土地が売れない人必見!売れない土地を売るためのアイデア

不動産売却のことなら【すまいうる】
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不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

土地が売れないけれど、具体的に何をどうすればいいのか分からなくて悩んでいる人は大勢います。

土地の場合、売れないと税金の支払いや管理など維持するだけで負担がかかるので、なるべく早く手放したいですよね。

この記事では、下記のような疑問・質問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 土地が売れない原因は何?
  • 土地が売れない場合の対策はどんなものがある?
  • 土地の売却手段って不動産会社に依頼する以外にある?

この記事では土地が売れない場合にまず見直したいポイントから、通常の売却ではなく、買取という処分の方法の説明、またどうしても売れない場合の土地の手放し方について解説していきます。

記事の後半には土地の処分方法を手放す方法について、おすすめ度別にまとめた表を作成しています。

この記事を読めば、どうすれば売れなくて悩んでいる土地を処分できるかが分かりるはずです。

土地が売れないときに見直したいポイント

土地が売れないときに見直したいポイントは以下の通りです。

  • 土地の販売価格が相場より高くないか
  • 隣人(隣地所有者)に話はしているか
  • 募集広告がなされているか
  • 「境界確認済み」と提示しているか

それぞれのポイントについて確認していきましょう。

土地の販売価格が相場より高くないか

売れない土地の一番の見直しポイントは、販売価格です。

販売価格が周辺の価格相場と比べて高くなっている場合、当然ですが売れにくくなります。

自分はこのくらいの価格で売りたい、という希望価格はあって良いですが、希望価格で売り出した後、長期間売れていない場合は、価格を見直す必要があります。

メドとしては3ヶ月経って購入希望者などの反応がない場合は、不動産会社とも相談して価格を見直してみましょう。

隣人(隣地所有者)に話はしているか

隣人(隣地所有者)に土地を買ってもらえないかの相談をしているでしょうか。

土地を買ってくれる可能性が一番高いのは隣地所有者です。なぜなら、隣地を購入することで自分の土地の価値も上がるからです。

具体的には、土地が広くなることで再建築不可の土地が再建築可能になったり、接道義務をクリアできるようになったりするからです。旗のような形の旗竿地やL字型の土地といった不整形地の場合でも、隣地を買うことで整形地になり資産価値が上がることが見込まれます。

このように、隣地所有者にとって売主の土地を購入することは大きなメリットがあります。

まずは不動産会社に隣地所有者へ売却の提案をしているかを確認しましょう。

募集広告がなされているか

不動産会社との契約が一般媒介契約である場合、そもそも募集広告がなされていないケースがあります。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に売却の仲介を依頼する形の媒介契約です。一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と契約しているので、契約が決まりやすいイメージがあるかもしれません。

しかし実際は、他社との競争になるため、広告費をかけても報酬がゼロになる可能性があります。それもあって、契約後もまったく販売活動を行っていないケースがあるのです。

媒介契約はその他に1社のみと契約する専任専属媒介契約、専属媒介契約がありますが、それらの契約の場合でも、不動産ポータルサイトHPに募集掲載がなされているかをしっかりと確認しましょう。

境界は確認済み?「境界確認済み」と提示しているか

売却予定の土地と周りの土地との境界は確定しているでしょうか。確定している場合は、募集広告に「境界確認済み」と明記されているかを確認しましょう。

もしも、まだ確定していない場合は、土地の境界を確定することで売却できる可能性が高くなります。

境界が確定していない場合でも、公簿(登記)上の面積を元に取引を行うことで土地の売却は可能です。これは公簿取引、もしくは公簿売買と呼ばれます。

公簿取引(公簿売買)に対して、実際に土地の境界線を確定させて測量を行った上で売買を行うことを、「実測取引(実測売買)」といいます。

公簿売買の場合、公簿上の土地面積と実際の土地面積が異なるケースが多くあります。購入後に土地の境界が確立していないことによって隣地とのトラブルになる可能性があります。購入者の目線としては、後々のトラブルにつながるような土地は避けたいのが本音です。

境界の確立(確定測量図の作成)には、土地家屋調査士に依頼して測定、数十万円から100万円ほどの費用と3ヶ月〜半年ほどの時間がかかります。

支出と手間はかかりますが、境界が曖昧な場合はそもそも買い手がつかない可能性が高いため、まずは土地境界の確定をおすすめします。

それでも売れない場合は不動産会社を変更する

上記の対策を行っても土地が売れない場合は、不動産会社を変更するという方法も一つの方法です。

不動産会社選びについては、まず複数の不動産会社に査定依頼を行います。

依頼後、複数の不動産会社から概算査定の連絡がきて、現地調査になり、最終的な査定額が確定します。

それぞれの会社について、査定額はもちろん、担当者が的確に査定額について説明できているか、どのようにすれば土地が売れるのかのアイデアがあるかなど、査定の対応を見極めましょう。その上で信頼の置ける1社と媒介契約を結びましょう。

不動産一括査定サイトを利用すると複数の会社に一括で査定依頼を行えるので便利です。利用方法は、サイト上から売却する土地の地域、面積等の基本情報を入力するだけで、すぐに複数社から連絡がきます。

また媒介契約については、一般媒介契約ではなく、専任媒介契約を結びましょう。

一般媒介契約は、他の媒介契約を結んでいる不動産会社が売買を成立させてしまったら、利益がゼロになってしまうので、不動産会社が販売に注力しない可能性が高いです。

また、専属専任媒介と専任媒介は、全国の不動産業者が利用するネットワークシステム「レインズ」に売却する土地を登録する義務があります。一般媒介契約はレインズへの登録義務はありません。

レインズでは、不動産会社間で物件情報を共有されるため専属専任媒介や専任媒介も他の会社から購入希望者が紹介される可能性があります。

専属専任媒介と専任媒介の違いは、自己発見取引ができるかどうかです。専属専任媒介契約は自己発見取引が認められません。契約中、売主が物件購入者を見つけても、専属専任の場合は仲介手数料を支払う必要があります。

そのため専属専任媒介より自由度の高い専任媒介契約がおすすめです。媒介契約の有効期間は最大3ヶ月です。

売却以外に「買取」という手段がある

土地を売却する方法は、不動産会社の仲介を介して一般の人による一般売却だけではなく、買取というやり方もあります。

不動産買取について解説していきます。

不動産会社による買取

不動産会社に土地を直接売却する方法を「買取」といいます。

買取の特徴は、取引スピードの速さです。一般市場での売却の場合、売れるまでにかかる時間は平均で3〜6ヶ月ですが、いつ買主が見つかって売れるか予測できません。

これに対して不動産買取の場合、買主は不動産会社なので、不動産会社が買取可能であれば、早くて1週間、遅くとも1ヶ月以内には売買が成立します。

また不動産会社に直接売却する形なので、仲介手数料がかからないメリットもあります。土地の汚染や埋没物など、土地の不具合に関する責任である、瑕疵担保責任についても免除されます。

買取の難点は、売却価格が安くなる点です。買取価格は、一般市場での売却価格の6割から7割程度です。

買取の場合、一般市場では売れにくい土地、例えば形状が悪い不整形地や、古い建物がある土地でも、そのまま売却できます。一般市場で売却に苦戦している場合、買取を検討してみることもおすすめします。

買取の場合、買取専門の一括査定サイトもあります。普通の一括査定サイトでも買取を行っているところがあるので、併用するのがおすすめです。

広くて日当たりの良い土地なら太陽光業者による買取も可能

土地と太陽光発電は、密接な関わりがあります。太陽光発電のためには、広くて日当たりの良い土地が必要だからです。

太陽光発電に適した土地とは、年間の日照時間が長く、土地の広さが300坪、少なくとも150坪以上はある土地です。そのような土地である場合、太陽光業者に太陽光用地として、太陽光業者によって買取してもらえる可能性があります。

太陽光業者によって買取条件は様々ですが、坪数あたり5,000円〜1万円程度が相場です。太陽光業者による買取は高く売却できるものではありませんが、広大な土地を手放す方法としては有効です。

どうしても売れない土地は「寄付」という手段もある

どうしても売れない土地を処理する方法としては、「寄付」という手段もあります。ここからは様々な寄付先についてのポイントを解説します。

寄付を行う上で重要な点は、売れない土地である以上、価値が低いとされている土地である、という認識を持つことです。

寄付というと、無条件に相手が受け入れてくれて喜ばれそうなイメージがありますが、価値が低いものは、どんな人でもあまり欲しくはありません。

寄付は無条件に認められるものではないという認識を持って行いましょう。

個人向けの寄付

個人への寄付の場合、売却の場合と同じように隣地所有者への寄付が最も受け入れられる可能性が高いです。

隣地所有者が土地を譲り受けた場合、元々の土地の価値も上がるためです。土地が広がることで駐車場のスペースができたり、二世帯住宅などで新しく建物を建てたりすることも可能になるなど、隣人が寄付を受けるメリットは大きいです。

無料であっても寄付という行為には、譲渡所得税という税金がかかりますが、個人への寄付に関しては非課税になります。

土地の寄付を思い立ったら、まず隣地所有者に話をもっていきましょう。

法人向けの寄付

法人には、一般的な企業などの営利法人と学校や神社、お寺、NPOなどの公益法人があります。

営利法人が寄付を受け入れる可能性はほとんどないと考えて良いでしょう。なぜなら、価値のない土地を持っても維持費がかかるだけで利益を生まないからです。また、営利法人への寄付には、土地を寄付する側に譲渡所得税がかかります

公益法人の場合、営利法人よりも寄付を受け入れる可能性はあります。また公益法人への寄付の場合、税務署に寄付の承認申請書を提出することにより非課税になります。

自治体への寄付

自治体への寄付は、基本的には難しいと考えるべきです。

自治体は税金によって運営されていて、土地にかかる固定資産税、都市計画税は重要な財源なのです。土地が寄付されて自治体のものになる場合、単純にその分の収益が減ることになります。

また寄付を受け入れた後の管理は自治体が行うことになり、維持費がかかります。公共のために役に立つ立地などでない場合、寄付の受け入れは単純に自治体の負担増になります。

自治体への寄付の流れは、下記の通りです。

  1. 自治体の担当窓口に相談する
  2. 自治体による土地の調査
  3. 寄付受け入れの可否の決定

自治体への寄付を希望する場合、まずは自治体の担当窓口に相談してみましょう。

相続予定の土地なら「相続放棄」という手段もある

相続する予定の土地の場合、相続するかどうかを決める際に相続放棄という手段もあります。

相続放棄された土地は国庫に納められます。

相続放棄した場合、対象となる土地を相続せずに済みますが、特定の土地だけを相続して、他の資産は相続するということはできず、全ての財産について放棄する必要があります。

つまり、マイナスの資産は相続せずに、プラスの資産だけを相続することはできないのです。また、相続する人が複数人の場合、全員が相続放棄に同意する必要があります。

さらに相続放棄しても、財産の管理義務は残ります。

この場合、家庭裁判所に財産の管理を行う相続財産管理人選定の申し立てをして、相続財産管理人の選定を行います。さらに相続財産管理人に支払う経費・報酬が相続資産から払えない場合、20〜100万円ほどの予納金を支払う必要があります。

相続放棄によって土地を手放そうとする場合、このように手間と費用がかかる点は留意しておきましょう。

土地のもらい手を見つける手段と特徴まとめ

ここまでに紹介した土地の売却・処分方法について下記にまとめました。

それぞれの方法を手放せる可能性・売却価格・おすすめ度・注意点に分けて★5満点での5段階評価で評価しています。(例:★★★なら3点)

手放せる可能性 売却価格 おすすめ度 注意点
一般売却  ★★★ ★★★★★ ★★★★★ 現状の売却状況を見直す。その上で不動産会社変更を検討する
不動産会社の買取 ★★★ ★★★ ★★★★ 売却で買い手がつかない場合に検討する
太陽光業者の買取 ★★★ ★★ ★★★★ 条件が厳しい。買取価格は低い
個人への寄付 ★★★ なし ★★★★ 寄付の場合はまず個人に話をする
法人への寄付 ★★ なし ★★ 寄付できる可能性は低い
自治体への寄付 なし 基本的に寄付は難しい
相続放棄 ★★★★★ なし ★★ プラスの財産も放棄する必要あり

処分方法は上からおすすめ度の高い順に並んでいるので(相続放棄は除く)、上から順番に検討していくことをおすすめします。

どうしてももらい手が見つからない土地を残したままだとどうなる?

もらい手が見つからない土地をそのまま放置していた場合、どうなるでしょうか。

まず毎年の固定資産税・都市計画税といった税金を支払い続ける必要があります。

さらに土地の管理義務があるため、害虫の発生や違法駐車、不法投棄などの対策として定期的な草刈りや清掃などを行う必要があります。

さらに死後は負債として相続人の負担になっていきます。

日本では将来的な人口減少が確定している以上、今後はさらに土地余りの状況が予測されます。つまり、今、動かないとますます売れにくく、手放しにくくなっていくということです。

売れない土地を抱えている場合は、現状を見直し、売却が難しければ買取、それでも難しければ寄付など、様々な対策を早急にとっていく必要があります。

まとめ

それでは売れない土地の処分方法についてまとめていきましょう。

記事のおさらい

  • 土地が売れない場合は、価格の見直し、募集状況の確認、隣人に売却の相談、境界の確立を行う
  • 販売状況を見直しても改善しない場合は不動産会社を変更する
  • 売却が難しい場合は不動産会社・太陽光業者による買取を検討する
  • 売却・買取が難しい場合は寄付を検討する
  • 寄付の場合は隣人への寄付ができないかをまず検討する。
  • 公益法人への寄付ができるか確認する。営利法人・自治体への寄付は厳しい。
  • 土地を放置していても状況は悪くなるばかり。今すぐ処分に動き出そう

売れない土地をそのまま所有していた場合、固定資産税都市計画税等の税金の支払いと、土地の管理を行っていく必要があります。

長期間売れ残っている土地の場合、何かを変えないとそのままズルズルと売れ残っていく可能性が高いです。

記事でも解説したように不動産会社を変える、買取を検討するなど、新しい対応策を行うことで、手放せる可能性は高まります。この記事が、土地が売れなくて悩んでいる人のお役に立てば幸いです。

執筆者の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

保有資格:宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。