【保存版】不動産売却に必要な書類を網羅紹介!入手先も知ってスムーズに!

不動産売却のことなら【すまいうる】
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不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

不動産の売却に必要な書類はたくさんあります。どんな書類がどのタイミングで必要になるのか、事前に知っておきたいですよね。

この記事では、以下のような疑問や質問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 不動産の売却に必要な書類を知りたい
  • 不動産売却の必要書類がない場合はどうする?
  • 不動産売却の書類って誰が用意するの?

この記事では、不動産売却を決意→不動産会社に仲介を依頼→買主が見つかって売却→翌年確定申告するまでの間に、必要となる書類と入手方法をバッチリお伝えします。

この記事を読むことで、売主として用意するべき書類で迷うことはなくなります。

不動産の「机上査定」を依頼するときに必要な書類

インターネット上の不動産査定サイトから、売却予定の物件の机上査定(簡易査定)を依頼する場合、特に必要となる書類はありません。

以下の情報をわかっていれば、すぐに査定結果を知ることができます。

あえて必要な書類をあげると、不動産を購入した際の販売図面(販売パンフレット)があれば、上記の机上査定に必要な情報をすべて把握することができます。

販売パンフレットの詳細は次項で解説します。

不動産の「訪問査定」を依頼するときに必要な書類

不動産の訪問査定を依頼する際に必要な書類は、以下のとおりです。書類を紛失した場合はそれぞれの説明の項目で解説しています。

また、ここで書いている書類は、訪問査定を受ける上で一般的に必要とされるものです。

訪問査定の段階で、次の段階である媒介契約を結ぶ際に必要な書類を揃えても、もちろん問題ありません。

訪問査定前に、不動産会社に必要書類について確認してください。

必要書類名 入手方法 マンション 一戸建て 土地
登記事項証明書(登記簿謄本) 請求:法務局で書面請求、郵送請求、オンラインで請求
受取:郵送、窓口交付
購入時の売買契約書・重要事項説明書 購入時に取得済。ない場合は元の不動産会社に相談する
権利証(登記識別情報通知) 購入時に取得済
地積測量図・境界確認書 自分が用意。ない場合は土地家屋調査士に依頼する。 ×
固定資産税納税通知書(もしくは固定資産税評価証明書) 市区役所から送付される。ない場合は固定資産税評価証明書を取得する。
マンション管理規約書 購入時に取得済 × ×
建物確認済証(もしくは検査済証) 家を建てた際に取得済 × ×
物件の図面(販売パンフレット等) 購入時に取得済

次からは、各書類の内容について解説していきます。

登記事項証明書(登記簿謄本)

登記事項証明書(登記簿謄本)は、売却する不動産の権利情報や面積情報などが記載された書類です。以前は「登記簿謄本」と呼ばれていましたが、現在はデジタル化されて「登記事項証明書」と呼ばれています。

法務局で取得できます。不動産の詳細な情報がわかるため、正確な査定が可能になります。

現在事項証明書、全部事項証明書などの種類がありますが、すべての情報が書かれた全部事項証明書を取得しましょう。

登記事項証明書の取得費用は、

です。

購入時の売買契約書・重要事項説明書

不動産購入時に受け取った売買契約書と重要事項説明書です。

売買契約書は、不動産を売買する際に買主と売主の合意のもとで取り交わした契約書です。物件価格、引き渡し日時などの条件等が記載されています。

重要事項説明書は、売買される物件の面積や接道状況、境界、ガスや水道設備などが記載されています。

いずれも不動産購入時に取得する書類です。紛失した場合は、購入時に仲介してもらった不動産会社に問い合わせてみましょう。

権利証(登記識別情報通知)

権利証は、売主が不動産の登記名義人であることを証明する書類です。

登記識別情報通知は、法改正により平成17年以降に発行されている、登記識別情報が記載してある通知書です。不動産登記の際には、権利書と登記識別情報通知は同じ働きをします。

いずれもなければ、

  1. 事前通知制度を利用するか
  2. 司法書士か弁護士等による本人確認証明情報の提供を行うか(数万〜10万円)
  3. 公証人の認証による本人確認(認証手数料3,500円)

の①〜③いずれかの対応をとります。

地積測量図・境界確認書

地積測量図は、土地や一戸建てにおいて、土地の測量に基づいて作成された資料です。書かれているのは土地の形状や面積などの測量情報です。

境界確認書は、隣地所有者、関係役所の立ち会いのもとに土地の境界線や境界標の場所などが記載されています。地積測量図は法務局で管理されていて、境界確認書は個人で管理しています。

これらの書類がない場合、測量して作成する必要があるかの判断が求められます。土地の境界が確立していないと、土地や一戸建ては買い手がつきにくいです。不動産会社に媒介契約を依頼する前に行うのか、媒介契約を結んでから行うのかは売主の判断となります。

地積測量図を法務局で取得する際にかかる費用は、

となります。

固定資産税納税通知書(もしくは固定資産税評価証明書)

固定資産税納税通知書は、不動産の固定資産税が記載されている書類で、税負担金額を把握するために必要です。市区町村の役所から送られてきます。

固定資産税納税通知書がない場合、固定資産税評価証明書を市区役所で入手します。費用は300~400円です。

マンション管理規約

マンションの管理規約について書かれている書類です。なければ管理会社から入手します。

建物確認済証(もしくは検査済証)

建物確認済証(もしくは検査済証)とは、建築基準法に定められたもので建築基準法の規定に適合していることを証明する文書です。一戸建ての不動産を売る際に必要です。

紛失した場合は、台帳記載事項証明書で代用できます。台帳記載事項証明書は区市役所で入手します。費用は300~400円です。

物件の図面(販売パンフレット等)

不動産を購入した際に作成されていた販売パンフレットです。なければ元の不動産会社から入手可能です。

不動産会社へ売却の仲介を依頼するときに必要な書類

ここまでに紹介した書類は用意しているものとして、不動産の売却を不動産会社に依頼する際にさらに必要となる書類について解説していきます。

必要書類名 入手方法 マンション 一戸建て 土地
身分証明書 自分が所持している
印鑑 自分が所持している

身分証明書

不動産会社との媒介契約時には運転免許証やパスポートなどの身分証明書が必要です。

印鑑

実印でなくても可能です。

ただし、売買契約時には実印を求められる場合が多いです。

売買契約するときに必要な書類

ここまでに紹介した書類は用意しているものとして、売買契約する際に必要な書類について解説していきます。

必要書類名 入手方法 マンション 一戸建て 土地
印鑑証明書 市区役所の窓口かコンビニで入手
通帳 自分が所持している

印鑑証明書

売買契約書を作成する際は実印で押印します。この実印の印鑑証明書が必要です。

印鑑証明書は登記を申請する際の必要書類にもなります。

印鑑証明書は、売主の決済日まで3ヶ月以内のものを用意しましょう。印鑑証明書は、市区役所の窓口のほか、マイナンバーカード、住基カードを使ってコンビニなどで入手できます。費用は数百円です。

通帳

売却した金額の振込先として、金融機関の通帳を用意しましょう。

不動産引き渡しのときに必要な書類

ここまでに紹介した書類は用意しているものとして、不動産引き渡しの際に必要な書類について解説していきます。

必要書類名 入手方法 マンション 一戸建て 土地
住民票 市区役所の窓口かコンビニで入手
抵当権抹消登記に必要な関係書類(登記の委任状、解除証書もしくは完済証明書、登記事項証明書) ローンを受けている金融機関から入手

住民票

所有権移転登記のために必要です。売主の決済日まで3ヶ月以内のものを用意しましょう。印鑑証明書は、市区役所の窓口のほか、マイナンバーカード、住基カードを使ってコンビニなどで入手できます。費用は数百円です。

抵当権抹消登記に必要な関係書類

金融機関から、

を受け取ります。抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合は司法書士が用意します。

売買契約成立後、金融機関に抵当権抹消について連絡して入手しましょう。

不動産を売却したあとの確定申告に必要な書類

まず、確定申告が必要になるケースを紹介すると、「譲渡益がある場合」「特例を受ける場合」の2パターンです。

少し細かく分けると、以下の分類です。

不動産を売却した翌年に課税譲渡所得が発生した人、つまり不動産を売って儲けが出た人(譲渡益がある人)は必ず確定申告をしなければなりません。

また、一定の条件を満たす居住用住宅(マイホーム)を売却したことによって譲渡益が出て、3,000万円の特別控除の特例によって所得がマイナスになる人も確定申告をする必要があります。

不動産を売って損が出た人(譲渡損失がある人)は、税法上は確定申告をする必要はありません。しかし、税制上の特例を利用することによって税金が減額されるケースがあります。特例は確定申告を受けることで適用されるので、特例を使う場合は確定申告が必要です。

確定申告に必要な基本書類

確定申告に必要な基本書類は、下記のとおりです。

書類名 入手先
確定申告書B様式 税務署
分離課税用の申告書 税務署
譲渡所得の内訳書 税務署
購入時・売却時の売買契約書のコピー 自分
登記事項証明書の全部事項証明書(登記簿謄本) 自分(費用600円)
仲介手数料などの領収書のコピー 自分

確定申告書B様式

確定申告書には、「給与所得者用」として申告書A様式と、「個人事業主用」としてのB様式があります。不動産の売却で利益や損失が出た場合は、サラリーマンなどの給与所得者であってもB様式の申告書を使います。

分離課税用の申告書

給与所得などに対する課税と、土地や建物の譲渡の分離課税を申告する書類です。それぞれの納税額を計算して、納税額を決めるために申告します。

譲渡所得の内訳書

売却した不動産の住所、面積、売却した金額を記入する書類です。

購入時・売却時の売買契約書のコピー

不動産を購入した時の売買契約書と、売却した時の売買契約の両方を用意します。取得費用と譲渡費用の証明となります。

登記事項証明書の全部事項証明書(登記簿謄本)

※上記の訪問査定の必要書類をご参照ください。

仲介手数料などの領収書

不動産を売却した際に受け取っている仲介手数料の領収書のコピー、登記にかかった費用やその他、測量費や登記費用などの領収書のコピーを用意します。

確定申告:各種特例を利用する場合に必要な書類

各種特例を利用する場合に必要な書類は下記の通りです。

なお、各特例を申請する場合も、上記の確定申告の基本書類は必要です。

特例を利用するときに追加で必要な書類まとめ(対応表)

不動産の売却で利用できる特例は、以下の7つです。

各特例と必要な書類の対応表は以下のとおりです。

書類名 入手先
戸籍の附票の写し 本籍地のある市区役所 × ×
買換え取得資産(新居)の各種資料のコピー 自分で用意する × × × × ×
新居の土地・建物の全部事項証明書 法務局 × × × × ×
築年数基準越え建物の場合の各種証明書 指定検査機関、指定保険会社 × × × × ×
買換(代替)資産に関する明細書 法務局 × × × × × ×
新居の借入金残高証明書 金融機関 × × × × × ×
居住用財産の譲渡損失額の計算についての明細書 法務局 × × × × × ×
翌年以降に繰り越される特定居住用財産の譲渡損失の金額の計算書 税務署 × × × × ×
特定居住用財産の譲渡損失額の計算についての明細書 税務署 × × × × × ×
被相続人居住用家屋等確認書 市区町村 × × × × × ×
耐震基準適合証明書 指定検査機関等 × × × × × ×
建設住宅性能評価書 指定検査機関等 × × × × × ×

それぞれの詳細については、以下で解説していきます。

①【マイホーム(譲渡益あり)】3,000万円の特別控除の特例

  1. 戸籍の附票の写し
    戸籍の附票の写しは、戸籍が作られてから現在までの住所の異動履歴が書かれた書類です。売主が売却したマイホームに居住していたことを証明します。本籍地のある市区役所に請求することで入手できます。1通300円の手数料で、入手方法は、窓口、郵送、コンビニ交付です。

②【マイホーム(譲渡益あり)】10年超所有の軽減税率の特例

  1. 戸籍の附票の写し
    3,000万円の特別控除の特例と同じく、戸籍の附票の写しが必要です。10年以上の居住履歴があるものとなります。

③【マイホーム(譲渡益あり)】買い換え(交換)の特例(特定居住用財産の買換え特例)

譲渡益のあるマイホームの買換えの場合、特例に必要な書類は以下の5点です。

  1. 戸籍の附票の写し
  2. 買換え取得資産(新居)の各種資料のコピー
    ・売買契約書
    ・売買代金受取書
    ・固定資産税精算書
    ・仲介手数料などの取得費用領収書
    ・増改築時の請負契約書・領収書
  3. 新居の土地・建物の全部事項証明書
    ※取得方法は上記と同じです。
  4. 築年数基準越え建物の場合の各種証明書
    築年数基準を超えた建物である場合、以下a~cいずれかの証明書が必要です。
    a.指定検査機関等による耐震基準適合証明書
    b.指定検査機関等による建設住宅性能評価書
    c.指定保険会社等による保険加入証明書等
  5. 買換(代替)資産に関する明細書
    譲渡する不動産を譲渡した年の翌年中に不動産を購入する場合。この場合、上記(2)の各種資料は、買い換える資産を取得した日から4ヶ月以内に提出が必要です。

④【マイホーム(譲渡損失あり)】新たにマイホームを買換える場合の特例(居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

譲渡益のあるマイホームの買換えの場合、特例に必要な書類は以下の6点です。

  1. 戸籍の附票の写し
  2. 買換え取得資産(新居)の各種資料のコピー
    ・売買契約書
    ・売買代金受取書
    ・固定資産税精算書
    ・仲介手数料などの取得費用領収書
    ・増改築時の請負契約書・領収書
  3. 新居の土地・建物の全部事項証明書
  4. 新居の借入金残高証明書
    新しいマイホームを購入するために組んだ借入金の残高証明書です。銀行などの金融機関から発行されて郵送されます。
  5. 居住用財産の譲渡損失額の計算についての明細書
    居住用財産の譲渡損失額の計算を行うための書類です。用紙は法務局で入手します。
  6. 翌年以降に繰り越される特定居住用財産の譲渡損失の金額の計算書
    翌年以降に繰り越される特定居住用財産の譲渡損失の金額を記載するための書類です。用紙は法務局で入手します。

⑤【マイホーム(譲渡損失あり)】新たにマイホームを買換えない場合の特例(特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除)

新たにマイホームを買換えない場合の特例に必要な書類は以下のとおりです。

  1. 戸籍の附票の写し
  2. 譲渡資産の借入金残高証明書
    売却した不動産の借入金の残高証明書です。借り入れした金融機関から送付されます。
  3. 特定居住用財産の譲渡損失額の計算についての明細書
    特定居住用財産の譲渡損失額の計算を行うための書類です。用紙は法務局で入手します。
  4. 翌年以降に繰り越される特定居住用財産の譲渡損失の金額の計算書

⑥【空き家(譲渡益あり)】被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例に必要な書類は下記の通りです。

  1. 被相続人居住用家屋等確認書
    被相続人居住用家屋等確認書は、売却した不動産のある市区町村に申請して入手します。
  2. 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書のコピー(建物を残す場合)
    空き家である建物を残す場合、耐震基準適合証明書もしくは建設住宅性能評価書のコピーが必要です。指定検査機関に依頼して入手します。検査費用は指定検査機関によりますが、5万円前後の費用はかかります。

⑦【土地(譲渡益あり)】平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除において必要な書類は、売買契約書のコピーなど上記の共通の基本書類と同じです。

特殊ケース別でチェック!追加で必要になる書類

ここからは、代理人や法人が売却する場合など、通常の不動産売却と異なるケースにおいて必要となる書類について個別に解説していきます。

この記事では下記ケースにおける必要書類を紹介します。

  1. 代理人が不動産を売却する場合
  2. 法人が不動産を売却する場合
  3. 農地を売却する場合
  4. 相続財産管理人が不動産を売却する場合
  5. 成年被後見人が不動産を売却する場合
  6. 非居住者(海外在住者)が日本の不動産を売却する場合
  7. 外国人・外国籍の人が不動産を売却する場合

該当するケースをクリックすると、必要書類を紹介している章に移動できます。

代理人が不動産を売却する場合

代理人が不動産を売却する場合、以下の書類が必要になります。

不動産の売却の委任状には、委任者の署名と押印が必要です。また、委任者の「印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)」と「住民票」も添付します。

法人が不動産を売却する場合

法人が不動産を売却する場合、必要なのは下記の書類です。

法人の場合、住民票の代わりとして法人の登記事項証明書(登記簿謄本)が必要となります。

農地を売却する場合

農地を売却する場合、農地転用を目的として、農業委員会に農地法第5条に基づいて届出を行わなければなりません。

届出が受理されると受理通知書が交付されます。所有権移転等、地目変更登記の登記申請の際、通常の必要書類に加えてこの受理通知書が必要です。

相続財産管理人が不動産を売却する場合

相続人がいない不動産の場合、相続債権者などの利害関係者から、家庭裁判所に相続財産管理人の選任の申立てが行われて、相続財産管理人が専任されます。

相続財産管理人が不動産を売却する場合、必要なのは以下の書類です。

成年被後見人が不動産を売却する場合

成年被後見人が不動産を売却する場合、居住不動産か非居住不動産かで必要書類が変わります。

売却する不動産が非居住用不動産である場合、不動産の売却が正当な理由があれば特に普通の取引と変わりません。居住不動産の場合は、非居住用不動産と違い、家庭裁判所の許可が必要です。

家庭裁判所の許可を得るには、必要なのは下記の書類です。

また、所有権移転登記の際には、通常の必要書類に加えて下記の書類が必要です。

非居住者(海外在住者)が日本の不動産を売却する場合

非居住者(海外在住者)が日本の不動産を売却する場合、下記2つの書類が必要です。また、非居住者(海外在住者)の定義は、「日本国内に住所がなく、1年以上海外に在住している人」です。

在留証明書

住所証明や住民票の代わりとなる書類で、売主がどの国のどこに住んでいるかの証明書です。日本領事館もしくは日本大使館で入手できます。手数料は日本円で1,200円相当で、現地通貨での支払いとなります。

署名証明書(サイン証明書)

印鑑証明書の代わりとなる書類です。売主のサインが公的なものだと証明します。日本領事館もしくは日本大使館で入手できます。手数料は1,700円で、現地通貨での支払いとなります。

外国人・外国籍の人が不動産を売却する場合

外国人・外国籍の人が不動産を売却する場合、在留期間で必要書類が異なります。

それぞれのケースについて確認していきます。

中期在留者・永住者の必要書類

3カ月以上の在留が認められている中期在留者や永住者の場合、住民票が得られるので特別な書類は必要ありません。

住民票の申請と印鑑証明書を用意しましょう。

短期在留者の方や外国に居住している人の必要書類

短期在留者の方や外国に居住している人の場合、住民票の代わりとして、下記の書類が必要となります。

まとめ

それでは不動産売却の必要書類についてまとめます。

不動産の売却に必要となる書類一覧
必要書類名 入手方法 マンション 一戸建て 土地
登記事項証明書(登記簿謄本) 法務局で書面請求、郵送請求、オンラインで請求・送付か窓口交付
購入時の売買契約書・重要事項説明書 購入時に取得。ない場合は元の不動産会社に相談する
権利証(登記識別情報通知) 購入時に取得。
地積測量図・境界確認書 自分が用意。ない場合は土地家屋調査士に依頼する。 ×
固定資産税納税通知書(もしくは固定資産税評価証明書) 市区役所から送付される。ない場合は固定資産税評価証明書を取得する。
マンション管理規約書 購入時に取得。 × ×
建物確認済証(もしくは検査済証) 家を建てた際に取得。 × ×
物件の図面(販売パンフレット等) 購入時に取得。
身分証明書 自分が所持している
印鑑 自分が所持している
印鑑証明書 市区役所の窓口かコンビニで入手
通帳 自分が所持している
住民票 市区役所の窓口かコンビニで入手
抵当権抹消登記に必要な関係書類(登記の委任状、解除証書もしくは完済証明書、登記事項証明書) ローンを受けている金融機関から入手
確定申告に必要な基本書類一覧
書類名 入手先
確定申告書B様式 税務署
分離課税用の申告書 税務署
譲渡所得の内訳書 税務署
購入時・売却時の売買契約書のコピー 自分
登記事項証明書の全部事項証明書(登記簿謄本) 自分(費用600円)
仲介手数料などの領収書のコピー 自分
不動産売却の特例の必要書類
書類名 入手先
戸籍の附票の写し 本籍地のある市区役所 × ×
買換え取得資産(新居)の各種資料のコピー 自分で用意する × × × × ×
新居の土地・建物の全部事項証明書 法務局 × × × × ×
築年数基準越え建物の場合の各種証明書 指定検査機関、指定保険会社 × × × × ×
買換(代替)資産に関する明細書 法務局 × × × × × ×
新居の借入金残高証明書 金融機関 × × × × × ×
居住用財産の譲渡損失額の計算についての明細書 法務局 × × × × × ×
翌年以降に繰り越される特定居住用財産の譲渡損失の金額の計算書 税務署 × × × × ×
特定居住用財産の譲渡損失額の計算についての明細書 税務署 × × × × × ×
被相続人居住用家屋等確認書 市区町村 × × × × × ×
耐震基準適合証明書 指定検査機関等 × × × × × ×
建設住宅性能評価書 指定検査機関等 × × × × × ×
代理人が不動産を売却する場合
書類名 入手先
不動産の売却の委任状(委任者の印鑑証明書と住民票も添付) 売主が用意
代理人の実印 代理人が用意
代理人の本人確認書類 代理人が用意
代理人の印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの) 代理人が用意
法人が不動産を売却する場合
書類名 入手先
登記済権利証 法人が所持
法人の印鑑証明書 法人が所持
3ヶ月以内の会社の登記簿謄本(全部事項証明書又は代表者事項証明書) 法人が所持
固定資産税納税通知書(もしくは固定資産税評価証明書) 法人が所持。ない場合は固定資産税評価証明書を取得する。
農地を売却する場合
書類名 入手先
農地転用の届出受理通知書 農業委員会から入手
相続財産管理人が不動産を売却する場合
書類名 入手先
相続財産管理人の選任審判書 家庭裁判所から入手。発行した3か月以内のもの。
相続財産管理人個人の印鑑証明書 市区町村が発行した3か月以内のもの。
相続財産管理人個人の実印 相続財産管理人が所持
家庭裁判所の不動産売却の許可書 家庭裁判所より入手
成年被後見人が不動産を売却する場合
書類名 入手先
登記事項証明書(登記簿謄本) 法務局
予定している売買契約書のコピー 不動産会社
売却不動産の査定書、評価証明書 不動産会社、もしくは不動産鑑定士事務所に依頼
推定相続人の同意書 推定相続人から。
本人か成年後見人の住民票か戸籍謄本(住所・氏名・本籍に変更がある場合) 市区役所、もしくはコンビニ等
家庭裁判所の売却許可決定書 家庭裁判所
成年後見人の登記事項証明書 法務局
非居住者(海外在住者)が日本の不動産を売却する場合
書類名 入手先
在留証明書 日本領事館もしくは日本大使館
署名証明書(サイン証明書) 日本領事館もしくは日本大使館
外国人・外国籍の人(短期在留者の方や外国に居住している人)が不動産を売却する場合
書類名 入手先
宣誓供述書(当該国の公証人により認証されたもの、もしくは、在日の当該大使館領事部で認証されたもの) 当該国の公証人か、在日の当該国の大使館領事部
当該国の署名証明書(サイン証明書) 在日の当該国の大使館領事部

本記事で紹介した通り、不動産売却には数多くの必要書類が存在します。

必要な時期に必要な書類がない場合、最悪は契約や引き渡し日の延期というトラブルにもつながりかねません。

必要書類は早め早めの準備を心がけましょう。

執筆者の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

保有資格:宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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