不動産査定は簡易査定と訪問査定がある!査定のコツと流れをご紹介

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不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

不動産査定における簡易査定とは、どのような査定なのでしょうか。

簡易査定を受けるにはどうすれば良いのでしょうか。

この記事では、以下のような疑問や質問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 不動産の簡易査定とはどんな査定なのか
  • 簡易査定だと困ることがある?
  • 不動産の簡易査定って無料なの?

この記事では、簡易査定を含む不動産査定の概要の説明、簡易査定のメリットとデメリット、訪問査定のメリットとデメリット、簡易査定を依頼する際の具体的な流れ、そして簡易査定の注意点について解説します。

この記事を読むことで、簡易査定を含む不動産査定全般についての基礎知識を身につけることができ、不動産売却に向けての第一歩を踏み出すことができます。

不動産査定は簡易査定と訪問査定の2種類がある

不動産査定は簡易査定と訪問査定の2種類があります。

それぞれの概要と、メリット・デメリットについて分かりやすくお伝えしていきます。

【前提】簡易査定と訪問査定は基本的には無料!

まず大前提として、不動産会社が行う不動産査定(簡易査定・訪問査定)は基本的には無料で受けられます。

というのも「不動産の価値を有料で査定する業務は国家資格である不動産鑑定士の独占業務である」ため、不動産鑑定士の資格を持たない不動産会社のスタッフが有料の不動産査定を行うことは、法律違反となるからです。

不動産鑑定は主に、企業間での資産評価や、相続、離婚などで裁判所に提出する必要があるなど、専門家による評価が必要な場面に行われます。

個人の不動産売却など一般的な場面においては、有料の不動産査定を依頼する必要はありません。

ではなぜ不動産会社は、直接の利益にならない無料の不動産査定を行うのか不思議に思った方もいるかと思います。実は、不動産査定は不動産会社にとって見込み客を集めるための集客ツールとなっているため、無料でも不動産査定は行うのです。

簡易査定とは

簡易査定とは、不動産会社によって提供される不動産査定の評価方法の一つで、前述のとおり無料で利用することができます。

簡易査定のやり方はインターネット上にある不動産査定サイトから、査定対象となる不動産の基本的な情報を入力するだけです。

具体的な入力情報としては、査定対象の物件のエリア、3LDKなどの間取り、築年数、面積などです。

また、送られてくる査定価格を確認するためのメールアドレスの入力などの基本情報も必要です。

簡易査定を依頼することによって、だいたいこのくらいの価格で売れるだろうという、概算の査定価格を知ることができます。

簡易査定の価格は、一般的に取引事例比較法という手法を使って算出されます。

取引事例比較法とは、査定対象の物件の地域において過去に行われた不動産取引の成約事例の中から、マンションや一戸建て、テナントといった物件種別、築年数、面積など、売却予定の不動産と似た条件の取引事例を複数ピックアップして平均化し、査定対象の物件がいくらで売却できるのかを査定する手法です。

訪問査定とは

訪問査定とは、不動産会社のスタッフが査定対象の不動産を実際に訪問して、不動産販売のプロフェッショナルの視点から、部屋の具体的な間取りや内装、設備の状態や修理が必要な箇所など、査定対象の物件の状態をチェックして、査定価格を出す査定方法です。

もちろん現地確認の情報だけに頼るのではなく、簡易査定で用いる取引事例比較法などの机上の計算をベースに、訪問査定の結果を取り入れて総合的に物件を評価します。

簡易査定のメリット・デメリット

ここからは、簡易査定のメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。

簡易査定のメリット

  • 不動産の査定がオンラインで完結する
  • 売却意思が固まっていなくとも、気軽に査定を受けることが出来る
  • 早ければ当日や翌日、遅くとも1週間以内には査定結果が出る

簡易査定の一番のメリットは、不動産の時価、つまり一般の不動産市場で当該不動産がどのくらいの価格で売却できそうなのかをオンラインでの申し込みだけで知ることができる点です。

不動産の現在価値を知ることで、今、売却した方が良いのか、あるいは売らずに賃貸として運用した方が良いのか、不動産を売却するつもりはなかったけどその値段で売却できるなら売りに出してみようなどを判断することができます。

簡易査定のメリットとしては、まだ不動産を売るか決まっていない段階でも、とりあえず気軽に受けることができる点が挙げられます。

不動産会社からの営業の電話を避けたい場合、簡易査定の申し込みの際、備考欄に「連絡は必ずメールでお願いします。

現在は具体的に売却の検討はしていません」といった旨の一文を記入しておきましょう。

また、査定結果をすばやく知ることができる点も大きなメリットです。

簡易査定の結果は、早ければ当日や翌日、遅くとも査定依頼を行ってから1週間以内には査定結果を知ることができます。

簡易査定のデメリット

  • 査定価格の精度が訪問査定に比べ低い

簡易査定のデメリットは、査定価格の精度が低いことです。

簡易査定は、過去の成約事例や地価などを参考に、取引事例比較法を用いて査定されます。

このように簡易査定は機械的に査定されるため、査定対象となる不動産の実際の状況については全く反映されないというデメリットがあります。

また、査定対象の不動産が、都市部ではなく、マンションや一戸建てなどの住宅の少ない地域など、もともと不動産取引の件数が少ないエリアにあり取引データが不足している場合や、不動産会社によってピックアップする取引事例が異なるため、偏った査定価格が出て正確性を欠く可能性もあります。

簡易査定のその他のデメリットとしては、査定価格の幅が広すぎて参考にならないケースが挙げられます。

例えば2000〜2500万円という査定結果が送られてくることもあります。

500万円もの価格の開きがある場合、このままでは売却価格の参考にはなりません。

このような価格幅の査定価格を提示された場合、最初に「なぜ価格の幅があるのか」について質問しましょう。

その上で、その幅の中でも、2000万円よりの売却価格になるのか、あるいは2500万円よりの売却価格になりそうなのかを確認することが重要です。

これらの質問に的確に回答が得られない場合は、その不動産会社との媒介契約を見送った方が賢明だといえます。

訪問査定のメリット・デメリット

ここからは、訪問査定のメリットとデメリットについて詳細に解説していきます。

訪問査定のメリット

  • 簡易査定以上に正確な査定価格が分かる

訪問査定は、査定対象の不動産の状態を反映させた査定価格となっています。

過去の成約事例や地域の地価などデータをもとにした予測価格に、現地調査の結果が加わるので、簡易査定以上に正確な査定価格が分かります。

簡易査定では分からない情報により、簡易査定より正確な売却価格を予測できる点が訪問査定の一番のメリットです。

正確な査定価格が分かれば、それを参考にして精度の高い売却価格を設定することが可能です。

現在では、これから不動産を購入しようとしている人はまず、不動産ポータルサイトで希望する物件を検索します。

物件を検索する際の一番重要な検索条件は価格帯であり、購入希望者は自分が購入できる範囲の価格帯を検索条件として入力して検索を行います。

適切な販売価格の設定によって、検索にヒットする確率も上がり、内覧規模者も増えて、結果的に売却できる確率が高まります。

訪問査定のデメリット

  • 簡易査定に比べ、対応するための時間と手間がかかる

訪問査定のデメリットとしては、訪問査定に対応するための時間と手間がかかってしまう点です。

そのため、まだ具体的に不動産売却をやるかどうかが決まっていない人は、訪問査定まで行う必要性はないでしょう。

ただし、不動産を売却することを決めている場合は、正確な査定価格を出すため、また、信頼できる不動産会社を見つけるために、時間と手間をかけても、なるべく複数の訪問査定を受けるべきです。

まずは簡易査定を受け、それから訪問査定を受けるのもオススメです。

不動産査定で簡易査定から訪問査定を依頼する際の流れ

ここからは、不動産査定で簡易査定から訪問査定を依頼する際の具体的な流れについて解説していきます。

①一括査定サイトから簡易査定を依頼する

まずは、不動産一括査定サイトから、簡易査定を依頼します。

なぜ複数の不動産会社へ査定する必要があるかというと、査定価格の偏りをなくすためです。

不動産査定は、一般的に取引事例比較法を使って査定されますが、過去のどの成約事例を使用して計算するかで、不動産会社による査定価格の違いが生まれます。

一社だけに査定価格を依頼した場合、偏りのある査定価格になる可能性があります。

このように、正確な査定価格を知るためには、複数の不動産会社からの査定価格が必要になります。

②簡易査定の結果をもとに訪問査定を依頼する

簡易査定を申し込むとすぐに複数の不動産会社から簡易査定による査定価格が電話やメールなどで送られてきます。

査定を出してくれた不動産会社に対して、なぜその査定価格になったのかを確認して、納得のいく説明や質問に対する対応などから、3社程度を選んで、訪問査定を依頼します。

余裕があれば、3社以上に申し込みを行ってももちろん構いません。

③訪問査定の結果をもとに媒介契約する不動産会社を選ぶ

訪問査定を受けた会社の中から、媒介契約を結ぶ不動産会社を選びます。

媒介契約を結ぶ会社を選ぶポイントとしては、これまでの不動産売買の実績や、不動産の特色を生かした販売計画などを示してくれるか、こちらからの質問に的確に答えてくれるか、訪問査定の際の対応の差などをポイントとして判断しましょう。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がありますが、おすすめは、専任媒介契約です。

一般媒介契約は複数の不動産会社と、専任媒介契約と専属専任媒介契約は一つの不動産会社とだけ媒介契約を結ぶ形式となります。

一見、複数の会社と契約する一般媒介契約が有利なように感じますが、不動産会社はレインズ(REINS)という日本中の不動産情報を一括管理しているシステムで情報共有できているので、実際はそれほど変わりません。

また一般媒介契約の場合、他の2つの契約と異なり売主からの仲介手数料が保証されていないため、懸命に販売活動をしても、他社が買主を見つけて売買契約を結んだら利益ゼロとなります。

このため、一般媒介契約を結んでも、不動産会社が力を入れて販売活動を行わない危険性があります。

専任媒介契約、専属専任媒介契約の契約条件はほぼ変わりません。

しかし専属専任媒介契約の場合、自分で買主を見つける自己発見取引ができないため、より自由度が高い専任媒介契約がおすすめです。

不動産の媒介契約の期間は、最長で3か月です。

自動更新はされず、3か月が終わるとその都度改めて更新し直します。

もしも媒介契約を結ぶ不動産会社選びに迷ってしまった場合は、とりあえず良さそうな不動産会社と契約しても良いでしょう。

その結果、やはり不動産会社の販売活動について不満があれば、3か月間の契約完了のタイミングで、改めて別の不動産会社と契約し直すことも可能です。

簡易査定・訪問査定どちらにも当てはまる不動産査定の注意点

不動産査定の注意点は、査定価格はあくまでも予測の価格であるということです。

簡易査定、訪問査定いずれの査定価格にも当てはまる点ですが、不動産査定価格は、不動産会社が予測した価格であり、たとえ査定価格が高値であったとしてもその通りの金額で売却することを不動産会社が保証するものではありません。

特に注意したいのが、不動産媒介契約を取るために、わざと高めの査定価格を提示してくる不動産会社のケースです。

不動産一括査定サイトは複数の不動産会社に一括で査定依頼できる便利なサービスですが、一方で他の不動産会社との横並びになるため、査定価格を高めに提示する会社が一定数存在します。

もちろん不動産会社側の営業方法をコントロールすることはできないので、売主としての対策が必要です。

具体的な対策としては、査定価格の高い低いに一喜一憂するのではなく、なぜその査定価格となったのかの説明を不動産会社に求めることです。

これにより、信頼できる会社かどうかを判断する材料にできます。

まとめ

それでは、簡易査定を含む不動産査定全般についてまとめていきましょう。

記事のおさらい

  • 不動産査定は簡易査定と訪問査定の2種類がある
  • 簡易査定のメリットは、すぐにおおよその不動産の価値が分かること
  • 簡易査定のデメリットは、査定価格の精度が低いこと
  • 訪問査定のメリットは、実際の不動産の状態が査定価格に反映されること
  • 訪問査定のデメリットは、訪問対応のための手間と時間がかかること
  • 不動産査定価格は高ければ良いものではなく、妥当性があるかが重要

不動産の簡易査定は、申し込む人の状況によってその意義が変わってきます。

まだ不動産の売却を真剣に考えていない人の場合、簡易査定は自分の保有する不動産の資産価値を気軽にチェックできる便利なツールです。

不動産売却の必要性がある人にとっては、不動産売却を具体的にすすめるための最初の一歩であり、不動産売却の大切なパートナーである不動産会社を選ぶための重要なステップとなります。

どのような状況で簡易査定を利用するにせよ、簡易査定による査定価格はあくまで概算価格である点に留意する必要があります。

今回の記事内容が、不動産の簡易査定を利用する上でのご参考になれば幸いです。

監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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