不動産売却時のインスペクションは必要?特徴と注意点を解説

2018.10.25投稿 不動産売却時のインスペクションは必要?特徴と注意点を解説
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ライター

執筆 河野陽炎

どのような製品でも、中古のものを購入するときは「新品と比べて、品質の劣化や老朽化がどのくらい進んでいるのか」や、「今後は安全に使用し続けられるのか」などが気になりますよね。

住宅でも同じです。

取引金額が大きく、住宅ローンを利用するケースも多い中古住宅を購入する場合は、なおさら「安心できる物件を購入して、幸せに暮らしたい」と考える人が多いでしょう。

そのような購入者のニーズに応えつつ、中古住宅市場の活性化を図るために2018年4月から施行されたのが、インスペクション(建物状況調査)の活用が盛り込まれた「宅地建物取引業法(宅建業法)の一部を改正する法律」です。

この記事では、インスペクションとはどのようなものかを説明し、インスペクションを活用することで中古住宅売買がどのように変わるのかを解説します。

「インスペクション」は専門家が住宅の状態を診断すること

「インスペクション」には「製品などの品質実態の検査を専門家や第三者が行い、評価をする」という意味があります。

住宅に関するインスペクションは「ホームインスペクション」とも呼ばれ、建築士や住宅診断士などの専門家が、住宅の劣化の状況や工事の不備などがについて診断を行うことを指します。

ホームインスペクションを専門家に依頼すると、以下のような住宅の状態を診断してもらうことができます。

  • あと何年くらい住み続けることができるのか
  • いつごろ、どのあたりの改修が必要となり、その費用はどのくらいなのか
  • 欠陥住宅ではないか

インスペクションを利用するメリットは、売主・買主の双方が住宅の状態についてマイナスな事項を把握したうえで取引できる点にあります。

2018年4月から中古住宅のインスペクションの説明が義務化

宅地建物取引業法(宅建業法)の一部改正により、2018年4月から、インスペクション(建物状況調査)の説明が義務化されました。

この改正により、不動産会社は中古住宅の売買を仲介する際に「インスペクションについて売主や買主に説明する義務」を負うことになりました。

この法律によって不動産会社に義務付けられるものは

  • 不動産会社がインスペクションについて依頼者(売主・買主)に説明すること
  • インスペクション実施済みの場合はその調査結果について説明すること
  • 依頼者の希望があれば、インスペクション事業者をあっせんすること

などです。

インスペクションの実施そのものが義務づけられたわけではなく、インスペクションの説明の義務化です。

「インスペクション・ガイドライン」策定から現在まで

国は中古住宅市場の活性化に力を入れており、2013年6月に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」をとりまとめました。

中古住宅を安心して取引できるようにするには、住宅の安全性などについての情報提供を充実させていくことが大切です。

とはいえ、住宅の売主が個人であることも多く、住宅の質に関して個人が調査することには限界もあります。

専門家によるインスペクションの実施が促されたのは、こうした事情が背景です

国としては、インスペクションを行い、保険も活用する方法が中古住宅市場に浸透し、市場全体が活性化することを目指しています。

なお、インスペクションでも確認できなかった欠陥がのちのち判明した場合でも「既存住宅瑕疵保険」に加入することで、売主、買主が被る経済的なリスクは軽減されます。
瑕疵担保責任についての知識は、不動産売却は「瑕疵担保責任」の知識が必須!トラブル防止策をアドバイス、の記事で確認できます。

不動産業者がしなければならないこと

媒介契約を結ぶとき

不動産会社は、まず売主や買主に対してインスペクションについて説明し、依頼者の希望があれば、インスペクション業者をあっせんします。

重要事項説明のとき

また、インスペクションをすでに行っていた場合、不動産業者はその結果を買主に対して説明しなければなりません。

売買契約のとき

中古物件が正式に売買されると決まったときは、売主と買主の双方が、物件の基礎部分や外壁などの現況について確認します。

そして、その内容を不動産会社が書面に起こし、双方に交付します。

インスペクションの3つのメリット

不動産売却や購入を考えるなら、インスペクションを行うことのメリットとデメリットを検討して、実施するかどうかを決めましょう。

まずはインスペクションのメリットについてご紹介します。

1.買主が安心して中古物件を購入できる

専門家による住宅の状態の診断を踏まえたうえで、あと何年くらい住み続けられるのか、いつごろ改修が必要となるのかが判断しやすくなるでしょう。

また、購入と同時に改修が必要な場合でも、その費用負担をあらかじめ考慮しておくことができれば、資金計画も立てやすくなります。

どうしても不安を覚える欠陥がある場合には、購入をやめるという決断もできます。

2.売主は建物の瑕疵を把握したうえで売却できる

建物の瑕疵(かし)について正確に把握することで、売却前に補修をしたり、売却代金から補修費用を差し引いて販売したりするなどの方法を取ることができます。

また、売却後になって瑕疵が判明し、買主とトラブルに発展するリスクも抑えられます。

3.不動産業者が物件の状態を把握して取引をすることができる

不動産会社は、インスペクションによって住宅の状態を把握して売買することができ、取引後のクレームを抑えることができます。

中古住宅に対する安心感が高まれば、住宅の流通量が増え、購入を希望する買主も増えるため、不動産の売却市場が活発になるでしょう。

インスペクションの3つのデメリット

続いて、インスペクションのデメリットや注意点を紹介いたします。

1.インスペクションの結果を「正しく」知らせてもらうことが必要

まず留意しておかなければならないのは、インスペクションが買主にもたらすメリットは「診断の結果を正しく知らせてもらえる」ことで、はじめて得られるものであるということです。

買主ではなく、中古住宅を販売したい売主や、売買契約を1つでも多く成立させたい不動産会社にのみ都合がよい報告が行われてしまう場合、インスペクションのメリットである安心はなくなってしまいます。

2.見つかった瑕疵の補修などをする必要がある

瑕疵(かし)が見つかれば、補修費用をなんらかの形で負担しなければなりません。

また、インスペクションでもすべての瑕疵を発見できるとは限りません。

インスペクションを行っても、のちにトラブルが起こる可能性は、0にできません。見つかった瑕疵の程度次第では、売買ができないと発覚する可能性もあります。

そのような場合に備え、既存住宅瑕疵保険に加入するという方法があります。

3.実際の売買契約まで時間がかかる場合もある

インスペクションの実施を待ってから売買契約を行うとなると、1件の取引に時間がかかるようになります。

診断当日は現地にて2~3時間程度の診断が行われます。その結果を報告書にまとめて届けてもらえるまで、およそ1週間かかることが多いようです。

また、インスペクション業者のあっせんや、検査の依頼など、労力が増えてしまうこともデメリットです。

インスペクション実施の流れ

ここからは、実際のインスペクションがどのように行われるのか確認しましょう。

インスペクションは不動産売買のほかに、リフォームをするため、居住者が自宅の状態を知るため、保険に加入するためなどといった事情で実施される場合があります。

1.業者への問合せ、見積もり依頼

依頼主はまずインスペクション業者に問い合わせをして、見積もり依頼を行います。

業者のホームページなどを参照して、電話やメールフォームなどで問い合せることができます。

2.正式な申し込み

見積もりなどの内容に納得できたら、現地で診断業務を行ってもらう日を決めて、正式に申し込みをします。

3.必要書類の準備

インスペクションを受ける住宅の平面図や立体図など、用意できる限りの書類を揃えておきましょう。

事前に業者宛てに郵送する場合と、診断当日に担当者に見せる場合があります。

4.インスペクションの実施

約束した期日に担当者が現地を訪れ、インスペクションを実施します。

5.報告書を受け取る

インスペクション業者から、報告書が送られてきます。

6.料金の支払い

インスペクションの料金を支払います。

インスペクションの診断内容

インスペクションの内容は多岐にわたりますが、大きくは目視による診断と、機械類を使っての診断に分けられます。

インスペクションで診断される項目について、一部ですがご紹介します。

外周りの状態

  • 基礎部分のひび割れ、欠損、水染みの跡などがないか
  • 外壁塗装材表面のひび割れ、欠損、浮き、チョーキング、退色、こけ、腐食、剥がれなどがないか
  • 屋根のひび割れ、欠損、剥がれ、ずれ、こけ、退色、浮きなどがないか

その他、軒裏、バルコニー、外部金物などについても診断が行われます

室内の状態

  • 壁や柱の仕上げ材表面のひび割れ、腐食、かび、水染み跡などがないか
  • 壁や柱の著しい傾斜はないか
  • 床面のひび割れ、剥がれ、めくれ、腐食、かびなどがないか
  • 歩行時に床面に著しい沈み、床鳴りなどがないか
  • 床面に著しい傾斜はないか

その他、天井、階段、サッシ、ドア、シャッター、雨戸などについても診断が行われます

床下の状態

  • 土台および床組に、割れ、腐朽、水染み跡、湿り気などはないか
  • 基礎および床下面にひび割れ、欠損、鉄筋の露出、木くずの堆積、防湿シートの隙間などがないか
  • 束に緩み、浮き、蟻道と思われる付着物がないか

小屋裏、天井裏の状態

  • 梁、桁、小屋組、野地板などに割れ、腐朽、虫食い跡、水染み跡、湿り気、金物の著しい不足や錆び、緩みなどがないか
  • 各階の天井裏、下屋小屋裏に割れ、腐朽、虫食い跡、水染み跡、湿り気、金物の著しい不足や錆び、緩みなどがないか

設備の状態

  • 給水設備で水の著しい変色、漏水がみられるかどうか
  • 給湯設備に機器からの漏水など著しい劣化がみられるかどうか
  • 排水管の状態
  • 換気設備の状態

ここまでご紹介したのは、検査項目のごく一部です。

詳細を知りたい方は、日本ホームインスペクターズ協会「診断項目」のページが参考になります。

※参考サイト:日本ホームインスペクターズ協会「診断項目・報告書」

検査で確認できる範囲とは

一般的に、インスペクションで確認できるのは「建物を解体せず、目視や機械類によって計測できる範囲」です。

また、屋根裏の診断を受けたい場合には、基本的な料金に加えてオプション料金が必要になる場合もあります。

契約を結ぶ前に「どこまで検査してもらえるのか」を必ず確認し、納得してから依頼しましょう。

インスペクションを実施する場合の注意点

インスペクションを受けると決めたら、どのようなことに気をつければいいでしょうか。

時間や労力、費用をかけるのですから、納得のいく検査をしてもらいたいですね。

どの業者に依頼すればいいか、しっかり検討する

ここまでにも触れたように、中古住宅を売買する場合、不動産会社は売主や買主に対して、希望があればインスペクション業者をあっせんしなければなりません。

しかし、売主や買主は必ずしも、不動産会社にあっせんされた業者でインスペクションを受けなければならないというわけではありません。自分で業者を探して依頼することもできます。

日本ホームインスペクターズ協会のホームページには、インスペクションの専門家「ホームインスペクター(住宅診断士)」を検索できるシステムが用意されています。

※参考サイト:日本ホームインスペクターズ協会「ホームインスペクター(住宅診断士)を検索する

不動産会社のあっせんにより依頼する業者に納得がいく場合は問題ありませんが、そうでない場合は信頼できる業者を探しましょう。

もっとも重視したいポイントは、業者のコミュニケーション能力です。

  • インスペクションをどのように進めるのか
  • 各検査項目が何を調査するもので、この家にとってなぜ必要なのか

をきちんと説明してくれる業者かどうかを、確認しましょう。

また診断後には、単に専門用語を羅列したり、項目ごとの説明を並べたりするだけでなく、家が全体としてどのような状態にあるのか、依頼者がわかるように説明してくれる業者のほうが信頼できます。

住宅の工法にもさまざまなものがあり、インスペクション業者にも得意分野があります。

業者の実績を調べ、インスペクションを依頼する家の工法に詳しい業者を選びましょう。

依頼の前に物件についての資料を揃える

インスペクション業者から、必要な書類について指定があります。

用意できる書類はできるだけ多いほうがよいので、下記のような書類を探し出しておきましょう。

  • 建物配置図
  • 外構図
  • 各階平面図
  • 立面図
  • 断面図
  • 建築確認申請書
  • 矩計図仕上表、仕様書
  • 壁量計算書

自宅でこれらの書類が見つからない場合は、法務局に申請すればもらえるものもあります(各階平面図など)。

また、住宅を建築した建設会社や、設計をした設計事務所に相談すればコピーをもらえるケースもあります。

書類が見つからない場合は、インスペクション業者にその旨を相談しましょう。

住宅の正式契約前に検査を依頼する

インスペクションは、正式に売買契約をする前に依頼することがおすすめです。

予想外に大きな瑕疵があったり、補修に多額の費用がかかったりすることなどが判明した場合、売買契約の前であれば購入をやめることもできるからです。

インスペクション業者のスケジュールに空きがあれば、売買契約の前日に依頼し、診断を受けた後すぐに売買契約をする、ということも可能です。

しかし、インスペクションに注目が集まれば集まるほど、「今日依頼をして、明日担当者に診断してもらえる」というケースは減っていくでしょう。

既にお話しした通り、正式な報告書が届くまでには、診断当日からおよそ1週間がかかることも多いです。

そのため、売買契約の2週間以上前には依頼し、診断と結果報告までの日程調整を進めておくことをお勧めします。

売買契約前の依頼と診断が難しいときは、「売主に瑕疵担保責任がある」ことと、その期間を売買契約書に明記してください。

まとめ

法改正により、2018年4月から不動産会社には「インスペクション」に関連するいくつかの義務が生じることになりました。

インスペクションを受けることで、売主と買主の双方が、住宅の状態についてより正確に把握でき、安心して取引することができます。

また、瑕疵(かし)を把握することができれば、修復したり、値引きをしたりするなどの対応ができます。

一方、瑕疵について把握できるというのは、売主にとってもメリットと考えることができます。瑕疵について知らないまま売却すると、大きなトラブルに発展する可能性があるからです。

信頼できるインスペクション業者に依頼し、納得のいく診断結果を受け取り、必要があれば補修などの対処を行いましょう。

執筆の河野陽炎さんの写真

ライター

執筆 河野陽炎

大阪市立大学大学院にて数学を専攻(修士(理学))。<br> 大阪・泉州で農家をリノベーションした住宅を自宅兼オフィスとしている。3級FP技能士資格を活かして、金融・経済・保険・不動産などの記事を数多く執筆する。田舎で暮らすフリーランス、闘病・介護などの事情で在宅起業を選んだ人が、社会で活躍するためには、キャリアデザインやライフプランを確立させ、衣食住や人間関係などを、着実に理想に近づける生き方が大切だと、執筆やセミナー・講演をとおして伝えている。<br> 趣味はディンギーヨット、動物園巡り、ウルトラマン。

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