不動産査定書は2種類ある?物件売却に必要な不動産査定書を徹底解説

2019.01.17投稿 不動産査定書は2種類ある
監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

不動産査定書は、不動産の売却を行う際に必要となる資料です。

しかし、誰がどのような目的で作っているかをしっかり説明できる人は少ないのではないでしょうか。

この記事では、下記のような疑問や質問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 不動産査定書ってなに?
  • 不動産査定ってなんのためにあるの?
  • 不動産査定書ってなんの役に立つの?

不動産査定書と聞くと難しそうなイメージがあるかもしれません。かんたんに言えば、“不動産がいくらで売れるのかを知るための資料”というだけに過ぎません。

ただし、実際に活用するためには、不動産査定についてしっかりと理解しておく必要があります。

この記事では、不動産査定の種類から不動産査定書を手に入れるための方法、どのように活用するのかを簡単に解説していきます。

記事を読み終わる頃には、不動産査定書に関する疑問はなくなっていることでしょう。

無料で査定を申し込む

不動産査定書には2種類ある

不動産の売却には、市場価格を知る必要があります。市場価格を知るためには、第三者による不動産査定を受けることが必要不可欠です。その査定結果を記載したものが「不動産査定書」です。

不動産査定書は不動産価格査定書ともいわれますが、同じ意味です。

不動産査定書には2種類あります。ひとつは不動産会社による不動産査定書、もうひとつは不動産鑑定士による不動産査定書です。

それぞれの不動産査定書の違いについて確認していきましょう。

不動産会社による不動産査定書の概要(無料)

一般的に、不動産の査定といえば「不動産会社による不動産査定」のことを意味します。不動産会社による不動産査定の結果が記載されている書類が不動産査定書です。

不動産会社による査定は、不動産を売りたい人に「所有する不動産が市場でどのくらいの価格で取引されているか」を確認できるようにするための作業です。つまり、不動産査定書は、市場での販売価格を決めるための参考資料ともいえます。

不動産会社による不動産査定は無料で行われます。

なぜなら、不動産を公的に鑑定して報酬を得る業務は「不動産鑑定業」として、下記の「不動産の鑑定評価に関する法律」によって不動産鑑定士の独占業務であると定められているためです。

第2条 この法律において「不動産の鑑定評価」とは、不動産(不動産若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利をいう。以下同じ。)の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。
2 この法律において「不動産鑑定業」とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことをいう。
3 この法律において「不動産鑑定業者」とは、第24条の規定による登録を受けた者をいう。

引用元:不動産の鑑定評価に関する法律より

つまり、有料で不動産の評価を行えるのは、不動産鑑定士だけということです。

資格のない不動産会社が有料で不動産などの不動産を評価するのは法律に反するので、不動産会社は無料で査定を行っています。

不動産会社による査定価格の求め方

不動産会社による査定価格は、取引事例法という計算方法によって決定されています。

取引事例比較法は、まず査定の対象となる不動産と条件が近い、過去の成約事例をいくつかピックアップします。そして、平均の面積単価を算出して、査定対象の不動産の面積をかけることで計算されます。

この金額を基本として、不動産の形状や接している道路の状況など、地域要因や個別要因を考慮して最終的な査定価格が決定されます。

不動産会社による不動産査定は、会社によって評価基準やピックアップする事例が異なります。結果、偏った査定価格となる可能性もあります。

そのため不動産会社による査定を受ける場合は、必ず複数社へ査定を依頼して査定価格の相場を把握する必要があります。

不動産鑑定士による不動産査定書の概要と費用の目安(有料)

不動産鑑定士による不動産鑑定は「不動産鑑定書」という書類としてまとめられます。

不動産鑑定書は不動産鑑定評価基準に基づいて多角的な面から不動産の価値を評価して作成されます。信頼性が高く、裁判など第三者への公的な資料としても使用されます。

不動産鑑定書の作成費用は不動産鑑定士によって様々ですが、多くの場合は20~30万円程度です。一般的に不動産の場合は一戸建てやマンションよりも安い傾向があります。

不動産鑑定士によって、不動産鑑定書ではなく「不動産査定書」を作成するサービスもあります。不動産鑑定書よりも簡易な内容ですが、専門家であり第三者である不動産鑑定士による評価なので信頼性が高いといえます。不動産鑑定士による不動産査定書の作成費用は、10万円程度が相場です。

個人の不動産売却なら不動産会社による不動産査定書でオーケー

個人の不動産売却なら、不動産会社による不動産査定書で十分です。

なぜなら不動産査定を依頼する目的は、自分の不動産の市場価値を把握することだからです。

上述の通り、不動産会社による不動産査定の場合は各社によって基準が異なり、査定価格にも差が生じます。

しかし、複数社に依頼して、複数の査定価格を得ることで、平均的な市場価値は把握できます。価格相場を知るために10万円前後の費用をかけて不動産鑑定士による不動産査定書を入手する必要はないといえます。

不動産会社の不動産査定書は「不動産一括査定サイト」を活用して入手しよう

上述のとおり、自分のときの市場価格を把握するためには、複数社の査定価格が必要です。

不動産会社による不動産査定書を複数入手するためには、不動産一括査定サイトの活用がおすすめです。

一括査定サイトとは、売却予定の不動産の面積や地域といった基本情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定価格を無料で入手することができる便利なサイトです。

一括査定サイトを利用することで、複数の不動産会社に対してそれぞれ個別に不動産査定を依頼する手間と時間を省くことができます。

一括査定サイトがなぜ無料で利用できるのかというと、一括査定サイトの運営会社が不動産会社から登録・掲載料をもらっているからです。このためユーザーには無料でサービス提供できる仕組みになっています。

一括査定サイトの運営会社としては、より多くのユーザーに利用してもらいたいので、悪徳不動産会社の排除に力を入れています。

なぜならサイトを通じてユーザーの満足度が下がれば、ユーザーが離れていき、ユーザーが利用しないサイトは不動産会社が登録したがらず、収益が上がらなくなるためです。

不動産一括査定サイトを選ぶポイント

インターネット上には不動産一括査定サイトが数多く存在します。

一括査定サイトを選ぶ際のポイントは以下の通りです。

  • 大手不動産会社が登録しているか
  • 不動産会社の登録数
  • 対応地域
  • 電話やメールなどのサイトのサポート体制

大手不動産会社が登録しているかどうかで、運営会社はある程度の会社規模があり、信頼できる運営がなされているという判断ができます。

またフリーダイヤルによる相談サービス等のサポート体制は、サイト運営会社に不動産に関する知識がある証明になります。

不動産会社の登録数に関しては注意が必要です。登録している会社数が1,000社以上、と記載されていると、その不動産を取り扱えるすべての不動産会社に査定を依頼したかのように錯覚しがちです。

実際は、その査定サイトに登録している会社の、その不動産を取り扱える会社から査定価格が届いているだけにすぎません。もしも、査定価格に納得できない場合は、他の一括査定サイトも利用してみましょう。


また不動産売却に関する疑問や質問について、第三者の立場からアドバイスをもらうことができます。メールで確認するほどでもないちょっとした不動産の疑問なども、フリーダイヤルがあれば気兼ねなく質問できます。

もちろん複数の一括査定サイトを併用する形でも問題ありません。ただし、査定依頼数が多過ぎると対応しきれなくなるので多くて2〜3サイトにしておきましょう。

不動産一括査定サイトを活用して不動産査定書を入手するまでの流れ

ここからは不動産一括査定サイトを活用して、複数の不動産会社から不動産査定価格書を入手するまでの流れについて解説していきます。

①不動産一括査定サイトから査定申込

不動産一括査定サイトから売却予定の不動産の査定を申し込みます。

申し込み内容は不動産の所在地や面積といった基本情報と自分の連絡先を入力するだけなので、10分もかからず終わります。

②複数の不動産会社から机上査定による査定価格を受け取る

早ければ申し込みをした当日中、遅くても数日中には不動産会社からの査定価格が届きます。

不動産会社によって査定方法は異なり、とりあえずの机上価格を出すケースもあれば付近の成約事例や状況などを精査した査定内容を送ってくる場合もあります。

③机上査定した不動産会社の中から複数社を選び現地査定(訪問査定)を依頼

机上査定をしてくれた不動産会社の中から複数の会社を選んで現地査定を依頼します。

不動産会社選びの際に注意したいのが、査定額が高い=高く売れる、ではない点です。査定額はあくまでも参考意見であり、不動産会社が考える適正額というだけに過ぎません。

また不動産会社によっては契約を取るためにあえて高めの査定価格を提示するケースもあります。

査定価格の高さだけに注目するのではなく、なぜその査定価格になったのかという点について不動産会社に確認しましょう。

④現地査定による査定価格が記載された不動産査定書を受け取る

現地査定による査定が終わると、不動産会社から現地査定の結果を反映した不動産査定書を受け取ります。

受け取った不動産査定書の内容と、不動産会社の担当者の対応を参考に売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

査定価格について明確な根拠を示してくれて、こちらの質問にも的確に答えてくれる不動産会社を選びましょう。

不動産鑑定士による不動産査定書・不動産鑑定書が必要なケースは?

不動産の売却のためには不動産会社による不動産査定書で十分ですが、不動産鑑定士による不動産査定書・不動産鑑定書が必要なケースはどんなものがあるのでしょうか。

不動産鑑定士による「不動産査定書」が必要な場合

不動産会社による不動産査定書は、不動産が市場でどのくらいの価格で売れるかを示すものです。主に取引事例法を用いて算出される場合が多いですが、専門的な測量を行うなどの調査は行われません。

対して、不動産鑑定士の不動産査定書の場合は、法務局で権利関係、役場で公図、測量図などを確認し、実地調査などの調査を経て取引事例法を用いて計算されます。

このように不動産鑑定士による不動産査定書は、不動産会社による不動産査定書と比べて、より適正な価格の評価がなされている査定書です。


有料である不動産鑑定士による「不動産査定書」が必要となるケースは、財産分与など相続関係でもめたくないとき、あるいは金額の大きな不動産取引の際に第三者による物件価格の査定が欲しいケースなどが考えられます。

不動産会社による不動産査定書はあくまでも主観的な一意見に過ぎず、不動産会社は不動産取引に関わる関係者です。

上記のような、より信頼性の高い物件評価が求められる場面において、不動産鑑定士の不動産査定書は求められます。

不動産鑑定士による「不動産鑑定書」が必要な場合

また不動産鑑定士による「不動産鑑定書」が必要なケースはどうでしょうか。

不動産鑑定書は、対象の不動産について不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づき定められた書式を守って作成されていて、公的にも有効な資料となります。

裁判所や税務署などの証拠資料としては、「不動産査定書」ではなく「不動産鑑定書」が必要です。

まとめ

それでは不動産査定と不動産査定書に関してまとめていきましょう。

記事のおさらい

  • 不動産の売却で重要な「価格相場」を知るためには、不動産査定が不可欠
  • 不動産査定の結果が書かれた書類を「不動産査定書」という
  • 無料の不動産査定書は、不動産会社が作成するもの
  • 有料の不動産査定書は、不動産鑑定士が作成するもの
  • 通常の不動産売却の場合は、無料の不動産鑑定書で良い
  • 複数社から無料の不動産査定書を入手するには不動産一括査定サイトを利用すると効率が良い
  • 不動産鑑定士による不動産査定書は、信頼性の高い物件評価が求められる場面において活用
  • 不動産鑑定士による不動産鑑定書は、裁判や税務署の証拠資料など公的に物件評価を証明する資料として利用される

不動産を売却するためには、その不動産が市場でどのぐらいの価値を持っているのかを把握することが最も重要になります。

市場価値を把握するためには査定を受けることが必要である点を踏まえた上で、売却なら不動産会社に、より第三者としての不動産評価を知る必要がある場合は不動産鑑定士に不動産査定を依頼しましょう。

もちろん不動産会社、不動産鑑定士の両方に依頼しても問題ありません。

今回の記事が不動産査定と不動産売却に役立てば光栄です。

監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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