マンション売却で買取を選ぶメリット・デメリットや注意点

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宅地建物取引士

監修 逆瀬川勇造

マンションの買取とは、不動産会社にマンションを直接買い取ってもらう売却方法のことです。

もし「マンション売却方法は買取しかない」と思っている人は、まずは「買取は売却方法のひとつ」ということを知っていただければと思います。

では、買取はどのような時に利用するとよいのでしょうか。

買取という売却方法は、メリットがあればデメリットもあります。

そのため、マンションを売却する理由や背景によって、買取の向き・不向きは変わってきます。

特徴を知らずに買取を選ぶと、特に売買金額の面で大きな損をしてしまうかもしれません。

そこで本記事では、マンション売却で買取を選ぶ際のメリット・デメリットや買取を選んだ方がお得となりやすいマンションの特徴、買取の流れなどを紹介していきます。

マンション売却における「買取」と「仲介」

マンション売却における買取とはどんなものでしょうか。実は、マンション売却に限らず不動産の売却では「仲介」が一般的な売却方法です。

では「買取」と「仲介」ではどのような違いがあるのか、説明していきます。

買取とは

買取は不動産会社にマンションを直接買い取ってもらう方法です。

不動産会社はマンションをリノベーションして売却するなど利益を得ることを目的に買い取ります。

そのため、買取価格は相場より低い価格となるのが一般的で、そもそもマンションの市場価値が低ければ買い取ってもらえない可能性もあります。

仲介とは

一方、仲介は不動産会社にマンション売却を依頼し、買主(多くは個人)を探してもらう方法です。

仲介では買取のように不動産会社が得る利益分がないため、売主からすると買取より高価格で売却しやすいです。

その代わり、仲介で売買が成立すると不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。

とはいえ、仲介手数料分を合わせても一般的に買取による方法より高い価格で売却できます。

ただし、買主が現れなければ長期間売却できない点に注意が必要です。

買取のメリット・デメリット

ここでは、買取のメリット・デメリットについて見ていきたいと思います。

買取のメリット

買取のメリットには以下のようなものがあります。

  • すぐに売却できる
  • 手間がかからない
  • 売却が近所に知られない
  • 瑕疵担保責任がかからない

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

すぐに売却できる

買取による売却は不動産会社との間で価格等の条件が折り合えば、すぐに売却することができます。

一般の個人が買主となる仲介の場合、売買契約後に住宅ローンの審査が行われ、ローンが否決となれば売買契約が白紙解約となってしまう可能性もありますが、買取の場合、多くは不動産会社が現金で買い取ってくれるため、現金化までの期間も短くてすみます。

その他、売却後は不動産会社がリノベーション等行うのが一般的で、売却前に物件をリフォームやリノベーションする必要もありません。

手間がかからない

仲介の場合、売却するまでは不動産会社が広告を行ったり、物件を案内したりを繰り返して、マンションを買ってくれる人を探します。

仮にマンションに住みながら売却する場合、内覧の度に立ち会わないといけないなど、売主には手間がかかります。

そうでなくとも、いつ売れるか分からず、売却期間が数カ月、時には年単位となることもあり、途中で仲介を依頼する不動産会社を変更したり、価格の見直しをしたりしなければなりません。

一方、買取であれば不動産会社が1度立ち会うだけで済みます。

売却が近所に知られない

マンションを売却するとなると、インターネットや雑誌、チラシ等に売却情報が掲載されるため、それを見た近所の方に、マンションの売却が知られることになります。

どうしてもマンションの売却を知られたくない時は、不動産会社に事前に伝えれば売却情報が露出しないよう売却を進めることもできますが、効率は悪くなってしまうでしょう。

買取であれば、こうした心配をすることもありません。

瑕疵担保責任がかからない

買取では、多くの場合瑕疵担保責任を負う必要がありません。

瑕疵担保責任とは、簡単に言うと、売却した物件に何らか欠陥があった時に、売主が買主に対して売却後も責任を押さなければならないというものです。

買主が個人となる仲介でも、買主との交渉次第で瑕疵担保責任免責とすることもできますが、多くは売却後数カ月瑕疵担保責任を負わなければなりません。

一方、買取では、相手が不動産会社=プロのため、買取前にそうした欠陥は全て確認してしまいます。

そのため、買取業者は瑕疵担保免責を条件としてくれていることがほとんどです。

買取のデメリット

一方、買取にはデメリットもあります。それは、売却価格が安くなってしまうことです。

売却価格が安くなる

マンションを買取による方法で売却する場合、多くは仲介による方法で売却するより、売却価格が安くなってしまいます。

不動産会社がマンションを買い取ったあと、リノベーションなど手を加え、さらに利益を得る必要があるからです。

買取価格は仲介による方法の60~70%程度となるのが一般的です。

その30~40%分を差し引いても、早期に売却できる点や瑕疵担保責任が免除される点などのメリットに魅力を感じるのであれば(もしくはそうしなければならない理由がある時は)買取を検討するとよいでしょう。

仲介のメリット・デメリット

次に、仲介のメリット・デメリットについても解説します。

仲介のメリット

仲介のメリットは売却価格が高くなるということです。

売却価格が高くなる

仲介は買取による方法と比べて売却価格が高くなるのが一般的です。

売れるまで時間がかかる点や、売れないこともある点を覚悟の上で、できるだけ高く売却したいのであれば仲介を選ぶとよいでしょう。

もちろん、仲介でもマンションに魅力があればすぐに売却できることも少なくありません。

なお、数カ月間は仲介による方法で広告活動を行い、売却できない場合は買取してもらう買取保証という方法もあります。

仲介のデメリット

一方、仲介には以下のようなデメリットがあります。

  • 売れるまで時間がかかる
  • 仲介手数料がかかる

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

売れるまで時間がかかる

まず、仲介による売却では売れるまで時間がかかります。

買取では売却価格が決まればすぐに売買契約となりますが、仲介では売却価格が決まってからチラシやインターネットで物件情報を掲載し、その情報を見て反響のあった内覧希望者を案内する必要があります。

短くとも、売却から1~2週間はかかりますし、時には数か月間売れないこともあります。

仲介手数料がかかる

また、仲介による売却は仲介手数料がかかります。

なお、仲介手数料は売買価格が400万円以上の場合、「(売買価格×3%+6万円)+消費税」となっており、例えば売買価格が3,000万円の場合、仲介手数料は103.68万円と結構な額となります。

ここまで解説した買取と仲介それぞれのメリット・デメリットをまとめると以下のようになります。

  仲介 買取
メリット ・売却価格が高い ・すぐに売却できる
・手間がかからない
・売却が近所に知られない
・瑕疵担保責任がかからない
デメリット ・売れるまで時間がかかる
・仲介手数料がかかる
・売却価格が安い

買取がおすすめなマンションとは

買取と仲介、それぞれのメリット・デメリットを見てきましたが、それではどのようなマンションを売却する時に買取がおすすめなのでしょうか。

ここでは、以下の3つのケースをご紹介したいと思います。

  • 売りづらいマンションを売却するケース
  • 転勤でマンションを売却するケース
  • 相続でマンションを売却するケース

売りづらいマンションを売却するケース

1つ目が、売りづらいマンションを売却するケースです。

仲介による売却では、立地の悪いマンションや築年数の古いマンションは売れづらく、例え価格を相場より低く設定しても長期間売却できないことがあります。

仲介の場合、長期間売れないでいると、売れ残りと判断されてさらに売れづらくなるといった悪いスパイラルに陥ってしまうこともあります。

一方、買取であれば、立地の悪いマンションや築年数の古いマンションでも、不動産会社が手を加えれば売れる物件と判断されることもあります。

ただし、この場合、手を加えるのに相応の金額がかかることもあり、一般的な売却相場よりかなり低い価格での買い取りとなることもあるのは覚悟しておきましょう。

転勤でマンションを売却するケース

会社からの急な転勤命令など期限がある場合、買取による売却が便利です。

このようなケースで仲介による売却を選択すると、転勤までの間に売却できない可能性も高く、そうなると何かと忙しい転勤先で、売却に関する手続きを進めないといけません。また売却できるまでは、マンションのローンと転居先の家賃との双方を支払わないといけなくなります。

一方、買取であれば、条件が整えばすぐに売却することができるため、期日までに手続きを済ませることも十分に可能で、転勤後にいろいろな雑事に追われることはありません。

特に、マンションの市場価値が高く、買取でも相場とそう変わらない価格で買い取ってもらえるような場合にはおすすめだと言えるでしょう。

相続でマンションを売却するケース

相続でマンションを売却する場合、買取の方がいくつかの面でおすすめです。

相続時にはスムーズな売却が求められる

相続人が複数いる場合、仲介による方法は手間がかかります。

たとえば、買主が値引き交渉してきたとき、もしくは、売却に出しているのにも関わらず買主が現れない場合に値下げを検討するときなど、各相続人に逐一確認を取らないといけないこともあるでしょう。

しかし、買取であれば1回打ち合わせすれば条件は整いますし、売却に時間がかかることもありません。

リフォームやリノベーションしづらい

相続による不動産売却の場合、売却前にリフォームやリノベーションすることは難しいです。

誰がその費用を捻出するのかといった問題があるからです。

買取であれば売却前にリフォームやリノベーションする必要もありません。

瑕疵担保責任の問題がある

仲介による売却の場合、買主との交渉次第ではありますが、一般的に買主に対して瑕疵担保責任を負う必要があります。

しかし、いざ売却後に瑕疵が見つかったとして、誰がどのように責任を負うのかという話し合いをまたしなくてはならず、非常に手間がかかります。

一方、買取であれば、不動産会社が最初から瑕疵担保免責としていることも少なくなく、相続不動産の売却にはおすすめです。

マンション買取の流れ

最後に、マンション買取の流れをご紹介します。一般的なマンション買取の流れは以下の通りです。

  • 不動産会社による査定
  • 現地訪問(内見)
  • 査定額の提示
  • 売買契約の締結
  • マンション引渡し

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

不動産会社による査定

最初に、不動産会社による査定が行われます。

謄本や売買契約書、修繕の履歴の分かる書類などを提示しましょう。

現地訪問(内見)

謄本等、書類による査定が済んだら、日程を合わせて不動産会社による現地訪問(内見)が行われます。

ここでは、書類からでは分からない設備の老朽具合や駅からマンションまでの環境・雰囲気などがチェックされます。

マンション査定額の提示

書類による査定(簡易査定)と、現地を見ての査定(訪問査定)が済んだら、マンションの査定額の提示がなされます。

ここまで、査定の依頼から1~2週間で査定額の提示を受けられるのが一般的です。

売買契約の締結

査定額の提示を受け、納得したら売買契約締結となります。

査定額に納得がいかない場合、多少であれば値上げ交渉を聞き入れてくれる可能性もあります。一度聞いてみるとよいでしょう。

マンション引渡し

売買契約後、登記の準備などを行い、不動産会社から売却代金を受け取ってマンションを引き渡します。

なお、売却するマンションの住宅ローンの残債がある場合には、売却代金の受領と同時に抵当権抹消登記をする必要があります。

また、すでにローンを完済している場合でも、抵当権抹消登記を済ませていないこともあるため注意が必要です。

ここまで、早ければ2~3週間程度で済んでしまうこともあります。

とにかく手続きを早く進めることができるのが買取の大きなメリットです。

まとめ

買取によるマンション売却方法について、一般的なマンション売却方法である仲介と比べてそのメリット・デメリットをお伝えするとともに、仲介より買取をおすすめするケース、買取の流れなどをお伝えしました。

買取は売却を早く済ませられるほか、瑕疵担保責任が免責されるなどのメリットがありますが、売却価格が安くなってしまうのが最大のデメリットです。

本記事でご紹介した、売りづらいマンションや、転勤など売却に期限があるなど、買取のメリットを生かしたいケースで活用するのがオススメです。

監修の逆瀬川勇造さんの写真

宅地建物取引士

監修 逆瀬川勇造

明治学院大学を卒業後、地方銀行にてリテール業務に従事し顧客の住宅ローンやカードローンなど担当。その後、住宅会社の営業部長として新築住宅の販売や土地開発等の業務に7年間従事しました。 Webを通して住宅や不動産の問題を解決することを志向し2018年10月に独立。 最近の趣味は子育てです。

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