産で表示されない場合は、後述する土地価格を確認したり、査定を申し込むのがオススメです。

土地価格は「相続税路線価」で調べる

次に、土地価格の調べ方についてご紹介します。

土地価格を把握するには、「相続税路線価」から調べる方法がオススメです。

【用語解説】相続税路線価とは

相続税路線価とは、土地の相続税評価額を計算するために、国税庁が開示している土地価格のことです。1月1日時点の価格を表し、毎年、更新されています。

相続税路線価は、時価の80%相当額であるという点がポイントです。つまり、時価(土地価格)は相続税路線価から逆算する(0.8で割る)ことになります。

(例)相続税路線価で調べた土地価格が800万円の場合
   土地価格の相場は・・・ 800万円 ÷ 0.8 = 1,000万円

相続税路線価は、国税庁が運営している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」というホームページで見ることが可能です。

最新年分の路線価図の中から、対象となる土地の所在を辿っていくと、対象地を含む路線価図を見つけることができます。

路線価の読み方・計算方法

路線価図には、その名の通り、路線(道路)に価格が記載されています。
この価格は、1,000円/㎡を表したものになります。

例えば、対象地の前面道路に150と記載されていたら、その土地の路線価は150,000円/㎡ということを意味します。

路線価 = 150 × 1,000円/㎡
    = 150,000円/㎡

路線価を見ると、150Dとか150Eのように、AからGまでの記号が振られています。
先に言うと、これらの記号は無視して大丈夫です。

この記号は、更地価格に対する借地権価格の割合を表す「借地権割合」と呼ばれるものを示しています。土地の相場を把握するにあたっては、借地権割合は関係ありません。

とりあえずAからGの記号は無視してください。
150Dや150Eと記載されていても、路線価は150,000円/㎡です。

では、ここで200㎡の土地で路線価が150の場合の土地の相場を計算してみましょう。

土地の相場 = 路線価 × 面積 ÷ 0.8
      = 150,000円/㎡ × 200㎡ ÷ 0.8
      = 37,500,000円

「÷0.8」としているのは、相続税路線価が時価の80%相当額であるためです。

0.8で割り戻すことで、時価相当額、つまり相場を把握することができます。

なお、地方では相続税路線価がないエリアがあります。

相続税路線価がないエリアにおける相場の確認は「固定資産税評価額」で行います。次で紹介します。

相続税路線価がない場合は「固定資産税評価額」で相場を調べる

相続税路線価が存在しないエリアのことを「倍率地域」と呼びます。

倍率地域では、固定資産税評価額を用いて相場を把握する方法がオススメです。

固定資産税評価額は、時価の70%相当額を表しています。

固定資産税評価額は、毎年納税者に送られている固定資産税納税通知書に記載されていますので手元を確認してみてください。

もし納税通知書を紛失してしまった場合は、市区町村町役場で「固定資産評価証明書」という書類をもらいましょう。

この書類で固定資産税評価額を確認することができます。※固定資産評価証明書はだいたい300~400円ほどで発行できます(自治体によって金額が変わります)

固定資産税評価額での計算方法

固定資産税評価額は、時価の70%相当額です。

つまり、固定資産税評価額を0.7で割ることで、時価を把握することが可能です。

たとえば、固定資産税評価額が700万円の場合、時価は以下のように把握されます。

土地の相場 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7
      = 700万円 ÷ 0.7
      = 1,000万円

このように、固定資産税評価額を使うことで、相続税路線価がない地域でも、とても簡単に相場を把握することができます。

ただし、注意点が1つあります。

前節で紹介した「相続税路線価」は毎年価格が更新されるため、タイムリーな相場を把握することができます。これに対し、「固定資産税評価額」は、3年に1度しか価格が更新(“評価替え”と言います)されません。

そのため、土地の相場を調べたいときは「相続税路線価」を用いましょう。

路線価のない「倍率地域」の土地の場合だけ「固定資産税評価額」を用いるのが良いです。

路線価でしっかり土地の価格を計算したい場合は下記の記事がオススメです。

▽路線価の見方と計算方法

価格だけ知りたい方にオススメ!匿名サイトによる調べ方

相場の把握では、匿名サイトの利用もオススメです。

匿名サイトとは、物件の基本的な情報だけを入力し、その場でポンッと価格を示してくれるサイトです。

主な匿名サイトには、以下のようなものがあります。

サイト名 特徴
HowMA(ハウマ) 全国のマンションと戸建に対応
HOME’Sプライスマップ 全国のマンションに対応
IESHIL(イエシル) 首都圏のマンションのみ
SUUMOマンション売却シミュレーター 東京23区のマンションのみ

一般に査定とは、不動産会社が実際に家を見て査定する「訪問査定」を指します。

しかし、匿名サイトは訪問を受ける必要がありません。

インターネット上で物件の基本的な情報を入力することで、過去の膨大なデータベースをもとに査定してくれるシステムになっています。

前の章で、不動産の相場を適切に把握するには「エリア」や「築年数」を絞る必要があると解説しました。

匿名サイトでの査定は、物件の情報を入力することで自然とこれらの条件を絞ることができます。

おすすめの匿名サイト

おすすめの匿名サイトは、HowMAです。

理由は、全国対応していることと、戸建にも対応していることが挙げられます。

HowMAは家の査定ができるほか、不動産相場マップというものがあり、まさしく相場を簡単に知ることができます。

なお、HOME’Sプライスマップは、操作を間違えると訪問査定に誘導されてしまいます。

訪問査定を受けたくない人は、慎重に操作するようにして下さい。

以上、ここまで簡単にできる相場の調べ方について見てきました。

次に、相場から価格が上下する要因について紹介します。

相場から価格が上下する土地・建物の要因

不動産は実際に物件を見ない限り、最終的な価格を判断することができません。

エリアや築年数といったデータだけでは加味することができない変動要因を土地と建物にわけてまとめました。

土地価格の変動要因
変動要因 土地価格への影響
土地の広さ 広いとプラス評価
ただし戸建開発用地なら広すぎるとマイナス評価
マンション開発用地なら広すぎてもプラス評価
土地の形 角地:プラス評価
旗竿地:マイナス評価
土地の高低差 道路より低い:マイナス評価
土地の前面道路 狭い:マイナス評価
周辺施設 嫌悪施設(墓地、高圧線、汚水処理場)がある:マイナス評価
建物価格の変動要因
変動要因 建物価格への影響
建物の素材 高級な仕上げ材(大理石、チーク材等)の使用:プラス評価
建物状態 破損、傾きがある:マイナス評価
耐震改修 プラス評価
リフォーム プラス評価
過去に忌まわしい事件(自殺や殺人事件)が発生している。 マイナス評価

プラス評価もマイナス評価もたくさんあって大変!

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こういった面倒な変動要因のチェックをプロの不動産会社が行ってくれるのが、不動産査定だよ。

ここで紹介した要因は一部にしかすぎません。価格に影響を与える要因は、多岐にわたります。

価格に影響を与える要因が多いため、実際に物件を見て所有者からヒアリングを行わないと、実態を把握することができないのが現状です。

また、価格に影響を与える要因は影響を与える度合いには強弱があるので、不動産会社の経験や勘に基づく部分も必要です。

実際に査定をおこなうと、相場よりも高い場合や低い場合も十分にありえます。

なお、売却を始めるにあたって適切な売出価格を決定するために訪問査定は必要です。

本格的に売却する段階になったら、不動産会社から査定を受けるようにして下さい。

高く売りたいなら「複数」の不動産会社から査定を受ける!

不動産を高く売りたいなら、「複数」の不動産会社から査定を受けましょう。

どうして複数の会社から査定を受けないといけないの?

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ペンギン先生

それはね、不動産会社を比較して、いちばん合った会社を見つけるためだよ。

複数の不動産会社から査定を受けるべき理由は下記になります。

  • 複数の不動産会社を比べることで査定額のムラがわかる
  • 査定額の差について不動産会社に聞くことで、信頼できる不動産会社かどうか判断できる

複数の不動産会社が同じ査定額を出すことは、まずありません。

なので「どうしてこの査定額なのか?」を不動産会社に尋ねることで、その不動産会社が判断した理由を聞くことができます。

2,000万円と3,000万円の査定額だったら3,000万円に目がいっちゃうなぁ。

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ペンギン先生

でも、その3,000万円の査定額に根拠がなかったら、その査定額に近い価格で売れることはないよね。

査定は査定額の「高さ」ではなく「根拠」に注目しないといけません。

不動産会社が査定額を出した根拠は「○○エリアは得意で、売買の実績があるから」かもしれませんし「すでに買い手を抱えている」からかもしれません。

もしくは根拠もないのに、あなたとの媒介契約(不動産の契約のこと)が欲しいだけかもしれないのです。

どんな背景があってその査定額にしたのか、知るためには「聞く」ことが必要になります。

あなたの大切な不動産を任せて大丈夫かどうかを調べるのに、複数の会社に査定を依頼しましょう。

一括査定サイトなら一度に複数の不動産会社に査定依頼ができる

不動産一括査定のサービスの流れ図

不動産の売却を決意したら、一括査定サイトで不動産会社に査定を依頼しましょう。

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※すまいうるは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業が運営するサービスです。

まとめ

不動産売却における相場は、初心者でも自分で調べることができます。

本記事で紹介した相場を調べるコツ・方法を整理しましょう。

記事のおさらい

  • 自分で調べる場合は「エリア」と「築年数」の2つの条件を絞ることで精度が上がる。
  • ざっくり知りたいなら平均価格、信頼性を求めるなら、建物はレインズマーケットインフォメーション、土地は相続税路線価を利用する。
  • しっかりした価格を知りたいなら、訪問査定を受ける。

不動産の価格に影響を与える要因は多岐にわたります。紹介した方法では、あなたの不動産の特徴を加味した価格は分かりません。

本格的に売却を決意したら、適切な売出価格を設定するためにも訪問査定を受けるようにしましょう。

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編集 すまいうる編集部

不動産売却にまつわるお客様の悩みや疑問に寄り添い、正しい情報をわかりやすく伝えることをモットーに執筆・編集をおこなっています。 不動産は大切な資産。お客様が納得できる形で売却できるように、心を込めてサポートいたします。

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