家売却で注意したい点と売却で失敗しないコツをご紹介!

2019.08.19投稿 家売却における注意点とコツ
監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

家売却の際に特に注意すべき点とは何でしょうか。

また家売却で知っておかないと損するポイントなどはあるのでしょうか。

この記事では、以下の疑問や質問についてお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 家売却の時に何をどう注意すべき?
  • 家売却で失敗しないために何をすれば良い?
  • 家の売却のコツを知りたい

この記事では、はじめての家売却でも安心しておこなえるように、先に知っておくべきポイント・注意点を具体的にお伝えします。

また、記事の後半では、家の売却のパートナーとなる不動産会社選びに失敗しないコツをお伝えします。

この記事を読めば、家売却で何を注意するべきか、どのように売却の手続きを進めていけば良いかが明確になります。

【事前準備】家売却の前に注意したいポイント6つ

ここからは、家売却の際に注意したいポイントを時系列でお伝えしていきます。

どの項目もチェックを怠ると、後でトラブルや困った事態になる可能性があるので、確実におさえていきましょう。

1.自分の状況に合った売却手段を選ぶ

家の売却と一口に言っても、不特定多数の一般の人に対して物件を売り出す通常の不動産売却、不動産会社に直接販売する(買取してもらう)不動産買取、任意売却など、さまざまな売り方があります。

  • 通常の一般市場で売却する
  • すぐにでも売却したいので、売却価格は低めになるが短期間で確実に売買が成立する不動産業者に買取を依頼する
  • 住宅ローンが返せなくなったために家を手放す必要があり、任意売却という形で売却を検討している

など、自分の状況に合った売却手段を選ぶことが重要です。

不動産の売却方法と特徴
売却方法 特徴 売却価格 売却スピード
一般売却(通常) 売却までの時間は3~6ヶ月とかかるが、他の方法より高く売れる ★★★★★ ★☆☆☆☆
買取 売却までの時間は約1週間程度と早いが、売却価格は一般売却の約7〜8割程度と安め。 ★★★☆☆ ★★★★★
一般売却(買取保証付き) 一定期間売れなかった場合に、媒介契約した不動産会社に買い取ってもらえる売却方法。手放す期日がある場合に有効。 ★★★★☆ ★★★★☆
任意売却 住宅ローンの返済ができなくなったときの売却方法。任意売却を行うには債権者の合意が必要。競売より高く売れるケースが多い。 ★★★☆☆ ★★★☆☆
リースバック 売却したあと、売った家に住み続けられる(賃貸契約)。賃料は支払う必要があるが、住宅ローン・固定資産税の支払いから解放される。 ★★★☆☆ ★★★★☆
競売 住宅ローンを滞納し続けた場合、一般的には半年後に債権者の申し出により、競売の手続きに入る。裁判所は住宅ローンの担保である住宅を差し押さえして入札形式で住宅を売却し、そのお金を債権者に返済する。 ★★☆☆☆ ★★☆☆☆

2.隣地との境界が決まっているか確認する

土地、一戸建てを売却する場合、まず確認するべきポイントが、売却する家の土地と隣地の境界線がハッキリ定まっているかどうかです。

もし、土地の境界が定まっていない場合は、測量して土地の境界を定めてから売却することにとなります。

多くの場合、不動産会社が土地の境界が明確になっているか確認してくれますが、まずは自分で確認しておきましょう。

境界の確認方法

土地の境界が確定しているのかを確認する方法はいくつかあります。

家に資料として、隣地の土地所有者と土地の境界を確認した証明書である確定測量図か、隣地所有者と境界について確認して押印されている筆界確認書があれば確定していると考えられます。

また、法務局に地積測量図があれば、土地の境界は確定していると考えられますが、昭和以前の古いものなどは面積が合わないなどの問題がある可能性があります。

資料がない場合、現地に境界標という境界を示す杭のようなものが埋まっているかを確認しましょう。

境界標の材質はコンクリートであったり石であったり、古い時代のものであれば木であったりします。

境界未確定が原因で起こりうるリスク

土地の境界が決まっていないと絶対に売却できないというわけではありません。

しかし、買主が住宅ローンを利用する場合に境界が定まっていない場合は、住宅ローンの審査が通らない可能性があります。

また境界が定まっていないことによる隣地とのトラブルなどの心配もあり、買主から敬遠される原因となります。

境界確定のためには測量を実施

土地の境界を定めるためには、土地家屋調査士に「土地の測量」を依頼します。

測量にかかる費用は状況によりますが、30万円〜100万円程度はかかります。

土地の境界については売却活動を始める最初に確認して、境界に不安があれば不動産会社と相談して進めていきましょう。

3.仲介手数料など各種費用を計算しておく

家の売却というと、費用を支払うイメージは持たないかもしれません。

しかし実際には、仲介手数料などさまざまな手数料がかかります。

最初にいくらかかるのかを計算しておかないと、手元の資金が足りない事態を招きかねません。

家売却にかかる主な費用は以下のとおりです。

費用項目 かかる金額
仲介手数料 売買金額による。計算方法は下記参照。
印紙税 売買金額による。1,000~5,000万円以下なら1万円
不動産抹消登記費用(住宅ローンが残ってる場合) 一戸建てなら2,000円
司法書士への登記手数料(住宅ローンが残ってる場合) 1万円程度
測量費用(必要に応じて実施) 30万〜100万
リフォーム費用(必要に応じて) 数10万〜100万円以上
クリーニング費用(必要に応じて) 一部なら数万円、全体でも10万以下
引っ越し代(必要に応じて) 家族なら10万円前後

この中でほとんどの人が支払う可能性が高く、もっとも大きい支出は仲介手数料です。

仲介手数料は、家売却の仲介を依頼する不動産会社に支払うお金で、売却が成立した際の成功報酬として支払います。

不動産会社に支払う仲介手数料の上限は、以下の式で計算することができます。

仲介手数料=(売買金額×3%+6万円)×1.08(消費税)

例えば、家を売却して得た売却金額が2,500万円であった場合、以下のような計算になります。

売却金額3,000万円の場合の仲介手数料=(2,500万円×3%+6万円)×1.08=87万4,800円

家の売却金額2,500万円の場合、仲介手数料は87万4,800円になります。

不動産会社によっては、仲介手数料が半額もしくは無料といった不動産会社もあります。

これらの会社は、売主から仲介手数料を受け取らない代わりに、買主からの仲介手数料を受け取ることで成り立っています。

売主としては仲介手数料がおさえられるメリットがあります。

一方、これらの不動産会社は比較的新しい会社であることが多いので、大手の会社に比べると販売力の面でやや不安が残ります。

4.売りたい価格ではなく相場価格を基準に価格設定する

家を売却する際には、売りたい価格ではなく、市場の相場価格を基準に価格設定を行う必要があります。

どんなに良い条件で設備の状態も良好な家でも、ほとんどの場合は当時の購入価格より高く売れることはありません。

あくまでも相場を基準に価格を決めましょう。

当たり前のことを言っているように感じるかもしれませんが、例えば不動産のポータルサイトを見ていくと、相場より数百万円も高い物件が見つかることがあります。

これは、売主の感覚で販売価格を決めている例で、このような物件は長期間売れ残っているケースがほとんどです。

売れ残りを避けるためにも、自分の主観で金額を決めるのではなく、インターネット上の不動産ポータルサイトなどをチェックし、不動産会社の意見も取り入れて販売価格を決定しましょう。

5.売却前に瑕疵担保責任について理解する

瑕疵担保責任は、売主が買主に対して、売却後に物件に隠れた瑕疵(不具合)が見つかった場合に売主の負担で補償するという責任です。

瑕疵とは、本来の機能を果たしていない不具合のことで、具体的には雨漏りや給湯パイプの破損などがあります。

売主が瑕疵担保責任を負う期間は民法の規定では売却後10年間となりますが、売買契約書において期間短縮を定めることができて、通常は2〜3ヶ月の期間となります。

ケースによっては、瑕疵担保責任を負わないという契約も可能ですが、その場合は必ず契約書に「売主の瑕疵担保責任を免除する」旨の一文を明記しましょう。

瑕疵担保責任は、不動産売却においてトラブルになりやすいポイントです。

売買契約の際には瑕疵担保責任を負う期間と補償方法について特に注意して契約内容を確認しましょう。

6.住み替えの場合は売却と購入のタイミングに注意

家を売却と同時に、住み替えを検討されている場合は、売却と購入のタイミングに注意しましょう。

売却を早くした場合(売却先行)、購入して引っ越すまでに時間がかかるので、仮の住居を賃貸するなど手間と費用がかかります。

逆に購入を早くした場合(購入先行)、売却を急ぐことになり不利な値引きにも応じる事態になりかねません。

また購入先行の場合、古い家と新しい家のローンを二重に払う可能性もあります。

購入と売却を同時に進行する場合は、仲介を依頼する不動産会社に住み替えすることを事前に伝えておき、売却先や購入先と引き渡しのタイミングについて綿密に交渉することが重要です。

家売却の各ステップで注意したい点6つ

ここからは、家売却までの各ステップで注意したい点について解説します。

1.家の査定は複数の不動産会社に依頼する

家の査定は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

主な理由は査定価格には偏りがあるためと、不動産会社を選ぶために価格査定を利用できるからです。

複数の不動産会社に依頼することで、査定価格の偏った会社や、悪質な会社を売却のパートナーに選ぶ危険を避けることができます。

家売却において不動産選びは重要なので選び方のコツについては記事の後半で詳しく解説します。

2.媒介契約は専任媒介契約を選ぶのがオススメ

不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産の売却を媒介(仲介)してもらうための契約で、媒介は仲介と同じ意味です。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介は複数の会社、専任媒介と専属専任媒介は一社だけと契約を結びます。

複数と契約できる一般媒介契約が売却のチャンスが多く感じますが、一般媒介契約は他社との競争を前提としています。

そのため、広告費をかけても他社に先に契約されたら利益がゼロであるため、不動産会社が積極的に動かない可能性があります。

逆に専任媒介契約、専属専任媒介は売主からの仲介手数料が確定しているので、本腰を入れての販売活動が見込めます。

また全国の不動産会社は、レインズという情報共有ネットワークで情報共有していて、専任媒介、専属専任媒介では、レインズへの登録義務があります。

また専任媒介は2週間に一度以上、専属専任媒介は一週間に一度以上、売主へ販売活動の報告義務があります。

一方、一般媒介契約にはレインズの登録義務、報告義務はないので、最悪の場合、放置される可能性もあります。

おすすめは専任媒介契約です。

専任媒介、専属専任媒介も似た契約ですが、大きな違いは、専任媒介契約は自分で売主を見つける自己発見取引が禁止されていない点です。

このため自由度の高い専任媒介契約がおすすめです。

媒介契約の契約期限は3ヶ月で、自動更新はありません。

もしも最初の不動産会社の動きが良くなければ、更新のタイミングで他社に切り替えることも検討しましょう。

3.内覧時は相手の質問に的確に答える

内覧の際に、がんばって売り込もうとする姿勢は逆効果で、過度なアピールや余分なおしゃべりは必要ありません。

内覧時は、内覧者の質問に的確に答えることを第一に考えて、笑顔で対応しましょう。

売却の理由については必ず聞かれるので、答えをしっかりと用意しておください。

4.販売期間中は内覧のために予定を空けておく

家を早めに売却したい場合は、家の販売期間中は、内覧のために週末の予定は空けておきましょう。

多くの内覧者は土日での内覧を希望するためです。

不動産は売り出しから時間が経つと売れ残り感が出て敬遠される傾向があります。

5.売買契約時は手付金の金額設定を慎重に行う

家の売買契約時には、買主から売主に対して手付金が支払われます。

手付金の相場は売却価格の5〜10%程度が相場ですが、法的な定めはないので買主と売主双方が合意したら例えば10万円でも大丈夫です。

しかし、あまりに安い手付金の場合、契約の解除が容易になるので注意が必要です。

売買契約においては、買主は手付金を、売主は手付金の倍額を放棄することで契約を解除することができます。

簡単に解除されないためにも、手付金の価格設定は慎重に行いましょう。

6.引き渡し時は書類の受け渡しに注意

物件を引き渡す際に、カギ、測量図、建築関係の書類などの書類一式を渡します。

この際に必ず必要な資料・書類の引き渡しが終わったことを証明する書類を作成しましょう。

これは、「引渡確認書」あるいは「引渡証明書」など名前は様々ですが、後々渡した、渡していないといったトラブルを避けるために有効な方法です

家売却で失敗しないコツは良い不動産会社を選ぶこと

家売却で失敗しないコツには、良い不動産会社を選ぶことです。

家の売却活動は、家の調査、全体の段取り、募集チラシの作成や不動産ポータルサイトへの広告掲載、内覧の案内や売買契約書の作成、司法書士の手配など、不動産会社が担当します。

不動産会社の働きが家売却の成否を決めると言っても過言ではありません。

不動産会社を選ぶ際には、不動産査定がカギとなります。

複数の不動産会社に査定を依頼した際、不動産会社によっては、契約を取るためにわざと高めの査定価格を出してくる会社もあります。

しかし査定価格はあくまでも不動産会社が売れると思うという価格であり、その価格で売れる保証はどこにもありません。

高めの査定価格を出すような会社は、契約を取った後、しばらく経って「売れないので市場価格より安めの価格にしましょう」と話を持ちかけて、売主の利益などおかまいなしで契約を成立させて会社の利益を上げようとします。

このような悪質な不動産会社を選ばないためにも、不動産会社は査定価格の高さで選ぶのではなく、査定価格の根拠が明確、かつ、こちらの質問に的確に答えてくれる会社を選びましょう。

複数の不動産会社にそれぞれ査定依頼するのは手間がかかるので、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

不動産一括査定サイトは、インターネットから売却する家の条件を入力してボタンを押すだけで、売却する家を取り扱える複数の不動産会社から査定価格(机上査定価格)を受け取れます。

注意したい点は、不動産一括査定サイトは、その家を扱える全ての不動産会社に問い合わせたわけではなく、あくまでもそのサイトに登録している不動産会社に対する問い合わせになっている点です。

一括査定サイトで良い不動産会社がなかったら、その他の一括査定サイトを利用する、あるいは、家の近くの地元密着型の店舗に相談するなどの対応を取りましょう。

まとめ

それでは、家売却で注意するべきポイントについてまとめていきましょう。

記事のおさらい

  • 一般販売か、買取か、任意売却か自分の状況に合った売却手段を選ぶ
  • 売却でも費用はかかるので仲介手数料など各種費用を計算しておく
  • 家の査定は複数の不動産会社に依頼する
  • 媒介契約は専任媒介がおすすめ
  • 販売期間中は内覧のために予定を空け、内覧時は過度なアピールをしない
  • 売買契約時には瑕疵担保責任と手付金に注目する
  • 引き渡し時は引渡確認書を作り、確実に必要書類・資料の受け渡しを行う
  • 住み替えの場合は不動産会社と相談して引き渡しのタイミングを調整する

家の売却は大きな金額を取り扱うので、様々な不安がつきまといます。

しかし、何について不安なのかを知っておくことが重要です。

例えば、費用について不安なら、どんな費用がかかるのかを調べるなどすれば、不安の正体がわかり、自信を持って売却の作業を進めることができます。

今回の記事で注意喚起した内容が、家を売却する際のお役に立てば幸いです。

監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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