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【ワンルームマンション売却】投資用と居住用で異なる注意点と価格の決まり方

2019.07.17投稿 ワンルームマンションの売却
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編集 すまいうる編集部

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ワンルームマンションには「投資用」と「居住用」があります。自分が住む用なのか、他人に貸す用なのかの違いです。

投資用と居住用で売却方法そのものに大きな差はありません。しかし、不動産会社の選び方や売却価格の決まり方に違いがあります。

そこで、この記事では以下のような疑問や悩みにお答えしていきます。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • ワンルームマンションはどうやって売れば良い?
  • ワンルームマンションの売却相場は?
  • 入居者が住んでいるワンルームマンションでも売却は可能?

この記事では、ワンルームマンションの売却方法の決め方、一般市場で売却する際のポイント、一般市場で売却する際の具体的な流れについて解説していきます。

この記事を読めば、ワンルームマンション売却に関する知識が身につき、自信を持って売却を進めることができます。

ワンルームマンションの価格を確認する

ワンルームマンションの売却の流れ

ワンルームマンションを売却するときは、次のようなフローで進んでいきます。

  1. 不動産会社を探してマンション査定を依頼する
  2. 売却をサポートしてもらう不動産会社を選ぶ
  3. ワンルームマンションを売り出す
  4. 内覧を対応する
  5. 売買契約をする
  6. ワンルームマンションを引き渡す

投資用も居住用も、売却に必要なステップは基本的に同じでむずかしいことはありません。

共通して大切なことは『不動産会社選び』。

不動産会社選びは、ワンルームマンションを売るうえで基本的でありながら大事な準備です。

できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼して、安心して任せられる不動産会社・営業マンかどうかを比較しましょう。

ワンルームマンションを売却する方法

不動産会社を探す前に、考えておくべきことがあります。それは「売却方法」です。

ワンルームマンションの売却をする方法は、次の2種類。

  • 不動産会社による「仲介」
  • 不動産会社による「買取」

買取の場合、仲介で売却するよりも価格が7~8割まで下がるという大きな欠点があります。

よほど急ぎでない限り、ワンルームマンションは「仲介」で売却することをオススメします。

売却期限が差し迫っている場合に「買取」を選びましょう。

仲介と買取の特徴
メリット デメリット
仲介 買取より高く売れる いつ売れるか分からない(3~6ヶ月)
買取 すぐに売れる(早ければ1~2週間) 売却価格は仲介の7~8割程度

どちらの場合も、複数の不動産会社に査定を依頼することが大事です。

理由は、仲介なら「信頼できる不動産会社を探す」ため、買取であれば「一番高く買い取ってくれる不動産会社を探すため」です。

重要!不動産会社を選ぶポイント

投資用ワンルームの場合はこちら
居住用ワンルームの場合はこちら

大事なことなので再度言いますが、ワンルームマンションを売るときは不動産会社選びが重要です。納得できる売却となるかどうかが決まると言っても過言ではないでしょう。

では、どうやって選べばよいのか。

その答えを投資用・居住用で分けて紹介していきます。

なお、どちらの場合においても、複数の不動産会社を比較することが大切。信頼できる不動産会社を見つけたら、あとは基本的に不動産会社が先導してくれます。

投資用ワンルームマンションの場合

投資用のワンルームマンションを売却する場合、投資物件の売買を多く取り扱っている不動産会社を選びましょう。投資物件専門であれば尚良いです。

なぜなら、投資用のワンルームマンションを購入するのは、いわゆる投資家だからです。

投資家は「投資物件を多く取り扱う不動産会社」で情報を集めているため、そういった不動産会社に売却を依頼したほうが投資家に見つけてもらいやすくなります。

チェックポイント

  • 投資物件を多く扱っている不動産会社にする
  • 1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 査定価格の根拠を聞くなどして信頼できる相手かどうかを見る

居住用ワンルームマンションの場合

居住用のワンルームマンションを売却する場合、大手不動産会社だけでなく、地域密着型の中小の不動産会社も視野に入れましょう。

なぜなら、地域密着型の会社には大手にはない価値があるためです。

地域密着型だからこそ地域の魅力を購入検討者へ上手にアピールできますし、その地域で物件を探している人を抱えている可能性が高いのです。

大手という安心感だけで不動産会社を選ばないようにしましょう。

また、ワンルームマンションの売却実績を持つ不動産会社であることも大切です。居住用ワンルームの売買はメジャーなものではないため、売買実績とノウハウのある不動産会社でないとスムーズに売却が進まないためです。

チェックポイント

  • 1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼する
  • 大手だけでなく、地域密着型の中小の不動産会社も併せて比較検討する
  • ワンルームマンションの売買実績があるかどうかを確認する

ワンルームマンションを売却するときの注意点

ワンルームマンションの売却は、ファミリー向け間取りのマンションと比べて特殊です。

売却そのものの流れに違いはありませんが、いくつか注意点があるので見ていきましょう。

投資用・居住用共通:査定価格の高さで不動産会社を決めない

仲介でワンルームマンションを売却する場合、査定価格の高さだけで不動産会社を選ばないようにしましょう。

※「買取」であれば査定価格で決めてOKです。

言い方は悪いですが、「査定価格で釣って、うちの会社に依頼してもらおう」と考えて相場より高い査定価格を出してくる不動産会社もあるためです。

信頼できる不動産会社を選ぶために、査定価格の高さではなく、どうしてその査定価格になったかという明確な根拠を説明してくれる会社を選んでください。

Q.なぜ不動産会社選びが重要なのか

ワンルームマンションを売却するためには、不動産会社の協力が必要不可欠だからです。

マンションを売るときは、広告掲載・募集・内覧対応・売買契約・引き渡しといった一連の活動をともない、それらすべてを不動産会社が担当します。

もし自社利益のことしか考えない不動産会社にあたってしまえば、不動産会社の働きが悪く、内覧者数が少なかったり売れ残ったりするリスクが高くなります。

投資用ワンルーム:利益が出ていなければ売却すべき

投資用ワンルームマンションを持っていて、売却を決めきれていない人もいるでしょう。

もし今、毎月赤字が出ており、今後も収益が望めないという状況であれば、すぐにでも売却に向けて動き出すべきです。

特に根拠もなく、「もしかしたら将来的に上がるかもしれないし…」という主観的な思い込みだけで保有し続けることは避けましょう。

キャピタルゲインを狙うには、購入前から地価の上昇やニーズの調査をおこなうなど専門的な知識が必要です。

【用語解説】キャピタルゲインとは

不動産を購入価格より高値で売却して手に入れる“売買差益”のこと。

ワンルームマンションをはじめとする不動産は、保有しているだけで固定資産税や修理費等を支払う必要があります。

投資としてうまくいっていない状態であれば、売却損を受け入れて、将来的な損失を回避しましょう。

投資用ワンルーム:「修繕履歴」で買主の信頼を得る

売却するワンルームマンションが投資用物件で、入居者が住んでいる場合は注意が必要です。(すなわち、オーナーチェンジ物件の場合)

入居者が住んでいる場合、買主にとってはメリットがあればデメリットもあるためです。

買主にとってのメリット・デメリット

  • メリット:購入後すぐに安定した収益を得られる
  • デメリット:部屋の中の様子を内覧することができない(外観を確認する程度しかできない)

築年数や間取り、設備などの基本的な情報は資料で確認できますが、買主の立場としてはそれだけでは不安が残ります。

買主の不安の主な原因は、壊れていたり使えなくなったりしている設備はないか、そして購入後にすぐ問題が起こる可能性はないか、といった心配です。

そのような不安を払拭するためには、マンションの設備に対するこれまでの修繕の履歴をまとめた「修繕履歴」が重要になります。

修繕履歴は不動産会社がまとめてくれる場合もありますが、自分で作る場合もありますので、売却前に一度不動産会社に確認してみましょう。

修繕履歴に必要な項目としては、修繕を行った箇所、日時、修繕内容などです。小さな修繕に関しても漏らさず記載しておくことで、買主の信頼を勝ち取ることができます。

投資用ワンルーム:不動産会社と価格を擦り合わせておく

投資用物件となると買主は投資家であるケースが多く、値切りの交渉も個人の買主に比べると要求が高くなる傾向があります。

そのため、販売活動を始める前に、不動産会社とよく相談して、

  • 値切りを想定した売り出し価格の設定
  • どこまでの値下げに対応するかどうか

について確認しておきましょう。

どこまで値下げするかについてはケースバイケースですが、たとえば買取の見積もりだけを取っておいて、買取価格を販売価格の下限とするという方法もあります。

ワンルームマンションの価格の決まり方

投資用ワンルームの場合はこちら
居住用ワンルームの場合はこちら

ワンルームマンションの査定価格は、投資用か居住用かで違いがあります。

専門的な用語で説明すると、多くのケースでは

  • 投資用の場合:収益還元法
  • 居住用の場合:取引事例比較法

という評価方法でマンションを査定し、売れるであろう価格を算出することになります。

評価方法 説明
収益還元法 不動産の収益性」に着目して評価する方法。
対象の不動産が将来どれだけの利益を生むのかをシミュレーションし、そこから現在価値に割り戻す。
取引事例比較法 過去の成約事例」に着目して評価する方法。
対象の不動産と似た条件の物件が過去にいくらで売買されたのかを参考にする。

この章では、投資用と居住用それぞれのワンルームマンション価格の決まり方を紹介します。

投資用ワンルームマンションの場合

投資用の場合、その物件の収益性が取引価格となります。

具体的には、どれくらいの賃貸収入を見込めて、どれくらいの利回りを期待できるのかでワンルームマンションの価値が決まります。

投資用物件の価値

物件価格(収益価格)=1年間の純収益÷利回り

たとえば、

  • ワンルームの価値:家賃12万円/月
  • 年間にかかる経費:20万円
  • 年間の利回り:5%

の場合をシミュレーションしてみましょう。

物件価格(収益価格)=(12万円×12ヶ月-20万円)÷5%=2,480万円

投資用ワンルームマンションはこのように売却価格が決まります。

居住用ワンルームマンションの場合

居住用の場合、周辺の取引事例をベースに査定をします。

かんたんに言うと、「近くの似た条件のワンルームマンションが●●万円で売れたから、この物件なら▲▲万円で売れるだろう」という考え方です。

ただし、居住用のワンルームマンションには、都市部以外では需要が極端に少ないという特徴があります。そのため、過去の成約事例と同じように売れるとは限りません。

ワンルームは単身向けの物件で、単身者の多くは「買う」よりも「借りる」ケースのほうが圧倒的に多いことは想像できるでしょう。

つまり「居住用」となると需要が少なく、その分安く取引される傾向があるのです。

都市部ではないけれど立地が良いなど、入居者が見込める一室であれば、「投資用」として売却する方法も検討すると良いでしょう。

まとめ

それでは、ワンルームマンションの売却についてまとめていきましょう。

記事のおさらい

  • 買取よりも仲介のほうが売却価格は高くなる
  • 複数の不動産会社に査定を依頼して比較するべき
  • 仲介の場合は査定価格だけで不動産会社を決めない(買取の場合は査定価格で決める)
  • ワンルームの売却実績を持つ不動産会社から選ぶ
  • 投資用ワンルームで利益が出ていないなら、損失が出ても売却すべき

ワンルームマンションの売却においては、購入希望者も投資家である可能性が高く、値引き交渉もシビアになりがちです。

投資家の中には、あえて無理な値引き要求をして、値引きの限界を見定めようとする投資家もいます。値引き交渉については、不動産会社と相談して冷静に対応していきましょう。

今回の記事が、ワンルームマンションの売却のお役に立てば幸いです。

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編集 すまいうる編集部

不動産売却にまつわるお客様の悩みや疑問に寄り添い、正しい情報をわかりやすく伝えることをモットーに執筆・編集をおこなっています。 不動産は大切な資産。お客様が納得できる形で売却できるように、心を込めてサポートいたします。

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