不動産の査定方法を知って高額査定を引き出そう!

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宅地建物取引士

監修 逆瀬川勇造

不動産の売却では、不動産会社に査定を依頼することから始まりますが、不動産会社はどのような方法で査定を行っているのでしょうか。

実は、不動産会社の査定方法を知っておくと、高額査定を引き出すのに役立つことがあります。

本記事では、不動産会社が行う査定について、基本的な査定方法をお伝えすると共に、不動産会社によって査定結果が異なる理由や、査定に関する注意点、不動産査定を依頼する方法などお伝えしていきます。

不動産の査定方法は3種類

まず、基本的なこととして、不動産の査定方法には以下の3つがあります。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

不動産会社は、これらの方法のうちいずれかの方法で、もしくは組み合わせて査定額を算出します。それぞれについて、詳しく見てみましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、査定する不動産と似た条件を持つ物件の成約事例を参考に、売買された時期や立地、土地の形や大きさなど個別の違いを補正して比較し、価格を査定する方法です。

取り上げる成約事例は複数収集し、売り急いだものや投機的な取引によるものは除外します。

原価法

原価法は建物について、査定時点で新築した場合の価格(再調達原価)はいくらか?を想定し、査定物件の築年数に応じた減価修正を行う方法です。

土地の場合はもう一度整備した場合いくらになるかを割り出しますが、土地の価格を求めるのに原価法を用いるのは、新しい造成地など価格を適切に求められる場合に限られます。

収益還元法

収益還元法は、対象の不動産が将来にわたって生み出す収益に着目して価格を割り出す方法です。

1年間の収益を利回りで割って求める「直接還元法」と、設定した年数の間得られる収益とその年数経過後の物件価格を予測して合計する「DCF法」があります。

主に投資用不動産の査定に用いられる査定方法です。

なお、どの査定法にするかについては不動産会社が決めるもので、売主が指定するものではありません。

個人住宅(マンション・一戸建て)の不動産査定方法

前章で紹介した取引事例比較法・原価法・収益還元法のうちどの方法で査定するのかは、物件によって異なります。

本章では、本記事を読んでいる人の多くが知りたいであろう「マンションや一戸建てなど個人住宅の売却」のケースについて、どの査定方法が用いられるのかお話します。

個人住宅では取引事例比較法と原価法が用いられる

個人住宅の査定では、取引事例比較法と原価法が用いられるのが一般的です。

なかでも、ほとんどのケースで取引事例比較法による査定が行われ、成約事例を十分確保することが難しい場合や、取引事例比較法の補足的な意味合いで原価法が用いられることが多いです。

取引事例比較法による計算方法

取引事例比較法では取引事例をピックアップした後、以下の計算式で価格を求めます。

なお、取引事例比較法で求める価格を比準価格と呼びます。

比準価格=取引事例の価格×事情補正×時点修正×標準化補正×地域要因比較×個別要因比較

それぞれの補正や比較については、以下のような内容は以下の通りです。

  • 事情補正…(売り急ぎや親族間の売買等を考慮した補正)
  • 時点修正…(成約事例の売買時点から現在までの地価の変化等を考慮した補正)
  • 標準化補正…(土地の大きさや形の違いの補正)
  • 地域要因の比較…(成約事例と査定対象物件でエリアが異なる場合の比較)
  • 個別的要因の比較…(それぞれの土地の固有性を比較)

例えば、取引事例として1,000万円の不動産を取り上げる場合、その不動産と査定不動産とで、面積や形に違いがあり、取引事例の方が広い面積であれば標準化補正として1.1をかけるといった計算を行います。

原価法による計算方法

原価法は、査定対象の不動産をもう一度建築したらいくらかかるか(再調達原価)を元に査定する方法で、原価法で求めた価格は積算価格と呼ばれます。

原価法で積算価格を求める計算式は以下の通りです。

積算価格=単価×総面積×残存年数(耐用年数-築年数)÷耐用年数

単価については、不動産会社ごとにデータがある場合もありますし、国土交通省の「建築統計年報(国土交通省)」の「構造別:構築物の数、床面積の合計、工事費予定額」表の1㎡当たりの工事費予定額等を参照することもできます。

また、耐用年数は構造ごとに以下のように財務省令で定められています。

構造 法定耐用年数
木造 22年
鉄骨造 34年
RC造 47年

上記を法定耐用年数と呼び、主に税金の計算に用いられることから、国税庁のサイトで確認することができます。

一戸建てであればほとんどの場合で木造、マンションであれば多くがRC造であることが多いでしょう。

例えば、築10年、総面積100㎡の木造一戸建て住宅の積算価格を求めるとき、その単価を15万円/㎡とすると以下のように計算できます。

積算価格=(15万円×100㎡)×{(22-10)÷22}=約818万円

不動産会社によって査定額が異なる理由

不動産会社に価格査定を依頼すると、同じプロが、同じ査定方法を使って査定したとしても査定結果が異なるのが一般的です。

なぜ不動産会社によって査定額が異なるのでしょうか?

不動産会社それぞれの判断で「比較物件」を選ぶため

不動産会社によって査定額が異なる理由として、不動産会社が取引事例比較法で査定した場合、取引事例として選ぶ不動産は任意で選ぶためです。

つまり、各社取引事例が異なることになります。

また、各種補正の考え方も不動産会社によって異なることがあります。

一方で、戸数の多いマンションで、同じマンション内に複数の取引事例がある場合や、近隣に似たようなマンションが複数あるようなケースでは取引事例比較法により査定結果は各社でそう大きな差は出ないという特徴があります。

土地の形や広さ、建物の劣化具合など、個別に事情が異なることの多い一戸建てほど、取引事例比較法による査定結果は異なると言えるでしょう。

不動産会社によって得意とする不動産が異なるため

2つ目の理由として、不動産会社によって得意とする不動産が異なる、ということが挙げられます。

取引事例比較法や原価法はあくまでも計算方法であり、たとえ完璧に正しい方法で査定を行ったとしても、その価格で売れるとは限りません。

不動産の売買はそのタイミングでその価格で売りたいと思っている売主と、そのタイミングでその価格で買いたいと思っている買主がいて初めて成立するものだからです。

その勘所のようなものは、過去に売買実績のある(その不動産の売却を得意としている)不動産会社やその担当者ほど優れているはずです。

こうした理由により、マンションを得意としているのか一戸建てを得意としているのか、また、ファミリータイプを得意としているのかワンルームを得意としているのかなど、不動産会社ごとの得意としているタイプの違いにより、不動産査定の結果が異なるのです。

不動産会社に査定を依頼して高額査定を得るポイントはここにあります。

つまり、査定を依頼する不動産と同じタイプの不動産について、過去に売却実績が豊富にある会社を見つけると、高額査定を得られる可能性が高まるのです

不動産会社に査定を依頼するときの3つの注意点

ここでは、不動産会社に査定を依頼するときの3つの注意点についてお伝えします。

1.机上査定と訪問査定がある

まず、不動産会社に査定を依頼するときは、机上査定にするのか訪問査定にするのかを選ぶことができます。

机上査定とは、簡易査定とも呼ばれ、謄本や設計図書など送付した資料のみを参考に査定を行う方法で、遅くとも2~3日中には査定結果を聞くことができますが、実際に不動産を見ていないため査定の精度が低くなります。

一方、訪問査定は机上査定を行った上で、実際に現地を訪問して設備の老朽化の状況や、駅から不動産までの雰囲気など外部環境も含めて査定を行う方法で、高い精度での査定を期待できますが、査定に1~2週間かかるのと、訪問に立ち会う必要があり、手間がかかります。

「将来売却するときの参考として価格を知っておきたい」といった程度であれば机上査定でもよいでしょう。

なお、一戸建ては個別性が高く、机上査定だけではかなり精度が低くなってしまいます。

しかし、取引事例の豊富にあるマンションの場合、机上査定だけでも比較的精度の高い査定を受けられます。

一方、とりあえずいくらか知りたいという場合も、そう遠くない将来に売却する意思がある場合は訪問査定を選ぶことをおすすめします。

実際に売却を依頼するとなったら、結局訪問査定をしてもらう必要があるからです。

2.不動産会社の都合で高めの査定価格を提示するケースがある

複数の不動産会社に査定を依頼する際には気をつけておきたいことがあります。

それは、不動産会社の中には、高めの査定価格を提示し、実際に売却を始めた後、売却価格の値下げを提案してくる会社もいることです。

これは、不動産会社による、他の不動産会社との競合対策で行われます。

不動産の売却では、最初に価格査定を依頼し、気に入った不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を行っていきます。

価格査定は無料なので、不動産会社としてはその先の媒介契約を締結できなければ意味がありません。

そこで、査定価格の提示の段階で、実際にはその価格では売れない可能性が高いことを知っておきながら、高めの査定価格を提示するのです。

売主としては、1円でも高く売却できればそれに越したことはなく、複数の不動産会社に査定依頼をして、その中で一番高い査定価格を提示する会社を選びたくなるものです。

もちろん、場合によってはその不動産会社が、査定対象の不動産と同じタイプの不動産売却を得意としており、実際に売れると判断して高い査定価格を提示することもあるでしょう。

しかし、その査定価格では売れる可能性が低いことを知った上で高い査定価格を提示してくる不動産会社に売却を依頼すると、売れない期間の数カ月をムダにしてしまいます。

また、売れない期間が続いていることにより、売れ残り感が出て、さらに売れにくくなる悪いスパイラルにはまってしまう危険性があることに注意が必要です。

3.査定価格=売却価格ではない

最後に、査定価格=売却価格ではないことに注意が必要です。

これは、先述の通りですが、不動産会社に査定を依頼して査定価格の提示を受けても、実際にその価格で売れるとは限りません。

売れなければ、値下げを検討する必要がありますし、いざ購入希望者が現れると、価格交渉されることも少なくありません。

住宅ローンの完済や住み替え等を理由に、売却価格の目処を設けて売却活動を行う場合、査定価格と目標とする売却価格(成約価格)にはある程度余裕を持たせておくことをおすすめします。

不動産査定を依頼する方法

不動産査定を依頼する方法としては、以下の3つの方法が考えられるでしょう。

  • 訪問して査定依頼する
  • 電話やメールで査定依頼する
  • 一括査定で複数社に査定依頼する

訪問して査定依頼する場合でも電話やメールで査定依頼する場合でも、伝える情報や提出する資料は同じですが、事前に聞きたいことがある場合は電話やメールより訪問の方が伝えやすい、といった方もいらっしゃるでしょう。

ただ、訪問の際は担当者が不在の可能性もあるため、事前に電話して予約しておくと万全です。

最初に訪問する際、もしくは電話やメールする際に資料が一式揃っているとよいですが、そうでない場合でも「○○といった資料を揃えて下さい」と教えてくれるはずです。

必要な書類については登記簿謄本や測量図、建物の図面、所在地地図、権利書などが挙げられます。

一括査定の際は、多くがインターネット上で必要最低限の情報を入力し、査定依頼を受け取った不動産会社から電話を受けて資料を送付、もしくは面談するといったスタイルです。

結局、やることや用意するものは一緒なので安心してよいでしょう。

おすすめの依頼先

不動産査定を依頼する先としては

  • 地元の不動産屋さん
  • 大手不動産会社
  • 一括査定

といった依頼先が考えられますが、どのようなケースでどこへ依頼するとよいのでしょうか?

まず、不動産査定を依頼する際は、基本的に複数の不動産会社に査定依頼することをおすすめします。

不動産業界について一定の知識があればよいのですが、そうでない場合、1社だけだと実力のない不動産会社に依頼してしまう可能性があるからです。

特に初めて査定依頼するようなケースでは、面倒でも複数の不動産会社に査定依頼し、1社1社査定の内容や、査定時の対応等を見て依頼する先を決めましょう。

複数の不動産会社に依頼するのであれば、やはり一括査定を使った方が少ない手間で済むのでおすすめです。

ちゃんとした査定サイトを選べば、査定対象の不動産周辺で実績のある不動産会社を自動で選んでくれます。

気になる不動産屋さんがいる場合は、一括査定と同時に個別で問い合わせしてもよいでしょう。

その際、地元の不動産屋さんがよいのか、大手不動産会社がよいのかについては一長一短あります。

一般的に、地元の不動産屋さんは地元の顧客を多く抱えていることを期待できますし、大手不動産会社は県外からの転勤者などの紹介を受けられる可能性があります。

査定を依頼する複数社の中に、大手不動産会社と地元の不動産屋さんの双方が入っていることが理想だと言えます。

まとめ

不動産の査定方法について基本的な内容についてお伝えすると共に、査定についての注意点や、不動産査定を依頼する方法についてお伝えしました。

記事のおさらい

  • 不動産の査定方法は「取引事項比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類
  • 個人の一般的な不動産は「取引事項比較法」、それが難しい場合「原価法」で査定されている
  • 不動産会社によって査定額が異なるのは、不動産会社が選ぶ「比較物件」が異なるため
  • 不動産会社によって得意不得意があるため、金額が変わることもある
  • 不動産会社に査定依頼をするときは、机上査定を行い、それから訪問査定を受けるのがオススメ
  • 故意に高い査定価格を出す不動産会社もいるので、査定価格の「高さ」ではなく「根拠」を聞くことが大事
  • 査定価格は売却価格ではない
  • 複数の不動産会社に査定依頼するのがオススメ
  • 不動産一括査定サイトを利用すれば、手間と時間をかけずに複数の不動産会社に査定依頼をすることができる
  • 査定依頼する複数の不動産会社のなかには、大手不動産会社と地元密着型の双方がはいっているのが理想

不動産の売却について査定を依頼し、査定結果を聞くにあたって、どのような方法で査定を行ったのか、なぜその査定価格なのかの理由を聞くと、物件に合った不動産会社を選びやすくなります。

本記事を参考に、少しでも高い査定価格を得て、その先の、実際に高い価格での成約を得ることを目指しましょう。

監修の逆瀬川勇造さんの写真

宅地建物取引士

監修 逆瀬川勇造

明治学院大学を卒業後、地方銀行にてリテール業務に従事し顧客の住宅ローンやカードローンなど担当。その後、住宅会社の営業部長として新築住宅の販売や土地開発等の業務に7年間従事しました。 Webを通して住宅や不動産の問題を解決することを志向し2018年10月に独立。 最近の趣味は子育てです。

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