離婚時はマンションを売却するべき!離婚時の売却のポイントを紹介

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不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

離婚となると、「家具や家電製品などの財産分与をどうするか」「離婚後の生活費はどうするのか」「子供はどうするのか」など様々なことを考えなければいけません。

購入したマンションの処分もそのひとつで、どうやって処分しようかとお悩みではないでしょうか。

離婚後も夫または妻がそのままマンションに住み続けるという選択肢はあります。しかし、タイトルのとおり筆者は「売却したほうが良い」と考えています。詳細は本文でお伝えしますが、売却せずにマンションを残すと離婚後のトラブルになりえるためです。

この記事では、以下のような疑問や質問にお答えします。

この記事ではこんな悩みを解決します!

  • 離婚時のマンション売却のポイントを知りたい
  • 離婚したときにみんなはどうやっているのかを知りたい
  • 離婚しても引っ越ししない方法を知りたい

この記事では、離婚した場合はマンションを売却した方が良い理由、離婚時の財産分野の基礎知識と具体的な流れ、離婚後のマンション売却のポイントについて詳しく解説していきます。

また、記事の後半では専門家に依頼する場合の具体的なポイントについても解説していきます。

この記事を読むことで、離婚時のマンションの処分方法についての知識が身につき、現在の状況に応じた適切なマンションの処分方法が分かるようになります。

離婚時にマンションを売却するべき3つの理由

結論からいえば、離婚する場合、マンションはできる限り売却するべきです。ここからは、マンションを売却するべき3つの理由について分かりやすくお伝えしていきます。

①一方が住み続けるのはトラブルの元

離婚時のマンションの取り扱い方法としてよくあるのが、夫婦のいずれか一方が住み続けて、家を出る方は家に相当する財産を受けとるというケースです。

なかでも特に注意が必要なのが、妻と子供がそのまま住み続けて、夫が家を出て住宅ローンを支払い続けるという取り決めです。

離婚時に住宅ローンを支払い続けると言う約束をしても数年後に夫が支払いを止めてしまうケースがよく見られます。マンションを購入する際、夫が名義人で、妻が連帯保証人になっているというパターンが一般的なので、夫が返済をやめれば、妻が支払い義務を負います。

妻の方が経済的な支払い能力が低い場合が多いため、経済的に困窮する可能性があります。

②売却以外の方法は不公平感があるため処分が進まない

マンションを売却せずにどちらかが所有する方法は不公平感が生まれ、財産分与が進まないという問題があります。不公平感が生まれるのは、不動産の価値の設定が難しいからです。

例えば3,000万円で購入したマンションの場合、住んでいた期間や家の状態に応じて価値が下がるため、マンションの時価は3,000万円以下であることは想像できます。

しかし、不動産のポータルサイトを見るとわかる通り、不動産の価格は、同じような条件のものでも異なります。

住んでいたマンションと同じ価値の現金を分配することは難しく、家を保有しない側としてはどうしても不公平感が残り受け入れがたいため、なかなか財産分与が進まないという事態になりがちです。

③住宅ローンが残っている場合は特にリスクが高い

離婚時、マンションにまだ住宅ローンが残っている場合で、売却以外の方法を取ることはリスクが高いです。

離婚後に、住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、結局、競売にかけられて家を失うことになります。競売の場合、一般市場での売却価格より低い価格での売却となるため、経済的にも損をしてしまうリスクがあります。

また、上述したような離婚後の住宅ローンの未払いの問題や、購入時の頭金を独身時の貯蓄で出したのかどちらかの親が出したのかといった問題、名義変更の場合は金融機関との調整といった問題も出てきます。

住宅ローンは第三者である金融機関との取り決めなので、簡単には名義変更はできません。例えば夫から妻に名義変更しようとする場合、妻に安定した収入があるなどの支払い能力がなければ通常は認められません。

このように、離婚時の「マンションを売却しない」という選択肢はリスクが大きいため、「売却」をオススメします。

離婚時のマンションは売却して財産分与しよう

離婚時は、ただマンションを売却するだけではありません。離婚時のマンションは売却して「財産分与」するのが最もよい方法です。ここからは、財産分与の概要と具体的な流れについて解説していきます。

財産分与とは

財産分与とは、結婚生活を通じて築いた財産を夫と妻で分配することです。

夫が会社員で妻が専業主婦で夫の収入のみで生活していた場合でも、基本的には財産は2分の1ずつ分配されます。妻が家庭に対して貢献してきたからこそ結婚生活が成立しており、妻が収入を得ていなくても共有財産は均等に折半されます。

マイナスの財産はプラスの財産と差し引いて計算する

結婚生活で築かれたプラスの財産と同様に、結婚生活を通じて生じたマイナスの財産、負債も存在します。このようなマイナスの財産については、プラスの財産と差し引いて計算します。

ただし、結婚生活とは関係ない個人の負債、例えばパチンコや競馬、スマホゲーム課金のためなどの借金の場合は、夫婦としての共同生活とは関係がないので財産分与の対象とはなりません。

財産分与の具体的な流れ

ここからは、財産分与の具体的な流れについて解説していきます。

まずは、夫婦共有の財産についてリストアップします。結婚生活において築き上げた全ての財産を書き出します。財産の正確なリストを漏れなく作ることはかなり難しい作業となるため、できれば弁護士など専門家に依頼することをおすすめします。

財産分野の対象となる財産が確定したら、それらの財産をどのように夫婦間で分けるかを話し合います。

マンションに関する話し合いとしては、マンションを売却するのか、売却するならどのような方法で売却するのか、あるいはどちらかが継続して住むのか、その場合は住宅ローンの残債を、どのように支払うのかなどを行います。

夫婦間で話し合いを行い、同意に至らなかった場合は家庭裁判所にて離婚調停、それでも折り合いがつかない場合は、離婚裁判でどのように財産分与するかが決定されます。

離婚時のマンション売却のポイント

ここからは、離婚時にマンションを売却する際の具体的なポイントについて解説していきます。

住宅ローンが残っていない場合は売却後の利益を財産分与する

売却する予定のマンションに、住宅ローンが残っていない場合は、一般市場においてマンションを売却して、売却後の利益を2分の1ずつ財産分与するという形が基本になります。

離婚時のマンション売却としては、最もスムーズに売却できるパターンです。

住宅ローンが残っている場合①アンダーローンの場合

住宅ローンが残っているマンションの場合、予測される売却金額によって対応が異なります。この際の売却金額は、固定資産税評価額か、不動産会社による査定価格、あるいは不動産鑑定士による査定価格のいずれかで予測します。

基本的には、複数の不動産会社から査定を受けて、査定価格を平均化して売却金額を予測する形で良いでしょう。

固定資産税評価額は、時価より低い評価額になるので、おすすめしません。不動産鑑定士による鑑定は有料ですが、第三者の専門家による信頼できる意見です。特に離婚協議において財産分与でもめるケースにおいては、不動産鑑定士による鑑定価格が必要となる可能性があります。

住宅ローンの残額が住宅の売却金額を下回る場合がアンダーローンという状態です。

マンションが、アンダーローンである場合、マンションを売却した代金で住宅ローンを全て返済して、残りのお金を財産分与すればよいので、売却の際にも財産分与する際にも問題なくすすめることができます。

住宅ローンが残っている場合②オーバーローンの場合

問題は売却する予定のマンションが、オーバーローンである場合です。

ローン残額が家の売却額を上回る場合がオーバーローンの状態です。オーバーローンの場合、マンションを売却しても住宅ローンが残ってしまいます。

オーバーローンのマンションを売る場合は、どのようにすればよいのでしょうか。オーバーローンの場合、自己資金による補填か、あるいは任意売却という形で売却を実施するかという選択をします。

ローン完済のために不足する金額を用意する

マンションの売却代金で住宅ローンを返済しきれなかった場合でも、不足している住宅ローンの残りを、貯蓄などの自己資金や親から一時的なら借入金などの資金で返済すれば、マンションは売却可能です。

任意売却を行なう

マンションの住宅ローンの残債があり、売却代金では住宅ローンを完済できない状態で、金融機関の了解を得てマンションを売却することを、任意売却といいます。

任意売却を行った場合、売却代金から不動産会社への仲介手数料や抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬などの必要経費を差し引いて住宅ローンを返済し、残りのローンについては分割で返済していく形になります。

実は多くの場合では、ローンの残高の方が売却代金を上回る可能性が高く、また手元の資金で返済に足りない額を補填することが難しいため、離婚時には任意売却になるケースが多いです。

まだ離婚していない場合に、ぜひおすすめしたいのが、離婚前に任意売却を終わらせることです。離婚後も、離婚してから2年間は財産分与の請求は可能です。しかし、離婚後は当事者がお互いに連絡を取り合うことを避けるのが一般的であり、離婚後に連絡がつかないケースも多くあります。

離婚前に専門家に相談しよう

ここでは、離婚前に弁護士などの専門家に相談する意義について解説していきます。

離婚する時は基本的に弁護士に相談しよう

離婚でもめたときに、当事者の代理人となれる専門職は、弁護士以外にありません。

離婚の話が出てから弁護士に依頼するのも1つの方法ではありますが、できれば離婚の話が具体化する前から、弁護士に相談することをお勧めします。

離婚前から弁護士と相談しておくと、マンションの売却などの財産分与に関するテーマだけでなく、離婚手続きの流れ、子供の親権など、離婚全般に関する予備知識を得ることができます。

また、あなたが弁護士を用意しておらず、相手方が弁護士を用意している場合は、法律的な知識がない分、相手方の要求を一方的に聞き入れる形になる可能性があり不利益となります。特に自力での交渉に自信がない場合は、弁護士に相談した方が良いでしょう。

弁護士への相談料が気になる場合は、市区町村が行なっている弁護士による無料相談などもあります。まだ、離婚するかどうか悩んでいるという段階でも、とりあえずは弁護士に相談しておくことが大切です。

売るか売らないかの前に不動産会社に査定を依頼しておく

上述の通り、離婚する場合、トラブル回避のために基本的にはマンションを売却することをおすすめします。しかし、子供の学校や仕事など、様々な理由によって自宅に住み続ける必要があるケースもあります。

夫婦間でマンションの処分についてどのような判断がなされるにせよ、マンションの評価金額がいくらになるのか、事前に調べておくとよいでしょう。まだ離婚が具体的な話になっていない場合だとしても、情報を得ておいて損はしません。現在では、インターネットからおおよその不動産査定価格を知ることもできます。

マンションは最も高額な財産の1つなので、マンションの評価額がわかれば、離婚前に財産分与のシミュレーションができます。弁護士等専門家に相談する場合にも、より具体的なプランを立てることができるでしょう。

離婚することがはっきり決まったら、不動産会社にマンションの査定を依頼しましょう。不動産会社に査定を依頼する場合は、不動産一括査定サイトを利用して複数の不動産会社から査定を受けましょう。

不動産会社のスタッフが実際に売却予定のマンションを見て査定する訪問査定を受ければ、より精度の高い評価額が分かります。

まとめ

それでは、離婚した際のマンションの処分方法についてまとめていきます。

記事のおさらい

  • 離婚した場合、保有するマンションは売却した方が良い
  • 売却以外の方法の場合、後々トラブルになる可能性が高い
  • マンション売却によって得た利益は財産分与で分ける
  • マンションが夫名義でも妻が専業主婦であってもマンションは財産分与の対象になる
  • 住宅ローンの有無、残債はマンションの処分に影響を与える
  • できれば離婚する前に専門家に相談するのがベスト

離婚時は、後々のトラブルを避けるため、マンションはできるかぎり売却する方向性で話を進めていきましょう。

離婚の当事者である場合、精神的に余裕がない状態である可能性が高いと思われます。このためマンションをどのように処分するかといった問題について落ち着いて対応することは難しいでしょう。

だからこそ、離婚後に始めて財産分与について考えるのではなく、離婚前に専門家と相談しておくことが大切になってきます。記事にも書いた通り、市区町村が行なっている弁護士による無料相談などもあるため、離婚を決意したらまずは専門家に相談することをおすすめします。

この記事が離婚時のマンション処分問題の解決に役立てば幸いです。

監修の中村裕介さんの写真

不動産ライター兼不動産経営者

監修 中村裕介

宅地建物取引士、保育士

1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。

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