家売却で注意したい点と売却で失敗しないコツをご紹介!

2019.08.19投稿 家売却における注意点とコツ
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編集 すまいうる編集部

人生で何度もすることがない家の売却。できれば損をしたくない、高く売りたい、…と思いますよね。

では、家売却の際に注意すべき点とは何でしょうか。

また家売却で知っておかないと損するポイントなどはあるのでしょうか。

この記事では、以下の疑問や質問についてお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 家売却のときに何をどう注意すべき?
  • 家売却で失敗しないために何を注意すればよい?
  • 家を高く売るためのコツを知りたい!

この記事では、はじめての家売却でも安心しておこなえるように、先に知っておくべきポイントや注意点を具体的にお伝えします。

また、記事の後半では、家の売却のカギになる「不動産会社選びに失敗しないコツ」をお伝えします。

この記事を読めば、売却する家の状況に応じた注意点や、売却する理由に応じた注意点を知ることができ、あなたの状況に合わせてどのように家の売却を進めていけば良いかが明確になります。

家の売却をスムーズに損せず行うためにも、確認していきましょう。

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家売却の前に注意したいポイント3つ

まず、家売却を始める前に注意したいポイントを3つ押さえましょう。

どの項目もチェックを怠ると、後でトラブルや困った事態になる可能性があるので、確実におさえていくのが大切です。

1.自分の状況に合った売却手段を選ぶ

家の売却といっても、一般市場に物件を売り出す通常の不動産売却、不動産会社に直接販売する(買取してもらう)不動産買取、任意売却など、さまざまな売り方があります。

  • 通常の一般市場で売却する
  • すぐに売却する必要があるので、売却価格は低めになるが短期間で確実に売買が成立する買取を依頼する
  • 住宅ローンが返せなくなったために家を手放す必要があり、任意売却という形で売却する

など、自分の状況に合った売却手段を選ぶことが重要です。

自分の状況…早く売れたら嬉しいけど、今月中に絶対!とかじゃないんだ。住宅ローンも大丈夫そうだけど、この場合どれがいいのかな?

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1ヶ月以内の売却希望なし、住宅ローンも返せそう、という場合は一般的かつ一番高く売れる「不動産会社での仲介(一般売却)」がオススメ!表の一番うえに書いているよ!


家の売却方法と特徴
売却方法 特徴 売却価格 売却スピード
一般売却(通常) 売却までの時間は3~6ヶ月とかかるが、他の方法より高く売れる ★★★★★ ★☆☆☆☆
買取 売却までの時間は約1週間程度と早いが、売却価格は一般売却の約7〜8割程度と安め。 ★★★☆☆ ★★★★★
一般売却(買取保証付き) 一定期間売れなかった場合に、媒介契約した不動産会社に買い取ってもらえる売却方法。
手放す期日がある場合に有効。
★★★★☆ ★★★★☆
任意売却 住宅ローンの返済ができなくなったときの売却方法。
任意売却を行うには債権者の合意が必要。競売より高く売れるケースが多い。
★★★☆☆ ★★★☆☆
リースバック 売却したあと、売った家に住み続けられる(賃貸契約)。
賃料は支払う必要があるが、住宅ローン・固定資産税の支払いから解放される。
★★★☆☆ ★★★★☆
競売 住宅ローンを滞納し続けた場合、一般的には半年後に債権者の申し出により、競売の手続きに入る。
裁判所は住宅ローンの担保である住宅を差し押さえして入札形式で住宅を売却し、そのお金を債権者に返済する。
★★☆☆☆ ★★☆☆☆

2.《戸建て・土地》隣地との境界が決まっているか確認する

一戸建てや土地を売却する場合、まず確認するべきポイントは、売却する家の土地と隣地の境界線がハッキリ定まっているかどうかです。

もし、土地の境界が定まっていない場合は、測量して土地の境界を定めてから売却することになります。

多くの場合、不動産会社が土地の境界が明確になっているか確認してくれますが、まずは自分で確認しておきましょう。

境界の確認方法

土地の境界が確定しているのかを確認する方法はいくつかあります。

  • 隣地の土地所有者と土地の境界を確認した証明書である確定測量図
  • 隣地所有者と境界について確認して押印されている筆界確認書
  • 法務局に地積測量図があるか

これらの書類があれば確定していると考えられます。

ただ、法務局の地積測量図は、昭和以前の古いものなどは面積が合わないなどの問題がある可能性もあります。

資料がない場合、現地に境界標という境界を示す杭のようなものが埋まっているかを確認しましょう。

境界標の材質はコンクリートであったり石であったり、古い時代のものであれば木であったりします。

境界未確定が原因で起こりうるリスク

法律にはダメって書いてないから、境界未確定でも売りに出せるんだよね…?

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売りには出せるよ。ただ、購入希望者の気持ちになってみて。買いたいと思った土地でも正確な面積や区画が分からなかったら、不安にならない?

た、たしかに…。どこまでが自分の家?てなりそうだし、似たような土地で境界が分かる土地が候補にあったら、そっちを選んじゃうかも…。

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土地の境界が決まっていないと絶対に売却できないというわけではありません。

しかし、購入する土地がどこからどこまでなのか、不確かなものを購入する人はすくないです。

また、買主が住宅ローンを利用する場合に境界が定まっていない場合は、住宅ローンの審査が通らない可能性もあります。

境界が定まっていないことによる隣地とのトラブルなどの心配もあり、買主から敬遠される原因となります。

境界確定のためには測量を実施する

土地の境界を定めるためには、土地家屋調査士に「土地の測量」を依頼します。

測量にかかる費用は状況によりますが、30万円〜100万円程度はかかります。

土地の境界については売却活動を始める最初に確認して、境界に不安があれば不動産会社と相談して進めていきましょう。

3.仲介手数料など売却費用を計算しておく

家の売却というと、費用を支払うイメージは持たないかもしれません。

しかし実際には、仲介手数料などさまざまな手数料がかかります。

最初にいくらかかるのかを計算しておかないと、手元の資金が足りない事態を招きかねません。

家売却にかかる主な費用は以下のとおりです。

家売却にかかる費用
費用項目 かかる金額
仲介手数料 売買金額による。計算方法は下記参照。
印紙税 売買金額による。1,000~5,000万円以下なら1万円

必要に応じてかかる費用
費用項目 かかる金額
不動産抹消登記費用(住宅ローンが残ってる場合) 一戸建てなら2,000円
土地だけなら1,000円
司法書士への登記手数料(住宅ローンが残ってる場合) 1万円程度
測量費用(必要に応じて実施) 30万〜100万
リフォーム費用(必要に応じて) 10万〜100万円以上
クリーニング費用(必要に応じて) 一部なら数万円、全体でも10万以下
引っ越し代(必要に応じて) 家族なら10万円前後

仲介手数料が一番高額

この中でほとんどの人が支払う可能性が高く、もっとも大きい支出は仲介手数料です。

仲介手数料は知ってるよ!売却が成立したときに不動産会社に払うお金のことだよね!でもいくらかかるんだろう…?

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そう!仲介手数料は成功報酬だから、売却が成立したときだけ払うんだ。上限が法律で決められているから、いくらかかるのか計算しておこう!

不動産会社に支払う仲介手数料の上限は法律で決まっており、以下の式で計算することができます。

仲介手数料=(売買金額×3%+6万円)×1.1(消費税)

例えば、家を売却して得た売却金額が2,500万円であった場合、以下のような計算になります。

売却金額2,500万円の場合の仲介手数料=(2,500万円×3%+6万円)×1.08=89万1,000円

家の売却金額2,500万円の場合、仲介手数料の上限は89万1,000円になります。

不動産会社によっては、仲介手数料が半額もしくは無料といった不動産会社もあります。

これらの会社は、売主から仲介手数料を受け取らない代わりに、買主からの仲介手数料を受け取ることで成り立っています。

売主としては仲介手数料がおさえられるメリットがある一方で、これらの不動産会社は比較的新しい会社であることが多いので、大手の会社に比べると販売力の面でやや不安が残ります。

通常の不動産会社でも、

「専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約を結んでくれたら、仲介手数料はすこしだけ値引きする」

といった値引きに応じてくれる会社もあります。

仲介手数料を値引きしたい、という場合も、まずは不安の残らない不動産会社を数社選びましょう。

そのうえで、仲介手数料の上限を確認し、仲介手数料が値引きできるか交渉するのがオススメです。

仲介手数料のシミュレーション

不動産の売買金額から自動で仲介手数料の上限を計算します。


不動産会社に支払う仲介手数料(上限)

仲介手数料は 円(税抜)です。

  • 仲介手数料は宅地建物取引業法(以下、宅建業法)で上限が定められており、本シミュレーションでは宅建業法に基づいて上限金額を算出しています。
  • 計算結果の小数点以下の端数部分は、切り捨て処理をおこなっています。
  • 仲介手数料は課税対象であり、上記の計算結果に別途消費税がかかります。
  • 本シミュレーションによる仲介手数料の計算結果は、お客様が入力された売買金額をもとに算出した法定上の上限金額です。
    実際に支払う仲介手数料は、実際の売買金額や不動産会社の取り決めによって異なります。
  • 売買金額が400万円以下と低廉な空き家等(土地・建物)である場合、本シミュレーション結果に現地調査費用相当額を加えた仲介手数料(上限18万円)を請求される可能性があります。(2018年1月1日施行「空家等の売買又は交換の媒介における特例」より)

家売却の各ステップに応じた注意点6つ

ここからは、家売却の各ステップで注意したい点について解説します。

家売却の流れについて詳しく知りたい方は下記の記事で確認しましょう。

1.不動産会社を選ぶときの注意点

不動産会社ってたくさんあるけど、有名なところにお願いすればいいのかなぁ。

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有名=だれの家でも高く売れる、ではないよ。家の査定は複数の不動産会社に依頼するのが最大のコツだから覚えておいてね。

家の査定は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

理由は査定価格には偏りがあるためと、査定結果を比較することで不動産会社を選ぶことができるからです。

複数の不動産会社に依頼することで、査定価格の偏った会社や、悪質な会社を避けることができます。

家売却に限らず不動産売却において会社選びは重要なので、選び方のコツについては記事の後半で詳しく解説します。

2.媒介契約を選ぶときの注意点

ば、ばいかいけいやく…??不動産会社と結ぶ契約だよね…?

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そう!媒介契約とは不動産会社に媒介(仲介)してもらうための契約のことだよ。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約3種類があるから説明するね!

3つの媒介契約の比較
比較項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の会社との契約 × ×
自分で見つけた買主との直接取引 ×
レインズへの登録義務 任意(登録義務なし) 7日以内に登録 5日以内に登録
業務報告義務 任意(登録義務なし) 2週間に1回以上 1週間に1回以上
契約有効期間 規定なし(3ヶ月が目安) 最大3ヶ月 最大3ヶ月
自由度 ★★★ ★★☆ ★☆☆
不動産会社の注力度(目安) ★☆☆ ★★☆ ★★★

自由度が高そうな一般媒介…がいいのかなぁ。

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実は不動産会社にオススメされる「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」で契約した方がおトクに進むことが多いんだよ。

一般媒介は複数の会社、専任媒介と専属専任媒介は一社だけと契約を結びます。

複数と契約できる一般媒介契約が売却のチャンスが多く感じますが、一般媒介契約は他社との競争を前提としています。

そのため、広告費をかけても他社に先に契約されたら利益がゼロであるため、不動産会社が積極的に動かない可能性があります。

逆に専任媒介契約、専属専任媒介は売主からの仲介手数料が確定しているので、本腰を入れての販売活動が見込めます。

じゃあ不動産会社さんオススメの「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のうちだと、どっちがいいの?

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明確にこっち!と言い切れないけれど、自分で買主を見つけてくる自己発見取引が禁止されていない「専任媒介契約」がオススメだよ。

全国の不動産会社は、レインズという情報共有ネットワークで情報共有をしています。専任媒介、専属専任媒介では、レインズへの登録義務があります。

また専任媒介は2週間に一度以上、専属専任媒介は1週間に一度以上、売主へ販売活動の報告義務があります。

一方、一般媒介契約にはレインズの登録義務、報告義務はないので、最悪の場合、放置される可能性もあります。

おすすめは専任媒介契約です。

専任媒介、専属専任媒介も似た契約ですが、大きな違いは、専任媒介契約は自分で買主を見つける自己発見取引が禁止されていない点です。

このため、レインズへの登録義務、売主への販売活動の報告義務があり、自己発見取引が禁止されていない専任媒介契約がおすすめです。

不動産会社の動きが良くない場合

媒介契約の契約期限は3ヶ月で、自動更新はありません。もしも最初の不動産会社の動きが良くなければ、更新のタイミングで他社に切り替えることも検討しましょう。

媒介契約を途中で解約したい場合の注意点

媒介契約を結んだはいいが、あまり不動産会社が注力してもらえない、そういう場合は3ヶ月を待たずに途中で解約したいと思うかもしれません。

途中解約する際の注意点について下記にまとめました。

  • 一般媒介契約の途中解約は問題なくできるが、特約の内容を要確認
  • 専任媒介契約・専属専任媒介契約の途中解約は違約金が発生する可能性もある
一般媒介契約の途中解約の場合

一般媒介契約の場合、特約がない限りは途中解約をしてもペナルティは発生しません。

しかし契約内容に解約に関する違約金などの特約がある場合は、契約期間の終了を待ってから解約しましょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の途中解約は注意が必要

専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合は、違約金としてそれまでにかかった広告費や交通費などの実費を請求される可能性があります。

違約金の上限は仲介手数料に相当する額です。

ここまで請求されるケースは滅多にありませんが、不動産業者が契約に基づく販売活動をしていないなどの正当な解約理由がない限りは、途中解約は避けましょう。

不動産会社によっては違約金が発生しないところもあるので、まずは相談することが大事です。

3.家を売り出すときの注意点

  • 売りたい価格ではなく相場価格を基準に価格設定する
  • 売り出し期間中は内覧のために予定を空けておく
  • 内覧時は相手への印象を第一に考える

売りたい価格ではなく相場価格を基準に価格設定する

家を売却する際には、売りたい価格ではなく、市場の相場価格を基準に価格設定を行う必要があります。

どんなに良い条件で設備の状態も良好な家でも、ほとんどの場合は当時の購入価格より高く売れることはありません。

あくまでも相場を基準に価格を決めましょう。

でも不動産のポータルサイトでは相場より高そうな家を見つけたことがあるよ!あれくらいの値段で売れたらいいなぁ…!

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うーん…相場より数百万円高い物件は、売主の感覚で販売価格を決めている例だったりするんだ。こういった物件は売れ残ってしまうケースが多いから、そうならないようにしてほしいな。

売主の感覚で販売価格を決めて売れ残ってしまう例

相場より高すぎる値段の場合:購入希望者の目に入らない
相場より安すぎる値段の場合:なにか理由があるのかと疑われ、かえって売れなくなる

売れ残りを避けるためにも、自分の主観で金額を決めるのは避けましょう。

インターネット上の不動産ポータルサイトなどをチェックし、不動産会社の意見も取り入れて販売価格を決定するのが大切です。

売り出し期間中は内覧のために予定を空けておく

家を早めに売却したい場合は、家の売り出し期間中は、内覧のために週末の予定を空けておきましょう。

なぜなら多くの内覧者は土日での内覧を希望するためです。

不動産は売り出しから時間が経つと売れ残り感が出て敬遠される傾向があるため、まとまった時間をとっておくことで、早く購入希望者に内覧に来てもうらうことができます。

時間を作るのは大変だと思いますが、結果としてスムーズに売却を進めることができるので、土日の予定は空けておきましょう。

内覧時は相手への印象を第一に考える

相手への印象を第一に考えた結果、内覧の際に、がんばって売り込もうとする姿勢は逆効果です。

過度なアピールや余分なおしゃべりは必要ありません。

内覧時は、購入希望者の質問に的確に答えることを考え、笑顔で対応しましょう。

購入希望者への印象が良くなるように、水回りの掃除や、目につく荷物は片付けて見えないようにするなどはお金をかけずにできることなので、毎回行いましょう。

売却の理由については必ず聞かれるので、答えをしっかりと用意しておください。

4.不動産売却の契約をするときの注意点

  • 売買契約書の確認はしっかりする
  • 瑕疵担保責任について理解する
  • 売買契約時は手付金の金額設定を慎重に行う

売買契約書の確認はしっかりする

売買契約書にはいろいろな契約内容が盛り込まれています。

どの項目も目を通すことが大切ですが、特に確認すべき項目は以下のとおりです。

  • 不動産の住所等の基本情報
  • 売買金額
  • 手付金の取り扱い
  • 引き渡し条件(引き渡し日時など)
  • 住宅ローン特約
  • 引き渡し後の瑕疵担保責任

まず、不動産の住所等の基本情報、売買金額について、間違いがないかを確認しましょう。

手付金、瑕疵担保責任の取り扱いについては後述します。

住宅ローン特約とは、買主が住宅ローンを利用する場合、住宅ローンがおりなかったら契約が解除されるという特約で、手付金も買主に全額返金されます。

引き渡し条件については、例えば売主がマイホームを売却して買い替えを予定している場合、引き渡し時期を調整する必要があるかもしれません。

引き渡し時期が調整前のものでないかなど、確認が必要です。

売買契約時は手付金の金額設定を慎重に行う

家の売買契約時には、買主から売主に対して手付金が支払われます。

手付金の相場は売却価格の5%〜10%程度が相場ですが、法的な定めはないので買主と売主双方が合意したら、たとえば10万円でも大丈夫です。

最終的にもらう金額が変わらないなら、手付金はそんなにいらないかなぁ。買主さんも手付金は少なめにしてほしいって言っているし…。

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…。もちろん合意したら10万円でも大丈夫だけど、10万円だからと契約解除されることもあるから、安すぎる金額はオススメしないなぁ。

あまりに安い手付金の場合、契約の解除が容易になるので注意が必要です。

売買契約においては、買主は手付金を、売主は手付金の倍額を放棄することで契約を解除することができます。

簡単に解除されないためにも、手付金の価格設定は慎重に行いましょう。

瑕疵担保責任について理解する

かしたんぽ!…ってなんだっけ…。責任?なにか補償しないといけないのかな?

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瑕疵担保責任は、売却後隠れた不具合が見つかった場合売主の負担で買主に対して補償する責任のことだよ。売る前に気がつかなかった不具合…たとえば雨漏りがあった場合、修繕費を負担しなくちゃいけないんだ。

な、なるほど…。確かに問題ない家です!と売り出したのに、不具合があったら買主さんも納得いかないよね…。

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瑕疵(かし)とは、本来の機能を果たしていない不具合のことで、具体的には雨漏りや給湯パイプの破損などがあります。

売主が瑕疵担保責任を負う期間は民法の規定では売却後10年間となりますが、売買契約書において期間短縮を定めることができ、通常は2〜3ヶ月の期間となります。

ケースによっては、瑕疵担保責任を負わないという契約も可能ですが、その場合は必ず契約書に「売主の瑕疵担保責任を免除する」旨の一文を明記しましょう。

いいことを聞いた…!責任は負いたくないから売買契約書にはゼッタイ「売主の瑕疵担保責任を免除する」って書いておくね!

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…。「売主の瑕疵担保責任を免除する」の一文はなんでも免れる万能な言葉じゃないから注意してね。具体的にいうと「わざと」瑕疵を黙っていた場合は補償する必要があるよ。

瑕疵担保責任は、不動産売却においてトラブルになりやすいポイントです。

売買契約の際は、瑕疵担保責任を負う期間補償方法について特に注意して契約内容を確認しましょう。

売却の契約をするときの流れなど、契約周りに関してはこちらの記事が詳しく解説しています。

5.家を引き渡すときの注意点

物件を引き渡す際に、カギ、測量図、建築関係の書類などの書類一式を渡します。

この際に必ず「引渡確認書」あるいは「引渡証明書」などと呼ばれる、必要な資料・書類の引き渡しが終わったことを証明する書類を作成しましょう。

後々渡した、渡していないといったトラブルを避けるために有効な方法です。

売却する家の状況に応じた注意点

ここでは売却する家の状況に応じた注意点を解説していきます。

あなたの家の状況に応じた箇所をクリックすることで、該当部分に飛ぶことができます。

ローン残債がある家を売却するときの注意点

ローン中の家を売りたいんだけどできるのかな…。

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ローン中の家を売る場合は、2つの状態が考えられるね。
①売却時に家のローンが完済できる場合
②売却時では家のローンが完済できない場合
どちらかな?

ローンの残債が2,000万円で、売却金額が1,500万円くらいになりそうだから②かなぁ…。貯金を崩してもぎりぎり…。

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ローンが残っている家を売るには大前提があり、それはローンが完成することができるかどうかです。

売却前に完済ではなく、家が売れてから完済できれば大丈夫です。

そのため、売却時に家のローンが完済できる①の場合は通常の売却で大丈夫ですが、売却した金額よりローン残債が多い②の場合は要注意になります。

売却金額より、ローン残債が多い場合の注意点

ローンの残債が2,000万円で、売却金額が1,500万円…

このように、売却金額よりローン残債が多い場合をオーバーローンといいます。

オーバーローンの場合、家を売るには、

  • 貯金などによる残債の返済
  • 「住み替えローン」による残債の返済

が必要になります。

住み替えローンの場合は、購入する家の金額以上のローンを組むことになるため「借りすぎ」の状態になります。

お金がなくて家を売る場合はやってはいけない方法です。

また、住み替えローンの審査は厳しく、きちんと返済できるかが見られるため、なかなか借りることはできないと考えておきましょう。

基本的には貯金などから返済することを優先し、それが難しい場合は、住み替えローンを利用できないか、検討してみてください。

家のローンが払えなくて売却する場合は「任意売却」という方法になるので、こちらを参考にしてください。

相続した家を売却するときの注意点

相続した家を売却する場合、「相続登記」という手続きを行う必要があります。

手続き自体は、法務局に必要書類を提出することで完了しますが、気をつけるべき点は2つあります。

  • 建物と土地、それぞれに登記が必要
  • 相続人が複数いても不動産の「共有名義」の状態はトラブルの原因になるのでなるべく控える

詳しくは相続した親の家を売るで解説しています。

親の家を代わりに売却するときの注意点

  • 親に売却意思がある場合:親が署名押印した委任状と印鑑証明があれば代理人として売却できる
  • 親の売却意思がわからない場合(認知症など):成年後見人を立てる

親の売却意思があり「家を売りたいが、手続きをすることが難しい」という場合、親の代わりに親名義の一戸建てやマンション、土地などの不動産を売却することができます。

委任状には法的に決まった形式はありません。

売買を仲介する不動産会社に専用のフォーマットがあることも多いので、まずは相談してみましょう。

また、親が認知症や障害などの理由により、家や土地の売却意思を表示できない状態にあるパターンは、「成年後見人」を立てる必要があります。

詳しくは親の代理人として売る成年後見人として売る、で解説しています。

賃貸中の家を売却するときの注意点

  • 賃貸中の物件を売るときは「借主の了解を得る必要はない」
  • 預かっている敷金は「買主」と精算する

賃貸中の家であっても、売却するかどうかは所有者が自由に決められるものです。

そのため、基本的に賃貸中の家を売却するとき、借主には事後通知で大丈夫です。

預かっている敷金は一般的に「買主」に渡す形で精算します。

売主が手にするお金=(売買金額)ー(借主から預かっている敷金)

たとえば、敷金30万円にしている家を、2,000万円で売却した場合、売主が手にする金額は敷金30万円を引いた1,970万円になります。

敷金の精算も買主とする…じゃあ入居者には売却が決まってから「オーナーが変わります」という通知をすればいいんだね!

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そうだね。ただ、売却が決まってからの事後通知でも大丈夫だけど、高く売りたいなら入居者に意思確認をするのもオススメだよ。

入居者へ意思確認をして、退去予定があれば退去後に売り出すと内覧なども自由にできます。

また、入居者が物件を非常に気に入っているといった理由で購入する場合は、買主を探す手間がないため結果として高く売ることができます。

一度、入居者に意思確認を取るのも検討してみましょう。

また、賃貸中のマンションを売却する場合は、下記の記事で詳しく解説しています。

家を売却する理由に応じた注意点

ここからは家を売却する理由に応じた注意点を解説していきます。

該当する売却理由をクリックで飛ぶことができます。

住み替えで家を売却するときの注意点

もっといい家に住み替えたいんだけど、売るのが先?買うのが先…?

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資金が十分にある場合は買うのが先でも大丈夫だけど、一般的には先に「売る」方が失敗しにくくなるよ。

家を売却と同時に、住み替えを検討されている場合は、売却と購入のタイミングに注意しましょう。

どちらもデメリットはあるが「売り先行」の方がリスクがすくない!

売り先行のデメリット:購入して引っ越すまでに時間がかかるので、仮の住居を賃貸するなど手間と費用がかかる

買い先行のデメリット:売却を急ぐことになり不利な値引きに応じる事態になりかねない。古い家と新しい家のローンを二重に払う可能性もある。

結論から言いますと、ダブルローンにならない「売り先行」の方がオススメです。

ただ購入と売却を同時に進行する場合は、

  • 仲介を依頼する不動産会社に住み替えをすることを事前に伝えておく
  • 売却先や購入先と引き渡しのタイミングについて綿密に交渉する

この2つが重要です。

離婚で家を売却するときの注意点

離婚で家を売却する場合は「家売却をして、得たお金を半分ずつわける方法」が一番あとくされありません。

財産分与するときは、住宅ローンの有無をまず確認しましょう。

  • 住宅ローンがない場合:売却して財産分与
  • 住宅ローンはあるが売却で住宅ローンが返済できる場合:売却して財産分与
  • 住宅ローンがあり売却で住宅ローンが返済できない場合:将来的なリスクを考えると、任意売却して残った債務を整理した方がよい

詳しくはこちらの記事でご確認ください。

不要になった空き家を売却するときの注意点

空き家を売却するときに気をつけておきたいことをまとめました。

部屋が広く見えて印象がいい、見学しやすい、といった売却時のメリットがある空き家ですが、住んでいない家は傷みやすいので気をつけておきましょう。

注意してほしい点を2つ紹介します。

  • 案内時の手間がかかる
  • 案内前の準備が必要になる

案内時の手間がかかる

空き家に内見予約が入った場合、基本的に売主は立ち会います。

つまり、遠方にいる場合はわざわざ内見のたびに売却する家に戻らなければいけません。

不動産会社に鍵を預けて案内を一任することは可能ですが、そうなるとセキュリティの問題が出てきます。

案内前の準備は必要

「案内前の準備」とは室内の掃除などのことです。

住みながら家を売却する場合は、室内は汚れやすいので内見のたびに清掃が必要です。

ただ、空き家の場合にも定期的に掃除をしたり換気をしたりする必要があります。特に、空き家の場合には室内の空気が循環しにくいので、定期的に換気しないとカビが発生しやすいです。

遠方にいる場合には、月1万円程度を支払って不動産会社に空き家管理を依頼することもあります。

家売却で失敗せず、相場より高く売る3つのコツ

家売却で失敗せず、相場より高く売るためには、おさえておくべきコツがあります。

以下の3点を押さえましょう。

  • 複数の会社に見積もりをしてもらう
  • 地域密着型の不動産会社からも話を聞く
  • 一括査定サイトを上手に利用する

1.複数の会社に見積もりをしてもらう

家売却で失敗しないコツは、良い不動産会社を選ぶことです。

家の売却活動は、

  • 家の調査
  • 全体の段取り
  • 募集チラシの作成
  • 不動産ポータルサイトへの広告掲載
  • 内覧の案内
  • 売買契約書の作成
  • 司法書士の手配

などがありますが、すべて不動産会社が担当します。

不動産会社の働きが家売却の成否を決めると言っても過言ではありません。

不動産会社を選ぶ際には、不動産査定がカギとなります。

なぜなら、複数の不動産会社に査定を依頼した際、不動産会社によっては、契約を取るためにわざと高めの査定価格を出してくる会社もあるからです。

えっ、でも査定価格5,000万円って言われたもん…。

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査定価格はあくまで不動産会社が売れると思う価格で、査定価格が5,000万円でも、その価格で売れる保証はどこにもないんだ。

高すぎる査定価格を出すような会社は、契約を取った後、しばらく経って「売れないので市場価格より安めの価格にしましょう」と話を持ちかけ、売主の利益などおかまいなしで契約を成立させて会社の利益を上げようとします。

このような悪質な不動産会社を選ばないためにも、不動産会社は査定価格の「高さ」で選ぶのではなく、査定価格の「根拠」で選びましょう。

「3.一括査定サイトを上手に利用する」で説明しますが、不動産一括査定サービスでは、提携の際に信頼できる不動産会社かどうかを見ているので、悪徳業者につかまる心配もありません。

なお、「どうしてその査定価格なのか」を聞くことで、こちらの質問に的確に答えてくれる会社かどうかもわかります。

2.地域密着型の不動産会社からも話を聞く

地域密着型の不動産会社が、もっとも高い価格で家を売却してくれる場合もあります。

特に都会ではない場合は、その土地に詳しい不動産会社の方が買手やネットワークを持っていることも多いため、まずは地域の不動産会社の意見も聞いてみましょう。

3.一括査定サイトを上手に利用する

一括査定で家をお得に売れることを表すイラスト

ここまで「1.複数の会社に見積もりをしてもらう」「2.地域密着型の不動産会社からも話を聞く」が大事だと説明してきました。

複数の不動産会社や地域密着型の不動産会社に一件一件、査定依頼をするのは手間がかかるので、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。

不動産一括査定サイトは、インターネットから売却する家の条件を入力してボタンを押すだけで、売却する家を取り扱える複数の不動産会社から査定価格(机上査定価格)を受け取れます。

不動産一括査定のサービスの流れ図

サービス運営にあたり、信頼できる不動産会社と提携するため、売主としては悪徳業者につかまる心配がないところもメリットのひとつにあります。

注意したい点は、不動産一括査定サイトは、その家を扱える全ての不動産会社に問い合わせたわけではなく、あくまでもそのサイトに登録している不動産会社に対する問い合わせになっている点です。

一括査定サイトで良い不動産会社がなかったら、その他の一括査定サイトを利用する、あるいは、家の近くの地元密着型の店舗に相談するなどの対応を取りましょう。

まとめ

それでは、家売却で注意するべきポイントについてまとめていきましょう。

記事のおさらい

  • 一般販売か、買取か、任意売却か自分の状況に合った売却手段を選ぶ
  • 売却でも費用はかかるので仲介手数料など各種費用を計算しておく
  • 家の査定は複数の不動産会社に依頼する
  • 媒介契約は専任媒介がおすすめ
  • 販売期間中は内覧のために予定を空け、内覧時は過度なアピールをしない
  • 売買契約時には瑕疵担保責任の期間と補償方法、手付金の金額に注目する
  • 引き渡し時は引渡確認書を作り、確実に必要書類・資料の受け渡しを行う
  • 住み替えの場合は不動産会社と相談して引き渡しのタイミングを調整する

家の売却は大きな金額を取り扱うので、様々な不安がつきまといます。

しかし、何について不安なのかを知っておくことが重要です。

例えば、費用について不安なら、どんな費用がかかるのかを調べるなどすれば、不安の正体がわかり、自信を持って売却の作業を進めることができます。

今回の記事でお伝えした注意点が、家を売却する際のお役に立てば幸いです。

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編集 すまいうる編集部

不動産売却にまつわるお客様の悩みや疑問に寄り添い、正しい情報をわかりやすく伝えることをモットーに執筆・編集をおこなっています。 不動産は大切な資産。お客様が納得できる形で売却できるように、心を込めてサポートいたします。

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