土地売却に必要な書類はたくさん!チェックリストで漏れなく準備しよう

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不動産ライター

P.D.P代表 逆瀬川 勇造

土地の売却ではさまざまな書類が必要になります。

土地の売却では買主が住宅ローンを利用するときには、決済時に売主と買主、司法書士、金融機関、不動産会社など多くの関係者が集合します。

また、取り扱う書類には権利書などの非常に重要な書類があり、もし決済時にその書類を忘れた場合には取りに帰らなければ手続きを進めることができません。

自宅の近くで行うのであればよいのですが、遠方で行うような場合には十分に注意しなければなりません。

というのも、土地の売却時には権利書の他にもさまざまな書類が必要だからです。司法書士や不動産会社から必要な書類について聞いていても、ついつい忘れてしまったり、聞いてなかったりするようなケースも考えられます。

本記事では、そうしたことを防ぐために、土地の売却時に必要な書類と併せて注意点やチェックリストについてもお伝えしていきます。

不動産売却に必要な書類3大カテゴリ

不動産売却に必要な書類として、分かりやすくするために以下の3つのカテゴリに分けてご説明していきたいと思います。

  1. 売主に関する書類
  2. 登記に関する書類
  3. 土地に関する書類

それでは、ひとつひとつ見ていきましょう。

①売主に関する書類

売主に関する書類として用意しなければならないのは以下の書類です。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票

売主本人の確認書類として、運転免許証などの身分証明書の他、登記のために実印と印鑑証明書、住民票が必要となります。

土地を売却するにあたって、共有名義人がいる場合には、その名義人の数だけ書類が必要です。また、原則として共有名義人は決済に立ち会わなければなりません。

なお、住民票と印鑑証明書の取得にはそれぞれ300円程必要です。(自治体によって異なります)

売主に関する必要書類
必要書類 取得場所 費用 備考
身分証明書 - - 運転免許証など
実印 - - -
印鑑証明書 役所 300円 費用は自治体による
住民票 役所 300円 費用は自治体による
※売主に関する書類を揃えるのに必要な費用(住民票300円、印鑑証明書300円の自治体の場合)…(300円+300円)×名義人の数

②登記に関する書類

次に、登記に関する書類として以下の書類が必要です。

  • 登記識別情報通知、もしくは登記済権利書

権利書は、平成17年に登記識別情報通知と呼ばれる1枚の紙になっていますが、それ以前に取得した土地であれば、紙の権利書を持っているはずです。

登記に関する書類
必要書類 取得場所 費用 備考
登記識別情報通知もしくは登記済権利書 - - 売主が保有している
※登記に関する書類を揃えるのに必要な費用…0円

③土地に関する書類

土地に関する書類としては、以下のような書類が必要になります。

  • 固定資産税納税通知書(固定資産税評価証明書)
  • 土地測量図
  • 境界確認書

固定資産税納税通知書は、不動産の所有者に対して毎年送付されるものです。

何らかの理由で紛失してしまった場合には管轄の役所に行けば400円程度(自治体による)で固定資産税評価証明書の交付を受けることができます。

これは、どちらかがあれば大丈夫です。

また、境界確認書は、隣地の所有者との間で作成される境界の場所を示す書類です。売却する不動産を取得したときに測量していれば、測量図面一式の中に入っているはずですが、昔は測量せずに売買が行われることも少なくなかったため、場合によっては測量されていないこともあります。

土地の測量図に関しては手元にあればよいですが、ない場合には法務局に行けば450円で取得可能です。

土地に関する書類
必要書類 取得場所 費用 備考
固定資産税納税通知書 どちらかがあればよい
固定資産税評価証明書 役所 400
土地測量図 法務局 450
境界確認書 売主が保有している
※登記に関する書類を揃えるのに必要な費用(固定資産税評価証明書と土地測量図を取得する場合)…400円+450円=850円×売却する筆数に応じた枚数

売主に関する書類の注意点

売主に関する書類については、以下のような点に注意が必要です。

印鑑登録しておこう

土地の売却にあたっては登記関係の手続きの際に実印と印鑑証明書の提出が必要です。

印鑑証明書は、印鑑登録カードがあれば代理人が取得することができますが、共有名義人の中にまだ登録していない人がいる場合には、平日、役所に足を運ぶ必要があります。代理人の手続きでは時間がかかることもあるため、事前に印鑑登録の手続きを済ませておきましょう。

役所で取得する必要書類はまとめて取得しよう

土地の売却では、住民票の他、印鑑証明書や固定資産税評価証明書など、役所で取得できる書類が複数必要になります。

一度で全ての必要書類を揃えられるよう、最初に必要書類について確認してから役所に足を運ぶとよいでしょう。

なお、住民票と固定資産税評価証明書を代理人が取得するには委任状が必要で、印鑑証明書を代理人が取得するには印鑑登録カードが必要です。

兄弟で共有名義となっているような場合には、委任状や印鑑登録カードを準備できれば、誰かが代表して取得することもできます。

必要書類 代理人による取得
固定資産税評価証明書 委任状
印鑑証明書 印鑑登録カード
住民票 委任状

運転免許証など身分証明書を忘れないこと

土地の売却時には運転免許証などの身分証明書で本人確認することになっています。

特に共有名義の場合には、全員分の身分証明書が必要となるため、誰か一人が当日忘れてしまったといった事態が起こらないよう、事前にコピーして全員分を集めておくとよいでしょう。

登記に関する書類の注意点

以下で、登記に関する書類の注意点をお伝えします。

権利書がないと取引できない

権利書は、権利書を持っている人がその土地の所有者であると推定されるという非常に重要な書類です。

また、決済時には権利書がないと手続きを進めることができません

仮に、権利書を自宅に忘れてしまったような場合には取りに帰ることになるでしょう。

そうなると、不動産会社や金融機関、司法書士、買主全ての方に迷惑をかけることになります。

土地の売却では、売買契約や決済などいくつかの手続きがあり、どの段階で権利書が必要か分かりづらいことが多いようです。

権利書が必要になるのは「土地の決済時」ですが、心配な方は全ての手続きの段階で必要書類一式として持ち歩くほうがよいかもしれません。

権利書を紛失したらどうなる?

権利書は、その土地の所有者であることを証明する書類で、万が一紛失してしまった場合には再発行ができません。

権利書がない中で、売却による登記手続きを進めるためには、司法書士に「本人確認情報」という書類を作ってもらう必要があります。

なお、この書類の作成には10万円程度の費用がかかってしまいます。

土地に関する書類の注意点

土地に関する書類の注意点としては、以下のような点が挙げられます。

固定資産税納付書で分担金と登記費用の計算

固定資産税納付書は、分担金と登記費用の計算に使います。

固定資産税の請求は、土地の11日時点の所有者に対してなされますが、土地の売却が行われた場合、決済日を基準に、その日までの負担を売主が、その日以降を買主が負担するのが一般的です。

このときに、買主の負担分を固定資産税分担金と呼びます。

分担金の計算は、固定資産税納付書に記載のある金額を、日数分で割って求めます。

また、納付書には、固定資産税の納税額の他、固定資産評価額も記載されています。

土地の所有権移転登記に関する登録免許税などは、この固定資産評価額に応じて決められるため、登記費用を計算するために書類が必要となります。

どちらも決済前には知っておかなければならない情報のため売買契約時点で相手方に共有しておくとよいでしょう。

最近の土地取引では境界確定は必須?

土地の売却にあたり、境界確定が住んでいない場合には、土地家屋調査士に依頼して境界確定を済ませておきましょう。

境界確定が済んでいなくとも土地を売却することはできますが、将来の境界トラブルを避けるためにも、最近では売却前に境界確定が求められることがほとんどです。

逆に、境界確定が済んでいないと「何かトラブルがあるのではないか」と思われて、契約が破談になる可能性もあるため注意が必要です。

建築確認通知書など建物に関する書類も用意しておこう

売却する土地に建物が建っている場合、建築確認通知書など建物に関する書類も用意しておきましょう。

具体的には、建築確認通知書や検査済証、建築設計図書や工事記録書等です。

新築であれば新築時に住宅会社から、中古住宅であれば売買時に売主から受け取った建築書類一式と思って問題ありません。

建物を建てる時には、建築前に建築確認通知書で建築基準法に適法であることを確認し、完成してから検査を受けることで検査済証が発行されます。

つまり、建築確認通知書と検査済証で建築基準法に則った建築がなされているかを確認するために用意します。

また、建築設計図書や工事記録書等はどのような設計、工事なのかや、完成後にどのような維持管理やリフォームが行われているのかを確認できます。

土地売却に必要な書類チェックリスト

以上、土地売却に必要な書類についてお伝えしてきました。必要な書類のチェックリストは以下の通りです。


土地売却に必要な書類チェックリスト
必要書類 取得場所 費用 備考 チェック
身分証明書 - - 運転免許証など
実印 - - -
印鑑証明書 役所 300円 費用は自治体による
住民票 役所 300円 費用は自治体による
登記識別情報通知もしくは登記済権利書 - - 売主が保有している
固定資産税納税通知書 - - どちらかがあればよい  
固定資産税評価証明書 役所 400円
土地測量図 法務局 450円 -
境界確認書 - - 売主が保有している

土地売却後の確定申告で必要な書類

ここまでは、土地売却時(売買契約~土地決済)に必要な書類についてお伝えしてきましたが、土地を売却した後は確定申告する必要があります。そこでも書類を用意しなければなりません。

基本的には、確定申告では以下のような書類が必要です。

必要書類 取得場所 費用 備考 チェック
確定申告書B様式 税務署 - 当日でも可
分離課税の申告書 税務署 - 当日でも可
譲渡所得の内訳書 税務署 - 当日でも可
購入時売買契約書 - - -
売却時売買契約書 - - -
登記簿謄本 法務局 600円 筆数分用意
仲介手数料などの領収書 - - -
※確定申告時に必要な費用…登記簿謄本600円×筆数分

特例を利用する場合に提出する書類

土地売却において、売却する土地が、マイホームが建っていた土地だった場合には、一定の要件を満たすことで「3,000万円特別控除」などの特例を受けることができます。しかし、それらの特例を受ける際には確定申告時に上記とは別に書類を提出しなければなりません。

マイホームを売却したと気に受けられる特例に関する必要書類
特例 書類名 取得先
3,000万円特別控除 除票住民票 役所
所有期間10年超の軽減税率 除票住民票 役所
居住用財産の譲渡損失と繰越控除の特例 除票住民票 役所
住宅借入金の残高証明書 借入先

売却した土地の取得費を調べるための資料例

不動産を売却すると、その利益額に応じて譲渡所得として所得税や住民税を納めることになります。その譲渡所得の計算は以下の計算で行います。

課税譲渡所得=不動産売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除

譲渡費用は、不動産を売却したときに要した仲介手数料などの経費のことで、特別控除は上記で説明した3,000万円特別控除などのことです。

また、取得費とは、売却した土地を購入したときに支払った土地購入代金やその他の経費のことで、土地購入代金の額が大きく影響します。

例えば、2,000万円の土地を2,000万円で売却しているような場合には取得費として2,000万円を計上できるため、納税額を0円にすることができます。

この金額の確認は、売却した不動産を購入したときの売買契約書や、領収書などで行いますが、特に相続した土地などの場合は紛失してしまっていることも多いでしょう。

売買契約書を紛失してしまっているような場合には、取得費として、売却価格の5%、つまり上記例で言うと2,000万円×5%=100万円を計上します。

計上できないよりはよいですが、経費として計上できる金額が大きく下がることがほとんどなので、購入時の売買契約書についてはできるかぎり用意しておくようにしましょう。

まとめ

記事のおさらい

  • 権利書は非常に重要な書類。権利書がないと手続きを進めることが出来ないので手続きの際は必ず忘れずに!
  • 土地の売却にあたり、境界確定が住んでいない場合は、事前に済ませておく
  • 権利書を紛失した場合、費用がかかってしまうので、必ず無くさずに保管する
  • 必要書類は事前に早めに用意しておくことが大事。

土地売却時の必要書類についてお伝えしてきました。

売買契約や土地決済、確定申告など、土地売却には必要な手続きが多いです。不慣れななかで、ついどんな書類が必要だったかを忘れてしまうこともあるでしょう。

必要書類を忘れたり、紛失したりすると手続きに時間や費用がかかることもあるため、本記事で必要な書類について確認し、なるべく早い段階で必要書類を揃え、足りないものがあるときは早め早めに対策していくことが大切です。

逆瀬川勇造さんの写真

不動産ライター

P.D.P代表 逆瀬川 勇造

保有資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)、住宅ローンアドバイザー、相続管理士

明治学院大学卒。地方銀行勤務後、転職した住宅会社では営業部長を務め、新築住宅販売の他土地仕入れや土地造成等に7年間従事。2018年よりライターとして独立し、WEBを通して不動産に関する問題解決を目指す。最近の趣味は1歳になったばかりのわが子と遊ぶこと。

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