家のローンを払えない際の売却方法をわかりやすく解説します！
2019.08.05投稿
不動産ライター兼不動産経営者
「定年退職後の年金生活が思ったよりも苦しい」「病気で離職してしまった」「リストラや失業、転職で収入が減ってしまった」こういった理由で住宅ローンを払えなくなることはよくあります。
家を買ったけれど、住宅ローンの支払いがきびしいと感じている人もいるのではないでしょうか。
もし、予期せぬ理由で家のローンを払えなくなった場合、どのように家を売却すればよいのでしょうか。
この記事では、以下のような疑問や質問にお答えします。
この記事ではこんな悩みを解決します！
- 家のローンを払えないから売却したい…どうすればいい？
- 家のローンの支払いが滞っても売却できるの？
- 家のローンを払えない時は誰に相談すべき？
結論から言いますと、住宅ローンを払えないときは、できるだけ早い段階で売却することが一番良い解決方法になります。
住宅ローンを滞納し続けたときに起こること
- 住宅ローンの返済が滞る
- 金融機関から催告状・督促状が届き始める
- 個人信用情報へ事故記録が掲載（俗にブラックリストと呼ばれる記録）カードを作ろうとすると審査に落ちる
- 住宅ローンの一括支払いを請求される（期限の利益喪失）
- 保証会社が代わりに返済をする（代位弁済通知が届く）
- 保証会社から競売を申し立てられる（差押通知が届く）
- 裁判所から現地調査される
- 競売入札開始の連絡が届く（競売開始決定通知書が届く）
- 競売が完了
- 強制立ち退き
後で説明しますが、住宅ローンが払えないまま、なにもせずにいると「競売」という方法で強制売却になり、このように立ち退きを強いられます。
家のローンが払えなくなった場合は、
- 住宅ローン残債より高く売れる場合は一般売却
- 住宅ローン残債の方が多い場合は任意売却
で売却が可能です。
この記事では、家のローンを払えなくなったときにまずすること、家のローンを払えない場合に家を売却する手法である「任意売却」の具体的な流れ、任意売却業者を選ぶ際のポイント、家のローンを払えない際の注意点について解説します。
この記事を読めば、住宅ローンを払えない状況になった際、何をどのようにすればよいのかがはっきりわかります。
この記事の目次
まず確認！家のローンを払えない際にやってはいけないこと2つ
まず、家のローンを払えない際に絶対にやってはいけない方法があります。
- 消費者ローンやキャッシングを利用する
- 夜逃げする
ローンが払えなくて、精神的につらい気持ちになっているとやりがちな行動ですが、これだけはやってはいけません。
注意1.消費者ローンやキャッシングはかえって借金が増える
住宅ローンという借金を返せないから、他の消費者ローンを利用して返済するというやり方は確実に失敗します。
なぜなら消費者ローンから借りて住宅ローンを返済したとしても一時しのぎに過ぎず、今度は高金利の消費者ローンへの返済に苦しむことになるからです。
次章「悩む前に！家のローンを滞納しそうなときにやるべきこと3つ」で解説しますが、まずは金融機関に相談し、どうしても返済が難しいようであれば、任意売却を行い、再スタートのための環境づくりを行ないましょう。
注意2.夜逃げは解決どころか事態を悪化させる
つらくて逃げたくなる気持ちはわかりますが、夜逃げは何の解決にもなりません。
大事な家族も巻き込むことになります。
- 家が競売で売られる
- 住宅ローンの残債が残る
- 延滞金が増え続ける
上記だけでなく、逃げ続けるためには精神的苦痛を伴います。
また、債権者に場所が見つかるので住民票を移せず、住民登録ができないため、
- 健康保険が使えない
- 免許証、パスポートの更新ができない
- 住所不定になり定職につくのも難しい
といったことが降りかかり、生きていくのが苦しくなってしまいます。
一時しのぎにしかならない精神的な苦痛を伴い続ける夜逃げではなく、任意売却や自己破産といった現実的なやり方をすれば必ず問題は解決します。
次章を確認しましょう。
悩む前に！家のローンを滞納しそうなときにやるべきこと3つ
離婚や失業、病気など様々な理由で住宅ローンの支払いが難しくなるのは珍しくありません。
家のローンが払えないのでは…と悩みはじめたとき、やるべきことを紹介します。
- 住宅ローンの借入先の金融機関に相談する
- 住宅ローンの借り換えを検討する
- 生活の見直しをする
もちろん、家のローンを払うのが厳しいと感じた段階ですばやく行動することが一番です。
もし滞納してしまった、という場合もすぐに行動すれば、道は開けます。
1.住宅ローンの借入先の金融機関に相談する
まずは住宅ローンの借入先の金融機関に相談してみましょう。
金融機関の立場としても、なるべく債務者に継続してローンを返済してもらいたいと考えています。
「ローンが払えなくて気まずい」「できれば金融機関の人には会いたくない」という気持ちはわかりますが、早めに金融機関に相談に行けば、金融機関は相談に乗ってくれます。
- 返済期間を延長して、毎月の返済額を減らす
- 家計の回復の見込みがある場合は、一定期間の減額を申し出る
- 子供が卒業するまでは、減額する
- ボーナス時の支払額を減額する
このように、返済計画を調整してもらうことをリスケジュール（リスケ）といいます。
リスケジュールを相談したからといって100%認めてもらえるとは限りません。
しかしながら、返済計画の見直しができるならば、月々の負担は軽減され、精神的にも負担は軽減されます。その間に収入回復をめざし、なんとか返済できる場合もありますので、まずは相談しましょう。
ローンが払えないと感じたとき、滞納が続く前の段階で動くことが大事です。
当たり前ですが、返済計画を調整したからといって、そもそもの住宅ローンが減額されるわけではありません。
リスケジュールを行なってもどうしてもローンを払えない状況になったときは、後述する「任意売却」を債権者に相談するという流れになります。
2.住宅ローンの借り換えを検討する
金利が高いときに住宅ローンを組んだ場合は、借り換えは有効な方法です。
なぜなら現在の安い金利で住宅ローンを借り換えすることで、月々の返済額をおさえることができるからです。
借り換えをするだけでは信用も落ちないため、可能であれば検討しましょう。
ただし、すでに住宅ローンを滞納している場合は、信用情報にキズがついているため、借り換えは難しくなります。
契約している住宅ローンにもよりますが、1~2万円下がればいいと思いましょう。
住宅ローンの借り換えがベストではないケース
- 1～2万円の減額では家のローンを払えない
- 希望額の借り換えを探しても見つからない場合
3.生活の見直しをする
住宅ローンが払えない場合でも、家計の見直しをすることで、返済が可能になることもあります。
住宅ローンのリスケジュールや、借り換えを行う際にも、金融機関に改善する姿勢を見せることができるので、やる価値はあると言えるでしょう。
生活の見直しの例
（例）収入を増やすためにできること
- 夫婦共働きになる（専業主婦だった妻がパートに出る）
- 家にいる子どもの年齢によっては、家賃を入れてもらう
（例）支出を減らすためにできること
- 車を手放す
- 生活保険の見直しを行う
- スマートフォンを格安simに変更するなど、通信費用を見直す
- 酒、たばこといった嗜好品を節約する
- 光熱費、食費を節約する
月々の収入と支出を書き出し、毎月のお金の動きを見えるようにしましょう。
ひとつずつ書きだした支出の見直しを検討することで、家計の改善につながります。
家のローンを払えない場合の解決策は「競売」か「任意売却」
どうしても家のローンを払えない場合の最終解決策は、下記の2つです。
- 競売（けいばい・きょうばい）
- 任意売却
【用語解説】競売とは
競売とは、住宅ローンの保証会社がローン返済を肩代わりし、裁判所を通して家が売却にかけられる方法のこと。
【用語解説】任意売却とは
任意売却とは、債権者（住宅ローンを融資してくれた金融機関）の許可を得たうえで売却し、自分で住宅ローンを返済し続ける方法のこと。
競売で得られたお金は、肩代わりしてくれた保証会社に返済され、残りの残債を払い続けます。
結論を言えば、競売にかけられる前に任意売却をしてしまったほうが良いです。
| 競売の特徴 | 任意売却の特徴 |
|---|---|
|
|
次章からは、ローンを払えなくなったときの選択肢「競売」と「任意売却」についてわかりやすく解説していきます。
家のローンを払えない状況が続くと「競売」にかけられる
住宅ローンを滞納し続けると、最終的には「競売」になります。
滞納から競売になるまでの期間は金融機関によって異なります。競売にかけられる前に、行動に移すことが大事です。
- 滞納期間が3か月以内：督促状が金融機関から届く
- 滞納期間が3か月～：金融事故として記録される
- 滞納期間が3か月～半年：住宅ローンの一括返済を求められる「期限の利益損失」
- 滞納期間が半年以上：保証会社が代位弁済を行い、競売の手続きに入る
一般的な金融機関では滞納後6か月で「期限の利益喪失」となり、住宅ローンが解約され一括返済の請求がきます。
一括で請求されたローンの残債を払えない場合は、競売の手続きに入ります。
【用語解説】期限の利益損失とは
住宅ローンの「期限の利益」とは、住宅ローンを月々に少しずつ返済できる権利のこと。
競売のデメリット3つ
最終手段である競売にはデメリットが多いため、できるだけ避けましょう。
競売のデメリット
- 一般の市場で売却される価格のおよそ6~7割になり、残債が残る。競売後は残った残債を払い続ける必要がある
- 周囲に差し押さえられたことが知られる
- 売却後はすぐに立ち退きを迫られ、引っ越し費用も自費になる
裁判所の調査によると、競売の入札額の目安となる売却基準価額は、一般の市場で売却される価格のおよそ6~7割になります。
必ずしも競売による売却価格が安くなるわけではなく、入札の状況や物件の状態によっては市場価格に近い価格で売却できるケースもありますが、数としては少ないです。
また、競売の場合、債務者の意思とは関係なく売却までの活動が進んでいきます。
特に子供がいる場合や、同じ地域に住み続けたい場合、周囲に差し押さえられたことが知られるのは心苦しいこともあるかと思います。
金銭的にも、精神的にも負担が大きい競売にならないために、次章で解説する「任意売却」をオススメします。
競売より高く売却できる「任意売却」がオススメ
任意売却は、住宅ローンが支払えなくなった際、通常は売却できない抵当権の入った住宅を、債権者の許可を得て売却して、住宅ローンを返済するやり方です。
家の時価が住宅ローンの残債を上回っていればアンダーローン、住宅ローンの残債の方が時価より高く、家を売っても完済できない場合がオーバーローンといいます。
| アンダーローン | オーバーローン |
|---|---|
|
家の時価＞住宅ローン残債 家を売ると住宅ローンを完済できる |
家の時価＜住宅ローン残債 家を売っても住宅ローンを完済できない |
任意売却の多くはオーバーローンのケースになります。
オーバーローンの場合は、家を売却して得たお金でローンを返済し、売却後に残ったローン残債を、その後も返済していきます。
任意売却は競売より有利な条件で売却できる
任意売却を選ぶ理由、つまりローンを全て返済できるわけでもないのになぜ任意売却を行うのかといえば、競売よりも有利な条件で家を処分できるからです。
任意売却を行うことで、競売より残債をなくすことができ、また周囲に知れ渡ることもないため、債務者にとっては新しいスタートを切るきっかけになります。
例えば毎月15万円の返済を行っていた人が、家賃8万円の家に引越せば毎月7万円の経済的な余裕ができます。
この中からローンの残債を返済していくことも十分可能です。
任意売却と競売の違い
任意売却と競売の具体的な違いとしては、
- 任意売却は競売よりも高値で売却できる可能性が高い
- 債権者と協議しながらも価格設定や引き渡しのタイミングなど、自分の意思を売却活動に反映できる
- 周りの人にローンが払えなくて売却したことを知られない
などです。
上述の通り、滞納後6か月が経過すると競売の手続きが進み、競売までのタイムリミットが設定されてしまいます。
競売の取り下げを依頼して、任意売却に切り替えることも可能ですが、債権者が取り下げに応じるとは限りません。
そのため、できれば債権者が裁判所に対して競売の申し立てをおこなう前の段階で、債権者に任意売却の同意を得ることが大切です。
ただし、任意売却でも売却できない期間が続けば、やがて債権者は競売の手続きに入ります。
任意売却と一般的な売却の違い
では、任意売却と、一般の不動産売却との違いはなんでしょうか。
売却活動を金融機関や保証会社など債権者と相談しながら進めていく点、家を売却した後もローンを返済していく点を除いては、一般の不動産売却と基本的に変わりません。
ただし、任意売却ができる期間は、債権者によって期限が定められています。一般的な売却期間としては、3か月から6か月程度です。
住宅を売却する際に、住宅ローンが残っていない場合、または家を売却して残りのローン残債を手持ちの資金などで返済できる場合が一般売却、返済できない場合が任意売却となります。
任意売却の流れ
ここからは、任意売却の具体的な流れについて解説していきます。
- 任意売却専門の不動産会社に相談する
- 家の売却について保証会社、金融機関の了解を得る
- 家の販売活動を行う
- 売買契約を行う
- 家の引き渡し、決済、抵当権抹消登記、引越し
1.任意売却専門の不動産会社に相談する
任意売却を依頼する場合、一般的な不動産売買を行っている不動産会社ではなく、任意売却専門の不動産会社に、任意売却の仲介を依頼する必要があります。
任意売却も不動産売却なので、普通の不動産会社でも受け付けてはくれます。
しかし任意売却には、金融機関や保証会社との綿密な調整が必要であり、そのためには任意売却に関する知識と経験が求められます。
任意売却の実績が少ない、もしくはまったくない会社に依頼するのではなく、任意売却専門の不動産会社に依頼しましょう。
任意売却の手続きは、住宅ローンを滞納した後から始めることができます。
早めに相談した場合の交渉相手は任意売却を始めたタイミングによって異なり、銀行などの金融機関、代位弁済後の場合は保証会社となります。
2.家の売却について保証会社、金融機関の了解を得る
売却をしても住宅ローンを返済できない場合（オーバーローン）の家の売却については、債権者である保証会社もしくは金融機関の了解を得る必要があります。
代位弁済がおこなわれて債権者が銀行から保証会社に移ると、交渉相手は銀行から保証会社、もしくは直接取り立てを担当する債権回収会社（サービサー）になります。
なぜなら住宅ローンで購入した住宅には、抵当権がついているからです。
抵当権とは、ローンの返済が滞った場合にその住宅を差し押さえることができる権利です。
厳密には、抵当権がついている不動産でも売却はできるのですが、いつ差し押さえられるかわからない家を買う人はいません。
そのため任意売却としての活動の第一段階としては、任意売却専門の不動産会社を通じて、債権者に任意売却をおこなう旨を伝えてもらうことです。
債権者の了解については、多くの債権者は、競売より売却金額が大きくなる任意売却を進めることについて前向きに対応してくれます。
3.家の販売活動を行う
家の販売価格の決定権は債権者にあるため、債権者との交渉の上、いくらで売り出すのかが決まります。
債権者の同意が取れたら、家の販売活動を行います。
具体的な販売活動としては、物件のチラシ作成、不動産ポータルサイトへの広告掲載、物件購入希望者の内覧対応などの売却活動を行います。
上述した通り任意売却には、債権者が取り決めた売却期間（3〜6か月程度）が決まっています。
競売になる前に売却するため、売却期間の間に売却を成立させる段取りの力も、重要になります。
4.売買契約を行う
購入希望者が見つかったら、売買契約を行います。
基本的には通常の不動産売却と同様ですが、手付金の扱いは異なります。
手付金を売主側の不動産会社が預かるケースや、手付金を受け取らないケースもあります。
これは、債務者が夜逃げを防ぐために行われています。
任意売却の場合は、債権者にこの売却金額で売却してよいかの最終確認と、売却額をどのように分配するかの交渉も行います。
債務者への配分として、債権者が同意してくれる可能性の高い費用としては、
- 不動産会社への仲介手数料
- 引越し代
- 抵当権抹消登記の費用
- 固定資産税の滞納金
- マンションの管理費や修繕積立金の滞納金
といった費用があります。
ただし決定権は債権者にあるため、上記の費用が必ずしも認められるわけではありません。
5.家の引き渡し、決済、抵当権抹消登記、引越し
引き渡し前に、債務者の引越しを終わらせておく必要があるので注意しましょう。
引越しのタイミングも債権者との協議の上で決定されます。
通常は売買契約の1か月後程度の期間をおいて、決済と家の引き渡し、抵当権抹消登記が行われます。
引き渡しは、通常の不動産売却と同様に、登記のための書類一式と、売買代金の領収書を渡して引き渡しは完了です。
任意売却業者を選ぶ際の3つのポイント
任意売却業者を選ぶ際のポイントは主に3点です。
- 任意売却の実績がある不動産会社を選ぶ
- 売却後についてもきちんと説明してくれるか確認する
- 弁護士や司法書士と提携していて、提携先の名前をしっかりとホームページ等で明記しているか確認する
1.任意売却の実績がある不動産会社を選ぶ
任意売却の際は、必ず任意売却専門の不動産会社を選びましょう。
任意売却は時間との勝負なので、任意売却の知識や経験のない会社に依頼したら貴重な時間が過ぎてしまいます。
まずは依頼先の実績を最優先で確認しましょう。
2.売却後についても説明してくれるか確認する
第2のポイントは、売却後について聞いたときに、きちんと説明してくれるかどうかです。
任意売却の場合、ローン残債の問題や引越しの問題があります。
これらは任意売却ができても、精神的な負担になることが多く、相談できるプロが
- 債権者と交渉して引越し代金を確保してくれるか
- ローン残債の分割返済交渉を、無理のない返済範囲で調整してくれるか
など、売却後のフォローなどサポートしてくれる会社を選びましょう。
3.弁護士や司法書士と提携しているか確認する
第3のポイントが、弁護士や司法書士と提携していて、提携先の名前をしっかりとホームページ等で明記しているかです。
任意売却は性質上、法的な知識が要求されます。
そのため、不動産会社は提携先の法律の専門家とタッグを組んで交渉に当たっていく必要があります。弁護士や司法書士と提携のない会社は避けた方がよいでしょう。
注意して欲しいのですが、誰もが知っている大手不動産会社は、ほとんど任意売却を取り扱っていません。
そのため基本的には中小企業から任意売却専門の不動産会社を選ぶことになります。
上記3点を踏まえた上で、自分の家のエリアで取り扱いが可能な不動産業者に問い合わせを行いましょう。
任意売却に特化した信頼できる不動産会社を選ぶことが成功のカギになります。
【注意】任意売却は悪徳業者に狙われやすい！
任意売却の際、特に気をつけて欲しいのが悪徳な業者による詐欺です。
- 任意売却業者と名乗り、手数料を最初に要求する
- 売却代金を安く報告し、差額を着服したりする
上記の詐欺があります。
通常であれば気づきそうな手口でも、住宅ローンの滞納や競売が迫っているというプレッシャーの中では、冷静な判断ができないケースが多くあります。
もちろん上記の例は稀なケースであり、任意売却会社の多くが真っ当な会社ですが、このように弱い環境にいる人を狙っている悪徳業者が存在することは覚えておきましょう。
騙されないためのチェックポイントをいくつか紹介します。
こんな不動産会社には要注意
- 仲介手数料以外の費用を要求してくる不動産会社
- 「市場より必ず高く売ります」など約束できないことを言う不動産会社
まず仲介手数料以外の費用を要求してきたら間違いなく詐欺です。
銀行など金融機関から不動産会社が紹介されるケースがあり、この場合は信頼できるでしょう。
その他、「市場価格より必ず高く売ります」など、本来は誰も約束できないことを言う業者は避けましょう。
またお金の受け渡しの現場には必ず自分が同席することで、業者による着服は防げます。
焦る気持ちはわかりますが、甘い言葉には耳を貸さず、現実的な話ができる不動産会社を選びましょう。
任意売却を成功させるコツについては、下記の記事がオススメです。
まとめ
それでは、家のローンを払えない際の家売却についてまとめていきましょう。
記事のおさらい
- 家のローン払えない場合、売却する方法は「競売」と「任意売却」
- ローン滞納したらまずは金融機関に相談する
- 任意売却を行う場合も、滞納が長引く前に早めに不動産会社に相談する
- ローンが払えない状況が続くと競売で売却される。競売より高く売却できる任意売却で先に売るのがオススメ
- 任意売却の場合は任意売却専門会社に仲介を依頼する
- 任意売却の売却期間、価格設定、売却の可否など任意売却の決定権は債権者にある
- 任意売却業者を選ぶ際のポイントは、実績、アフターサポート、法律の専門家との提携
- 任意売却は詐欺に注意。消費者ローンで住宅ローン返済、夜逃げはやらない
家のローンを払えない際の売却は、記事でも書いた通り、競売もしくは任意売却です。
競売だからといって必ずしも売却金額が低くなるわけではありません。
しかし、それ以外の売却の公表や債権者との交渉、立ち退きといった様々なデメリットが存在するため、基本的には家の売却について債務者の意思が反映される任意売却をおすすめします。
任意売却を成功させるためには、記事で紹介した3つのポイントを元に信頼できる不動産会社を選びましょう。
住宅ローンを滞納したとしても、必ず解決手段があります。
「住宅ローンが払えない」と滞納で悩まれている方々に、今回の記事がお役に立てば幸いです。
不動産ライター兼不動産経営者
宅地建物取引士、保育士
1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。
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