重要なお知らせ

一般媒介か専任媒介かでもう迷わない!不動産売却の媒介契約をプロが解説

2018.09.19投稿 不動産の売却にあたって媒介契約はどれを選ぶべきか
編集のすまいうる編集部さんの写真

編集 すまいうる編集部

不動産を売却するときは不動産業者に仲介を依頼します。その際に結ぶ契約のことを「媒介契約(ばいかいけいやく)」といいます。

媒介契約は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類ありますが、どれも普段の生活で見聞きするものではありません。

不動産の売却が初めてなら、おそらく、どの種類の契約を結べばいいのか分からないのではないでしょうか。

しかし、媒介契約の選択は不動産の売却活動に影響する要素の1つです。

契約の種類によって、売却までのスピード感・売却価格を左右する可能性があります。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 不動産を売るときに必要な媒介契約ってなに?
  • 媒介契約ってどんな種類があるの?どんな違いがある?
  • 一般媒介?専任媒介?どちらの媒介契約を選べばいいの?

この記事では、上記のような疑問をお持ちの人に向けて、不動産を売却する際に必要となる媒介契約の概要から、媒介契約の種類、おすすめの媒介契約についてお伝えします。

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

記事を読むと3種類の媒介契約の特徴とメリットデメリットを理解して、「一般媒介」か「専任系媒介」どの媒介契約を選べばいいかわかるよ!

さらに、媒介契約を選ぶときの注意点や、不動産会社を変えたいときにどうすればいいのか、買主がなかなか見つからない場合にどうすればいいのかなど、実際に不動産を売り出した後の対策についても解説します。

一括査定で不動産会社を賢く選ぼう!

※すまいうるは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業が運営するサービスです。

「媒介契約」とは不動産会社と結ぶ契約のこと

媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借の取引をおこなうにあたって、宅地建物取引業者(不動産業者)にその取引が成立するように仲介してもらう際に結ぶ契約です。

不動産会社に仲介をお願いするなら、媒介契約を結ぶんだね!

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

うん。法律で決められているから不動産会社からも媒介契約について説明があるはずだよ。

不動産取引が公正・適正に行われるように定められた法律(宅地建物取引業法)のもと、媒介契約では、

  • 契約内容を書面で交付する義務
  • 契約期間
  • 報酬の限度額
  • 活動内容

などを定めています。

不動産の売却に媒介契約が必要な理由

不動産の売却に媒介契約が必要になるのは、不動産会社に仲介を依頼するときです。

逆に言えば、不動産会社に仲介を依頼しないなら、媒介契約は必要ありません。

仲介を依頼しなければ、媒介契約も、仲介手数料も不要になるの?!

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

仕組み的にはそうなるけど、資格もない一般の人が自力で家を売るのはほぼ不可能だよ。

不動産売却は自分でやるのではなく、不動産会社に依頼したほうが無難です。

なぜなら不動産の販売活動は、

  • 売却する不動産の広告を出して買主を探すこと
  • 各種契約書の作成
  • 買主との交渉
  • 様々な登記手続き

など、膨大な作業量が求められるからです。

これらの作業を、日常生活の合間にやることは現実的ではありません。

不動産の売買って大変なんだね…。

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

そうだよ。不動産取引をしてきた宅地建物取引士の資格もある人でも「将来不動産の売却をする際に個人ではやりません」というほどなんだ。

元不動産会社の社員などの経歴があればともかく、不動産取引の知識・経験がない人は、不動産会社と媒介契約を結びましょう。

3つの媒介契約の違い

媒介契約には、次の3種類があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約
ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

それぞれの特徴と違いをまとめたから、まずは全体を把握しよう!そのあとひとつずつ説明していくよ。

3つの媒介契約の比較表
専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の会社との契約 × ×
自分で見つけた買主との直接取引 ×
レインズへの登録 5日以内 7日以内 任意(登録義務なし)
業務報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意(報告義務なし)
契約有効期間 最大3ヶ月 最大3ヶ月 規定なし(3ヶ月が目安)
自由度 ★☆☆ ★★☆ ★★★
不動産会社の注力度(目安) ★★★ ★★☆ ★☆☆

ここからは、3種類の媒介契約のそれぞれの特徴とメリット・デメリットについて、詳しく説明していきます。

専属専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

専属専任媒介契約とは、媒介契約を結んだ1社の不動産会社以外とは媒介契約を結べない契約です。

たとえ自分で見つけてきた相手(買主)でも、契約した不動産業者の仲介なしに売却することが禁止されています。

このように専属専任媒介契約の特徴は、厳しい制限がかかる契約であるという点です。

その分、不動産会社側には、

  • 契約の有効期間は3ヶ月以内
  • 1週間に1回以上、不動産販売の活動状況について売主に報告する
  • 媒介契約の成立から5日以内に指定流通機構のREINS(レインズ)に登録する

といった売却活動が義務づけられています。

レインズに登録されるといいことがあるの?

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

不動産会社が売主の不動産情報をレインズに登録することで、全国の不動産会社間で情報が共有されて、買い手が見つかりやすくなるんだよ。

【用語解説】REINS(レインズ)

REINS(レインズ)とは、国土交通大臣の指定を受けた4つの公益法人(指定流通機構)が運営している、不動産情報の登録と提供を行っているコンピュータ・ネットワークシステムのこと。

レインズに登録されることで、全国の不動産会社が不動産情報を見ることができます。

その結果、契約している不動産会社以外からも、この不動産を買いたいと連絡が入る可能性が上がります。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは以下の2点です。

  1. 不動産業者が力を入れて販売活動をする
  2. 販売状況を把握しやすい

メリット1.不動産業者が力を入れて販売活動をする

1社専属での契約のため、売却を成立させると不動産会社には仲介手数料が見込めます。

そのため、不動産会社は買主を見つけようと販売活動を積極的に行います。

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

買主を見つけられれば、働きが無駄になることはないからね。早く、高く、確実に売りたくなるんだ。

他の不動産業者に先を越されたことでそれまでの販売活動が無駄になる可能性がない専属専任媒介契約では、積極的な販売活動を期待できます。

メリット2.販売状況を把握しやすい

専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告義務があるため、不動産業者の活動状況がよくわかります。

また1社としか契約を結べないため、自然と窓口がひとつになり、連絡を取るのが楽になるのもメリットです。

なお、不動産会社によっては、専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結してもらうために、特典として、買取保証サービスなどを掲げている不動産会社もいます。

また、不動産会社によっては仲介手数料を安くしてくれる場合もあります。

一般媒介契約でない媒介契約を自分から結ぶ条件として仲介手数料の値引きを要求してみるのも良いでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約のデメリットは以下の3点です。

  1. 契約した業者の質が悪いとなかなか売れない
  2. 不動産業者によっては無理な値引きにつながる可能性がある
  3. 自己発見取引が認められない

1.契約した業者の質が悪いとなかなか売れない

専属専任媒介契約を結んだ1社に販売活動を一任するため、その業者の販売力が低いとなかなか買主が見つからない状態になる可能性があります。

専属専任媒介契約の契約期間は最大3ヶ月間であり、契約期間中は他の不動産業者と契約できません。

契約解除の場合、違約金が発生します。

2.不動産業者によっては無理な値引きにつながる可能性がある

不動産の取引は、売主と買主の双方が仲介手数料を支払います。

専属専任媒介契約を結んでいる不動産業者は、売主からの仲介手数料が確定している状態です。

ここでさらに、その不動産会社が自力で買主を見つけることができた場合、1回の取引で売主と買主の双方から仲介手数料を受け取る、いわゆる両手仲介となります。

し、知ってるよ「囲い込み」になるんでしょ…!

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

両手仲介をしたいがために、他の不動産会社から連絡が入っても「もう申し込みが入った」と断る、囲い込みの例もあるね。

両手仲介を狙った不動産業者の積極的な活動を期待できますが、他の不動産会社からの購入希望を断ったり、自分の抱えている買主と契約してもらうために、無理な値引きにつながる可能性は捨てきれません。

両手仲介で通常の倍の仲介手数料をもらえる以上、販売価格を下げてでも成立させようという思惑が働いて、売主の利益を損なうような無理な値引きを要求される可能性があります。

3.自己発見取引が認められない

【用語解説】自己発見取引とは

媒介契約を結んでいる業者を介さず、自分で取引相手を見つけて取引を進めること。

専属専任媒介契約では、自己発見取引は認められていません。

専属専任媒介契約の契約有効期間中に売主が自己発見取引によって取引を成立させてしまった場合、専属専任媒介契約を結んだ不動産業者は、契約者に対して約定報酬(仲介手数料)を請求することができます。

専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に不動産業者1社を相手に結ぶ媒介契約です。

ほかの不動産業者に仲介を依頼することはできません。

専属専任媒介契約との大きな違いは、自己発見取引が認められていて、自分で見つけてきた相手と直接取引することができる点です。

不動産会社側には、

  • 契約の有効期間は3ヶ月以内
  • 2週間に1回以上、不動産販売の活動状況について売主に報告する
  • 媒介契約の成立から7日以内に指定流通機構のREINS(レインズ)に登録する

といったことが義務づけられています。

専属専任媒介契約と専任媒介契約だとどっちがいいの?

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

どっちと明確には言い切れないけれど、自分で買主を見つけてくる自己発見取引が禁止されていないのが専任媒介契約がオススメかな。

専任媒介契約のメリット・デメリットを紹介しておきます。

専任媒介契約のメリット

  • 不動産業者が力を入れて販売活動をする
  • 販売状況を把握しやすい
  • 自己発見取引が認められている

専任媒介契約のデメリット

  • 契約した業者の質が悪いとなかなか決まらない
  • 不動産業者によっては無理な値引きにつながる可能性がある

一般媒介契約の特徴とメリット・デメリット

一般媒介契約は、専属専任媒介契約・専任媒介契約と異なり、複数の不動産業者と媒介契約を結ぶことができる契約です。

また、自分で探し出した不動産業者とも直接取引が可能であり、3つの媒介契約の中で最も制約の少ない契約です。

契約期間に規定はありませんが一般的には3ヶ月が目安となっています。レインズへの登録義務、売主への報告義務はありません。

一般媒介契約の「明示型」と「非明示型」とは

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の2種類があります。

一般媒介契約の明示型・非明示型
明示型 契約する不動産業者に、他のどの不動産会社と契約しているかを伝える契約。明示型の場合、契約した業者が増えるたびに今まで契約した業者に連絡する必要がある。
非明示型 契約している不動産業者を知らせる必要のない契約。

明示型と非明示型であれば、「明示型」をおすすめします。

非明示型の場合、どの会社がライバルなのか、合計で何社が動いているのかわからない状態で販売活動をすることになります。

その結果、不動産会社の販売意欲が下がることが考えられます。

伝えたくない事情がある場合を除き、明示型を選ぶのが一般的です。

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

明示することで、不動産会社同士の競争が生まれやすくなり、結果として売却が成立しやすくなるんだ。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは以下の2点です。

  1. 複数の不動産業者の競争原理を利用できる
  2. 買主が見つかる可能性が高くなる

メリット1.複数の不動産業者の競争原理を利用できる

一般媒介契約の1番のメリットは、複数の不動産業者に依頼することで、不動産会社を競争させることができることです。

人気のエリアなど条件が良く、買い手が多くつきそうな不動産は、一般媒介契約を結ぶのも戦略のひとつになります。

メリット2.買主が見つかる可能性が高くなる

販売活動をする不動産業者の数が多いので、それだけ買主が見つかる可能性が高くなります。

また、契約の解約に関しても一般媒介契約は電話一本で済ませることができます。

解約に関する特約がない限り、ペナルティはないので、安心して複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができます。

一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリットは以下の2点です。

  1. 不動産業者が本腰を入れない可能性がある
  2. 不動産業者の活動が見えにくい

1.不動産業者が本腰を入れない可能性がある

一般媒介契約は複数の不動産会社が販売活動を行うため、他の業者が買主を見つけた場合、それまでの販売活動が無駄になる可能性があります。

そのため、専属専任媒介契約・専任媒介契約に比べて販売活動に対する積極性に欠けるおそれがあります。

えぇ…プロなのにやる気がでないの…

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

一般媒介契約だとやる気がでない、という不動産会社にはまず頼まない方がいいよね。でも、販売活動が無駄になってしまう可能性はあるんだ。

たしかにせっかく力を入れて販売活動したのに、最後の最後に無駄になったら営業マンはつらいなあ。特典をつける代わりに専任媒介系にしてほしい、と言われたの思い出したよ。

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

2.不動産業者の活動が見えにくい

一般媒介契約の場合、契約者である売主への報告義務がないため不動産会社の活動が見えにくいというデメリットがあります。

買主が見つかるまで全く連絡しない不動産会社も存在します。一般媒介契約を結ぶ場合は、こまめに売主から連絡を入れましょう。

以上、3種類の媒介契約について説明しました。整理のために、最初にお見せした比較表を再度掲載します。

3つの媒介契約の比較表
専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の会社との契約 × ×
自分で見つけた買主との直接取引 ×
レインズへの登録 5日以内 7日以内 任意(登録義務なし)
業務報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意(報告義務なし)
契約有効期間 最大3ヶ月 最大3ヶ月 規定なし(3ヶ月が目安)
自由度 ★☆☆ ★★☆ ★★★
不動産会社の注力度(目安) ★★★ ★★☆ ★☆☆

筆者のオススメは一般媒介ではなく「専任媒介契約」

専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約のどれが良いかはケースによって異なりますが、筆者のおすすめは「専任媒介契約」です。

理由は以下の3つです。

迷ったときは「専任媒介契約」がオススメ!

  • 不動産会社が熱心に動いてくれる
  • 窓口がひとつになり、販売状況の把握が楽になる
  • 専属専任媒介より縛りが緩く、自己発見取引が認められている

これまでお伝えしてきたとおり、専任系の媒介契約は一般媒介契約に比べて不動産会社が注力しやすくなります。

また、一社のみと結ぶ契約なので、販売状況を確認する窓口がひとつになり、把握が楽になります。

この2つは専任系の媒介契約の特徴ですが、なかでも専属専任媒介契約は自分で買主を見つけた場合に取引できないなどの縛りが強いため、専任媒介契約を選びましょう。

媒介契約の特徴ってたくさんあるんだね…

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

不動産会社にオススメされる「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」で契約した方がおトクに進むことが多いね。
レインズへの登録や、業務報告義務がしっかりしているのは大きいよ。

媒介契約を結ぶ前に、不動産会社が賃貸・管理が専門の不動産業者ではなく、不動産の売却に実績のある不動産会社かどうかは再度確認しましょう。

好条件の物件は「一般媒介契約」が効果的

一般媒介契約がオススメになるのは好条件の不動産の場合です。

築年数が浅く、駅に近いなど条件が良い物件の場合は、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことで競争原理が有効に働き、より高い金額で販売できる可能性があります。

高く売れそうな物件は、競い合ってでも取りにいきたいってこと?

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

そうだね。不動産会社から見て、すぐに買主を見つけられそうな条件の良い物件は一般媒介契約でも高く早く売れることがあるよ。

一般媒介契約を結ぶ場合は、複数の業者に一度に査定を依頼できる一括査定サイトの利用をおすすめします。

不動産の状態・条件に合わせて、自分にとって最適な媒介契約を選びましょう。

媒介契約を結ぶ際の注意点

ここからは、媒介契約を結ぶ際の注意点について説明していきます。

  • 媒介契約の解約条件を知っておく
  • 家が売れなかった場合を考えておく
  • 一括査定を上手に利用する

1.契約は更新しなくてもOK!媒介契約の解約条件を知っておく

媒介契約の解約条件を知っておくことが大切です。

媒介契約を結んだが、不動産会社の働きがあまりよくなく、不動産会社を変えたいと思うこともあるかもしれません。

また、担当者との相性もあります。

媒介契約は通常3ヶ月で契約期間が切れます。

一般媒介契約の場合は特約により契約の自動更新も可能ですが、専任媒介契約、専属専任媒介契約は改めて契約を結ばなくてはなりません。

契約した不動産会社の活動が満足のいくものでなかった場合は契約更新せず、「タイプの違う不動産会社」に切り替えましょう。

【アドバイス】不動産会社の切り替えで効果的に!

3ヶ月の契約期間で決まらなかった場合、別の不動産会社に切り替えて新たに専任媒介契約を結ぶ方法がおすすめです。

最初に地域密着型の不動産会社を選んでいた場合は、大手に切り替える(またはその逆)といった方法も有効です。

業者の切り替えは、先に選んだ業者になにが足りなかったのか、という視点で行いましょう。

契約を途中で解約したい場合は、以下の注意点を確認しましょう。

一般媒介契約の途中解約の場合

一般媒介契約の途中解約は問題なくできますが、特約の内容を確認しましょう。

一般媒介契約の場合、特約がない限りは途中解約をしてもペナルティは発生しません。

しかし契約内容に解約に関する違約金などの特約がある場合は、契約期間の終了を待ってから解約しましょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の途中解約の場合

専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は、違約金としてそれまでにかかった広告費や交通費などの実費を請求される可能性があります。

違約金の上限は仲介手数料に相当する額です。

ここまで請求されるケースは滅多にありませんが、不動産業者が契約に基づく販売活動をしていないなどの正当な解約理由がない限りは、途中解約は避けましょう。

2.家が売れなかった場合を考えておく

媒介契約を結び、売却活動が始まっても売れる気配がないと不安になりますよね。

基本的には媒介契約の契約期間である3ヶ月以内に売却できるのが理想ですが、契約期間内で家が売れなかった場合についても考えておきましょう。

「1.契約は更新しなくてもOK!媒介契約の解約条件を知っておく」で説明したように、媒介契約の更新はしなくても大丈夫です。

  • 契約の終了時に、タイプの違う新しい不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 媒介契約の種類を変え、違う不動産会社に依頼してみる

などの選択を考えておくことで、焦らず売却活動をすることができます。

3.一括査定を上手に利用する

媒介契約を結ぶ際には、一括査定を上手に利用しましょう。

自分に合った媒介契約を選ぶのに、なんで一括査定がいいの?

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

そもそも媒介契約を結ぶ不動産会社がダメだったら不動産売却は失敗してしまうからだよ。良い不動産会社を見つけるためには、一括査定を利用して多くの不動産会社と接触しよう!

信頼できる不動産会社と媒介契約が結べるように、一括査定を上手に利用するのが大切です。

なぜなら、どの媒介契約を選んでも、不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を選ぶことがが大切だからです。

また、専属専任媒介契約、専任媒介契約を結ぶ場合は、信頼できる1社の不動産会社を見つけなければなりません。

良い不動産会社に出会うためには、複数の不動産会社に査定依頼するのが近道です。

不動産一括査定サービスを利用すると、手間なくかんたんに査定をすることができ、大手や地元密着型の不動産会社を知ることができます。

査定額と合わせ、以下の3つを行いましょう。

  • 査定額の「根拠」を聞く
  • 不動産会社の販売実績を確認する
  • 販売プランを聞く

これらの情報をもとに、信頼できる不動産会社を見つけるのがポイントです。

不動産一括査定サービスを賢く利用し、信頼できる不動産会社と媒介契約を結びましょう。

会社選びも重要なんだね!いい会社を見つけたいなあ…!

ひなペンギンのアイコン

ひなペンギン

ペンギン先生のアイコン

ペンギン先生

不動産会社選びについては下記の記事がオススメだよ。

初めての家売却をサポート!

徹底解説!"失敗せず家を高く売るための方法"を見る

まとめ

それでは3種類の媒介契約について、それぞれの特徴とメリット・デメリットについておさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 専属専任媒介契約・専任媒介契約は不動産会社1社のみと媒介契約を結ぶ
  • 一般媒介契約は複数の不動産業者と契約を結べる
  • 専属専任媒介契約では自分で見つけた買主と取引ができない
  • 専任媒介契約・一般媒介契約では自分で見つけた買主と取引ができる
  • 専属専任媒介契約・専任媒介契約の契約期間は最大3ヶ月、一般媒介契約は制限なし
  • おすすめは「専任媒介契約」条件の良い物件なら「一般媒介」も良い
  • 媒介契約を結ぶ際の注意点は「解約条件を知っておく」「家が売れなかった場合を考えておく」「一括査定を上手に利用して信頼できる不動産会社を見つける」の3つ

初めて不動産売却において媒介契約を結ぶ際、色々な不安があるかと思います。

しかし、媒介契約は、一度結んでも契約期間が終われば別の業者と契約することが可能です。

迷ったときは専任媒介契約を結んで様子を見てはいかがでしょうか。

今回ご紹介した内容が、信頼できる不動産会社と適切な媒介契約を結び、不動産売却を成功させる手助けになれば幸いです。

編集のすまいうる編集部さんの写真

編集 すまいうる編集部

不動産売却にまつわるお客様の悩みや疑問に寄り添い、正しい情報をわかりやすく伝えることをモットーに執筆・編集をおこなっています。 不動産は大切な資産。お客様が納得できる形で売却できるように、心を込めてサポートいたします。

関連記事

初めてでも安心!不動産売却での契約の流れを分かりやすく説明します!

初めてでも安心!不動産売却での契約の流れを分かりやすく説明します!

不動産売却でよく起こるトラブル事例と回避策・解決策

不動産売却でよく起こるトラブル事例と回避策・解決策

不動産売却でかかる仲介手数料とは?支払いタイミングや値引き術を紹介

不動産売却でかかる仲介手数料とは?支払いタイミングや値引き術を紹介

不動産売却にかかる手数料・諸費用の相場!知って得する費用を抑える方法も

不動産売却にかかる手数料・諸費用の相場!知って得する費用を抑える方法も

不動産の売却価格はどう決める?売却価格の決め方をゼロから解説!

不動産の売却価格はどう決める?売却価格の決め方をゼロから解説!

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

あなたの不動産いくら売れる?
提携優良不動産会社から最大6社一括査定依頼!

すまいうるは一部上場企業が運営する安心・安全な無料サービスです。

あなたの不動産はいくら?
最大6社一括査定依頼!

無料で査定スタート