マンション売却は時期が命?知らないと後悔する売却時期を徹底解説

2018.12.26投稿 マンションの売却は時期が命?知らないと後悔する売却時期を徹底解説
監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

2019年5月1日、平成が終わり「令和」の時代が始まりました。

平成といえば、不動産や株といった資産の高騰というバブル景気がありましたね。一方で、バブル崩壊やリーマンショックといった不動産の価値が急落する出来事もありました。

平成を振り返ることの多かったこの一年、マンションをお持ちの人はこう思ったのではないでしょうか。

「せっかく売るなら、高く売れるときに売りたい」

マンションを売却するなら、できるだけ高く売れる時期・より成約する確率が高い時期を選びたいですよね。

しかし、そのような売却に適した時期はあるのでしょうか。

この記事では、下記のような疑問や質問について答えます。

こんな悩みや疑問はありませんか?

  • マンションを高く売却するのに一番良い時期はある?
  • マンションって売る時期によって損しちゃうこともある?
  • マンション売却の時期で注意すべき点は?

この記事を読むことで「マンションの売却時期に関する悩み」が解決できるように、私の見解を交えて必要な情報をまとめました。

売却時期で後悔しないために、これからマンションの売却を検討している方、買い換えを考えている方はぜひ読んでください。

マンションの査定を依頼する

マンション売却で「最適な時期」は決まっていない

結論から言えば、マンションの売却に最適な時期なるものは決まっていません。

こう言うと、きっと「そういう答えを求めているんじゃない!」と思われるかもしれませんね。

インターネット上では、「引っ越しシーズンなど購入時期に合わせた売却が良い」という記事をよく見かけます。

確かに、一般的なマンション売買の繁忙期は、進学や転勤などで転居する人が増えるシーズンです。具体的には、春の1~3月と秋の9月~11月とされています。

 時期によるマンション成約報告件数

※参考資料:公益財団法人不動産流通推進センター「2019年不動産業統計集」 f.売り物件成約報告件数の最近の動向

統計から判断すると、マンション売却はライフスタイルが変化する4月に合わせた3月の成約が多くなっています。

特に上半期・下半期の移り変わりの時期にあたる9月や年度末である3月は、転勤や入学の影響で不動産取引は活発になります。

しかし、筆者としては移動シーズンにこだわる必要はないと考えています。

次の章で説明していきます。

売却時期は自分視点で決めるのがコツ!移動シーズンにこだわる必要がない理由

不動産オーナーとして多くの売却事例を見てきた筆者の見解では、移動シーズンにこだわる必要はありません。

どのシーズンでも物件の購入希望者はいます。春の1〜3月や秋の9月~11月以外の時期に、物件を買う人がいないというわけではないのです。

マンションの成約価格も比較してみましょう。

時期による中古マンション成約物件平均価格の推移

※参考資料:公益財団法人不動産流通推進センター「2019年不動産業統計集」 中古マンション成約物件平均価格の推移

成約物件の平均価格は、時期によって大きな差は見られません。

また転勤や入学などのイベントで特に影響が強いのは不動産の賃貸市場で、売買市場においてはそこまで気にする必要はありません。

以上の理由から、基本的にマンション売却の時期は市場に注目するのではなく、自分自身の転居時期や、所有期間による税金など、自分の視点から決定するのが良いでしょう。

売却は早く動き出すのがコツ!将来的には住宅供給は過剰になる

ここまでマンション売却の時期は、自分の都合などで決めて良い理由について述べました。

しかし、一点だけ注意したいのが、今後の日本の住宅供給の事情です。

2019年度の株式会社野村総合研究所による調査では、2033年には日本全国の空き家率は27.3%程度に達する見込みです。つまり4戸に1戸は空き家となります。

※参考資料:<2019年度版>2030年の住宅市場と課題(野村総合研究所)

空き家の短期的な急増は回避できたものの、長期的な空き家の増加リスクはまだあります。さらに新築住宅は作り続けられるため、住宅余りの状態がどんどん悪化していきます。

都心部はまだ影響は少ないですが、都心から離れた地方では将来的に中古マンションに買い手がつくのが難しい状況になると確実視されています。また、マンションの資産価値は年々下がっていきます。つまり、時間が経てば経つほどマンション売却には不利になっていくという点を理解しておきましょう。

次の章からは、あなたにとって最適なマンションの売却時期の決め方についてケースに分けて解説していきます。

  • 転勤なら転勤のタイミングから逆算して準備を始める
  • 買い換える場合は買い換え先の物件に時期を合わせる
  • 基本は転居したい時期の半年前くらいから動き始める

転勤なら転勤のタイミングから逆算して準備を始める

会社の人事異動による転勤でマンションを売却することになった場合は、転勤するタイミングから逆算して準備を始めていきましょう。

マンション売却は、活動を始めてから買主を見つけて売却完了するまで、平均で3〜6ヶ月ほどかかります。

そのため、例えば4月に転勤する場合は、半年前である10月くらいから不動産会社と売買契約を結んで売却活動を始めておくのがベストです。

また、転勤の日程が近づいており、とにかく時間がない場合は、「早急に売却したい場合は不動産業者による買取も視野に入れる」の章まで読み飛ばしても大丈夫です。

また、次の記事もおすすめします。

買い換える場合は買い換え先の物件に時期を合わせる

マンションを買い換える場合は、買い換え先に入居できるタイミングに、売却物件の引き渡しの時期を合わせる必要があります。

この場合、購入先の売主と売却先の買主と、引き渡し時期について調整してもらうことになります。引き渡し時期の相談については、価格交渉と同じタイミングで行いましょう。

売却が決まっても新しい入居先が見つからなかった場合は、仮住まいを探す手間と経済的負担がかかります。売却が決まらないままに買い換え先の物件に入居する場合、住宅ローンを二重に払う状態(いわゆるダブルローンの状態)になります。

買い換えの場合、マンションの売却活動を行いつつも、新しい入居先を探す活動を並行して行っておくことが大切です。

基本は転居したい時期の半年前くらいから動き始める

上記のとおり、マンションの売却は、マンションを売ると決めてから買主を見つけて売却完了するまで、平均で3〜6ヶ月ほどかかります。

基本的には転居したい時期の半年前くらいから動き始めましょう。売却の時期に関しては繁忙期である3月や9月に合わせる必要はありませんが、別の時期にずらす必要もありません。

どのくらいの期間がかかるのか、マンション売却全体のスケジュールを把握しておくこともマンション売却では重要です。

マンション売却時期を決める際の注意点

マンション売却をするのに必要なことは、一般的によく売れるかという売却時期の見極めよりも、自分視点で決められているかになります。

マンション売却の時期を決める際に、注意したい点について下記にまとめました。

いずれもマンション売却においてしばしば見られるパターンですが、数百万円単位の損につながる可能性もあります。しっかりと確認していきましょう。

期限ギリギリになって慌てて動き出さない

マンションを売却する理由が人事異動による転勤などである場合、いつ転勤しなければいけないのかが内示されます。

しかし、人によっては、期限ギリギリになって慌ててマンションを売却する行動を始める人がいます。マンション売却において、売却期限が差し迫った状況で売却活動をするのは最も避けたい状況です。

なぜなら、とにかく期限までにマンションを売ることが優先されて、自分にとって不利な値下げ要求も受け入れざるを得ない状況になるからです。

マンション売却に限らず不動産業界では「売り急ぎ」「買い急ぎ」という有名な言葉があります。焦って安く売ってしまう「売り急ぎ」や、焦って高く買ってしまう「買い急ぎ」はよくあることなのです。時間的余裕がないことは、マンション売却で失敗する一番の原因になります。

上述のとおり、基本は半年前くらいから売却のための活動を始めましょう。

早急に売却したい場合は不動産業者による買取も視野に入れる

どうしてもマンションを早急に売却したい場合は、不動産業者による買取も一つの手段です。不動産業者による買取の場合、早ければ数日、通常は1〜2週間という早さで売却を完了させることができます。

ただし、買取による売却価格は市場での販売価格の70~80%程度になるケースが多いです。

仲介による売却ではないので、仲介手数料はかかりません。短期間で確実にマンションを売却したい人は、業者による買取も検討したほうが良いでしょう。

将来的に戻る場合は売却でなく定期借家による賃貸という手段もある

転勤などで一時的に違う場所に住むけれど、将来的には同じ土地に戻ってくる場合もあるでしょう。この場合は、無理にマンションを売却せず賃貸に出すという手段もあります。

その際、普通に賃貸に出すと、賃貸する人がいつマンションを出るのかをコントロールすることはできません。

しかし「定期借家」という賃貸契約では、一定期間だけ借家にして貸し出すという形になります。このため、自分が不在の期間だけ賃貸に出せるのがメリットです。

定期借家という手段もあることを覚えておくと、転勤の際に選択肢の幅が広がります。

5年目を待ってから売却?マンションの所有期間は税金に影響する

じつは、マンションの所有期間によって譲渡所得の税率が異なります。マンション売却で損をしないためにも、把握しておきましょう。

この説明で使われている「譲渡所得」という言葉は「マンションを売却して得た所得」のことです。譲渡という言葉は「売却」という意味で考えて大丈夫です。

下記のように、5年の所有期間を境に譲渡所得の税率は変わります

所有期間 所得税(復興特別所得税を加味) 住民税 税率合計
5年以下 30.63% 9% 39.63%
5年超え 15.315% 5% 20.315%

このように、所有期間が5年超えの場合、税率が低くなります。もし、売却したいと思っているマンションが5年未満の場合、5年を待ってから売却した方が良いこともあります。

ただし、所有期間の計算方法は、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年超えとなる点に注意しましょう。

売却時期を変えることで、所有期間が長くなったり、短くなったりします。このように所有期間もマンション売却の時期を決める要素になります。

次の章では、マンション売却時に利用できる5つの特例と、所有期間の関係について説明します。

マンション売却時に利用できる5つの特例と所有期間の関係

マンション売却時に利用できる特例を使う上で、所有期間が適用条件になっている特例があります。

場合によっては、少し売却時期を遅らせる(所有期間を延ばす)ことで、大きな節税効果を生む可能性があるのです。

具体的には、下記5つが節税効果のある特例です。

  1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
  2. 10年超所有軽減税率の特例
  3. 特定居住用財産の買換え特例
  4. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  5. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

5つの特例の内、①〜③の特例は譲渡益が出た場合に適用できる特例で、④と⑤の特例は譲渡損が出た場合に適用できる特例です

④と⑤の特例の適用期限は、平成31年12月31日までとなっています。

以下ではマンション売却時に利用できる5つの特例と、所有期間の関係について下記にまとめました。

①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

居住用財産を譲渡して譲渡益が出た場合、所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円を控除 できる特例です。

3年に1度の適用制限があります。

譲渡益が出た場合に、最も利用する人が多いです。

②10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、居住用財産を譲渡して譲渡益が出た場合に利用できる特例の一つです。不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年以上の場合に適用できます。

適用されると、以下のとおり譲渡所得の税率が軽減されます。

軽減前 長期譲渡所得の全額 20.315%(所得税15.315% 住民税5%)
軽減後 課税譲渡所得が6,000万円以下の部分 14.21%(所得税10.21% 住民税4%)
課税譲渡所得が6,000万円超の部分 20.315%(所得税15.315% 住民税5%)

6,000万円超の部分は、長期譲渡所得の課税税率と同じです。この特例によって6,000万円以下の部分については、税率が6.105%も軽減 されます。

①の3,000万円の特別控除との併用が可能です。3年に1度の適用制限があります。

③特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例は、居住用財産を譲渡して譲渡益が出た場合に利用できる特例の一つです。

買い換えたマイホームの金額が譲渡益を上回る場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。買い換えたマイホームを将来譲渡した時まで課税を延期するのであり、譲渡益が非課税になるわけではありません。

譲渡した年の1月1日時点で居住期間が10年以上であることが主な適用条件です。①、②の特例との重複適用はできません。

④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

居住用のマイホームを売却してマイホームを買い換えた際、譲渡損失が出た場合に適用されるという特例です。

譲渡損失が出た年の給与所得や事業所得と損益通算することができます。損益通算とは、譲渡所得を計算して出た赤字を、給与所得などその他の所得と相殺することです。

この特例では、損益通算した年でも控除しきれない場合、繰越控除として赤字分を翌年以降の3年間の所得から控除 することができます。繰越控除とは、損益通算で相殺しきれなかった分の赤字を翌年以降の所得と相殺することです。

適用条件は以下のとおりです。

特例の適用条件

• 自分が居住しているマイホームであること
• 売却する年の1月1日時点でマイホーム所有期間が5年を超えていること
• 繰越控除を受ける年の所得金額の合計が3,000万円以下であること
• 売却相手が親など、売主と買主が特別な関係ではないこと
• 確定申告を行うこと
• 新しい住宅を購入した年の翌年の12月31日までに居住すること、またはその見込みであること
• 新しい住宅を購入した年の12月31日において、新しい家に10年以上の住宅ローンがあること。
• 床面積が50平方メートル以上であること

ここまでの説明では、損益通算など難しい言葉が多く、何を言っているか分からないと思います。

そこで、事例を用いて具体的に計算してみましょう。

平成30年に、マイホームを買い換え予定の給与所得500万円のA氏が、以前に3,000万円で買ったマンションを1,000万円で売却して、100万円の売却費用がかかったとします。

※説明の簡略化のため、減価償却については割愛します。実際の計算では建物部分の取得費からは、減価償却分が差し引かれます。

この場合、下記の式で譲渡損失が算出されます。

1,000万円(譲渡価格)-3,000万円(取得費用)-100万円(譲渡費用)=▲2,100万円(譲渡損失)

この譲渡損失と、給与所得500万円を譲渡損失の損益通算をして、平成30年の所得を出します。平成30年の所得を出す式は、下記のとおりです。

500万円(給与所得)-2,100万円(譲渡損失)=▲1,600万円

平成30年の所得はマイナスなので、所得税はゼロであり、A氏の平成30年の源泉徴収税は全額還付されます。

残りの▲1,600万円の譲渡損失は翌年以降の3年間(平成31年、平成32年、平成33年)への繰越控除が認められます。給与所得が500万円で固定とすると、平成31年、平成32年、平成33年も所得はマイナスとなります。

  • 平成31年の所得:500万円-1,600万円=▲1100万円
  • 平成32年の所得:500万円-1,100万円=▲600万円
  • 平成33年の所得:500万円-600万円=▲100万円

このため、平成31年、平成32年、平成33年の源泉徴収税も全額還付されます。

⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住宅ローン残債があるマイホームを、住宅ローンの残高を下回る価格で売却して譲渡損失が出た場合に適用される特例です。

譲渡損失が出た年の給与所得や事業所得と損益通算することができます。控除しきれなかった場合はその赤字分を翌年以降の3年間の所得から控除 することができます。

適用条件は以下のとおりです。

特例の適用条件

• 自分が居住しているマイホームであること
• 売却する年の1月1日時点でマイホーム所有期間が5年を超えていること
• 繰越控除を受ける年の所得金額の合計が3,000万円以下であること
• 売却相手が親など、売主と買主が特別な関係ではないこと
• 確定申告を行うこと
• 譲渡した住居の売買契約日の前日において、譲渡した住居について償還期間が10年以上の住宅ローンの残高があること
• マイホームの譲渡価額が譲渡した住居の住宅ローンの残高を下回っていること

この特例では、次の2つの価格を比べて、金額が少ないほうが譲渡損失として控除できる金額となります。

  • マイホームを売却した際の譲渡損失の金額
  • マイホーム売却後の住宅ローン残債(元の住宅ローン残高から売却金額を差し引いた額)

例えば4000万円で購入して、ローン残高が3,000万円のマイホームを、2,000万円で売却して、譲渡費用が100万円とします。

マイホームを売却した際の譲渡損失は次の式で算出されます。

2000万円-4000万円-100万円=▲2100万円

マイホーム売却後の住宅ローンの残債は次のとおりです。

3,000万円-2,000万円=1,000万円

マイホームを売却した際の譲渡損失2100万円より、マイホーム売却後の住宅ローンの残債1,000万円のほうが金額は小さいため、譲渡損失として控除できる金額は1000万円となります。

譲渡損失1,000万円が、売却した年の給与所得や事業所得と損益通算しても控除しきれなかった場合は、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」のケースと同様に、売却した年の翌年以降の3年間への繰越控除ができます。

以上のように、マンションを売却した場合に適用できる特例は大きな節税効果があります。

転勤などの事情でできないこともありますが、例えば少しだけ所有期間を伸ばすだけで所有期間が5年超えになる場合は、マンション売却の時期を遅らせるといった判断も良いでしょう。

ただし、多くのマンション売却の場合、譲渡益が出たとしても3,000万円控除の特例の範囲内で済む場合が多いです。自分のマンションの価値が高額で売却できそうな場合に注意するという姿勢で良いでしょう。

まとめ

それではマンション売却の時期についておさらいしましょう。

記事のおさらい

  • マンション売却が多く行われる時期はあるが、最適な時期というものはない。
  • マンション売却の時期の決め方は、自分の都合の良い時でいい
  • マンション売却の時期で注意すべき点は、早めに行動すること
  • 買い換えの場合は、新しい物件に入居できるタイミングにマンション売却の引き渡し時期を合わせる
  • マンション売却の時期で注意すべき点は、早めに行動すること
  • マンション売却の方法は不動産業者による買取も選択肢の一つ
  • 転勤で将来戻る場合は定期借家による賃貸という手段もある

マンション売却の時期に関しては、確かにインターネット上で言われているように、移動シーズンはマンションの売買が活発になります。

しかし、供給数も増加して、ライバルも増えます。そのため、売却の時期はそこまで市場にとらわれることなく、自分の都合に合わせて判断して良いです。

マンションの売却は時間がかかるので売りたい時期の半年前くらいから売却活動を開始しましょう。

この記事がマンション売却の時期の判断の助けになれば幸いです。

監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

関連記事

定期借地権マンションは本当に売れない?売却するための注意点と4つの対策

定期借地権マンションは本当に売れない?売却するための注意点と4つの対策

マンション売却で買取を選ぶメリット・デメリットや注意点

マンション売却で買取を選ぶメリット・デメリットや注意点

マンション査定はどのように行われる?査定方法を理解して高額売却!

マンション査定はどのように行われる?査定方法を理解して高額売却!

【マンション査定】査定方法から査定に影響するポイントまで網羅解説!

【マンション査定】査定方法から査定に影響するポイントまで網羅解説!

マンション査定は準備が必要?机上査定と訪問査定別に解説

マンション査定は準備が必要?机上査定と訪問査定別に解説

マンション査定はどのくらい時間がかかる?机上査定と訪問査定の違い

マンション査定はどのくらい時間がかかる?机上査定と訪問査定の違い

離婚時はマンションを売却するべき!離婚時の売却のポイントを紹介

離婚時はマンションを売却するべき!離婚時の売却のポイントを紹介

マンション売却の相場は?調べ方と相場以上に売却する3の方法

マンション売却の相場は?調べ方と相場以上に売却する3の方法

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

あなたの不動産いくら売れる?
提携優良不動産会社から最大6社一括査定依頼!

すまいうるは一部上場企業が運営する安心・安全な無料サービスです。