マンション売却のスケジュールと賢く売却するための注意点を徹底解説!

2019.02.01投稿 不動産売却のことなら【すまいうる】
執筆者の中村昌弘さんの写真

マンション売却コンサルタント

中村昌弘

マンションは高額な商品なので、売却が完了するまで時間がかかります。期間は物件によって異なりますが、半年以上の期間がかかることも少なくないです。

しかし、マンション売却を経験したことがない人は、具体的にどのようなスケジュールになり、どのくらいの期間がかかるのかをイマイチ理解していない人も多いのではないでしょうか。

そこで、この記事では以下の点を解説していきます。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • マンション売却のスケジュールおよび期間は?
  • マンション売却の具体的なステップは?
  • 具体的にどのようなことをすればよいの?
  • 注意点はある?

筆者は、元々マンションディベロッパーの営業マンであり、数多くの不動産仲介をしてきました。そのため、今回解説することは今までの仲介経験からの実体験です。

マンション売却前にきちんとスケジュールを把握しておくことでマンション売却がスムーズに進むので、以下の点はマンション売却前に必ず確認しておきましょう。

マンションの売却スケジュール

まずはマンション売却のスケジュールを頭に入れておきましょう。物件ごとに期間は異なりますが、ステップごとの目安期間と、最も期間が長くなる「売却活動」の期間だけピックアップして解説します。

売却ステップごとの期間

マンション売却に関する各ステップと、ステップごとの目安期間は以下の通りです。

このように、マンション売却は査定から物件の引渡しまで、56ヵ月程度と考えて良いでしょう。

売却活動期間について

前項のステップごとの目安期間で、物件によって最も異なるのは売却期間です。

以下は、首都圏で実際に売り出しから成約までの期間を集計したデータになります。

成約までの期間 割合 累計割合
1ヶ月以内 39.6%
2ヶ月以内 15.9% 55.50%
3ヶ月以内 11.8% 67.30%
4ヶ月以内 9.0% 76.30%
5ヶ月以内 6.0% 82.30%
6ヶ月以内 4.4% 86.70%
6ヶ月以上 13.3% 100.0%

※参考:中古マンションの価格乖離率(東京カンテイ)(PDFファイル)

上記のように、およそ半数が2ヶ以内、3ヶ月以内には67.3%の物件が成約しており、4ヶ月以内に76.3%の物件が成約しています。

前項のように、売却活動以外の期間が2ヶ月強あるので、上記に+2ヶ月が売却完了までの目安となるでしょう。

ステップ1:不動産会社への査定依頼

では、ここからマンション売却のスケジュールをステップごとに解説していきます。まずは、ステップ1の査定についてです。

査定依頼とは?

そもそも査定とは、自分のマンションがいくらで売れるか?という目安金額になります。査定依頼は、その査定額を不動産会社に算出してもらうために依頼することです。

査定には以下2種類あります。

まずは机上査定の依頼をして、不動産会社の担当者がマンションを見学する前に査定価格を提示してもらいます。その後、訪問査定を経て正式な査定額の提示を受けるという流れです。

査定依頼する方法

査定依頼する方法は大きく分けて以下3通りにあります。

上記の中では一括査定サイトを利用すると良いでしょう。なぜなら、ほか2つの査定依頼方法だと、複数の不動産会社に査定依頼するときに時間がかかるのです。

査定は複数社に依頼して比較する必要があるので、一括査定サイトを利用してスピーディーに行うことが重要です。

一括査定サイトであれば、物件情報などを入力するだけで、最大5~6社の不動産会社にまとめて査定依頼できます。

一括査定でマンション売却をスタート!

査定依頼の前に相場を調べておこう

査定依頼する前に、以下サイトを利用して自分で相場を調べておくことをおすすめします。

この2つのサイトで過去の成約事例を調べることができます。不動産会社の査定は過去の成約事例に基づいているので、不動産会社と同じような情報を得られるというわけです。

査定前に相場価格を調べておくことで、不動産会社の見極めにつながっていきます。

ステップ2:媒介系契約を結ぶ

マンション売却のスケジュールのステップ2は媒介契約を結ぶことです。複数社に査定依頼をして査定金額を見極めたら、信頼できる不動産会社を選定します。

その不動産会社と「正式にマンション売却を依頼する」という旨の媒介契約を結ぶのがステップ2です。

3種類の媒介契約の違い

媒介契約には、一般媒介契約と専属専任媒介契約、専任媒介契約(2つ合わせて「専任系媒介契約」)の3種類があり、それぞれ違いは以下の通りです。

一般媒介 専属専任媒介 専任媒介
不動産会社 複数社に依頼可能 依頼は1社のみ
レインズ登録 任意 契約後5日以内 契約後7日以内
売却報告義務 義務なし 1週間に1回以上 2週間に1回以上
自己発見取引 媒介契約は解除可能 満額仲介手数料を支払う その時点の広告費用負担あり

最大の違いは、依頼できる不動産会社数になります。一般媒介契約は複数社にマンション売却を依頼できますが、専任系媒介契約は1社のみです。

レインズとは不動産会社が閲覧できるネットワークシステムであり、レインズに登録するとほかの不動産会社から検討者を紹介してもらえます。

売却報告義務があれば、広告の反響状況や、検討者の状況を不動産会社の営業マンから報告されます。自己発見取引とは、売主自身が買主を見つけたときの対応です。

専任系媒介契約がおすすめである理由

さて、前項の媒介契約ごとの違いを見たときに「複数社に売却を依頼できる一般媒介契約の方が良いのでは?」と思った人もいるかもしれません。

しかし、それは間違った見解であり、実は1社にしか売却依頼できない専任系媒介契約の方が良いでしょう。なぜなら、専任系媒介契約の方が広告費用や人員の投下をしてくれるからです。

というのも、不動産会社が仲介手数料を受け取れるのは、マンション売却が完了したときだけです。一般媒介契約の場合、複数社がマンション売却をしているため、自社以外が成約してしまうかもしれません。

そうなると、それまでに投下した広告費用や人件費が無駄になってしまうので、一般媒介契約だと広告費用も人員もあまり割けないのです。

一方、専任系媒介契約は自社しか売却活動していないので、広告費も人員も割いてくれます。

ステップ3:売却活動

マンション売却のスケジュールのステップ3は、売却活動になります。売却活動に関しては以下を認識しておきましょう。

  • 売却活動で実際に行うこと
  • 売主はスケジュール調整を行う
  • 売主は内覧前に出迎え準備をする

売却活動で実際に行うこと

売却活動は具体的に以下のことを行います。

上記の作業は基本的に不動産会社の営業マンが主導して行います。

売主はスケジュール調整を行う

売却活動において売主が行うことは、まずスケジュールを調整することです。内覧は基本的に売主も在宅の状態で行うので、売主は家にいなければいけません。

そして、営業マンが見学者を連れてきて、営業マンが室内を案内するという流れです。集客は物件によりますが、特に売り出しはじめは週に数件以上の予約が入ることもあります。

また、土日以外の平日夜なども見学希望もあるので、なるべく売主もスケジュールを調整して対応しましょう。

売主は内覧前に出迎え準備をする

売主は具体的に以下の出迎え準備を行います

内覧の度に室内の清掃は行うべきであり、挨拶もしっかりと行いましょう。あくまで内覧者は「お客様」という意識をもつことが大事です。

上述したように、売却活動はマンション売却において最も長い期間を要する上に、物件ごとに期間が全く異なります。

そのため、スケジュールを少しでも短くしたいのであれば、手間はかかります。スケジュール調整や出迎え準備を積極的に行いましょう。

ステップ4:申込と契約

マンション売却のスケジュールのステップ4は申込と契約です。検討者と交渉をした後に申込を受け、売買契約を結びます。

申込と契約の違い

申込はその部屋を押さえることであり、契約は売買契約書を締結することです。申し込みを受けることで、ほかの人がその部屋を欲しいといっても二番手の扱いになります。

そして、申込を受けてから正式な売買契約書を作成し、申込から概ね1週間程度で売買契約を締結するという流れです。

契約前に知っておくべき手付金

申込~契約までの間で売主は買主から手付金を預かりますが、手付金については以下の点を認識しておきましょう。

手付金は売買金額の20%が上限ですが、多くのケースでは100万円・200万円などのキリが良い数字か、5%程度の金額に設定することが多いです。

手付金は売買金額に充当するお金なので、仮に買主が全額ローンを組む場合は引渡し時に手付金は返金します。

また、売買契約を締結した後は、この手付金が違約金にあります。つまり、買主・売主ともに自己都合で売買契約を解除する場合は、その手付金額を違約金として支払うことになるというわけです。

契約日当日に行うこと

売買契約当日に行うことは以下です。

主に営業マンと買主のやり取りになるので、売主がやることは署名・捺印くらいです。

ステップ5:買主側の住宅ローン審査

売買契約を結ぶときは、基本的に買主は住宅ローンの仮審査に承諾しています。売買契約を結んだ後は、住宅ローンの本審査をするという流れです。

仮審査から状況が変わっていなければ本審査も承諾になりますが、本審査は2週間程時間がかかります。

また、本審査に承諾後は買主が金銭消費貸借契約(ローンの本契約)を行い、引渡し時に合わせてローン実行(決済)するという流れになります。

ステップ6:物件の引渡し

ローンの金銭消費貸借契約が終われば、次がマンション売却のスケジュールの最後である「ステップ6引渡し」に移ります。

マンションを引き渡す当日は、以下をすべて1日でおこないます。

引渡し日までに売主が行うこと

売主が引渡しまでに行うことは、ローン残債がある場合は金融機関に完済手続きを行うことです。引き渡しまでに実際に完済しなさいということではなく、「完済するための手続き(準備)」をします。

マンションを引渡すときは、マンションに設定している抵当権を抹消しなければいけません。そして、抵当権を抹消するためには、基本的にローンの完済が必要です。

多くの金融機関では、売主が店舗に出向いて

をします。

この手続きをもって抵当権を抹消する準備が完了となるので、引渡し日までに売主は必ず金融機関とやり取りしておかないといけません。

そのため、引き渡し日までに金融機関に連絡をして、完済手続きについて確認しましょう。

引渡し当日の流れ

引渡し日当日は以下のような流れです。

上記の手続きをもって所有権が売主から買主に移転し、マンション売却は全て完了となります。

まとめ

それでは、今回解説した「マンション売却のスケジュール」について、覚えておくべきことをおさらいしましょう。

記事のおさらい

  • マンション売却の期間は56ヵ月程度
  • しかし物件によってマンション売却の期間は異なる
  • マンションのスケジュールは6ステップある
  • 6つのステップの概要と注意点を把握しておく

このように、マンション売却のステップごとの概要、および注意点は事前に頭に入れておきましょう。そうすれば、タームごとに何をするのかが明確になるのでマンション売却もスムーズです。

マンション売却の期間は5~6ヵ月ですが、上述のように4割の物件は売り出しから成約までの売却期間は1ヵ月です。

そうなれば、マンション売却は4ヵ月ほどに短縮できるので、なるべく早く売却できるように上述した点を意識してマンション売却に取り組みましょう。

執筆者の中村昌弘さんの写真

マンション売却のコンサルタント

中村昌弘

保有資格:宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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