プロが教える!マンション売却の必要書類を徹底解説!

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マンション売却コンサルタント

中村昌弘

マンションの売却は、ほかの商品と異なり「権利関係」の書類があります。また、買主はローンを組むケースが多く、売主もローンを完済することが多いので、「ローン関係」の書類もあります。

さらに、マンションの売却活動に伴う書類もあるため、いったいどれほどの書類が必要なのか?と疑問に思う人も多いでしょう。

この記事は、そんな人に向けて以下を解説しています。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • マンション売却の契約や引き渡し時に必要な書類は?
  • マンション売却に必要な書類の入手場所や費用は?
  • 代理人を立てるときや確定申告に必要な書類は?

筆者は元々マンションディベロッパーに勤務しており、マンションの販売も仲介も実際に行ってきました。言うならば、マンション売却のコンサルタントです。

今回はそんなマンション売却のコンサルタントの視点から、上述したマンション売却に必要な書類を解説していきます。

不動産会社に査定依頼するときに必要な書類

まず、マンション売却の初期段階である「査定時」に用意しておくべき書類は以下のとおりです。

  • 図面集
  • パンフレット
  • 管理規約集
  • 売買契約書・重要事項説明書
  • 登記簿謄本
  • 住宅ローンの償還表
  • 固定資産税の納付書
  • 身分証明書

厳密に言うと、査定するだけなら資料は必要ありません。ただ、精度の高い査定、および、その後の媒介契約まで見越すと上記の書類は準備しておいた方が良いでしょう。

査定時に用意しなくても、結局は売却活動には必要になる書類です。

図面集

図面集は、査定時に不動産会社に対して、広さや間取りを伝えるときに必要です。また、売却活動のときは、間取りをスキャンしてネット広告などに掲載しなければなりません。

図面集はマンション購入時にもらいますが、紛失した場合は分譲主である不動産会社か、管理組合に相談しましょう。

必ずではありませんが、親切な不動産会社であれば間取り図のコピーをくれる場合があります。また、管理組合に図面集が保管されていることも多いので、管理会社経由で問い合わせてみると良いでしょう。

パンフレット

パンフレットは必須書類ではありませんので、手元になければ必要ありません。ただ、パンフレットにはそのマンションの構造や仕様・設備など、アピールポイントが記載されています。

パンフレットがあれば、営業マンもそのマンションの特徴を理解することができ、営業トークに使えます。手元にあれば用意しておきましょう。

管理規約集

マンションの管理規約集は、買主に譲渡する書類です。マンション内のルールはもちろん、共用部(駐輪場など)の解約届けなど、各手続きに必要な書面が入っています。

また、長期修繕計画も管理規約集に挟み込まれていることが多いので、管理規約集は必ず用意しておきましょう。もし紛失していれば、管理会社経由で管理組合に問い合わせます。

売買契約書・重要事項説明書

売買契約書は、購入当時の土地・建物の内訳が記載してありますし、新たに売買契約書を作成するときの参考資料になります。

また、重要事項説明書(重説)も売買契約書と同じく、新たに重説を作成するときに必要になります。そして、営業活動中にあらかじめ買主に伝えておくべきことも重説に記載しています。

登記簿謄本

登記簿謄本は、マンション購入時に司法書士から郵送などでもらっているはずです。登記簿謄本には権利関係や登記上の面積などが記載されています。

これらの事項は、不動産会社が必須で確認すべき事項なので必要というわけです。もし紛失していれば、法務局に取りに行きましょう。

法務局に行く時間がなければ、不動産会社に取得してもらうことも可能です。仲介を依頼している不動産会社であれば、無料で取得してくれるところも多いです。

住宅ローンの償還表

住宅ローンの償還用とは、その年の月ごとのローン残債が記載されている資料です。マンション売却は残債を完済するのが基本なので、ローン償還表で残債を把握しておかないと売り出し価格が決められません。

毎年金融機関から郵送されてきているはずですが、もし手元になければ、住宅ローンを組んだ金融機関に問い合わせてみましょう。

固定資産税の納付書

固定資産税の納付書は、毎年5~6月頃に郵送で送られてきているはずです。固定資産税は買主に参考として伝えるので、そのときに必要になります。

また、その年の固定資産税は売主が全額支払うことになるので、引き渡し日以降を案分して買主に請求することもあります。

それを「固定資産税の精算」と言いますが、そのときにも固定資産税の納付書が必要になります。紛失している場合は、各自治体の税事務所に問い合わせてみましょう。

「市区町村の名称 税事務所」とネットで検索すれば、連絡先が出てきます。

身分証明書

また、査定後に媒介契約を結ぶときには身分証明書が必要になります。身分証明書は、免許証や健康保険証で問題ありません。

買主と売買契約を結ぶときに必要な書類

次に、査定が終わり、売却活動を経て買主と売買契約を結ぶときに必要な以下の書類について紹介します。

  • 印鑑証明
  • 建築確認済証、検査済証

印鑑証明

実は、売買契約書を実印で結ぶという義務はありません。そのため、本来は認印でも可能なのですが、不動産という高額な商品のため、実印を求める仲介会社は多いです。

また、次項で解説しますが、登記の際には実印が必要です。そのため、印鑑証明の取得が必須です。ただし、印鑑証明は発行から3か月以内が原則なので、発行日には気を付けましょう。

発行手続きは、役所か出張所が行います。料金は1通300円です。

建築確認済証、検査済証

建築確認済証や検査済証は、建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。これらの書類は、買主が融資を受ける際に必要なので用意しておきましょう。

これらの書類もマンション購入時に取得しているはずです。もし紛失していれば、マンションを管轄している役所の建築課などで、これに代わる書類を発行してもらいましょう。

マンションの引き渡し時に必要な書類

マンションの引き渡し時には以下の書類が必要です。

  • 印鑑証明
  • マンションの関係書類
  • 登記識別情報(登記済証、権利書)

印鑑証明

マンション売却時は、抵当権抹消登記、および所有権移転登記が必要です。その際に印鑑証明が必要になるので用意しておきましょう。

登記書類は認印ではダメなので、実印自体も必要になります。また、印鑑証明の必要枚数は事前にヒアリングしておき、まとめて取得しておいた方が楽です。

マンションの関係書類

マンションの関係書類とは、上述したパンフレットや図面集などを合わせて、マンション購入時にもらった全ての書類です。たとえば、測量図だったり、分譲時の価格表だったりが該当します。

ただ、これらの書類は物件によって内容が異なるので、「マンションの関係書類」としています。とにかく、マンション購入時に取得した資料は、全て買主に引き継ぐと思っておきましょう。

登記識別情報(登記済証、権利書)

引き渡し(登記時)には登記識別情報も必要になります。登記識別情報とは昔で言うところの権利書や登記済み証のことで、時期によって名称が異なりますが、いずれかの書類は購入時に取得しているはずです。

仮に、これらの書類を紛失しているならば、その物件の「権利を有する」旨を司法書士に書面で証明してもらわなければいけません。その際は10万円以上の費用がかかるので、できるだけ原本を見つけるようにしましょう。

代理人を立てる場合の必要書類

ここまではマンション売却において売主が用意しておくべき必須書類を説明してきました。次は、イレギュラーケースとして、代理人を立てるときに必要な委任状について解説します。

代理人を立てるケース

代理人を立てるケースとは、たとえば以下のようなケースです。

・高齢の両親に代わって契約を行う
・契約日にどうしても用事があり妻を代理人にする

代理を立てられるのは売買契約だけでなく、売買契約の締結や引き渡しに関する一切のことが可能です。そのため、基本的には親族が代理人になります。

代理人を立てるための必要書類

代理人を立てるための必要書類は以下の通りです。

・委任状
・委任者の印鑑証明
・代理人の身分証明書

委任状は不動産会社が用意します。その委任状の内容で、売買契約を委任するのか、媒介契約~引き渡しまで全て委任するのかという委任の範囲を決めます。

そして、その委任状には委任者の署名と実印での押印、そして実印の証明に印鑑証明を添付するという流れです。

また、代理人も署名する欄があり、氏名と住所を確認するために代理人の身分証明書は必要になります。

不動産会社が用意する書類

さて、上述した書類は基本的には売主が用意すべき書類でした。次に、不動産会社が用意する以下の書類について解説します。

  • 新しい重要事項説明書(重説)
  • 新しい売買契約書(売契)
  • 印紙

売却しようとしているマンションを購入したときに、重説と売買契約書の原本を受け取っています。

上述したように、分譲時の重説と売買契約書は売主が用意しますが、新しい重説と売買契約書は不動産会社が用意します。

勘違いされがちなのですが、分譲時の重説と売買契約書をそのまま使うわけではありません。分譲時のものを参考にはしますが、新たに仲介営業マンが作成するという流れです。

また、売買契約書には印紙を貼付しますが、その印紙は不動産会社が用意します。印紙代の負担割合はケースバイケースですが、売主と買主で折半することが多いです。

マンション売却後の確定申告に必要な書類

さて、ここまではマンション売却に伴う必要書類を解説しましたが、マンション売却は引き渡ししたら終わりではありません。

マンション売却は、売却益が出た場合、もしくは3,000万円の特別控除を利用する場合には確定申告が必須となっています。一方、マンション売却で損失を計上したときには確定申告は不要です。

確定申告の書類自体は国税庁のサイト(確定申告書等作成コーナー)で作成できますが、以下の必要書類だけは認識しておきましょう。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入時・売却時の売買契約書
  • 登記簿謄本
  • 仲介手数料などの領収書

上記のうち、確定申告書B様式、分離課税用の申告書、譲渡所得の内訳書は、上述したサイトを利用すれば紙で取得する必要はありません。

すべて手書きで確定申告書類を作成する場合、この3つの書類は税務署で取得するという流れです。

購入時・売却時の売買契約書

購入時と売却時の売買契約書は、実は確定申告時の必須書類ではありません。

しかし、そもそも売却益がどのくらいあるのかは、購入時の価格と売却時の価格を基に出すので、税務署としては取得時と売却時の価格を知らないといけません。

その価格を知るためには、購入時・売却時の売買契約書が一番なので、添付していないと税務署から連絡がくる確率が極めて高いです。

そのため、事前に用意しておき、確定申告の添付書類として提出しましょう。また、この書類は原本でなくコピーで構いません。

登記簿謄本

登記簿謄本は、その物件の所有権を移転したことを証明するために必要です。マンション購入時は司法書士が郵送してくれますが、マンション売却時には登記簿謄本は基本的にもらいません。

そのため、自ら法務局へ取得しにいくか、費用を支払って代行会社(※)取得してもらいます。費用は、1,000円~2,000程度です。

※代行会社の例:登記簿謄本取得代行センター https://www.yomidaore.com/

仲介手数料などの領収書

マンションの売却益を計算するためには、売却時の諸費用も加味されます。そのため、諸費用額が分かる領収書は必須書類であるので、大切に保管しておきましょう。

まとめ

それでは、今回解説した「マンション売却での必要書類」について、覚えておくべきことをおさらいしましょう。

記事のおさらい

  • 基本的にマンション購入時の書類は全て必要
  • 代理人を立てる場合は委任状を利用する
  • 確定申告にも必要書類があるので要注意

まずは、査定の段階でマンション購入時の書類を全て用意しておきましょう。そうすれば、上述した書類の大半は用意できるはずです。紛失して手元にない書類は、迅速に取得しましょう。

また、イレギュラーケースではありますが、代理人を立てる場合の必要書類も理解しておくべきです。

さらに、引き渡し後の確定申告に必要な書類も、領収書など保管しておく書類があるのでチェックしておきます。特に、売却活動に必要な書類は、事前に準備しておいた方がスムーズに売却することができるのです。

執筆者の中村昌弘さんの写真

マンション売却のコンサルタント

中村昌弘

保有資格:宅地建物取引士

新卒で不動産ディベロッパーに勤務し、用地仕入れ・営業・仲介など、不動産事業全般を経験。入居用不動産にも投資用不動産にも知見は明るい。独立後は、不動産事業としては主にマンション売却のコンサルタントに従事している。趣味は読書。好きな作家は村上春樹、石原慎太郎。

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