住み替えによる家売却は要注意!買い先行か売り先行か?

2019.08.02投稿 不動産売却のことなら【すまいうる】
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コンサルタント

監修 中村昌弘

家売却で住み替えが伴うと、通常の売却とは手順も注意点も違います。

最悪の場合には住居費がダブルでかかりつづけ、金銭的なリスクも大きくなるので注意しましょう。

住み替えによるリスクは、買い先行にするか売り先行にするかで異なりますので、それぞれの概要やメリット・デメリットを理解しなければいけません。

そこでこの記事では、家売却に伴う住み替えについて、以下の点を解説していきます。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 買い先行と売り先行の違いとは?
  • 買い先行と売り先行はどちらが良いのか?
  • 住み替え時に注意しておくべきポイントは?

筆者は、元々マンションディベロッパーの営業マンであり、今まで多くのマンションを仲介してきました。

その中で、住み替えに伴う家売却の仲介をした経験もあります。

今回は、そんな経験を元に「住み替えが伴う家の売却」について詳しく執筆していくので、住み替えを検討している方は参考にしてみてください。

住み替え時の家売却の流れは2種類

住み替えには「売り先行」と「買い先行」があり、それぞれの流れを知っておきましょう。

その流れを知っておくことで、後述するそれぞれのメリット・デメリットが分かってきます。

売り先行と買い先行は、「売却が先」か「購入が先」かを表す住み替え(買い替え)の方法のことです。

売り先行の流れ

売り先行の流れは以下の通りです。

  1. (売却)査定
  2. (売却)媒介契約の締結
  3. (売却)売却活動スタート
  4. (購入)新居を探し始める
  5. (売却)家の売買契約を結ぶ
  6. (売却)売却した物件の引渡しをする
  7. (購入)新居の売買契約を結ぶ
  8. (購入)新居の引渡しを受ける

たとえば、売却した物件と購入した物件の売買契約や引渡し日が同じ日になることはあるでしょう。

ただ、売り先行の場合には、基本的に売却する家の売買契約と引渡しをしてから、新しい家の売買契約を結び、引渡しを受けます。

買い先行の流れ

一方、買い先行の流れは以下の通りです。

  1. (購入)新居を探し始める
  2. (売却)査定
  3. (売却)媒介契約の締結
  4. (売却)売却活動スタート
  5. (購入)新居の売買契約を結ぶ
  6. (購入)新居の引渡しを受ける
  7. (売却)家の売買契約を結ぶ
  8. (売却)売却した物件の引渡しをする

こちらも、新居と売却する物件の売買契約と引渡しが同日になる場合もあります。

ただ、基本的には新しい家の売買契約を結び引渡しを受けた後に、売却する家の売買契約の締結・引渡しを行います。

住み替えは「売り先行」がおすすめ!買い先行との比較

次に、前項で解説した売り先行と買い先行を比較してみます。

結論からいうと、売り先行の方が無難でしょう。

その最大の理由は、売り先行は住居費がダブルでかかることはありませんが、買い先行は住居費が一定期間ダブルでかかることがあるからです。

その点を含め、売り先行と買い先行を比較した表が以下になります。

  売り先行 買い先行
住居費の発生 問題なし ダブルでかかるリスクあり
仮住まいになるリスク リスクあり リスクなし
資金計画の立てやすさ 立てやすい 立てにくい
融資の付きやすさ 付きやすい 付きにくい

「売り先行」は住居費がダブらない!

売り先行の場合は、売却する家のローンが残っていても、売却によって残債はゼロになります。

言い換えると、残債がゼロになる状態でないと家は売却できません。

売買時の諸費用はかかりますが、「ローンの支払い」などの住居費は新居にしかかからないので、金銭的な負担はさほど気にしなくても良いです。

一方、買い先行の場合は「売却している物件」と「新居」の住居費がダブルでかかる可能性が高いです。

たとえば、新しい物件のローン支払いが4/25から発生し、売却する家が同じ年の8月末に売れ、ローンの支払いが7/25まで発生していたとします。

その場合、4月~7月の4か月間はダブルで住居費(ローン支払い)が発生しており、売却する家のローン支払いが月々13万円であれば52万円もの支出増になるということです。

場合によってはもっと長期間で支出増になるかもしれませんし、「早く売らないと…」と焦って値引きに応じれば、金銭的な損失はさらに大きくなります。

この「住居費がダブルでかかるリスク」は金銭的な負担が多い上に、「いつ終わるか分からない」という気持ち面でも大きなリスクがあるので、買い先行ではなく売り先行をおすすめしているというわけです。

「売り先行」は仮住まいになるリスクがある!

仮住まいとは、売却した家の引渡しから新しい家の引渡しの間、一時的に賃貸物件などに住むことです。

売り先行の場合には、今住んでいる家を先に引渡ししてしまうので、自分の住む家がなくなります。

そのため、新居の引渡しを受けるまでの間、賃貸物件など別の家に移り住む必要があります。

仮に、売却する家の引渡しと新居の引渡しを同日にできれば仮住まいはないですが、そこまで都合よくスケジュールできるケースは少ないでしょう。

仮住まいがあると引越し費用がかかりますし、何より賃貸物件探しや引越しの「手間」がかかるのでデメリットといえます。

一方、買い先行は新居の引渡しを先に受けるので、仮住まいになるリスクはありません。

「売り先行」は新しい物件での融資が付きやすい!

新居を購入するときにも住宅ローンを組んで購入するケースが多いでしょう。

その場合、売り先行は新居の住宅ローン審査に問題はないですが、買い先行の場合は審査ハードルが高くなります。

売り先行ということは、新居の住宅ローンを組む前に今住んでいる家の売却は終わっているということです。

つまり、今住んでいる家の住宅ローンはゼロになっているので、新居の住宅ローン審査にも影響しません。

一方、買い先行ということは今住んでいる家の住宅ローンが残っている状態で、新居の住宅ローン審査を行うということです。

この場合、基本的にはダブルで住宅ローンを組むことになります。

本来、住宅ローンは自宅用のローンなので2本同時に組むことはできませんが、今住んでいる家を「売却する」という前提であればダブルローンを組むことは可能です。

ただし、その場合は今の家のローンも「残債」として扱われます。

したがって、新居の住宅ローン審査のハードルはぐっと上がってしまうというデメリットがあるのです。

「売り先行」は資金計画が立てやすい!

住み替えの場合、売買時の諸費用もかかりますし、何より今住んでいる家がいくらで売れるかは不確定です。

そのため、売り先行にしないと資金計画が立てにくくなります。

売り先行は成約価格が確定する

売り先行の場合には、今住んでいる家の売却が終わっているということなので、今の家がいくらで成約しているかが分かります。

たとえば、残債が3,000万円あり成約価格も3,000万円であれば、手持ち資金を捻出して残債を完済する必要はありません。

売却時の諸費用も確定するので、手元に残っている資金が明確であり、その資金を元に新居の予算を組むことができます。

買い先行は成約価格が分からない

一方、買い先行の場合は今住んでいる家がいくらで売れるか分かりません。

査定額を算出していた場合でも、実際にいくらで売れるかは不確定です。

たとえば、前項と同じく残債が3,000万円あり、査定額も3,000万円だったとします。

もちろん、3,000万円で成約すれば問題ありませんが、仮に2,900万円の成約価格であれば完済まで100万円足りません。

そのため、手持ち資金で100万円捻出する必要があるということです。

ということは、その100万円を加味しないで新居の予算組みをしていれば、資金計画が狂ってしまいます。

逆に、査定額以下で成約することを見越して新居の予算組みをしている場合、実際に査定額通りで成約すれば、もっと自分の条件に合った家を買えたかもしれません。

このように、買い先行の場合は資金計画を立てにくいというデメリットもあるのです。

住み替えによる家売却での知っておくべき3つ

上述のように、売り先行・買い先行で比較すると「売り先行」の方がおすすめですが、どちらのケースにせよ、家の住み替え時は以下3点を理解しておきましょう。

  • 新居は「買い替え特約」を設定できるか確認する
  • 新居では「住み替えローン」も検討してみる
  • 仮住まいになったときの費用を計算する

新居は「買い替え特約」を設定できるか確認する

まず、買い先行にした場合には、買い替え特約を設定できるかどうかを確認しましょう。

仮に買い替え特約ができる物件であれば、買い先行の「住居費がダブルでかかる」というリスクはなくなります。

ただ、結論からいうと中古物件で買い替え特約を設定することはほぼ不可能で、新築物件でも物件によっては買い替え特約を設定することはできません。

買い替え特約とは?

買い替え特約とは新居の売買契約を結ぶときの特約で、「〇月〇日までに▲▲(今住んでいる家)が××万円以上で売れなければ、売買契約は白紙解約とする」という内容です。

本来、売主・買主からの一方的な売買契約の解除は、手付金を違約金として支払う必要があります。

つまり、買主側から売買契約を解除する場合は、売買契約時に預けている手付金は没収されるということです。

しかし、この買い替え特約を設定することができれば、今住んでいる家の売却が上手くいかなかったとしても、手付金は返還される白紙解約となります。

そのため、新居の売買契約は解除となりますが、住居費がダブルでかかることはなくなります。

中古物件で買い替え特約ができない理由

上述のように、中古物件で買い替え特約はほぼ設定できません。

その理由は売主のリスクが大きいからです。

売主からすれば買い替え特約を設定した上で売買契約を結ぶとなると、売買契約が白紙解約になるリスクが常につきまといます。

そのため、主に個人が売主である中古物件で買い替え特約を設定するときは、リスクを嫌がるのでよほど売却に困っている物件くらいしか設定ないでしょう。

新築物件の場合で一度にたくさんの戸数(棟数)を売却するときには、売主がディベロッパーということもあり買い替え特約を設定できる物件もあります。

ただ、新築でも人気物件や残り戸数(棟数)が少なくなっている物件は、買い替え特約を設定するリスクを嫌がり、中古物件と同じく設定不可能な物件が多いです。

新居では「住み替えローン」も検討してみる

次に、新居で住宅ローンを組むときは住み替えローンを検討してみましょう。

新居を住み替えローンを利用し購入することで、手持ち資金を捻出することなく住み替えることが可能です。

住み替えローンの仕組み

住み替えローンとは、今住んでいる家を売却してローンが残ったとしても、その残ったローンと新居のローンを合算して組むことができるローンです。

仮に、家の残債が3,000万円で成約価格が2,800万円なら、差額の200万円を手持ち資金で捻出することになります。

しかし、住み替えローンを組むことで、その200万円と新居の住宅ローンを合算して組むことが可能なので、手持ち資金を捻出しなくて済むということです。

住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンは売買時の諸費用もローンを組むことができるので、手持ち資金を減らさずに住み替え可能な点がメリットです。

一方、デメリットは借入額が大きくなるので、ローンの審査が厳しくなり返済額も大きくなるという点です。

そのため、住み替えローンを組む場合には、返済額を加味した上で資金計画を精査しなければいけません。

仮住まいになったときの費用を計算する

この章のさいごに、売り先行のデメリットである「仮住まい」に関する注意点についてお話します。

仮住まいになる場合は、必ず仮住まいになることで発生する費用を計算しましょう。

一般的に仮住まいは賃貸物件を探しますので、以下の費用がかかってきます。

  • 引越し費用
  • 敷金
  • 礼金
  • 仲介手数料

敷金・礼金・仲介手数料は物件によって異なりますが、一般的な物件はそれぞれ家賃の1か月分の費用がかかります。

さらに、家賃も前払いとして1~2か月分を先払いするので、賃貸する物件の家賃半年分くらいの費用がかかるとい思っておきましょう。

上述のように売り先行は住居費がダブルでかかることはありませんが、このような初期費用が大きくなる点は認識しておく必要があります。

住み替えによる売却で役立つ情報

さいごに、住み替えによる売却で役立つ以下の情報について解説します。

  • 確実に売却できる「買取保証」
  • 節税できる「買い換え特例」

確実に売却できる「買取保証」

買取保証とは、決められた期限までに売却できなければ、不動産会社が買い取るという制度です。

たとえば、買い先行で新しい家を購入して、その引渡しが3か月後だったとします。

その場合、3か月後に今の家の引渡しが完了していないと、入居費がダブルでかかるということです。

それを避けるために、たとえば「2か月後に売買契約が締結できていなければA社が2,300万円で買い取る」と決めておきます。

これが買取保証です。

つまり、買取保証を付けることで、売却が長引き入居費がダブルでかかることがなくなるというわけです。

ただ、そもそも買取保証を付けられる不動産会社は限定される点、買取保証を付けるときは「専属専任媒介契約を締結する」「査定価格が○○万円以上」など条件があるケースが多いという点は覚えておきましょう。

節税できる「買い換え特例」

不動産の売却時には、売却益に税金がかかってきます。

しかし、買い替え特例を利用することで、その税金を繰り延べすることが可能です。

たとえば、今回の買い替えにより譲渡所得(≒売却益)が1,000万円出て、その所得に税金がかかるとします。

買い替え特例を利用することで、この1,000万円を次に物件を売却するときまでに繰り延べできます。

つまり、次に物件を売却するときに譲渡損失が1,000万円出れば、この譲渡所得1,000万円と合算され税金はゼロになるということです。

ただし、譲渡所得がゼロになるわけではなく、あくまで繰り延べられるだけなので、次の物件売却時の譲渡所得によっては税金が発生する点は認識しておきましょう。

まとめ

それでは、今回解説した「住み替えが伴う家の売却」について、覚えておくべきことをおさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 基本的には住居費がダブルでかからない「売り先行」が良い
  • 買い先行の場合は「買い替え特約」を設定できるか確認する
  • 売り先行の場合は仮住まいにかかる費用を計算しておく

住み替えが伴う家の売却は手間がかかりますし、場合によっては金銭的な負担が大きくなります。

そのため、上述した注意点をきちんと理解してから、売却・購入をはじめなければいけません。

基本的には売り先行の方が良いですが、買い先行にする場合は余裕を持った資金計画が必須です。

監修の中村昌弘さんの写真

コンサルタント

監修 中村昌弘

宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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