ローンが残っている状態でのマンション売却をする3つの方法

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執筆・監修者/中村昌弘

マンションを売却するときは、そのマンションを購入する際に金融機関から借り入れていた住宅ローンがまだ残っているケースも多いです。

これを「残債」といいますが、基本的には残債がある状態でマンションの売却はできません。

しかし、以下3つの方法を利用すれば、残債があってもマンションの売却が可能です。

  • 手持ち資金でローンを完済
  • 買い替えローンを利用する
  • 任意売却をする

マンション価格は市況によって大きく左右されます。ローン残債が高額になってしまうケースもあるでしょう。そんな状況のときには、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

筆者は、元々マンションディベロッパーに勤務しており、今までたくさんの物件の仲介をしてきました。その中には、実際に上記の方法でマンションを売却した人もいます。

今回はそんな経験を踏まえ、具体的な方法を詳しく解説していきます。

住宅ローン残債があるとマンションを売却できない理由

冒頭で、基本的に残債があるとマンションを売却できないとお伝えしました。理由は、「抵当権が設定されている状態だから」です。

マンション購入時に金融機関からローンの借入をするときには、そのマンションに抵当権が設定されます。抵当権とは、平たくいうと「担保」のことです。

ローンの返済が滞ってしまうと、金融機関に担保設定しているマンションを売却されてしまいます。金融機関は、物件を担保にすることで、借入者が滞納したときのリスクヘッジをしているのです。

この抵当権を抹消するためにはローンを完済するのが基本であるため、マンション売却時にはローン完済をめざすというわけです。言い換えると、「抵当権が設定されたままの不動産を売却することはできない」ということです。

売却時は諸費用がかかるので注意

マンション売却時は以下の諸費用が発生します。ローン残債の完済だけではなく、諸費用の出費も考えなくてはいけません。

  • 仲介手数料
  • 登記関係費用
  • 引っ越し費用

厳密にいうと引っ越し費用は「売却に伴う諸費用」には含まれません。ただ、マンションを売却後に引っ越すことになるので、諸費用とカウントした方が良いでしょう。

仲介手数料は、売却金額が400万円以上であれば、「売却金額×3%+6万円」に消費税を加算して出します。登記関係費用は抵当権抹消時の登録免許税と、司法書士への報酬です。

登録免許税は1物件1,000円、司法書士への報酬は5万円前後です。そこに引っ越し代を合わせると、大体売却金額の4%程度が諸費用となります。

大事なことは、この諸費用がかかる点を加味して、マンションの売り出し価格を設定することです。そうしないと、「残債は完済できたけれども諸費用を手持ち資金で支払う」という状態にもなり得ます。

ここまで、ローン残債のあるマンションを売却する上での前提知識をお話しました。

では、ローン残債がある場合にどのような売却方法を取れるのかを次章より解説していきます。

基本はマンションの「売却金」でローン残債を完済する

ローンが残っている状態でマンションを売却する方法を解説する前に、マンション売却の基本的なことを解説します。結論からいうと、マンションの売却金でローン残債を完済するのが基本です。

仮に、ローン残債が2,500万円であれば、マンションの売却金は2,500万円以上でないと残債は完済できません。

仲介手数料などの諸費用が売却金額の4%ほどかかるので、それも加味してマンションを売ります。

ローン残債が2,500万円であれば、その金額に4%を上乗せした2,600万円でマンションを売却できれば、残債も諸費用も売却金で完済できるということです。

残債が売却金を上回るオーバーローン状態の対処法(3つ)

しかし、物件によってはマンションの売却金額が前項の金額に満たないケースがあります。この状態を「オーバーローン」と言います。

仮に、ローン残債が2,600万円であるのに対し、マンションの売却金が2,300万円だとします。この場合、売却金をローン返済に充てても、ローンが300万円残ってしまいます。これがオーバーローン状態です。

「オーバーローン」のときの対処法は以下の通りです。

  • 手持ち資金でローンを完済
  • 買い替えローンを活用
  • 任意売却を行う

この3つの対処法こそ、ローンが残っている状態でマンションを売却する方法なので、次項より詳しく解説していきます。

対処法1.売却金だけでは足りない場合は手持ち資金から捻出する

ローンが残っている状態でマンション売却をする1つ目の方法は、手持ち資金を捻出してローンを完済するという方法です。この方法は最もシンプルです。

具体的には引き渡し時に金融機関に「マンション売却金+手持ち資金」を振り込むのが流れです。

注意点は、「マンション売却金+手持ち資金」で残債を完済できないのであれば、抵当権の抹消を金融機関は許可しないので、引き渡しは成立しないということです。

そうなると、売主都合の売買契約キャンセルになり、買主から預かっている手付金を返還し、その手付金と同額を違約金として支払うこと(宅建業法)になるのです。

万が一手持ち資金を含めても残債を完済できない場合は、このように大きなリスクを抱えます。諸費用を加味した上で、余裕をもって完済しましょう。

対処法2.売却金・手持ち資金でも完済できない場合は「買い替えローン」を活用

ローンが残っている状態でマンション売却をする2つ目の方法は、買い替えローンを活用するという方法です。

買い替えローンの仕組み

買い替えローンは、その名の通り買い替え時に利用するローンです。買い替えとは、今のマンションを売却して次の物件を購入することです。そして、売却と購入を同時にすることで買い替えローンを利用できます。

たとえば、マンションを売却して、新たに別のマンションを購入するとします。その際、今住んでいるマンションを売却してから、数か月後に新たに別のマンションを購入するときには買い替えローンは利用できません。

今住んでいるマンションの売却をしている間に物件を探しておき、マンションの売却と同日に新たなマンションを購入するという流れです。

買い替えローンを利用することで、マンション売却時に残債があっても、「残債の金額+新たな物件の購入金額」のローンを組むことができるのです。

買い替えローンを利用した事例

では、買い替えローンを利用した事例を見ていきましょう。前項と同様、マンションを売却して新たにマンション売却するという想定の場合、買い替えローンを利用すると以下の流れになります。

  1. マンションの売却活動を開始
  2. 新たなマンションを探す
  3. 新たなマンションで買い替えローン審査をする
  4. 買い替えローン審査に通る
  5. マンションの売却と新しいマンションの購入を同日に決済する

仮に、マンションを売却しても300万円の残債があり、新たに購入するマンションは3,000万円だとします。

その場合、上記の流れで買い替えローンを利用することで、「残債300万円+新たなマンション3,000万円」の合計3,300万円のローンを組むことができるのです。

買い替えローンのメリット

買い替えローンのメリットは以下の点が挙げられるでしょう。

  • 手持ち資金を捻出しないで済む
  • 低金利で借入できる

手持ち資金を捻出しないで済む

最も大きなメリットは、手持ち資金を捻出せずに残債を返済できるという点です。

上述したように、基本は手持ち資金から残債を完済する必要がありますが、買い替えローンを利用すれば手持ち資金は減りません。

マンション売却をはじめとした不動産は1,000万円単位の商品のため、残債も100万円単位……場合によっては1,000万円単位になります。

そのため、物件によって1,000万円以上の手持ち金が必要な場合もありますが、買い替えローンを利用できればそのリスクもなくなります。

低金利で借入できる

仮に、買い替えローンを利用しない場合で、手持ち資金もないとします。その場合、たとえば「フリーローン」などで借入をして、その資金をもって残債を完済するという方法もあります。

しかし、フリーローンの金利は4%以上、場合によっては10%以上の金融機関もあります。
一方、買い替えローンは住宅ローン金利と同じ金利が適用されるので、変動金利の場合は0.5%を切ることもあるのです。

本来「住宅を購入するため」の住宅ローンを、「残債を返済するため」に活用できるのは大きなメリットといえるでしょう。

買い替えローンのデメリット

買い替えローンのデメリットは以下の点です。

  • 借入額が増える
  • 審査が厳しくなる
  • そもそも買い替え時しか利用できない

借入額が増える

仮に、買い替えローンを利用しないと、ローンを組む金額は新しい物件の購入資金だけです。

つまり、買い替えローンを利用することで、借入額は増えており総返済金額も合わせて増額していることになります。

上述したように、金利は住宅ローンの低金利が適用されるのですが、借入額が増えるという点はデメリットといえるでしょう。

審査が厳しくなる

また、買い替えローンを利用して「借入額が増える」ことになれば、当然ながら金融機関の審査は厳しくなります。

特に、買い替えローンは残債に充てられるお金であり、新しい物件とは関係ありません。そのため、金融機関からすると、新しい物件の担保価値以上の融資をしなければならないということです。

このような事情から、単純に「残債の分だけ借入金額が増えた」という点だけでなく、担保価値以上の融資をするという点からも審査は厳しくなります。

そもそも買い替え時しか利用できない

そもそものお話になりますが、買い替えローンは買い替え時に利用するローンなので、買い替えしない人には利用できないローンです。

マンション売却に伴い、買い替えも同時する人はそこまで多くないでしょう。つまり、買い替えローンの利用は決して多くはないのです

対処法3.ローンの支払いが滞っている場合の選択肢「任意売却」

ローンが残っている状態でマンション売却をする3つ目の方法は、任意売却を選択するということです。

任意売却の仕組み、そして、メリット・デメリットを理解しましょう。

任意売却とは何か

任意売却とは、残債がある状態でもマンションを売却できるように、金融機関に対して特別に許可をもらう売却方法です。

上述のように、原則はローン完済がマンション売却の条件です。しかし、例外的に残債ありでもマンションの売却を金融機関に認めてもらうのが任意売却です。

任意売却のメリット

そんな任意売却のメリットは以下の点です。

  • 残債があっても売れる
  • 相場通りに売れる可能性が高い
  • 競売のリスクを受けなくて済む

残債があっても売れる

最も大きなメリットは、残債があっても売れるという点でしょう。たとえば、マンションを売却しても残債があり、手持ち資金でもフリーローンでも返済できないときに任意売却を選択します。

任意売却が認められれば、この手持ち資金がなくフリーローンも借りられないという状況でも、残債があるままマンションを売却できるというわけです。

相場通りに売れる可能性が高い

任意売却の売却方法は、基本的には通常のマンション売却と同じです。そのため、イレギュラーな売却方法でありながら、相場通りに売却できる可能性が高い点も任意売却のメリットといえるでしょう。

競売のリスクを受けなくて済む

仮に、ローン返済を数か月滞納してしまうと、強制的に競売になってしまいます。その場合のリスクは以下の通りです。

  • 相場より大幅に減額されての売却になる
  • 強制的に退去させられる

このように、競売になるとマンションの所有者に大きなリスクがあるため、競売になる前に任意売却をしましょう。そうすれば、このようなデメリットを被ることはありません。

任意売却のデメリット

一方、任意売却のデメリットは以下の点です。

  • 借金は残る
  • 金融機関に了承が必要
  • 信用情報に残る

借金は残る

任意売却は借金が帳消しになるわけではありません。残債はマンション売却後も借金として残り、新たに返済期間や金利を決めて返済することになります。

金融機関に了承が必要

任意売却は金融機関へ交渉して了承が必要です。そのため、専門の不動産コンサルタントに依頼するなど、手間がかかる作業になり、場合によってはコンサルタントへの報酬支払も発生します。

信用情報に残る

また、任意売却は信用情報として一定期間記録に残ります。信用情報に記録が残るということは、今後借入をしたり、クレジットカードを作成したりするとき、審査に落ちやすくなるということです。

任意売却はメリットも大きいですが、このようなデメリットがあるということは理解しておきましょう。

まとめ

それでは、今回解説した「ローンが残っている状態でのマンション売却をする3つの方法」について、覚えておくべきことをおさらいします。

記事のおさらい

  • 基本はローンを完済しないとマンション売却はできない
  • 理想は、売却金で売却にかかる諸費用もローン残債も支払えること
  • 方法1:手持ち資金でローンを完済する
  • 方法2:買い替えローンを利用する
  • 方法3:任意売却を利用する

ローンを完済できない際は、手持ち資金で完済するのがスタンダードなやり方です。ただ、買い替えが絡むのであれば買い替えローンを利用することも可能です。

どうしても方法1・2でも解決しなければ、任意売却という流れになります。任意売却もデメリットはありますが、競売のほうが圧倒的にデメリットは大きいです。競売にだけはならないように気を付けましょう。

執筆・監修者の中村昌弘さんの写真

コンサルタント

執筆・監修者/中村昌弘

宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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