不動産の個人売買は可能だがリスク高!個人売買の方法と注意点を詳細解説

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不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

不動産の個人売買は可能なのでしょうか。個人間での不動産取引を行う上で、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

この記事では、以下のような疑問・質問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 不動産の個人売買は可能なの?
  • 不動産の個人売買を行うにあたって、どんな風に買主・売主を見つけるのか知りたい
  • 不動産取引で必要な売買契約書は自分で作れるの?

この記事では、不動産の売買を不動産会社に頼らずに個人で行うことの是非を明らかにした上で、不動産個人売買する場合のメリットとデメリット、具体的な売買の方法についてもお伝えしていきます。

不動産会社に仲介を頼まず、自分で売却することは可能

不動産会社に仲介を頼まず、自分で売却することは、結論からいえば可能です。

法的にも個人が不動産を売買することは、まったく問題ありません。

しかし、筆者としてはあまりおすすめできません。

不動産会社に仲介を依頼しない最大の理由は、おそらく不動産会社に支払う仲介手数料をゼロにできる点であると思われます。

しかし不動産会社を利用しない場合、不動産の販売活動はもちろん、買主の対応、売買契約、引き渡しまですべて自分で行うことになります。

働きながらこれらの業務をすべてこなすのは、仮に元不動産会社のスタッフであったとしても、かなり難しい作業になるかと思います。

契約書の不備などでは法的なトラブルに発展する可能性もあります。リスクヘッジのために専門家による部分的なサポートを受ける場合も、費用がかかります。

個人売買が難しいという前提を踏まえた上で、それでも個人売買を希望される方のために、個人売買の方法についてお伝えしていきます。

不動産を個人売買する最大のメリットは「仲介手数料が不要」

不動産会社に仲介を依頼せずに個人で不動産を売買する最大のメリットは、仲介手数料がかからないことです。

また、個人間の売買においては、消費税の課税対象にならないので、買主としては安く買えるメリットがあり、売主としても売りやすくなります。

その他のメリットはあまりありませんが、あえて挙げるならば、不動産売買の経験を積むことができる点でしょう。

例えばこれから不動産投資をおこなう予定の人が、販売から契約まで自分で行うことで、不動産取引に精通するメリットもあります。

ただし個人で何度も不動産売買を行う場合は、不動産業とみなされて、宅地建物取引業法の違反となる可能性があります。

一回の取引であれば宅地建物取引業法の違反にはなりませんが、個人で不動産取引を複数回行うことはやめましょう

不動産を個人売買するデメリットは多い

不動産を個人売買するメリットに比べて、デメリットはかなり多いです。ここからは不動産を個人売買するデメリットについてみていきましょう。

買主を自分で探さなくてはならない

所有する不動産を売却したい場合、当然ながら自分で買主を見つける必要があります。

より具体的には、インターネットの不動産サイトに広告を載せたり、チラシを作ったりする作業をすべて自分で行う必要があります。

この場合、かなりの労力と時間と広告費用がかかります。

売買契約書や重要事項説明書などを自分で作成しなければならない

不動産会社に仲介を依頼する場合、売買契約書や重要事項説明書は不動産会社が用意しますが、個人売買の場合はこれらの書類を自分で作成する必要があります。

重要事項説明書は、法律上必ず必要な書類ではありません。しかし、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関から重要事項説明書の提出を求められるケースがほとんどです。このため重要事項説明書は、不動産の売買においてほぼ必須の書類と考えてよいでしょう。

また、利害関係者である売主と買主が直接やりとりをするため、意見がぶつかった場合、契約条件の調整が難しいことが挙げられます。

売却の場合、せっかくの買主候補を逃したくないという思いから、買主側の無理な値引き要求などを断れない可能性もあります。

また、売買契約時の説明に関しても、本来取り決めておいた方がよいことが漏れていたり、告知すべきことをしていなかったりして、後日トラブルに発展する可能性があります。

専門的な不動産調査を十分にできない

売主自身が、不動産取引に精通していない場合、売却する不動産の専門的な不動産調査を十分にできない可能性があります。

例えば土地の土壌汚染などのリスクヘッジが不十分だったり、雨漏りや設備の不具合などの瑕疵を見逃したりするケースが考えられます。

トラブルがあった時に自分で対応しなければならない

個人で不動産売却する以上、不動産取引において何らかのトラブルが発生した場合は、当事者間で解決する必要があります。

買主、売主のどちらに責任があるのか、トラブル解決にはどのような手段をとるのか、すべて自分で判断する必要があります。

個人売買のデメリットをカバーする方法

上述の通り、不動産の個人売買には、数多くのデメリットがあります。ここからは、個人売買のデメリットをカバーする方法について解説していきます。

ただし、あくまで補助的な方法であり、デメリットをすべて解決するような方法はない点は留意してください。

個人取引のサポートをしてくれる不動産会社や、専門家に部分的なフォローを依頼する

世の中には個人の不動産取引のサポートを行う会社があります。このような会社に、売買契約書作成や、売却までのスケジュールプランの作成、代金決済、引き渡しの業務だけを依頼することも可能です。また不動産の専門家である、司法書士などの専門家に売買契約書作成の依頼をすることも可能です。

ただし部分的なサポートに留まるため、売買契約において何か問題が起こった場合もトラブル対応はあくまで個人で行う必要があります。

また、あくまで個別のサポートであるため、どうすれば顧客を見つけられるのか、売れない場合に価格を下げるかどうかなど、不動産の売買活動そのものに関するアドバイスをもらうことはできません。

不動産を個人間で売買する流れと注意点

ここからは、不動産を個人間で売買する際の流れと注意点について解説していきます。

1.売却物件の相場を確認

まずは売却する不動産の価格相場を確認することが必要です。インターネット上の不動産販売サイトを確認して、自分が売却する予定の不動産と同じような条件の不動産がいくらで販売されているかを確認しましょう。

注意点としては、あくまで売出価格であるため、実際の成約価格よりもやや高めに設定されている点です。また過去の不動産取引における成約価格を確認することも有効です。

おすすめの不動産販売サイトは、公益財団法人不動産流通推進センターが運営している「不動産ジャパン」です。また、不動産流通機構が運営するREINS Market Information(レインズ マーケットインフォメーション)というサイトから、自分の売却予定の不動産と似た物件の、過去の成約情報を確認できます。

複数の不動産会社に査定を依頼して、複数の査定価格を確認することも、価格相場を知る方法の一つです。

査定額は不動産会社によってばらつきがあるので、なぜその査定額になったのか、評価の根拠について確認しましょう。

これにより相場価格がわかると同時に、自分の物件の強みと弱みを確認することができます。

2.売却物件の資料の準備

売却には資料の準備が必要です。

売却時には多くの書類を揃える必要があります。

ですが、広告用として必要な面積や間取り図などの情報は、自分が購入した際の販売パンフレットなどに載っています。築年数の他、設備上の変化など、購入時と変更点があれば情報を更新する必要があります。

不動産を自分で売却するために一般的に必要となる書類・資料は下記の通りです。

必要書類名 マンション 一戸建て 土地
登記事項証明書
(登記簿謄本)
購入時の売買契約書
・重要事項説明書
権利証(登記識別情報通知)
地積測量図・境界確認書 ×
固定資産税納税通知書
(もしくは固定資産税評価証明書)
マンション管理規約書 × ×
建物確認済証
(もしくは検査済証)
× ×
物件の図面
(販売パンフレット等)
身分証明書
印鑑
印鑑証明書
通帳
住民票
抵当権抹消登記に必要な関係書類
(登記の委任状、解除証書もしくは
完済証明書、登記事項証明書)

3.売出価格を決める

不動産を売却するためには、当然ですが価格を決める必要があります。

価格を決める際で重要なポイントは、一般的な不動産取引においては、ほとんどといっていいほど買主から値引き要請が行われる点です。

このため、売出価格は、まず値引き分を考慮して設定する必要があります。どの程度の値引きの要求があるかケースによります。

自分にとっての最低価格ライン、例えば住宅ローンを返済できる売却額など、自分がどのくらいの値引きまで応じられるのかをあらかじめ確認しておくことが大切です。

最初の売出価格に関しては、自分で調査した相場と、査定価格を参考に設定します。不動産を早めに売却したい場合は相場の売出価格と同じ程度かそれ以下で、売却を急いでいない場合は、相場価格より少し上で価格設定してもよいでしょう。

4.購入検討者を探すため広告を出す

不動産の購入者を見つけるために、広告を出す必要があります。不動産売却のための広告の出し方について確認していきましょう。

不動産情報サイトへ登録する

現在、不動産の購入を検討している人の大多数は、インターネットを利用して情報収集を行っています。

個人で不動産を販売する場合、インターネットへの広告掲載は検討してみる価値はあるでしょう。ただし基本的には有料です。

現在、不動産の広告掲載が可能なサイトで、広告効果が期待できるサイトは、スーモ、HOME’S、アットホーム、Yahoo!不動産、オウチーノです。特にスーモ、HOME’Sは数多くの人が物件探しに利用しているサイトです。

これらのサイトは集客が期待できますが、広告掲載料がかかります。料金形態や広告掲載のルール、追加課金があるかなどは、サイトによって異なります。

広告掲載料が無料で掲載できるサイトも存在しますが、これらのサイトに比べると圧倒的に閲覧数が少ないため、集客効果はほとんど期待できないでしょう。

折込チラシを作成する

折込チラシを作成するという広告手段もあります。折込チラシは、どの地域にどのくらいの枚数を配るのかの指定ができます。一枚当たりの費用は約3〜4円で、1万部の場合は3〜4万円になります。

折込チラシの依頼方法は、広告代理店に依頼するか、自分で印刷店に印刷を依頼して、新聞販売店に配布を依頼するかになります。

前者の手段は依頼するだけなので手間がかかりませんが費用が高くなり、後者はその逆になります。

人づてで探す

人脈を活用して購入希望者を探すことはとても重要です。特に一軒家や土地の場合は近所の人たち、特に隣接する土地の人には必ず話を持ちかけてみましょう。

隣地を購入することで、自分の住んでいる土地や家の価値が上がる可能性があるため、隣接する土地の人は購入する確率が高いのです。

その他、友人や知人に自分が不動産を売却する意思があることを伝えておきましょう。

どんなことがきっかけで購入希望者が見つかるかわかりません。売却の確率を上げるための行動はすべて行いましょう。

5.購入検討者の問い合わせ対応・内覧対応(現地確認)

不動産売却の広告を出した後、購入検討者からの問い合わせが発生します。

購入検討者の問い合わせや内覧もすべて対応する必要があります。

不動産の購入検討者の多くは土日に内覧を行います。内覧に対応するために、売却期間中は、土日は予定を入れないようにしましょう。

内覧では物件の概要説明をするだけでなく、購入検討者からの土地や家に関する質問に答える必要があります。

特に不動産の売却理由については必ずといっていいほど質問されます。想定される質問に対する答えを用意しておきましょう。

その場で答えられない質問に対しては、あやふやな答えでごまかしては購入検討者の心証を著しく損ねます。後日メールで回答するなどして、誠実な対応を心がけましょう。

6.購入検討者からの価格交渉の対応

ほとんどの場合、購入検討者から値引きの要請があります。上述した通り、自分がどこまで値引きに応じられるのかの最低価格を確認しておきましょう。

価格交渉で大切なことは、感情的にならないことです。購入検討者によっては、わざと大きな値引き額を提示するなどの値引き手法を行います。

また、個人の売主ということで、足元が見られる可能性もあります。無茶な値引きは頭に来ますが、物件売却のためにあくまで冷静に対応しましょう。

7.売買契約書や重要事項説明書など重要書類の作成

民法上、個人間売買では売買契約書・重要事項説明書の作成は義務づけられていません。

口頭の約束だけでも契約は可能ではあります。

ただ、通常は契約書類を用いない契約はほぼありません。また、ただでさえ個人間の取引と言うことで不安を持っている買主は、売買契約書を使わない契約は行わないでしょう。

また、買主が住宅ローンを組む際に、金融機関から売買契約書の提出を求められるケースがあります。

契約後のトラブルをできる限り避けるためにも書類は間違いなく用意するべきです。

売買契約書の作成ポイント

売買契約書は、不動産を購入した際の売買契約書を参考に作成しましょう。

また売買契約書のひな型は、インターネットにて無料でダウンロード可能です。ただしあくまでひな型であるため、自分の契約内容に沿った内容に変更する必要があります。

例えば、以下のような項目については、売買契約書に盛り込むことが必要だと思われます。

それぞれの費用金額や、買主や売主いずれが負担するのかなど、明記しましょう。

  • 売買不動産の所在、売買代金の金額
  • 売買代金の支払日
  • 所有権の移転および引渡
  • 公租公課等の精算方法
  • 手付解除について
  • 引き渡し前の物件の危険負担
  • 契約違反による解除
  • 反社会的勢力の排除
  • ローン特約
  • 瑕疵担保責任

契約内容の不備が、重大なリスクにつながる恐れがあります。筆者としては、なるべく司法書士など専門家に作成を依頼するか、作成した契約書についてのアドバイスを受けることをおすすめします。

8.契約締結・手付金受け取り

売買契約を締結する際に、通常は買主から売主に対して手付金が支払われます。

手付金は、売買代金の一部として扱われます。

手付金の金額に関しては法的な定めありません。一般的には売買価格の5%から10%ですが、買主売主双方が合意していれば例えば10万円などの少額でも大丈夫です。

ただしあまりに少額の場合、手付金を放棄して契約を解除する「手付解除」が容易になるので、あまりに少額な手付金はおすすめしません。

9.引き渡し・決済・登記

通常、不動産取引においては、不動産の引き渡しと決済、登記は同じ日に行われます。

集合場所は、個人売買の場合は金融機関、司法書士に依頼している場合は司法書士事務所などが一般的です。

手順としてはまず、買主から売主に対して手付金を差し引いた、売却代金の残余金が支払われます。

買主が住宅ローンを利用する場合は、ここでローンが実行されます。ローン利用の場合、司法書士へ登記代行を依頼することが指定されることがあります。

固定資産税と都市計画税、管理費などの精算もこのタイミングで行います。買主は売主に対して、これらの支払いの領収を渡します。   

登記については、売主にローンが残っている場合は「抵当権抹消登記」、買主は「所有権移転登記」を行います。

登記費用の内訳は、登録免許税と司法書士への報酬です。

抵当権抹消登記の場合、登録免許税は土地、建物のそれぞれに1,000円かかり、司法書士への報酬相場は1万円程度です。

所有権移転登記の場合、登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で計算されます。司法書士への報酬相場は5万円程度です。

その後、売主から買主へ物件の鍵や、建築確認通知書、検査済証、境界確認書などの引継書類を渡して引き渡しは終了です。

引き渡しが漏れなく行われたことを証明するために、引き渡しするもののリストを作り、引き渡し確認書を作成して買主にサインをもらうことで、後日のトラブルを避けられます。

まとめ

それでは、不動産の個人売買についておさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 不動産の個人売買は可能だがデメリットが多い
  • 広告手段はインターネットサイトや折込チラシなど
  • 内覧のために売却期間中は、土日は予定を入れない
  • 価格交渉で大切なことは、感情的にならないこと
  • 売買契約書は慎重に作成する、できれば専門家に依頼するかアドバイスを受けよう
  • 不動産の引き渡しと決済、登記は同じ日に行われる
  • 引き渡しのトラブル防止のために引渡確認書にサインをもらう

売主が個人である場合、買主は少なからぬ不安を抱きます。消費税がかからないというメリットはありますが、買主としては、そもそも取引が無事に成立するのかという不安の方が大きいかもしれません。

買主に安心して購入してもらうためには、売主の誠実な対応と、入念な準備が必要です。

この記事が、個人で不動産を売買する上でお役に立てば幸いです。

執筆者の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

保有資格:宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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