マンションは3か月で売却できる?早く売る方法とコツをご紹介

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不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

マンションは3か月で売却できるのでしょうか。また売却期間が3か月とよくいわれる理由は何なのでしょうか。

この記事では以下のような疑問や質問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • マンションの売却期間は3か月と言われている根拠はある?
  • 3か月以内にマンションを売りたい場合どうすればいい?
  • マンションが売れ残る理由は?

この記事では、マンションの平均売却期間が3か月であるとよくいわれる理由、不動産会社による買取の説明、マンションを早く売却するための具体的なポイント、もしも3か月経ってもマンションが売れなかった場合の対応方法について解説していきます。

この記事を読めば、マンションの売却期間についての理解が深まり、自信を持ってマンション売却を進めていくことができるようになります。

マンションの平均売却期間は3か月〜6か月程度だが物件による

マンションの平均売却期間(販売を開始してから売買契約が成立するまでの期間)は3か月〜6か月程度といわれています。

ただし、これはあくまでも「平均」の売却期間であり、この期間で売れるマンションもあればより早く売れるマンション、いつまでも売れ残り続けるマンションなどケースバイケースです。

マンションは売れない期間が長いと売れ残りのリスクがある

 不動産のポータルサイトを見てみると、半年以上前に広告掲載されているマンションなどが見つかります。マンションを売却しようとしても、売れない場合は半年、1年と売れ残ってしまう可能性もあります。

売れ残らないための対策、万が一売れ残ってしまった時の対策については、記事の後半で具体的に解説していきます。

3か月が命と言われている理由は業者の都合が大きい

インターネット上の情報などでは、不動産の売却は3か月以内に絶対に売却すべき、という文言を見かけることがあると思います。これは不動産の売却を不動産会社に依頼する際の媒介契約の契約期限が、最長で3か月であることに由来しています。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。般媒介契約以外の専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約は3か月と定められていて、一般媒介契約はこれに準じて3か月程度とされています。

媒介契約は自動更新されないため、3ヶ月経つと改めて媒介契約を結び直す必要があります。業者にとっては、この再契約のタイミングで契約を継続せずに打ち切られる可能性が最も高くなります。

業者としては、契約期間が終わるまでに売買契約をまとめて、報酬である仲介手数料を手にしたいという気持ちがあります。だからこそ「不動産売却は3ヶ月以内で決めるべき」という情報を売主に信じてもらって、多少妥協してでも売買を成立してもらった方が、業者にとって都合が良いため、このような情報があふれていると思われます。

3か月は「目安」として考えるべき

上述の通り、3ヶ月が過ぎると媒介契約は終了して、売主は改めて同じ不動産会社と媒介契約を結ぶか、あるいは他の不動産会社に依頼するかという判断が迫られます。このように、3ヶ月は売主にとって、これまでの不動産会社の動きを見直す一つの目安の期間になります。

マンションが早く売却できることに越したことはありません。しかし、売却期間が3ヶ月を過ぎても売れない場合もよくあります。

3ヶ月の時点で媒介契約の契約期間が終了し、自動更新は行われません。マンションの販売活動は主に不動産会社が行いますが、売主も3ヶ月間の販売活動を振り返ってみて、足りない点や、やっていなかったことがないかをチェックしましょう。

具体的なチェックポイントをあげましたので、確認しましょう。

3ヶ月が過ぎても売れなかった場合のチェックポイント

  • 不動産ポータルサイトに広告掲載されていたか
  • 複数のポータルサイトを活用していたのか
  • 広告内容はわかりやすいか、物件の魅力をアピールできていたか
  • 内覧者の数はどのぐらいあったのか
  • 内覧者数が少なければ原因は何か
  • 内覧対応時に内覧者からの質問に的確に答えられていたのか

これらのポイントをチェックしてみて、不動産会社から具体的な改善案などがあれば継続を、もし改善が見込めそうにないのであれば、違う不動産会社と改めて媒介契約を結ぶという手段もあります。

あくまでも売却期間の3ヶ月は目安として考えるべきであって、絶対の期限はないということを留意しておきましょう。

どうしても早く売りたい場合は業者買取という手段もある

マンションの売却事情は人それぞれです。早急にマンションを売却しなければならない事情もあるかもしれません。早く売却したい人には業者買取と言う売却手段もあります。

ここからは業者買取のメリットとデメリットについて具体的に解説していきます。

業者買取のメリット

業者買取のメリットは、なんといっても売買成立までのスピードです。

早ければ不動産会社への問い合わせから、現地査定、不動産売買契約、マンション引き渡しまで、1週間から2週間程度で完了することができます。

仕事の都合で転勤することになったり、マンションを引き払って実家に帰ることになったりと、さまざまな事情でマンションを期限内に売却しなければならない人は存在します。これらの人にとって、業者買取は期日までに確実にマンションを売却できる有効な解決方法の1つです。

また不動産会社との取引になるため、仲介手数料が無料になります。仲介手数料は、個人間の取引を仲介した際の手数料であり、このケースではマンション購入者不動産会社となり仲介ではないので仲介手数料は発生しません。仲介手数料が無料になるのは大きなインパクトがあります。

マンションの売買契約が成立した際に、不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料の上限は、以下のような計算式で計算することができます。

仲介手数料=(売買金額3%+6万円)×1.08(消費税)

例えば、マンションを売却して得た売却金額が3000万円であった場合、以下のような計算になります。

売却金額3000万円の仲介手数料=(3000万円3%+6万円)×1.08(消費税)=103万6800円

となり、仲介手数料は103万6800円になります。不動産会社による業者買取の場合、この仲介手数料が無料となるのです。

また買主が不動産会社である場合は、瑕疵担保責任を負う必要はありません。瑕疵担保責任とは、売主が売却する物件の瑕疵(不具合や不備)に気づかずにそのまま売却してしまったあと、瑕疵が発覚した際の売主の責任です。

瑕疵が見つかった場合、売主が瑕疵についての修理や補償を行う必要がありますが、売却相手が不動産会社の場合、瑕疵担保責任は免責となります。

業者買取のデメリット

業者買取のデメリットは、一般の不動産市場においてマンションを売却した場合に比べて売却金額が安くなる点です。

物件にもよりますが、売却金額は一般市場での売却価格の約7割から8割といった程度です。業者買取は、売却金額が安くなる以外のデメリットは特に存在しません。

そもそも買取価格が安くなる理由は、買い取った物件のリフォーム・リノベーション費用、買主探し、売れ残る可能性、といった費用やリスクを買取業者が引き受けているためです。

価格以外でもそれらのデメリットがあれば、わざわざ安い買取価格で業者買取に物件を売却する売主は存在せず、業者買取という事業は成り立ちません。

このため業者買取は、なるべく高くマンションを売りたい人にとってはおすすめの売却方法とは言えません。

マンションを早く売却するためのポイント

ここからはマンションを少しでも早く売るためのポイントについて解説していきます。

業者選びにこだわる

マンションの売却の成否は、不動産会社の働きにかかっていると言っても過言ではありません。

売主からマンション売却の仲介を受けた不動産会社は、すべての不動産の販売活動について責任を負います。具体的には、マンションの広告作成とポータルサイト等への広告掲載と募集、マンション内覧希望者が出たら内覧の対応、購入希望者が出たら売買契約書の作成と売買契約の設定、マンションの決済、引き渡しなどです。

マンションを早く売るためには、マンション売却に実績があり信頼できる不動産会社に仲介を依頼する必要があります

信頼できる不動産会社を選ぶためには、さまざまなポイントをチェックする必要があります。

まず、マンション売却の実績がある不動産会社を選びましょう。不動産会社と一口に言っても、売買は取り扱いしていない賃貸専門の会社であったり、管理専門の会社であったりします。マンション売買に実績がある会社であることが絶対条件です。

また、不動産査定を利用するのもポイントです。不動産査定とは不動産会社の業務の一種で、マンションを市場で販売したらいくらで売れるのかを不動産会社が予測した査定価格を知ることができます。査定価格はマンションの値段設定の参考になるほか、不動産会社選びにも利用できます。

複数の不動産会社に査定依頼して、提示された査定価格についての説明をそれぞれの不動産会社に求めます。不動産会社の説明が明確であり、かつ査定において対応が良かった不動産会社を選びましょう。

不動産会社にマンションを早く売却したい旨を伝えて、どのように販売すれば早めに売却できるか、具体的な対策を教えてくれる会社であればなお良いでしょう。

相場価格よりやや安価に売却価格を設定する

マンションを早く売却したい場合、一番簡単な方法は、相場価格よりやや安価に売却価格を設定することです。同じエリアに2つのマンションがあり、立地条件や間取り、築年数などほとんど同じ条件であれば、当然ですが価格が安い方が売れやすくなります。

注意したいのは、不動産売買においては、必ず値引き交渉が行われることです。最初から値引きできる限界まで下げてしまうと、値引き交渉が行われた際に対応できなくなります。安価に設定するとしても、不動産会社と相談して値引き分を想定した価格設定にしましょう。

リフォームやリノベーションは行わない

中古のマンションを売却するとなると、リフォームが必要だと感じる人も多いと思います。しかし結論から言えば、中古マンションの売却にリフォームやリノベーションは必要ありません。

リフォームやリノベーションを行うと、その費用を販売価格に上乗せする必要があります。しかし、中古マンションの購入を検討している層が第一に重視するのは販売価格です。

マンション購入を検討するにあたって、まずは不動産ポータルサイトで自分の希望する価格帯を検索条件に入れますが、中途半端にリフォームして販売価格を上げてしまうと、検索対象にひっかかりにくくなる、同じ間取りや築年数のその他物件に比べて割高になってしまうというリスクがあります。

また、リフォームやイノベーションは、売主自身が住みやすいと思うマンションの内装や間取りに変更するため、買主の理想とのミスマッチを生む可能性があります。せっかく費用をかけたのに、買主側のイメージに合わなくて購入に至らないケースはよく見られます。

このように、中古マンションのリフォームやリノベーションは費用対効果が良くないため、基本的には現場そのままの形での売却が基本となります。

売却期間中の土日は常に内覧対応のために使う

早くマンションを売却するためには、売却期間中の土日は、常に内覧の対応のために空けておくことをおすすめします。内覧対応自体は、不動産会社のスタッフだけでも対応可能です。

しかし、マンション購入検討者の立場としては、売主から直接売却理由や、マンションについての話を聞きたいと思っています。購入検討者からの質問に対して、的確に誠実に対応することで購入検討者の信頼を得ることができ、結果的に売却できる確率が上がります。できる限り内覧対応に対応することで、早期売却を実現させましょう。

3か月経ってもマンションが売れなかった場合の対策

ここからは、3か月経ってもマンションが売れなかった場合の対策について解説していきます。

広告内容を確認・改善する

まずは現在の広告の内容について確認と改善が必要です。

注目するべきポイントは、物件の魅力がきちんと広告に反映されているかどうかです。たとえ駅から時間がかかるなどマイナスの用件があったとしても、マンションから小学校や保育園が近い、病院や生活用品を買うスーパーが充実している、静かな住宅街であるなど、自分のマンションの魅力をさまざまな角度からリストアップして、広告に反映させましょう。

不動産業者を変更する

上述した通り、媒介契約は3ヶ月が上限です。不動産会社の働きに対して満足できない場合は、不動産会社を変更するという決断も1つの方法です。

3ヶ月間の販売活動を振り返って、不動産会社に現状の打開策があるかどうかを確認しましょう。不動産会社の説明に納得がいけば改めて媒介契約を結び直すこともでき、納得がいかない場合は不動産会社を変更して良いでしょう。

業者買取を検討する

3か月間一般市場での販売活動を行ったあと、内覧者がほとんど現れず今後も内覧者が見込めない場合、あるいは販売までの期限が迫っているなど、販売活動の継続が困難な場合は、業者買取を検討して良いでしょう。

マンションは、保有しているだけで毎年の固定資産税や、月々の管理費や修繕積立金等の固定の支出があります。多少販売価格が安かったとしても、すみやかに売却することで結果的に得をするケースも多いです。

まとめ

それでは、マンションの平均売却期間についてまとめていきましょう。

記事のおさらい

  • マンションの平均売却期間はおよそ3ヶ月〜6ヶ月
  • 3ヶ月は不動産会社との媒介契約の期間に由来している
  • 3ヶ月はあくまでもただの目安として考えるべき
  • タイムリミットが決まっている場合は一般市場での売却ではなく業者買取がおすすめ
  • 業者買取の売却価格は一般市場価格の7割から8割程度
  • リフォームやリノベーションは必要ない
  • 3ヶ月でマンションが売れなかったら広告の変更、不動産会社の変更、業者買取を検討する

マンションは、1つとして同じ条件の物件が存在しないため、ケースごとの対応となります。しかし、平均的な売却期間が3ヶ月など、売却において大まかな目安となるポイントは存在します。

マンションを早めに売却したい場合は、今回の記事でご紹介したような価格設定や業者買取など、さまざまなポイントについてご参考ください。

今回の記事がマンションを早期に売却する上でのお役に立てば幸いです。

監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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