マンション売却の流れを準備から売却まで10ステップで紹介!

2018.11.19投稿 マンション売却の流れを準備から売却まで10ステップで紹介!
執筆者の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

マンションの売却の流れが分からず、何から進めればいいか迷ってはいませんか。

この記事ではマンション売却に関する下記のような疑問や質問が解決します。

この記事はこんな悩みをお持ちの方にオススメ!

  • マンションの売却についてどうすれば良いのかさっぱり分からない
  • マンションの売却の流れをザックリ理解したい
  • 不動産業者選びのコツとかあるの?

この記事では、一般市場におけるマンション売却の流れを10のステップに分けて詳しく解説します。

さらに、マンションの売却方法の種類や売却のための必要書類も把握できます。

マンション売却の流れを最初に把握して、マンション売却のために今自分がやるべきことを明確にしましょう。

【事前準備】マンション売却の前に売却方法を確認しよう

マンションの売却方法は、「市場での売却」と「不動産業者による買取」の2種類があります。

それぞれの売却方法の特徴と向いている人について確認しましょう。

売却方法 特徴 向いている人
市場での販売
  • 売却にかかる時間は平均3~6ヶ月程度
  • 売れるとは限らない
  • 売却活動をする時間的余裕がある人
  • 周囲にマンションの売却を隠す必要がない人
業者による買取
  • 遅くても1~2週間で売却可能
  • 売却価格が市場での売却価格の7~8割程度
  • 早期にマンションを売却したい人
  • 周囲に売却活動を知られたくない人

売り急いでいる、周囲に知られたくない、などの特別な事情がない限りは売却価格が高い「市場売却(仲介)」がおすすめです。

市場での売却の特徴と市場売却が向いている人

マンションを売却する場合、大多数の人は不動産会社の仲介によって、一般市場で売却します。

一般市場とは、中古マンションを売りたい個人と、中古マンションを買いたい個人が、不動産会社に間に入ってもらってマンションの売買を行う市場のことです。

市場売却の特徴は、買取に比べて高値で売れる可能性が高いことです。

ただし、

  • 売却までは平均で3〜6ヶ月程度の時間がかかる点
  • 必ずしも売れるとは限らない点
  • 周囲に売却活動が知られてしまう点

がデメリットです。

売却活動をする時間的余裕がある人、周囲にマンションの売却を隠す必要がない人は、仲介による市場での売却が向いているでしょう。

不動産業者による買取の特徴と業者買取が向いている人

不動産業者による買取の特徴は、早期に確実にマンションを売却できる点です。早ければ数日、遅くても1〜2週間程度で売却ができます。

また、周囲に知られずに売却できる、仲介手数料がかからないといった点もメリットです。

買取のデメリットは、売却価格が市場での売却価格の7~8割程度になることです。

業者による買取が向いているのは、早期にマンションを売却したい人、周囲に売却活動を知られたくない人などです。

【事前準備】マンション売却に必要な書類を用意する

マンション売却に必要な書類は、不動産業者と媒介契約してから準備しても大丈夫です。

しかし、あらかじめ用意しておくとよりスムーズに売却活動を進めることができます。

マンション売却に必要な書類を確認していきましょう。

マンション売却を依頼する際に必要な書類

不動産会社にマンション売却を依頼する際に必要な書類は以下の通りです。

机上査定の場合は、特に書類は必要ありません。

訪問査定の場合は、

があると良いでしょう。

ただし、会社によって必要書類は変わるので、依頼先の会社に必要書類を確認しましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に必要な書類

媒介契約を結ぶ際は、

があれば良いです。

さらには、

などがあれば、不動産会社が募集広告を作成するために必要な情報を提供できます。

売買契約を結ぶ際に必要な書類

売買契約を結ぶ際には、以下の書類が必要となります。

必要書類は、必要となる前に早めに準備しておきましょう。

必要書類は取り寄せが必要なものも多く、取り寄せる場合は数日から1週間ほどかかります。

このため購入希望者から要求を受けてから書類を準備する、という姿勢では売却のチャンスを逃す恐れがあります。

不動産会社に事前確認して、早め早めの準備を心がけましょう。

マンション売却の10のステップ

ここからは、マンション売却の流れを10のステップに分けて解説していきます。

ここでは、不動産業者による買取ではなく、多くの人が利用する市場販売の流れを紹介します。

仲介によるマンション売却の流れ(10STEP)

  1. 自分のマンションを売却した場合の価格相場を知る
  2. 不動産業者に査定を依頼する
  3. 不動産業者を選ぶ
  4. 媒介契約を結ぶ
  5. 不動産業者と相談しながら売却価格を設定する
  6. マンションの販売活動の開始
  7. 物件購入希望者の内覧に対応する
  8. 物件購入希望者との価格交渉を行う
  9. 売買契約の成立・手付金の支払い
  10. 手付金以外の物件残代金の決済・物件の引き渡し(売却完了)

準備段階の①~⑤がおよそ1~2週間、売り出してから売却完了までの⑥〜⑩がおよそ3〜6ヶ月程度です。

もちろん、これより早く売れることもあれば、売れ残ってしまう可能性もあります。

マンション売却には時間がかかることを踏まえた上で、次章より売却の流れを確認していきましょう。

①自分のマンションを売却した場合の価格相場を知る


まずは自分のマンションの価格相場を把握しましょう。

なぜなら、価格相場を知らずに自分の売りたい物件価格で売ってもまず売れないためです。

自分の物件がどのくらいの価値があるのかは、自分だけでは判断できません。自分の物件の価値を知るにはどうすればいいのでしょうか。

次項から物件の価値を知るための具体的な方法を解説していきます。

マンション販売サイトで売却した場合の価格帯を確認する

まずは自分のマンションの価格相場を把握しましょう。

マンション販売サイトから、自分の地域、物件種別、駅からの距離、面積などの物件条件を入力して、どのくらいの価格帯で売られているのかを確認します。

ただしマンション販売サイトに掲載されている価格はあくまで売出価格です。実際の成約価格は掲載価格より低い点に注意しましょう。

マンション販売サイトは、公益財団法人不動産流通推進センターが運営する「不動産ジャパン」で確認するのがおすすめです。不動産ジャパン のトップページから「不動産物件検索 ・不動産会社情報」タブから「不動産を探す【買う】> マンションから、全国の物件情報を確認することができます。

自分のマンションと似た物件の成約情報を確認する

自分のマンションの価格相場を把握するもう一つの方法は、自分のマンションと似た物件の過去の成約情報を確認する方法です。

過去の成約情報は、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する「REINS Market Information(レインズ マーケットインフォメーション)」というサイトから確認できます。

②不動産業者に査定を依頼する

自分のマンションの価格相場を把握できたら、不動産業者に査定を依頼します。

査定には地域、築年数、物件の面積などをインターネット上から入力するとすぐに結果が出る「机上査定」と、不動産業者が直接物件を訪問して査定する「訪問査定」があります。

机上査定は査定依頼後、早ければ当日中にはメール等で連絡が来ます。

訪問査定は、実際の訪問時間は1時間程度ですが、その後の査定結果報告には数日から1週間ほどかかります。

査定を依頼する場合は1社だけでなく、必ず複数の業者に査定を依頼するべきです。なぜなら1社だけでは、査定価格が妥当か判断できないためです。

まずは机上査定を5~6社に依頼して、その中から3社程度に訪問査定を依頼しましょう。

複数の業者に査定を依頼するなら一括査定サイトがおすすめ

複数の業者に査定を依頼するなら、不動産一括査定サイトを利用がおすすめです。

一括査定サイトを利用することにより、一度物件の情報をサイトから入力するだけで複数の取り扱い可能な不動産業者に査定依頼を出すことができるメリットがあります。

一括査定サイトを利用する際の注意点

一括査定サイトの注意点は、査定金額の高さで不動産業者を選ばないことです。

査定金額はあくまで予想金額です。業者によっては本来より高い査定金額を出して契約を取る業者も存在します。査定価格に注目するのではなく、査定価格の根拠に注目しましょう。

また一括査定サイトで査定依頼した場合、すべての不動産業者に依頼したと勘違いしないようにしましょう。

一括査定サイトによる査定は、そのサイトに登録している不動産業者の中からくる査定であり、その他にも取り扱い可能な不動産業者は存在します。

そのため査定額に納得がいかない場合は、複数の一括査定サイトを併用してみるのも良いでしょう。

一括で複数業者に査定依頼!

③不動産業者を選ぶ

実際に仲介を依頼する不動産業者を選択する際のポイントについて解説します。

不動産業者選びのポイント

不動産業者選びのポイントは、まずは実績のある不動産業者を選ぶことです。

一口に不動産業者といっても、新築マンションの売買が専門の会社があれば、賃貸や管理が専門の会社もあります。中古マンションの売却に実績のある会社を選ぶことが大切です。

次に重要なポイントは、信頼のできる不動産業者を選ぶことです。

信頼できるかどうかの具体的な判断基準は、査定の際に査定価格について明確な根拠を示しているか、こちらの質問に的確に答えているかなどがポイントとなります。「多分」や「かもしれない」など、曖昧な受け答えばかりの業者は避けましょう。

迷ったらとりあえず選んでも良い

明らかにひどい不動産業者ならすぐ分かりますが、実際にはそこまで分かりやすくはありません。不動産業者選びに迷ったら、とりあえず大手だから、といった理由で選んでも大丈夫です。

次の項の「媒介契約を結ぶ」でも解説していますが、媒介契約の有効期間は最大3ヶ月ですので、会社を変更することも可能です。

もし最初の大手の会社の活動が満足のいくものでなかったら、次は地域密着型の会社を選ぶ、というふうに違うタイプの会社に変更しましょう。

④媒介契約を結ぶ

不動産会社に仲介を依頼するには、媒介契約を結ぶ必要があります。

ここからは媒介契約の種類とおすすめの媒介契約について解説します。

媒介契約は3種類

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの種類があり、自分で選びます。

専属専任媒介と専任媒介は特定の1社と、一般媒介は複数社と媒介契約を結びます。

一般媒介の方が契約の可能性が高そうですがそうとは限りません。

専属専任媒介と専任媒介の場合、全国の不動産業者が利用しているネットワークシステムであるレインズに登録する義務があります。

レインズによって不動産会社間で物件情報を共有されるので、専属専任媒介や専任媒介でも他の会社から購入希望者が紹介される可能性があります。

迷ったらおすすめは専任媒介契約

もし媒介契約に迷ったら、おすすめは専任媒介契約です。

まず一般媒介契約の問題点は、不動産会社の力の入れ方に期待できない可能性がある点です。

不動産会社が物件の販売活動を行う際、ネット掲載やチラシ作成など、一定の経費がかかります。しかし、一般媒介の場合、他社が売買成立を仲介してしまったら一円も入らない可能性があります。

このため不動産業者は、一般媒介の物件より、売主からの仲介手数料が確定している専属専任媒介と専任媒介の物件に注力する傾向があります。

ただし地域、立地や築年数など条件が良く競争力が高い物件の場合は、一般媒介の方が高く売れる可能性もあります。

専属専任媒介と専任媒介の大きな違いは、自己発見取引ができるかどうかです。専属専任媒介契約では自己発見取引は認められておらず、契約中に例えば親族から物件を買いたいという申し出があった場合も、仲介手数料を支払う必要があります。

そのため、一般媒介契約より不動産会社が熱心に活動し、専属専任媒介より自由度の高い専任媒介契約がおすすめです。媒介契約の有効期間は最大3ヶ月です。

⑤不動産業者と相談しながら売却価格を設定する

媒介契約を結んだ後、自分のマンションをいくらで売り出すのか、不動産業者と相談しながら売却価格を設定します。

ここではマンションの売却価格の決め方について解説します。

売却価格は理想価格・最低価格・査定価格の3つの価格を参考に決める

売却価格は理想価格・最低価格・査定価格の3つの価格を参考に決めていきます。

理想価格は、この物件で売れて欲しいという理想の価格です。

理想価格の決め方は、売却物件と似ている条件の物件の、過去の成約事例をチェックすることです。高く売れた事例を参考に決定しましょう。過去の成約事例は、不動産流通機構が運営している「REINS Market Information(レインズ マーケットインフォメーション)」から確認することができます。

最低価格は、ローン残債などから、最低でもこの価格で売れてもらわないと困る価格です。最低価格は値引きにどこまで対応できるかの指標にもなります。

査定価格は、不動産会社の査定によって出る価格です。

この3つの価格を参考に不動産会社と相談しながら、最初の売り出し価格を決定しましょう。

⑥マンションの販売活動の開始

媒介契約を結んで売り出し価格が決定したら販売活動が始まります。

不動産会社はチラシやインターネットへの物件掲載などを行います。

売主は購入を検討する人が現れるまでは待ちの体制となりますが、不動産会社と連絡を密に取って、現在の販売状況について常に把握しておきましょう。

⑦物件購入希望者の内覧に対応する

売却する物件に住んでいる人がいない場合は、不動産業者が内覧の対応をします。

売主が住み続けている物件を売却する場合は、内覧希望の日時に合わせて立ち会うといった内覧の対応をする必要があります。

内覧の際の注意点

内覧の際の注意点としては、清潔さを保つことです。いくら立地条件や設備が整っていても、汚れた部屋は内覧する人の印象を著しく悪くします。

また、内覧希望者は間取りや設備についてはあらかじめ情報を得ています。良い点をアピールする必要はなく、聞かれたことに丁寧に対応する形を取りましょう。

⑧物件購入希望者との価格交渉を行う

物件の購入希望者が出たら、ほとんどの場合、現在の物件価格からの値引きの要請があります。

マンション売却時の価格交渉のポイントについて確認しましょう。

価格交渉の際の注意点

価格交渉の際の注意点ですが、例えば3,000万円の物件を2,000万円にして欲しいなどの無理な値引き要求は当然断っても大丈夫です。

また、販売をはじめて間もない時期での値引き要求など、他の購入希望者が現れる可能性が高い場合は見送るのも一つの手です。

この辺りの価格交渉は、上記の理想価格・査定価格・最低価格を念頭において、不動産業者とも相談しながら進めていきましょう。

リフォーム分の値引き要求がある場合は、自分でリフォームの見積もりを取った上で、自分でリフォームするか、リフォーム分の値引きに応じるか、あるいは断るかの判断を行いましょう。

また、価格交渉の際、価格以外の条件も視野にいれることも大切です。

例えば買い替えを行うつもりで、まだ買い替え先の物件が見つかっていない場合などは、引き渡し時期を遅らせるなどの条件を、価格交渉とセットで進めておくとスムーズに事が運びます。

⑨売買契約の成立・手付金の支払い

ここからは売買契約の際の注意点について確認していきます。

売買契約の成立・手付金の支払いの際の注意点

売主と買主が売買価格と売買条件について合意に至ったら、売買契約を行います。

売買契約は、不動産業者から用意すべき必要書類や署名捺印など契約を締結する上での指示があるので、迷うことはありません。

売買契約に関しては、不動産売買契約書に書かれている売買価格、手付金の金額、引き渡し日時、瑕疵担保責任の取り決めなど、間違いがないかをしっかりと確認しましょう。

トラブル防止のためには不動産会社に任せきりにせず、自分で一つ一つ確かめることが大切です。

内容に問題なければ契約を締結して手付金の支払いが行われます。

手付金は、契約が簡単に解除されないように支払われるお金です。手付金の金額は、法律上の定めはありませんが、一般的には売却額の5〜10%程度です。

⑩手付金以外の物件代金(残余金)の決済・物件の引き渡し(売却完了)

物件の引き渡し日が来たら、手付金以外の物件代金である残余金の決済、物件の所有権移転の登記、物件の引き渡しが行われます。

マンションの住宅ローンの残債がある場合は、決済金でローンの残債を返済し、抵当権抹消登記を行います。これでマンションの売却は完了です。

まとめ

それではマンション売却の流れについておさらいしましょう。

記事のおさらい

  • マンション売却の流れの準備段階は相場の把握、査定、不動産会社の選定と媒介契約、売却価格の設定
  • マンションの売却活動の流れは販売状況の把握と内覧対応、価格交渉、売買契約、引き渡しと決済
  • マンションの買取は早期にマンション売却したい人、売却活動を知られたくない人向き
  • 不動産業者選びは査定額ではなく査定時の対応で判断する
  • 媒介契約で迷ったらおすすめは専任媒介契約

今回ご紹介した内容を一度に覚える必要はありません。

マンション売却の流れで、今、自分がどの段階かを確認しましょう。一つ一つのステップをおこなっていけば、忙しくても問題なくマンションの売却活動を進めていくことができます。

今回の記事がマンション売却の一助になれば幸いです。

執筆者の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

中村裕介

保有資格:宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。