【保存版】不動産売却に必要な書類を網羅紹介!入手先も知ってスムーズに!

2019.01.21投稿 不動産売却のことなら【すまいうる】

マンション売却、一戸建て売却、土地売却など不動産売却ではさまざまな書類が必要になります。

不動産の売却では買主が住宅ローンを利用するときには、決済時に売主と買主、司法書士、金融機関、不動産会社など多くの関係者が集合します。

また、取り扱う書類には権利書などの非常に重要な書類があり、もし決済時にその書類を忘れた場合には取りに帰らなければ手続きを進めることができません。

自宅の近くで行うのであればよいのですが、遠方で行うような場合には十分に注意しなければなりません。

というのも、不動産の売却時には権利書の他にもさまざまな書類が必要だからです。司法書士や不動産会社から必要な書類について聞いていても、ついつい忘れてしまったり、聞いてなかったりするようなケースも考えられます。

本記事では、そうしたことを防ぐために、不動産の売却時に必要な書類と併せて注意点やチェックリストについてもお伝えしていきます。

不動産売却に必要な書類3大カテゴリ

不動産売却に必要な書類として、分かりやすくするために以下の3つのカテゴリに分けてご説明していきたいと思います。

  1. 売主に関する書類
  2. 権利に関する書類
  3. 土地に関する書類

それでは、ひとつひとつ見ていきましょう。

①売主に関する書類

売主に関する書類として用意しなければならないのは以下の書類です。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票

売主本人の確認書類として、運転免許証などの身分証明書の他、登記のために実印と印鑑証明書、住民票が必要となります。

不動産を売却するにあたって、共有名義人がいる場合には、その名義人の数だけ書類が必要です。また、原則として共有名義人は決済に立ち会わなければなりません。

なお、住民票と印鑑証明書の取得にはそれぞれ300円程必要です。(自治体によって異なります)。

売主に関する必要書類
必要書類 取得場所 費用 備考
身分証明書 - - 運転免許証など
実印 - - -
印鑑証明書 役所 300円 費用は自治体による
住民票 役所 300円 費用は自治体による
※売主に関する書類を揃えるのに必要な費用(住民票300円、印鑑証明書300円の自治体の場合)…(300円+300円)×名義人の数

②権利に関する書類

次に、権利に関する書類として以下の2つの書類が必要です。

  • 登記識別情報通知、もしくは登記済権利書

権利書は、平成17年に登記識別情報通知と呼ばれる1枚の紙になっていますが、それ以前に取得した土地であれば、紙の権利書を持っているはずです。

  • 固定資産税納税通知書(固定資産税評価証明書)

固定資産税納税通知書は、不動産の所有者に対して毎年送付されるものです。

何らかの理由で紛失してしまった場合には管轄の役所に行けば400円程度(自治体による)で固定資産税評価証明書の交付を受けることができます。これは、どちらかがあれば大丈夫です。

この書類は、固定資産分担金の計算や、登記費用の計算に使います。

固定資産税の請求は、建物や土地の1月1日時点の所有者に対してされますが、売却が行われた場合、決済日を基準に、その日までの負担を売主が、その日以降を買主が負担するのが一般的です。

このときに、買主の負担分を固定資産税分担金と呼びます。また、納付書には、固定資産税の納税額の他、固定資産評価額も記載されています。

不動産の所有権移転登記に関する登録免許税などは、この固定資産評価額に応じて決められるため、登記費用を計算するために書類が必要となります。

どちらも決済前には知っておかなければならない情報のため売買契約時点で相手方に共有しておくとよいでしょう。

権利に関する書類
必要書類 取得場所 費用 備考
登記識別情報通知もしくは登記済権利書 - - 売主が保有している
固定資産税納税通知書 - - どちらかがあればよい
固定資産税評価証明書 役所 400円
※権利に関する書類を揃えるのに必要な費用…400円

土地に関する書類

土地に関する書類としては、以下のような書類が必要になります。

  • 境界確認書(マンションの場合は不要)
  • 土地測量図(マンションの場合は不要)

境界確認書は、隣地の所有者との間で作成される境界の場所を示す書類です。売却する不動産を取得したときに測量していれば、測量図面一式の中に入っているはずですが、昔は測量せずに売買が行われることも少なくなかったため、場合によっては測量されていないこともあります。

マンションの場合は、土地測量図と境界確認書は不要です。

土地の測量図に関しては手元にあればよいですが、ない場合には法務局に行けば450円で取得可能です。

土地に関する書類
必要書類 取得場所 費用 備考
境界確認書 - - 売主が保有している
土地測量図 法務局 450円
※登記に関する書類を揃えるのに必要な費用(固定資産税評価証明書と土地測量図を取得する場合)…450円×売却する筆数に応じた枚数

売主に関する書類の注意点

売主に関する書類については、以下のような点に注意が必要です。

印鑑登録しておこう

不動産の売却にあたっては登記関係の手続きの際に実印と印鑑証明書の提出が必要です。

印鑑証明書は、印鑑登録カードがあれば代理人が取得することができますが、共有名義人の中にまだ登録していない人がいる場合には、平日、役所に足を運ぶ必要があります。代理人の手続きでは時間がかかることもあるため、事前に印鑑登録の手続きを済ませておきましょう。

役所で取得する必要書類はまとめて取得しよう

不動産の売却では、住民票の他、印鑑証明書や固定資産税評価証明書など、役所で取得できる書類が複数必要になります。

一度で全ての必要書類を揃えられるよう、最初に必要書類について確認してから役所に足を運ぶとよいでしょう。

なお、住民票と固定資産税評価証明書を代理人が取得するには委任状が必要で、印鑑証明書を代理人が取得するには印鑑登録カードが必要です。

兄弟で共有名義となっているような場合には、委任状や印鑑登録カードを準備できれば、誰かが代表して取得することもできます。

必要書類 代理人による取得
固定資産税評価証明書 委任状
印鑑証明書 印鑑登録カード
住民票 委任状

運転免許証など身分証明書を忘れないこと

不動産の売却時には運転免許証などの身分証明書で本人確認することになっています。

特に共有名義の場合には、全員分の身分証明書が必要となるため、誰か一人が当日忘れてしまったといった事態が起こらないよう、事前にコピーして全員分を集めておくとよいでしょう。

権利に関する書類の注意点

以下で、権利に関する書類の注意点をお伝えします。

権利書がないと取引できない

権利書は、権利書を持っている人がその土地の所有者であると推定されるという非常に重要な書類です。

また、決済時には権利書がないと手続きを進めることができません。

仮に、権利書を自宅に忘れてしまったような場合には取りに帰ることになるでしょう。

そうなると、不動産会社や金融機関、司法書士、買主全ての方に迷惑をかけることになります。

不動産の売却では、売買契約や決済などいくつかの手続きがあり、どの段階で権利書が必要か分かりづらいことが多いようです。

権利書が必要になるのは「決済時」ですが、心配な方は全ての手続きの段階で必要書類一式として持ち歩くほうがよいかもしれません。

権利書を紛失したらどうなる?

権利書は、その不動産の所有者であることを証明する書類で、万が一紛失してしまった場合には再発行ができません。

権利書がない中で、売却による登記手続きを進めるためには、司法書士に「本人確認情報」という書類を作ってもらう必要があります。

なお、本人確認情報の書類作成には10万円程度の費用がかかってしまいます。

土地に関する書類の注意点

土地に関する書類の注意点としては、以下のような点が挙げられます。

最近の土地取引では境界確定は必須?

一戸建てや土地の売却にあたり、境界確定が住んでいない場合には、土地家屋調査士に依頼して境界確定を済ませておきましょう。

境界確定が済んでいなくとも土地を含む不動産売却はできますが、将来の境界トラブルを避けるためにも、最近では売却前に境界確定が求められることがほとんどです。

逆に、境界確定が済んでいないと「何かトラブルがあるのではないか」と思われて、契約が破談になる可能性もあるため注意が必要です。

建築確認通知書など建物に関する書類も用意しておこう

売却する土地に建物が建っている場合、建築確認通知書など建物に関する書類も用意しておきましょう。

具体的には、建築確認通知書や検査済証、建築設計図書や工事記録書等です。

新築であれば新築時に住宅会社から、中古住宅であれば売買時に売主から受け取った建築書類一式と思って問題ありません。

建物を建てる時には、建築前に建築確認通知書で建築基準法に適法であることを確認し、完成してから検査を受けることで検査済証が発行されます。

つまり、建築確認通知書と検査済証で建築基準法に則った建築がなされているかを確認するために用意します。

また、建築設計図書や工事記録書等はどのような設計、工事なのかや、完成後にどのような維持管理やリフォームが行われているのかを確認できます。

不動産売却に必要な書類チェックリスト

以上、不動産売却に必要な書類についてお伝えしてきました。必要な書類のチェックリストは以下の通りです。

不動産を売却するにあたって共通で必要になる下記の書類と、マンション売却、一戸建て売却、土地売却によって必要な書類とわかれていますので、売りたい不動産に合わせて確認しましょう。

不動産売却に必要な書類チェックリスト【共通】
必要書類 取得場所 費用 備考 チェック
身分証明書 - - 運転免許証など
実印 - - -
印鑑証明書 役所 300円 費用は自治体による
住民票 役所 300円 費用は自治体による
登記識別情報通知もしくは登記済権利書 - - 売主が保有している
固定資産税納税通知書 - - どちらかがあればよい  
固定資産税評価証明書 役所 400円

マンション売却には共通部分に合わせて下記の書類が必要になります。

マンション売却に必要な書類チェックリスト
必要書類 取得場所 費用 備考 チェック
マンション管理規約書 - - 売主が保有している

一戸建ての売却には共通部分に合わせて下記の書類が必要になります。

一戸建て売却に必要な書類チェックリスト
必要書類 取得場所 費用 備考 チェック
境界確認書 - - 売主が保有している
土地測量図 法務局 450円
建物確認済証(もしくは検査済証) - - 売主が保有している

土地売却には共通部分に合わせて下記の書類が必要になります。

土地売却に必要な書類チェックリスト
必要書類 取得場所 費用 備考 チェック
境界確認書 - - 売主が保有している
土地測量図 法務局 450円

不動産会社に売却を依頼するときに用意しておくべき書類

売買契約や、決済時など取引には直接関係しませんが、不動産会社に売却を依頼する時、査定の時に用意しておくべき書類を紹介します。これまでに紹介した書類と合わせて確認しておきましょう。

売却依頼時に必要な書類チェックリスト
必要書類 取得場所 費用 備考 チェック
登記簿謄本 法務局(オンラインも可能) 480円~600円 売主が保有している
購入時の売買契約書・重要事項説明書 - - 売主が保有している

住宅ローンの償還表

- - 毎年金融機関から郵送されている
物件の図面(販売パンフレットなど) - - 土地売却以外、売主が保有している

登記簿謄本、もしくは登記事項証明書

登記簿謄本は、購入時に司法書士から郵送などでもらっているものです。登記簿謄本には権利関係や登記上の面積などが記載されています。

そのため、自ら取得する必要があります。法務局へ取得しにいくか、オンラインで取得が可能です。

オンライン取得の場合、法務局の「登記・供託オンライン申請システム」で申請者情報登録を行い、「かんたん証明書請求」から請求ができます。受け取りは登記所の窓口か郵送かを選べます。

登記簿謄本の取得方法
交付請求の方法 受け取り方法 手数料
登記所窓口 登記所窓口 600円
オンライン 登記所窓口 480円
オンライン 郵送 500円
※交付請求・受け取り方法によって手数料などが違います。

また費用を支払って代行会社(※)に取得してもらう場合、費用は、1,000円~2,000程度です。

※代行会社の例:登記簿謄本取得代行センター https://www.yomidaore.com/

購入時・売却時の売買契約書

売買契約書は、購入当時の土地・建物の内訳が記載してあり、新たに売買契約書を作成するときの参考資料になります。

また、重要事項説明書(重説)も売買契約書と同じく、新たに不動産会社が重説を作成するときに必要になります。そして、営業活動中にあらかじめ買主に伝えておくべきことも重説に記載しています。

住宅ローンの償還表

住宅ローンの償還用とは、その年の月ごとのローン残債が記載されている資料です。不動産の売却は残債を完済するのが基本なので、ローン償還表で残債を把握しておかないと売り出し価格が決められません。

毎年金融機関から郵送されてきているはずですが、もし手元になければ、住宅ローンを組んだ金融機関に問い合わせてみましょう。

物件の図面、販売パンフレット等

図面集は、査定時に不動産会社に対して、広さや間取りを伝えるときに必要です。また、売却活動のときは、間取りをスキャンしてネット広告などに掲載しなければなりません。

図面集はマンション購入時にもらいますが、紛失した場合は分譲主である不動産会社か、管理組合に相談しましょう。

親切な不動産会社であれば間取り図のコピーをくれる場合もあります。また、管理組合に図面集が保管されていることも多いので、管理会社経由で問い合わせてみると良いでしょう。

戸建ての場合は確認申請図面など、家を建てるときにもらったものになります。

パンフレットは必須書類ではありませんので、手元になければ必要ありません。ただ、パンフレットにはその物件の構造や仕様・設備など、アピールポイントが記載されています。

パンフレットがあれば、営業マンもその物件の特徴を理解することができ、営業トークに使えます。手元にあれば用意しておきましょう。

不動産売却後の確定申告で必要な書類

ここまでは、不動産売却時(売買契約~決済)に必要な書類についてお伝えしてきましたが、不動産を売却した後は場合によって確定申告する必要があります。そこでも書類を用意しなければなりません。

基本的には、確定申告では以下のような書類が必要です。

必要書類 取得場所 費用 備考 チェック
確定申告書B様式 税務署 - 当日でも可
分離課税の申告書 税務署 - 当日でも可
譲渡所得の内訳書 税務署 - 当日でも可
購入時売買契約書 - - -
売却時売買契約書 - - -
登記簿謄本 法務局 600円 筆数分用意
仲介手数料などの領収書 - - -
※確定申告時に必要な費用…登記簿謄本600円×筆数分

特例を利用する場合に提出する書類

マンション売却や戸建ての売却において利用できる特例があります。土地売却においては売却する土地が、マイホームが建っていた土地だった場合には、一定の要件を満たすことでマンション売却や戸建て売却と同じ「3,000万円特別控除」などの特例を受けることができます。

しかし、それらの特例を受ける際には確定申告時に上記とは別に書類を提出しなければなりません。

マイホームを売却したときに受けられる特例に関する必要書類
特例 書類名 取得先
3,000万円特別控除 除票住民票 役所
所有期間10年超の軽減税率 除票住民票 役所
居住用財産の譲渡損失と繰越控除の特例 除票住民票 役所
住宅借入金の残高証明書 借入先

特殊ケース別でチェック!追加で必要になる書類

ここからは、代理人や法人が売却する場合など、通常の不動産売却と異なるケースにおいて必要となる書類について個別に解説していきます。

この記事では下記ケースにおける必要書類を紹介します。

  1. 代理人が不動産を売却する場合
  2. 法人が不動産を売却する場合
  3. 農地を売却する場合
  4. 相続財産管理人が不動産を売却する場合
  5. 成年被後見人が不動産を売却する場合
  6. 非居住者(海外在住者)が日本の不動産を売却する場合
  7. 外国人・外国籍の人が不動産を売却する場合

該当するケースをクリックすると、必要書類を紹介している章に移動できます。

代理人が不動産を売却する場合

代理人が不動産を売却する場合、以下の書類が必要になります。

  • 不動産の売却の委任状(委任者の印鑑証明書と住民票も添付)
  • 代理人の実印
  • 代理人の本人確認書類
  • 代理人の印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)

不動産の売却の委任状には、委任者の署名と押印が必要です。また、委任者の「印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)」と「住民票」も添付します。

法人が不動産を売却する場合

法人が不動産を売却する場合、必要なのは下記の書類です。

法人の場合、住民票の代わりとして法人の登記事項証明書(登記簿謄本)が必要となります。

  • 登記済権利証
  • 法人の印鑑証明書
  • 3ヶ月以内の法人の登記事項証明書(登記簿謄本の全部事項証明書または代表者事項証明書)
  • 売却する不動産の固定資産税納税通知書(もしくは固定資産税評価証明書)

農地を売却する場合

農地を売却する場合、農地転用を目的として、農業委員会に農地法第5条に基づいて届出を行わなければなりません。

届出が受理されると受理通知書が交付されます。所有権移転等、地目変更登記の登記申請の際、通常の必要書類に加えてこの受理通知書が必要です。

相続財産管理人が不動産を売却する場合

相続人がいない不動産の場合、相続債権者などの利害関係者から、家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申立てが行われて、相続財産管理人が専任されます。

相続財産管理人が不動産を売却する場合、必要なのは以下の書類です。

  • 相続財産管理人の選任審判書(家庭裁判所が発行した3か月以内のもの)
  • 相続財産管理人個人の印鑑証明書(市区町村が発行した3か月以内のもの)
  • 相続財産管理人個人の実印
  • 家庭裁判所の不動産売却の許可書

成年被後見人が不動産を売却する場合

成年被後見人が不動産を売却する場合、居住不動産か非居住不動産かで必要書類が変わります。

売却する不動産が非居住用不動産である場合、不動産の売却が正当な理由があれば特に普通の取引と変わりません。居住不動産の場合は、非居住用不動産と違い、家庭裁判所の許可が必要です。

家庭裁判所の許可を得るには、必要なのは下記の書類です。

  • 売却不動産の登記簿謄本
  • 予定している売買契約書のコピー
  • 売却不動産の査定書、評価証明書
  • 推定相続人の同意書
  • 本人か成年後見人の住民票か戸籍謄本(住所・氏名・本籍に変更がある場合)

また、所有権移転登記の際には、通常の必要書類に加えて下記の書類が必要です。

  • 家庭裁判所の売却許可決定書
  • 成年後見人の登記事項証明書

非居住者(海外在住者)が日本の不動産を売却する場合

非居住者(海外在住者)が日本の不動産を売却する場合、下記2つの書類が必要です。また、非居住者(海外在住者)の定義は、「日本国内に住所がなく、1年以上海外に在住している人」です。

在留証明書

住所証明や住民票の代わりとなる書類で、売主がどの国のどこに住んでいるかの証明書です。日本領事館もしくは日本大使館で入手できます。手数料は日本円で1,200円相当で、現地通貨での支払いとなります。

署名証明書(サイン証明書)

印鑑証明書の代わりとなる書類です。売主のサインが公的なものだと証明します。日本領事館もしくは日本大使館で入手できます。手数料は1,700円で、現地通貨での支払いとなります。

外国人・外国籍の人が不動産を売却する場合

外国人・外国籍の人が不動産を売却する場合、在留期間で必要書類が異なります。

それぞれのケースについて確認していきます。

中期在留者・永住者の必要書類

3カ月以上の在留が認められている中期在留者や永住者の場合、住民票が得られるので特別な書類は必要ありません。

住民票の申請と印鑑証明書を用意しましょう。

短期在留者の方や外国に居住している人の必要書類

短期在留者の方や外国に居住している人の場合、住民票の代わりとして、下記の書類が必要となります。

  • 当該国の公証人により認証された売主の住所に関する宣誓供述書もしくは、在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書
  • 当該国の署名証明書(サイン証明書)

    まとめ

    記事のおさらい

    • 権利書は非常に重要な書類。権利書がないと手続きを進めることが出来ないので手続きの際は必ず忘れずに!
    • 戸建てや土地の売却にあたり、境界確定が住んでいない場合は、事前に済ませておく
    • 権利書を紛失した場合、費用がかかってしまうので、必ず無くさずに保管する
    • 基本的にマンション購入時の書類は全て必要
    • 代理人を立てる場合は委任状を利用する
    • 確定申告にも必要書類があるので要注意
    • 必要書類は事前に早めに用意しておくことが大事

      不動産売却時の必要書類についてお伝えしてきました。

      売買契約や決済、確定申告など、マンション売却や一戸建ての売却、土地売却には必要な手続きが多いです。不慣れななかで、ついどんな書類が必要だったかを忘れてしまうこともあるでしょう。

      必要書類を忘れたり、紛失したりすると手続きに時間や費用がかかることもあります。

      本記事で必要な書類について確認し、なるべく早い段階で必要書類を揃え、足りないものがあるときは早め早めに対策していくことが大切です。

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