不動産売却の費用ってどれくらい？4つのパターンでわかりやすく解説

不動産鑑定士

竹内英二

大切な資産である不動産は、売却するにも費用がかかります。

ではみなさん、売却にどれくらいお金がかかるか想像してください。

住宅ローン返済中のマイホーム一戸建て（土地・建物）を3,000万円で売却できた場合、どれくらいお金がかかるでしょう？

答えは1章目に書いてあるので、ぜひ読んでみてください。

にしても、売るにもお金がかかるって不思議ですよね。

不動産に限らずモノを売るときは「できるだけ高く売りたい！」というのが心情ですが、不動産は高く売れるほど必要費用が高くなります。

住み替えなど今後の生活を考えると、出費はできる限り抑えたいものです。

この記事では次のような悩みをお持ちの人に向けて、不動産売却の基本的な費用から、インスペクションや測量、税金までの費用について説明していきます。

先にお伝えしますが、税金については、購入時の売買契約書がないと多額の税金が発生しますので注意が必要です。

この記事を最後まで読むことで、不動産の売却を考えている人が費用について理解でき、どのような準備をすれば良いか分かるようになれば…そんな想いで執筆しました。

ぜひ最後までご覧ください。

通常の売却でかかる費用

一般的な不動産の売却においては、以下のような費用が発生します。

例えば、住宅ローンが付いている3,000万円の土地建物の物件を売却すると、費用はざっくり100万円程度かかります。

仲介手数料
＝3,000万円×3％＋6万円＝96万円

印紙税
＝1万円
※1,000万円超5,000万円以下の場合

抵当権抹消登録免許税
＝2千円(土地1つ、建物1つ)

司法書士報酬
＝1.5万円　(関東地区の平均)

合計 98.7万円

では、それぞれの費用項目について詳しく説明していきます。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介をしてくれた不動産会社へ支払う報酬のことです。

仲介手数料は宅地建物取引業法によって「不動産会社が受領できる金額の上限」が決まっています。

取引額に応じて、以下のように上限金額が定められています。

仲介手数料の規定は、あくまでも上限ですので、それより下の金額になることもあり得ます。

ただ、一般的には上限額のマックスで請求されることがほとんどで、仲介手数料の相場は「規定の上限額」ということができます。

仲介手数料は、売買契約時に50％、引渡時に50％と2回に分けて支払うことが通常です。

注意点として、仲介手数料には別途、消費税も発生します。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼付する収入印紙のことです。

国庫の収入となるある種の租税や手数料、その他の収納金の徴収のため、政府が発行する切手のようなものです。

不動産の売買契約書のように、売買金額が記載された契約書のことを、課税文書と呼びます。課税文書には、印紙を貼らなければいけないというのが印紙税のルールです。

印紙税の金額は、契約書に記載される売買金額によって異なります。

国税庁によると、印紙税は以下のように定められています。

抵当権抹消関連費用

住宅ローンが残ったままの物件で、売却と同時に住宅ローンを返済するような場合には、登記簿謄本から抵当権の登記を抹消する必要があります。

抵当権とは、住宅ローンを借りる際、銀行が土地と建物に付けた担保権のことであり、登記簿謄本に記載されています。

抵当権を登記簿謄本から消すための費用が、抵当権抹消関連費用です。具体的には、「司法書士への支払い報酬」と「登録免許税」です。

司法書士に支払う報酬：約15,000円

抵当権抹消は司法書士が行うため、その行為に対して報酬を支払う必要があります。

司法書士は、通常、不動産会社が手配してくれます。

日本司法書士連合会による司法書士の報酬アンケートによると、抵当権抹消の費用は以下のようになっています。

関東地区であれば、1.5万円程度です。

登録免許税：1,000円

そのほか抵当権抹消に必要な登録免許税は、不動産1つにつき1,000円かかります。

通常、抵当権は土地と建物の両方に設定されています。
また、土地と建物は、それぞれ1つずつの不動産とカウントされます。

つまり、土地と建物の抵当権を抹消する場合は不動産が2つあるとみなされ、抵当権登録抹消費用は2,000円かかることになります。

ここまで、通常の売却でかかる費用について見てきました。

以下より、物件や人によっては発生する可能性のある費用についてご紹介します。

インスペクション（建物状況調査）を行う場合に発生する費用

インスペクションをおこなう場合には、5万円程度の費用が発生します。

インスペクションとは、建物状況調査のことです。「inspection」には、視察・検査という意味があります。

具体的には、

• 構造耐力上で主要な部分
• 雨水の浸入を防止する部分

について、専門家による調査が行われます。

2018年4月より、中古住宅の売却時には不動産会社が売主に対し、インスペクションをあっせんすることが義務付けられました。

これから売却をする人は、インスペクションの紹介があるはずです。

インスペクションを実施すべきかどうか

不動産会社が売主にインスペクションをあっせんすることは義務化されましたが、売主がインスペクションを実施することは必須ではありません。

しかし、インスペクションに合格すると、専門家により「問題のない建物」であることのお墨付きがもらえます。つまり、買主が安心して購入できるというメリットがあります。

買主にインスペクションの知識がなくても、買主はインスペクションの実施の有無について知ることになります。不動産会社が買主に対して「この建物はインスペクションに合格しています」という内容が必ず説明されるためです。

よって、インスペクションに合格している方が、買主に対する心象は良くなることは間違いありません。

既存住宅売買瑕疵保険の保険料

前章で解説した「インスペクション」に合格すると、既存住宅売買瑕疵保険（以下、「瑕疵担保保険」と略）に加入することができます。

瑕疵担保保険は、瑕疵が見つかるという万が一に備える保険です。

加入するには、人間で言うところの事前健康診断が必要となってきます。この建物の健康診断に該当するのが、前章で解説したインスペクションです。

インスペクションに合格している建物であれば、基本的に問題のない建物とみなされ、瑕疵担保保険に加入することができます。

保険料の目安

瑕疵担保保険は、保証期間が1年と5年の2種類があります。

保証金額は、1年タイプが500万円と1,000万円、5年タイプのものが1,000万円です。

保険料については、面積や保険会社、オプション内容によって異なります。およその保険料の目安として、以下を参考にしてください。

なお、インスペクションと瑕疵担保保険のいずれも、買主が費用を負担しても構いません。必ずしも売主が行わなければならないものではないのです。

インスペクションをおこなうか、瑕疵担保保険を付保するかは、売主の判断ということになります。

瑕疵担保保険に加入するメリット

瑕疵（かし）とは、通常有すべき品質を欠くことを言います。例えば、シロアリによる床の腐食や雨漏りは瑕疵に該当します。

意図的に隠していたのではなく知らなかった場合でも、売主は瑕疵担保責任を負います。

万が一、購入後に瑕疵が発見された場合、売主負担で物件を補修しなければいけません。場合によっては損害賠償ということもありえます。

瑕疵担保保険に加入している物件であれば、その補修費用を保険でカバーすることができます。

瑕疵担保保険のその他の効果

瑕疵担保保険は、中古住宅市場を活性化させるため、国も加入を促進しています。

そのような背景もあり、実は瑕疵担保保険のメリットは、瑕疵の補修にとどまりません。

瑕疵担保保険に加入している物件は、不動産取得税や登録免許税が安くなり、住宅ローン控除も使えるのです。

瑕疵担保保険への加入は、不動産取得税や登録免許税、住宅ローン控除等で軽減措置を受けるための要件となっているからです。

これは買主にとって、経済的なメリットと言えます。同じような物件があった場合、瑕疵担保保険に加入している物件のほうが明らかにお得です。

逆に、売主にとっては物件を売却しやすくなるというメリットにもなります。

物件を高く売りたい、または売却が苦戦する可能性があるというような場合には、インスペクションの実施・瑕疵担保保険の加入を検討してみても良いでしょう。

ここまでインスペクションと瑕疵担保保険について見てきました。

戸建住宅や土地を売却する人は、売主には土地の境界明示の義務があります。

そこで次に測量が必要な場合に発生する費用についてご紹介します。

マンションの売却には測量が不要ですので、マンションの売主は次々章「税金を払う必要のある人の税金」に飛んでもらって構いません。

測量が必要な場合に発生する費用

境界の明示には、確定測量を実施する必要があります。

費用は50万円～100万円程度かかりますが、隣地所有者の数や道路との境界の確定の有無等によって異なります。

測量が必要な場合とは

売主には、土地の境界を明示する義務があります。

当然、土地の境界を明示するためには、境界が確定していなければなりません。境界が確定していない場合に、測量を実施することになります。
※境界ラインが決まっていることを「境界が確定している」と表現します。

では、一体どんなケースで測量が必要になるのでしょうか。

境界の明示で問題となるのは、相続で引き継いだ古い土地や、その上に建っているような戸建を売却するような場合です。
古い土地は境界が未確定であることが多いため、境界明示のために測量が必要となることがあります。

ただし、古い土地であっても、「確定測量図」と呼ばれる図面が存在していれば測量は不要です。
確定測量図の作成は、隣地や道路といった土地のすべての境界ラインに関して、境界が確定している必要があるためです。

もし境界が未確定の場合は、測量会社に確定測量図の作成依頼をすることになります。

確定測量図の作成は、隣地の所有者の数によって費用が異なります。
道路との境界に関しては、道路との反対側の所有者とも了解を取る必要があります。つまり、道路の反対側の地権者の数も金額に影響してきます。

隣地所有者や、道路との反対側の所有者が多い場合には、確定測量図の作成費用に100万円程度かかることもあります。

一方で、道路との境界は既に確定しており、確定が必要なのが隣地境界のみである場合には、測量費は安くなります。

確定の状況によって金額がかなり異なりますので、測量会社に見積もりを取ることが必要です。

測量が不要な例

マンションの場合は、通常、分譲時にマンションディベロッパーが土地の境界を確定しています。

また、戸建住宅でも、分譲ディベロッパーが綺麗に開発したような区画の土地であれば、境界は確定していることがほとんどです。

よって、このようなケースでは境界確定は不要な場合が多いです。

境界未確定のまま売却を押し通せるか

買主の了解を得ることができれば、境界が未確定のまま売却することは可能です。

売却までにどうしても境界が確定できない場合は、売却時に「売主・買主・隣地所有者」の3者で、主張がずれたままの境界確認をおこなうのが一般的です。

この場合、売主と買主との間で、

• 筆界確認書が取得できなかったこと
• 3者立ち合いのもと境界確認をすることで、筆界確認書の取得に代えること

の合意を取り交わすことで対応します。

ただし、どこまでが自分の土地となるのか曖昧なものを喜んで購入する買主は多くはありません。

境界明示は売主の義務であるため、原則おこなうべきものと捉えて準備をするようにしてください。

以上、ここまで測量が必要な場合に発生する費用について見てきました。

不動産の売却では、物件によっては税金が発生することもあります。
そこで次に税金についてご紹介します。

税金を払う必要のある人の税金

税金と言えば、何かを得るときに払うものというイメージが強いですが、不動産を売る場合にも税金がかかります。

ただ、売る不動産によって税金がいくらかかるのか変わってきます。

そこで、自分が払う税金を知ることができるように、税の基本から計算方法まで紹介します。

売却時の税金の基本：税金は「譲渡所得」がある場合に生じる

不動産の売却では、「譲渡所得」が発生すると税金が生じます。

譲渡所得とは、以下の式で計算されるものです。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
※譲渡価額…売却額のこと
※取得費…売った物件の購入額のこと。建物の場合は減価償却後の価額。
※譲渡費用…仲介手数料や測量費など

荒っぽい表現をすると、買った金額よりも高く売れた場合に税金が発生します。

ただ正確には、建物の取得費は減価償却後の価額です。
減価償却とは、建物の取得価格を一定のルールに基づき毎年減価させていく会計上の手続きです。

マイホームの「3,000万円特別控除」で譲渡所得がほぼゼロになる！

また、マイホームを売却した場合には「3,000万円特別控除」という特例を適用できるため、譲渡所得が以下のように計算されます。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－3,000万円

3,000万円特別控除があることで、譲渡所得がゼロに近くなるかマイナスになるケースがほとんどです。
つまり、売却で税金が発生するケースは極めて稀になります。

注意！取得費が不明だと譲渡所得がプラスになりやすい

ただし、マイホームの売却であっても取得費が不明の場合は要注意です。

取得費が不明の場合には、概算取得費というものを用います。

譲渡所得＝譲渡価額－概算取得費－譲渡費用－3,000万円

概算取得費は「譲渡価額の5％」で計算され、取得費が分かっている場合よりも譲渡所得が大きくなります。
つまり、支払う税金が多くなってしまうのです。

所有期間で税率が変わる

また、税率については、不動産の所有期間によって異なります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

それぞれの税率は以下のとおりです。

売却時の税金の計算方法

ではここで、税金が発生する場合の計算例について見ていきます。

売却で税金が最も発生しやすいパターンは、取得費が不明の場合です。

そこで取得費が不明の場合の以下のような条件で、税金を計算しています。

売却不動産：土地
譲渡価額　：3,000万円
取得費　　：不明(概算取得費を用います。概算取得費は譲渡価額の5％です。)
譲渡費用　：96万円(仲介手数料のみ)
所有期間　：40年(5年超のため長期譲渡所得)

税金の計算は、はじめに譲渡所得を計算し、その後で税額を計算します。

譲渡所得
＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
＝譲渡価額－概算取得費－譲渡費用
＝3,000万円－3,000万円×5％－96万円
＝3,000万円－150万円－96万円
＝2,754万円

所得税
＝2,754万円×15%
＝413.1万円

住民税
＝2,754万円×5％
＝　137.7万円

合計税額
＝所得税＋住民税
＝550.8万円

ここで、仮に取得費が2,500万円であったことが分かったとします。

すると、上記計算例は以下のように変わります。

譲渡所得
＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
＝3,000万円－2,500万円－96万円
＝404万円

所得税
＝404万円×15%
＝60.6万円

住民税
＝404万円×5％
＝20.2万円

合計税額
＝所得税＋住民税
＝80.8万円

取得費が分からない場合の税金が550.8万円であるのに対し、取得費が分かる場合は80.8万円となりました。

取得費が分かると大幅に税金が下がることが分かります。
取得費には、最大の節税効果があると言えるのです。

売却前には、まず購入当時の売買契約書が残っていないかどうかを必ず確認するようにしましょう。

売却時の税金については「不動産売却で払う税金が自分でわかる！税金の考え方・計算方法をわかりやすく解説」で詳細に解説しています。本記事では減価償却の話などを省略していますので、もっと詳しく知りたい人はご覧ください。

費用を支払うタイミング

売却に要する費用は、それぞれ支払いのタイミングが異なります。

支払のタイミングは下表のとおりです。

全部おなじタイミングではないため、多少はお金の負担を分散できますね。

まとめ

不動産の売却に要する費用について見てきました。

費用のかかる部分が多く混乱すると思いますので、一度おさらいしましょう。

「思ったよりかかる…」
「意外と少なくて良かった」

人によって感じ方は違うでしょう。

ただ言えるのは、最後の4つは売却する不動産や人によって発生する有無が異なるということです。

物件の状況をしっかりと確認し、必要であれば売却前にインスペクションや測量の準備をするようにしましょう。

また、費用を抑える大きなポイントである「取得費」もできる限り把握に努めましょう。

不動産鑑定士

竹内英二

保有資格：不動産鑑定士、中小企業診断士、宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、相続対策専門士、不動産キャリアパーソン

大阪大学大学院卒。不動産鑑定士合格後は、日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定やオフィスビル・賃貸マンション等の開発業務に11年間従事。2015年に株式会社グロープロフィット(不動産鑑定業・宅地建物取引業)を設立し代表取締役を務める。趣味は水泳。好きな漫画は「進撃の巨人」。

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