不動産査定を完全解説!査定方法や知っておくべき注意点など情報満載!

2018.12.28投稿

突然ですが、この記事を読んでいるあなたは、不動産を売却したことはありますか?

すまいうる編集部員の私(30代・既婚)は売却はおろか、そもそも不動産という高級品を持っていません。(※ずっと賃貸の可能性も…賃貸か購入か悩み中です)

ありがたいことに今年で70歳を迎える親も元気ですし、不動産の査定をする機会はまだまだなさそうです。

しかし、マイホームを持っていて住み替えるとか、親から相続した土地を処分するとか、不動産の売却は意外と身近なことだと感じています。年齢とともに生活環境は変わり続け、不動産売却という場面に遭遇する可能性は高まっていくのではないでしょうか。

すまいうるのサービスに携わって知ったのは、「不動産の売却には査定が必須」ということです。だからこそ、いつその時が来ても良いように、皆さんに「不動産の査定」について知ってもらいたいと思います。

この記事ではこんな悩みの解決に役立ちます!

  • 不動産査定ってなに?なんで必要なの?
  • 不動産査定ってどこに頼むの?
  • 査定額って信用できるの?

この記事では、不動産の売却に必要な不動産査定とはなにかといった基本的な知識から、不動産査定の注意点、具体的な流れについて解説していきます。

この記事を読むことで、不動産査定に関する疑問はすべて解決できるように意識してまとめてみました。分かりづらい箇所や、もっと知りたいことがあれば、ぜひご意見をお願いいたします。

(すまいうる編集部)

不動産査定ってなに?

不動産査定とは、不動産を売却するとき不動産の価値を知るために行う作業のことです。不動産売却以外の場面では、基本的には不動産査定をおこなうことはありません。

不動産査定には、

の2種類があります。

一般的な売却の場合は、前者の不動産会社に依頼して不動産査定を受ける形になります。

不動産査定が必要な理由

なぜ?と疑問に思う赤ちゃん

土地や一戸建て、マンションなどの不動産を売却する場合、不動産査定は必須といえます。

不動産を売却するにあたって、市場よりもはるかに高い金額で売り出して、結果誰にも買ってもらえなければ意味がありません。不動産に限ったことではないですが、「いくらで売り出すか」は重要です。(世の中のビジネスにおいても重要な要素ですね。)

その判断のために「どのくらいの価格であれば売れるのか」という情報を不動産のプロである不動産会社に聞くのが確かであり、査定が必須である理由です。

自分の不動産の売却価格を設定するときは、不動産会社による査定価格を参考資料として活用することは非常に有効です。

なお、不動産査定は会社によってバラつく(異なる)可能性があるため、複数の不動産会社から受けるのがおすすめです。

…なぜ会社によって査定価格が異なるのか、不思議に思いませんか?

答えは、「取引事例比較法」という方法で査定額を算出しているからです。なんだか難しく感じますよね。

取引事例比較法とは、過去の成約事例から売却する予定の不動産と似ている条件の不動産取引の事例をいくつかピックアップして、そこから売却予定の不動産が売れそうな価格を計算していく方法です。

取引事例比較法による査定価格は、ピックアップする事例によって異なります。どの事例をピックアップするかは不動産会社に依るため、1社のみの査定では査定価格に偏りが出てしまう可能性があります。

だからこそ、複数の不動産会社に査定を依頼することが必要になります。

ここまでは不動産査定が必要な理由について確認してきました。次からは、不動産査定を依頼する前にやるべきことについて確認していきましょう。

不動産査定を依頼する前にやるべきこと

ポイントを教えます

不動産の売却を決定してから、不動産会社に査定を依頼するまでにやっておいた方が良いことがあります。

それは売却予定の不動産の売却相場を自分で確認しておくことです。

「不動産会社による査定で市場価格がわかるのに、どうして自分で調べるの?」と疑問に思いませんか?

これにはちゃんと理由があり、査定価格そのものが適切かを判断する基準を持つためです。

売却相場の調べ方

売却予定の不動産の相場を知るためには、不動産ポータルサイトを利用します。

不動産ポータルサイトから、売却予定の不動産と同じような条件・地域・築年数・最寄り駅からの距離・面積といった物件条件を入力して検索してみてください。すると、検索結果から、売却予定の不動産と似た条件の不動産がどのくらいの価格で売られているのかを確認することができます。

注意するべきポイントとしては、不動産販売サイトに記載されている価格はあくまでも「販売価格」であることです。

販売価格は、購入者からの値引きを考慮して、すこし上乗せした金額となっています。実際の成約価格は不動産販売サイトで掲載されている販売価格より低い点に留意しましょう。

おすすめの不動産販売のポータルサイト「不動産ジャパン」

おすすめの不動産販売のポータルサイトは、公益財団法人不動産流通推進センターが運営している「不動産ジャパン」です。

不動産ジャパンで相場を確認する方法

不動産ジャパンのトップページ左上の「不動産物件検索・不動産会社情報」をクリックして、「不動産を探す【買う】」をクリックすると検索できます。

過去の成約情報を入手できる「REINS Market Information」

その他に価格の相場を知るための手段として、過去の成約情報を知ることもとても有効です。

国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する「REINS Market Information(レインズ マーケットインフォメーション)」というサイトがあります。

レインズマーケットインフォメーションのサイトキャプチャー

このサイトで、自分の売却予定の不動産と似た物件の、過去の成約情報を確認することが可能です。

不動産査定の依頼先と特徴

不動産査定の依頼は、不動産会社や不動産鑑定士のほか、不動産買取会社、太陽光発電会社などがあります。

それぞれの特徴について確認していきましょう。

不動産会社による査定

通常のマンションや一戸建て、土地を売却する場合、ほとんどのケースでは不動産会社に不動産査定を依頼します。

不動産会社による査定は、その後の売却を依頼する会社選びにも関わってきます。

複数の不動産会社の中から自分の不動産の物件種別(一戸建て、マンション、土地など)の取り扱い実績が豊富で、信頼の置ける不動産会社を選びましょう。

不動産鑑定士による査定

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定を有料で鑑定することができる唯一の資格を持つ者のことで、不動産の価値を評価するプロです。

不動産を公的に鑑定して報酬を得る業務は「不動産鑑定業」として、法律上、不動産鑑定士の独占業務となっています。

鑑定と査定とは、物件を評価するという点では同じです、次のような違いがあります。

不動産鑑定士に対して査定を依頼することも可能です。ただし、不動産鑑定士に不動産査定を依頼する場合、最低でも10万円程度の費用がかかります。

通常の不動産取引においては、不動産のおおよその市場価値を把握するのが目的なので、無料の不動産査定で十分です。

不動産鑑定士による査定を依頼する場合は、

などが考えられます。

不動産買取会社による査定

不動産の主な売却手段は、「一般市場での売却」と「買取」の2つがあります。

一般市場での売却とは、不動産の売主が不動産会社に仲介を依頼して、依頼を受けた不動産会社が買主を見つけて、売買契約に至る、という一般的な不動産取引のことです。

これに対して買取とは、不動産会社が買主となって直接不動産を買い取る形の取引のことです。この場合の不動産査定は、不動産会社の買取価格の前提となる調査、という位置付けになります。

不動産買取は、売却までに時間をかけられない人や、なかなか不動産が売れない人にとって売却手段の一つとして有効です。

ただし買取の場合、売却価格は一般市場価格の6〜7割程度となる点に注意しましょう。

太陽光発電会社による査定

土地を売却する際、広くて年間を通じて日当たりの良い土地である場合は、太陽光用地として、太陽光発電会社による買取が可能な可能性があります。

太陽光発電用地としての条件は買取会社によって様々ですが、売却予定地が広くて日当たりの良い土地である場合は、通常の不動産査定と並行して査定依頼をしてみると良いでしょう。

不動産査定の手段として「一括査定サイト」をおすすめする3つの理由

家を売却する

不動産査定は一括査定サイトの利用がおすすめです。

一括査定をおすすめする次の3つの理由について解説していきます。

  • 複数の不動産会社に依頼する手間と時間が省ける
  • 自分の不動産の価値がすぐわかる
  • 不動産会社選びにも使える

一言でいえば「簡単で効率的」というのが理由です。

ただ、複数社から連絡をもらえるというのがメリットのひとつですが、電話が大嫌いという人は苦痛に感じてしまうかもしれません。

①複数の不動産会社に依頼する手間と時間が省ける

正確な市場価格を把握するためには、複数の不動産会社の査定価格が必要です。

不動産一括査定サイトを利用すれば、一回の申し込みで複数の不動産会社に査定を申し込むことができます。

一社ずつ直接申し込むと手間と時間がかかりますので、効率を考えると一括査定サイトの活用がおすすめと言えるのです。

②自分の不動産の価値がすぐわかる

一括査定サイトは、複数の不動産会社から査定価格を無料で入手することができる便利なサイトです。

サイト上から売却予定の不動産の面積や地域、最寄り駅からの距離といった基本的な情報を入力して一括査定のボタンをクリックするだけで良いので、かんたんです。

概算価格なら早ければ当日、遅くても1週間以内には知ることができます。

③不動産会社選びにも使える

不動産査定は、査定価格の入手だけが目的ではなく、自分に合った不動産会社を選ぶ際のツールとしても利用可能です。

なぜ、その査定価格になったのかの根拠を示しているか、こちらの質問に的確に答えてくれるかなど、査定を受けるやりとりを通じて、不動産会社の特性が担当者の対応を知ることができます

不動産一括査定を利用することで、複数の不動産会社の対応を比較して、自分にあった不動産会社を選べます。

一括査定サイトを利用するうえでの注意点

注意点について解説

一括査定サイトを利用するうえで注意すべき点は2つあります。

ひとつは、サイトに登録している不動産会社の数が多いので、自分の不動産を扱えるすべての不動産会社に対して依頼したように錯覚してしまう点です。

一括査定サイトで依頼可能なのは、あくまでもサイトに登録している会社です。不動産会社にとって一括査定サイトは数ある集客手法のひとつであり、全国の不動産会社が一括査定サイトを活用(提携)しているわけではないことを理解しておきましょう。

とはいえ、査定を依頼したい一般ユーザーにとって、不動産一括査定は優れた仕組みです。自分の不動産を査定してくれる全ての不動産会社へ依頼することは叶いませんが、自分でイチから探すよりは、早くカンタンに複数の不動産会社を見つけられます。

1サイト使ってみて、査定価格に不満があれば、他の一括査定サイトも併用するのも一つの手です。

もう一つの注意点は、不動産会社から電話がかかってくるという点です。一括査定サービスを利用すると、複数の不動産会社に査定依頼が飛びます。その依頼を確認した担当者から、電話とメールが送られてきます。

電話の対応さえできれば全く問題ないのですが、人によっては煩わしさを感じてしまうかもしれません。

すまいうる運営チームのひとりが実際に一括査定サイトを利用した体験記(下記リンク)でも、電話について触れています。(電話の着信履歴のスクリーンショットも掲載中)

不動産売却する場合の不動産査定の流れ

ここからは、不動産売却する場合の不動産査定の流れについて確認していきましょう。

査定の流れの基本は、

  1. 売主から不動産会社に査定依頼
  2. 机上査定
  3. 訪問査定

という流れになります。

ここからは査定依頼先ごと(以下4パターン)に不動産査定の流れについて解説します。

(下記4パターンをクリックすると該当の章に飛びます)

通常のマイホームや土地の売却は、「不動産会社による査定」が主流です。

一括査定サイトを利用する場合の不動産査定の流れ

一括査定サイトを利用する場合の不動産査定の流れは以下の通りです。

  1. 一括査定サイトから不動産の基本情報を入力して一括査定を依頼する
  2. 複数の会社から机上査定が届く
  3. その中から最低でも3社程度に訪問査定してもらう会社を選ぶ
  4. 訪問査定

一括査定サイトを選ぶ際は、大手の不動産会社が登録されている点、不動産売買についてわからないポイントを問い合わせできるサポート体制が整っているサイトを選びましょう。

大手不動産会社が登録されていれば、サイトが一定の規模があり、しっかりした運営がなされている証明となるでしょう。

また、サポート体制が整っていれば、サイト側に不動産売買に関する知識があると考えられます。

東証一部上場エイチームグループの一括査定サービス

不動産鑑定士による査定の流れ

不動産鑑定士の不動産査定の場合は、法務局で権利関係、役場で公図や測量図などを確認し、実地での調査等を経て取引事例法を用いて計算されます。

このように不動産鑑定士による不動産査定は、不動産会社による不動産査定書と比べて、より信頼性の置ける価格の評価がなされています。

不動産買取会社による買取査定の流れ

不動産買取会社による査定の流れは、机上査定、訪問査定と基本的には通常の不動産会社による査定と変わりません。

買取は買主が決まっているので早くて1〜2週間、遅くとも1ヵ月で売買が成立します。

太陽光発電会社による買取査定の流れ

太陽光発電会社による査定方法は会社によって異なります。

一般的な流れは、売主の査定依頼を受けた太陽光発電会社が土地の所在地と面積、公図等から机上査定(概算査定)を行い、その後現地査定が行われて正式な買取額が確定します。

会社によっては、概算査定はなしで、売主から問い合わせた後、現地調査後に買取査定価格を提示されるという流れになります。

不動産査定の結果は1つの意見(予測)にすぎない

注意点について解説

不動産会社による査定で注意すべき点は、あくまで不動産会社の一つの意見であるという点です。

査定価格イコール売却価格ではなく予測にすぎません。場合によっては契約を取るために市場より高めの査定価格を提示する不動産会社も存在します。

そのような会社は、売却の仲介を請け負う媒介契約を結んだ後、市場価格、ひどいケースでは市場価格以下の価格への値下げを提案してきます。

高額査定価格に喜ぶのではなく、この価格はおかしいと感じられるように、事前に自分で売却相場を確認しておくこと、複数の不動産会社からの査定価格を受け取ることが重要となります。

まとめ

それでは不動産査定についてまとめていきましょう。

記事のおさらい

  • 不動産査定とは不動産の売却を行う際に、不動産の価値を知るために行う作業
  • 不動産査定を依頼する前に査定価格が適当か判断できるように不動産相場を把握しておく
  • 不動産査定の依頼先は、不動産会社、不動産鑑定士のほか、不動産買取会社、太陽光発電会社がある
  • 基本的には不動産会社による無料査定だけで良い
  • 不動産査定は一括査定サイトがおすすめ。手間・時間が省けて不動産会社の比較もできる
  • 査定の流れの基本は、売主から不動産会社に査定依頼→机上査定→訪問査定

不動産査定と聞くと難しく感じますが、要するに不動産がいくらで売れそうかを調べる作業というだけです。

自分の不動産を高く売るためには、まず自分の不動産の価値を正しく知る必要があります。

正しく知るためには、複数の不動産会社からの査定が必須です。もしくは必要に応じて不動産鑑定士の不動産査定を受けましょう。

今回の記事が不動産査定のことを理解する助けになり、いつかの不動産売却でお役に立てれば光栄です。