ワンルームマンションの売却のポイントと高く売るためのコツをご紹介

不動産売却のことなら【すまいうる】
監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

ワンルームマンションを売却する際に注意すべき点は何でしょうか。またワンルームマンション特有の売却のコツ等はあるのでしょうか。

この記事では、以下のような疑問や質問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • ワンルームマンションを高値で売却するにはどうすればいい?
  • ワンルームマンションを売るべきかどうか迷っている
  • 入居者が住んでいるワンルームマンションでも売却は可能?

この記事では、ワンルームマンションの売却方法の決め方、一般市場で売却する際のポイント、一般市場で売却する際の具体的な流れについて解説していきます。

この記事を読めば、ワンルームマンション売却に関する知識が身につき、自信を持って売却を進めることができます。

ワンルームマンションの売却はまず売却方式を決める

ワンルームマンションの売却をする場合、最初にやるべきことは、一般市場で売却するのか、あるいは不動産会社に買取を依頼するのかを決めることです。

ここでいう一般市場での売却とは、不動産会社や不動産のポータルサイトなどを通じて、個人の買主向けに売却する販売方法のことです。

ここからは、一般市場での売却と業者買取のそれぞれのケースのメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。

一般市場での売却のメリットとデメリット

一般市場でワンルームマンションを売却する際のメリットは、最も高く売れる可能性があるという点です。ワンルームマンションは、主に投資用として取引がされているため、空室の状態はもちろん、入居者が住んでいる状態でもオーナーチェンジ物件として売却可能です。

一般市場での売却のデメリットとしては、いつ売れるのかわからないという点です。一般的なマンションの売却までの期間は、平均で3か月から6か月と言われています。しかし、早いケースでは1か月で購入希望者が見つかる場合もあれば、半年以上販売を続けていても売れ残っているケースもあります。

ワンルームマンションを一般市場で売却するための具体的なポイントについては、次章「ワンルームマンションを一般市場で売却するためのポイント」で詳しくお伝えします。

業者買取のメリットとデメリット

不動産会社にワンルームマンションの買取を依頼するメリットは、なんといっても取引の早さです。早ければ1〜2週間で売買が成立します。売却しなければいけない期限がある場合は、業者買取が確実です。

業者買取のデメリットは、一般市場での売却に比べて、売却価格が下がることです。ケースにもよりますが、一般市場価格の7〜8割程度になります。業者買取を行う場合は、ネット上の買取一括査定サイトなどを利用して相見積もりを取ると、高値で売れる確率が上がるのでおすすめです。

ワンルームマンションを一般市場で売却するためのポイント

上記の通り、ワンルームマンションの売却方法は一般市場での売却と業者買取の2つの方法があります。

業者買取の売却ポイントは、基本的には「なるべく多くの不動産買取業者から査定を受けて、もっとも買取価格の高い会社に売却すること」だけと非常にシンプルです。

一方、一般市場での売却については、押さえておきたいポイントが複数あります。

そこで、この章からは、ワンルームマンションを一般市場で売却するためのポイントに焦点を当てて解説していきます。

売却のタイミングに絶対はないので自分の状況に応じて決めて良い

売却のタイミングは、基本的には自分の都合、自分の状況に応じて決定して良いです。

2020年の東京オリンピックや、大量の農地が住宅地に変わる可能性のある2022年の生産緑地問題といった世界的な催しや社会制度などから、不動産価格が下がる、あるいは、上昇するといった予測がなされます。

しかし、誰も確実な未来を予測することはできません。個人として売却する必要性があるから売却するのであって、多くのケースでは、社会的な動きに合わせて売却時期を調整するのは現実的には不可能に近いです。

売却のタイミングについては、社会的な動きよりも自分の状況についてじっくりと考えた上で決定しましょう。

投資目的のワンルームマンションで利益が出ていなければ売却すべき

ワンルームマンションは、多くの場合投資を目的として購入されるケースが多いです。もしも投資目的のワンルームマンションを保有していて、毎月、赤字が出ており、今後も収益が望めないという状況であれば、すぐにでも売却に向けて動き出すべきです。

購入価格よりも高値で売却して得る売買差益のことをキャピタルゲインと言いますが、キャピタルゲインを狙うには、購入前から地価の上昇やニーズの調査を行うなど専門的な知識が必要です。特に根拠もなく、もしかしたら将来的に上がるかもしれない、という主観的な思い込みだけで保有し続けることは避けましょう。

不動産は、保有しているだけで固定資産税や修理費等を支払う必要があるため、投資としてうまくいっていない状態であれば売却損を受け入れて、将来的な損失を回避しましょう。

高く売却するためには複数の不動産会社に査定依頼する

ワンルームマンションに限らず、不動産を高く売るための基本的な戦略は、複数の不動産会社に査定依頼することです。

複数の不動産会社に査定依頼する際には、インターネット上の不動産一括査定サイトを利用すると便利です。サイト上から、物件の地域、間取り、築年数などの基本情報を入力して査定依頼することで、複数の不動産会社から査定価格を得ることができます。

不動産一括サイトを利用する際に注意したい点は、日本全国すべての不動産会社に査定を依頼しているわけではなく、あくまでもサイトに登録されている会社に対して査定を依頼しているという点です。このため、複数の一括査定サイトを利用するというのも手段のひとつです。

また、不動産査定は、不動産会社選びにも活用できます。具体的な方法は記事の後半で詳しくお伝えします。

オーナーチェンジ物件の場合は「修繕履歴」で買主の信頼を得る

売却するワンルームマンションが投資用物件である際の注意点は、売却予定の物件に入居者が住んでいるケースです。入居者がいることで購入後すぐに安定した収入が得られることはメリットですが、入居者がいる場合は、マンションの中の様子を購入希望者が内覧することができません。

築年数や間取り、設備などの基本的な情報は資料で確認できますが、買主の立場としてはそれだけでは不安が残ります。買主の不安の主な原因は、壊れていたり、使えなくなったりしている設備はないか、そして購入後にすぐ問題が起こる可能性はないか、といった心配です。

そのような不安を払拭するためには、マンションの設備に対するこれまでの修繕の履歴をまとめた「修繕履歴」が重要になります。

修繕履歴は不動産会社がまとめてくれる場合もありますが、自分で作る場合もありますので、売却前に一度不動産会社に確認してみましょう。

修繕履歴に必要な項目としては、修繕を行った箇所、日時、修繕内容などです。小さな修繕に関しても漏らさず記載しておくことで、買主の信頼を勝ち取ることができます。

ワンルームマンションの一般市場での売却の流れ

ここからは、ワンルームマンションの一般市場での売却の流れについて解説していきます。ここで解説している流れは、不動産会社にワンルームマンションの売却の仲介を依頼する場合の流れです。

売却を自分だけで行うことは不可能ではありません。自分でやれば仲介手数料がかからないメリットはあります。

しかし、販売活動に必要となる時間と手間、不動産ポータルサイト等への広告掲載費用、売買契約書の作成などの実務などを自分1人で行うのは大変な労力が必要です。

このため筆者としては、ワンルームマンションを売却する際は不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

①価格相場を把握する

不動産会社に仲介依頼する前に、自分でも不動産ポータルサイトや、過去の成約情報などを確認して、自分の売却予定の物件がどのくらいの価格で売れそうなのかをチェックしておきましょう。

自分で価格相場を把握することで、売却予定の物件の価格設定に役立つほか、不動産業者が提示する査定価格が妥当かどうかといった判断もできるようになります。

利用するべきポータルサイト「不動産ジャパン」

おすすめのポータルサイトは、公益財団法人不動産流通推進センターが運営している「不動産ジャパン」です。

不動産ジャパンのサイトのトップページ左上にある「不動産物件検索・不動産会社情報」をクリック後、「不動産を探す【買う】」をクリックすると、検索できるようになります。自分の売却予定の物件に合うように検索条件を設定して相場価格を確認しましょう。

過去の成約価格が見られる「REINS Market Information」

過去の成約価格を調査するためには、不動産流通機構が運営する「REINS Market Information(レインズ マーケットインフォメーション)」というサイトを利用します。

エリアや築年数、間取りなど売却予定のマンションと似た条件の物件の、過去の成約情報を確認しましょう。トップページから、検索条件(建物種別・都道府県・地域)を選択して検索ボタンをクリックすると検索できます。

②不動産会社を選ぶ

ワンルームマンションを売却するためには、不動産会社の協力が必要不可欠です。

マンションを売却するためには広告掲載、募集、内覧対応、売買契約、引き渡しといった販売活動が必要です。不動産会社はその一連の活動をすべて担当するので、不動産会社の働きが悪ければ内覧者数が少なかったり、売れ残ったりします。

不動産会社選びには、不動産査定を活用します。不動産一括査定サイトで複数社から査定価格を入手した後、その内の3社程度に現地での査定(訪問査定)を依頼して、そこから信頼できる会社に仲介を依頼するという流れになります。

不動産会社によっては、契約を取るためにあえて市場よりやや高い査定価格を提出してくるケースもあります。

不動産会社を選ぶ際は、査定価格の高さではなく、どうしてその査定価格になったかという明確な根拠を説明してくれる会社を選びましょう。

③媒介契約を結ぶ

信頼できる会社が見つかったら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、物件の仲介を依頼する際に不動産会社と結ぶ契約です。

媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類がありますが、筆者としては専任媒介契約がおすすめです。一般媒介は複数の不動産会社と契約を結べる契約ですが、不動産会社に仲介手数料が入らない可能性があり、本腰を入れない可能性が高いためおすすめしません。一方、専属専任媒介契約は、契約者が自分で売主を見つける自己発見取引が禁止されています。このため、専任媒介契約をおすすめします。

④ワンルームマンションの販売活動を始める

ワンルームマンションの販売活動は、個人のマイホームの販売活動と基本的にやることは変わりません。ただし投資用物件としての売却になる場合は、買主も投資家であるケースが多く、値切りの交渉も個人の買主に比べると要求が高くなる傾向があります。

販売活動の開始前に、不動産会社とよく相談して、値切りを想定した売り出し価格の設定と、どこまでの値下げに対応可能かについて確認しておきましょう。

どこまで値下げするかについてはケースバイケースですが、たとえば業者買取の見積もりだけを取っておいて、買取価格を販売価格の下限とするという方法もあります。

⑤物件の内覧対応をする

購入希望者が見つかったら、物件の内覧対応を行います。内覧対応は不動産会社のスタッフに任せることもできますが、売主が自分の口から売却理由などを説明することで、買主側の信頼度は高まります。また、買主がどのようなポイントに注目するかも学べるので内覧対応はおすすめです。

ただし、オーナーチェンジ物件の場合は、マンションを内覧できないため、購入検討者には現地の外観のみを確認してもらいます。また、物件の図面や各種設備の仕様書といった物件の中がわかる資料、そして上述した「修繕履歴」資料を確認してもらう形になります。

購入希望者が出たら、後は売買契約、そして物件引き渡しを行って販売活動は終わります。不動産ローンがあれば売却金で完済し、引き渡し時に抵当権抹消登記を行う必要があります。

まとめ

それでは、ワンルームマンションの売却についてまとめていきましょう。

記事のおさらい

  • ワンルームマンションを売却する場合、一般市場で売却するか、不動産会社に買取を依頼するのかを決める
  • 一般市場売却は高く売れるが売れる時期はわからない
  • 業者買取は早く売れるが売却価格は一般市場価格の7〜8割程度
  • 売却のタイミングに絶対はないのでタイミングにこだわり過ぎない
  • 投資物件で利益が出ていなければ損失が出ても売却すべき
  • オーナーチェンジ物件は「修繕履歴」で買主の信頼を得る

ワンルームマンションの売却においては、購入希望者も投資家である可能性が高く、値引き交渉もシビアになりがちです。

投資家の中には、あえて無理な値引き要求をして、値引きの限界を見定めようとする投資家もいます。値引き交渉については、不動産会社と相談して冷静に対応していきましょう。

今回の記事が、ワンルームマンションの売却のお役に立てば幸いです。

監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

関連記事

定期借地権マンションは本当に売れない?売却するための注意点と4つの対策

定期借地権マンションは本当に売れない?売却するための注意点と4つの対策

マンション売却で買取を選ぶメリット・デメリットや注意点

マンション売却で買取を選ぶメリット・デメリットや注意点

マンション査定はどのように行われる?査定方法を理解して高額売却!

マンション査定はどのように行われる?査定方法を理解して高額売却!

【マンション査定】査定方法から査定に影響するポイントまで網羅解説!

【マンション査定】査定方法から査定に影響するポイントまで網羅解説!

マンション査定は準備が必要?机上査定と訪問査定別に解説

マンション査定は準備が必要?机上査定と訪問査定別に解説

マンション査定はどのくらい時間がかかる?机上査定と訪問査定の違い

マンション査定はどのくらい時間がかかる?机上査定と訪問査定の違い

離婚時はマンションを売却するべき!離婚時の売却のポイントを紹介

離婚時はマンションを売却するべき!離婚時の売却のポイントを紹介

マンション売却の相場は?調べ方と相場以上に売却する3の方法

マンション売却の相場は?調べ方と相場以上に売却する3の方法

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

あなたの不動産いくら売れる?
提携優良不動産会社から最大6社一括査定依頼!

すまいうるは一部上場企業が運営する安心・安全な無料サービスです。