中古マンションの売却前にリフォームは不要！もっと効果的なポイントも紹介
2019.01.17投稿
不動産ライター兼不動産経営者
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中古マンション売却の際に、事前のリフォームは必要でしょうか。
確かにリフォーム済みマンションかそうでないものかを選ぶなら、リフォーム済みが選ばれる気がしますよね。
しかし実際には、リフォームをやるべきケースとやらない方がよいケースが存在します。
この記事では、以下のような疑問や質問にお答えします。
この記事ではこんな悩みを解決します！
- マンション売却時にリフォームはやるべき？やらなくていい？
- マンションのリフォームっていくらかかるの？
- 中古マンションを売る前にリフォームするメリットって何？
この記事では、マンション売却前には基本的にリフォームが不要である3つの理由から、リフォームにかかる費用相場の紹介、リフォーム以外に内覧を成功させるためのテクニックについてお伝えします。
また記事の後半では、中古マンションを高く売るコツについても解説しています。
※すまいうるは、株式会社エイチーム（東証一部上場）のグループ企業が運営するサービスです。
この記事の目次
中古マンション売却前にリフォームが不要な3つの理由
マンション売却前にリフォームが必要でしょうか。結論から言えば、売却前のリフォームは不要です。
ここからは、売却前のリフォームは不要である3つの理由について解説していきます。
リフォームした分の価値を売却価格に上乗せできないことが多い
中古マンションを売却前にリフォームした場合、当然ですがリフォーム代がかかります。売主の立場としては、リフォーム代金をそのまま売却額に上乗せしたいところ。
しかし実際は、中古マンション販売価格は「築年数」で決まってきます。
たとえば、築20年で売却相場が2,000万円のマンションを300万円かけてリフォームしたとしても、2,300万円で売れる可能性は低いといえます。
リフォームにかける費用については慎重に検討する必要があります。
中古マンションの購入検討者は自分でリフォームしようと考えていることが多い
実は、中古マンション購入者の約40%程度は、リフォーム済み物件を取得したあとに改めてリフォームしています。
つまり中古マンションの購入者は、リフォーム済みとは関係なく、取得後のリフォームを考えていることになります。
特に築年数が30年以上の中古マンションを購入しようとする人は、リフォームの必要性を踏まえた上で購入を検討しているケースが多いです。
また、どのようなフローリングにするか、壁紙はどうするかなど、家の内装は住む人の感覚に大きく左右されます。
このため、下手にリフォームを行って販売価格相場より上げてしまうよりは、購入者の物件取得後のリフォームを見込んでリフォームなしの状態で販売するべきでしょう。
中古マンションは築年数＞内装で価値が決まる
中古マンションを探す際、まずは物件の地域、価格、そして築年数で検索されます。
アメリカなどの国と異なり、日本では持ち家を資産として維持していく感覚が薄いため、物件の価値は年々減少していきます。
このため、中古マンション市場では、物件の築年数が物件の価値を決めてしまうといっても過言ではありません。
たとえば、
- 築年数5年の内装が汚れたマンション
- 築年数30年の内装がピカピカのマンション
の場合、販売価格などその他の条件が同じであれば、まず築年数5年のマンションが選ばれます。
売却前にリフォームを実施するかどうかの判断基準
ここまでは、売却前のリフォームは基本的に不要だとお伝えしましたが、売却前のリフォームをした方がよいケースもあります。
ただ、物件の状況は千差万別であるため、どこを直すべきという明確な判断基準を示すことは困難です。
あえていえば、まずガラスが割れている、ドアが閉まらないなどの明らかに修理すべきところは早急に修理が必要です。
次に、穴の空いたふすまの取り換えや破れた障子の張り替えなど、リフォームというよりも小規模な修繕といったケースは行っておいた方がよいでしょう。
安価に実施できて、内覧者の印象に大きく影響する場所が修繕すべきポイントです。
リフォーム費用の相場
売却前にリフォームをする場合の具体的な費用相場について解説していきます。
リフォームするにしろ、しないにしろ、リフォーム相場を知っておくことは重要です。
仮に、購入希望者からリフォーム分の値引きが求められた際に値引きを行うべきか、売主としてリフォームをすべきかが判断できるからです。
また、リフォームする場合は、基本的には水回りの設備を行うべきです。
なぜなら水回り設備は進歩が早く、新築マンションとの差が明確に現れる部分であるからです。水回りが綺麗であれば築年数が古い物件でも好印象を与えることができます。
ただしリフォームにお金をかけすぎるのはNGです。上述の通り、リフォーム代はそのまま販売価格に上乗せできません。壊れているなど、設備として機能していない場合などをのぞいて、リフォームは慎重に検討するべきです。
ケースによって異なりますが、リフォーム費用の上限は50万円を一つの目安にしてもよいでしょう。
個人的な見解としては、数100万円をリフォームに費用をかけるよりは、水回りをプロのハウスクリーニングに任せた方がより効果的だと考えます。
ハウスクリーニングは、おそうじ本舗やダスキンなどの大手の会社に任せる場合でも10万円以下で行えるサービスが充実しています。
売却を依頼している不動産会社の意見も参考にしてください。
各種リフォームにかかるリフォーム費用相場は、以下の表を参考にしてください。
| リフォーム箇所 | リフォーム費用相場 |
|---|---|
| キッチン | 50〜100万円 |
| トイレ | 20〜50万円 |
| 洗面台 | 20〜50万円 |
| お風呂 | 50～100万円 |
| 壁紙 | 1,000円/㎡：6畳の部屋で約5～8万円程度 |
中古マンション売却後の確定申告でリフォーム費用はどんな扱いになる？
マンションなどの不動産を売却した場合、売却した年の翌年に確定申告をする必要があります。
売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対して税金がかかります。
譲渡所得は次の式で計算します。土地や建物を売るために支出した費用を「譲渡費用」といいます。
マンションの譲渡所得＝マンション売却金額－（マンションの取得費 ＋ 譲渡費用）
確定申告において、マンション売却前のリフォーム費用は譲渡費用とはなりません。
下記は国税庁の「No.3255 譲渡費用となるもの」におけるコメントです。
修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。
引用元：No.3255 譲渡費用となるもの（国税庁）より
ただし、売買契約において、買主からの要請によってリフォームを行った場合、リフォーム費用は譲渡費用として認められる可能性が高いと言えます。
売却益が出なかった場合、税法上では確定申告をしなくてもよいです。
しかし、確定申告で売却損を申告することにより、還付金が戻ったり税金が安くなったりします。マンションを売って儲けが出ても損が出ても、確定申告は必ず行いましょう。
リフォームより効果的！中古のマンション売却で大切な「内覧準備」
上述の通り、リフォームには数10万円から数100万円単位のお金がかかります。
ここからはリフォームよりも安価に実行できて、確実に内覧の印象をよくすることができるテクニックについてお伝えしていきます。
部屋を明るくする
部屋の明るさは人間のイメージに大きく影響します。
内覧の際は部屋の電気をすべて点けて、部屋全体を明るくするようにしましょう。
点灯しない照明器具があれば事前に交換しておきましょう。
床に物を置かないようにして広く見せる
部屋を広く見せるために、床に物を置かないようにしましょう。
売却予定のマンションで生活している場合でも、家具を整理するなど床に置かれたものを減らすことで、より広々とした印象を与えることができます。
部屋のレイアウトを考える
上記の「床に物を置かないこと」にもつながりますが、部屋のレイアウトにも改善が必要です。
特にリビングの印象は内覧者に強く残ります。
リビングのレイアウトはなるべく白と黒を基調として物を減らし、一時的でもよいので使い勝手よりは見栄え重視のレイアウトに変更しましょう。
臭いが気になるときは消臭する
部屋の臭いは、居住者にとっては気づきにくいポイントです。
どんなによい間取りで立地がよくても、ひどい臭いの部屋には誰も住みたくありません。
消臭剤の利用と、内覧前の一時間前ほどの換気を行うなどして対応しましょう。
水回りを徹底的に掃除する
筆者としては、リフォームよりもまず部屋の清掃の徹底をおすすめします。
水回りは内覧時に特にチェックされる部分であり、最も生活感が出る部分なので、徹底的に掃除しましょう。中でもキッチンは内覧者の誰もが重視する重要なポイントです。
キッチンの油汚れやお風呂の水垢などは素人では除去が難しい箇所です。できれば水回りの掃除はプロのハウスクリーニングに依頼することをおすすめします。水回り以外は自分で清掃を行うことでクリーニングの費用を抑えることができます。
リフォーム費用を少しでも取り戻す！マンションを高く売るコツ
ここからは、中古マンションを高く売るコツについて解説していきます。
ここでは概要の説明をしますので、詳細が気になる方は「プロが教える！マンションを早く・高く売るための4つのコツ」の記事をぜひご確認ください。
信頼できるパートナー（不動産会社）を選ぶ
中古マンションの売却が成功するかどうかは、信頼できるパートナー選び、つまり不動産会社選びにかかっているといえます。
なぜなら、中古マンションの購入希望者を見つけるための販売活動は、ほとんどを不動産会社が行うためです。
信頼できる不動産会社を見つけるためのおすすめの方法は、不動産一括査定サイトを利用して複数社に査定依頼することです。一社だけでは正確な査定が出ないためです。
また、査定額の高さではなく、提示された査定金額になった根拠をきちんと説明してくれる会社を選びましょう。
不動産会社と専任媒介契約を結ぶ
不動産の販売活動を依頼する際に、媒介契約を結びます。
媒介契約には3種類ありますが、専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約は、比較的自由度が高く、他の契約よりも不動産会社の働きが期待できる契約となります。
土日は予定を入れず内覧・オープンルーム対応をする
不動産売却期間中は、なるべく土日には予定を入れず、内覧やオープンルーム対応をすることが有効です。オープンルームとは、誰でも予約なしに自由に部屋を見学することができる内覧方法です。
中古マンションを探している人のほとんどが土日に現地見学を行います。早期の売却を行いたい場合は内覧・オープンルーム対応を積極的に行いましょう。
広告をチェックする
マンションの売却において不動産会社と媒介契約を結んだ後は、不動産会社が主体となって販売活動を行っていきます。
販売期間中は、売主が行うことはマンションの内覧の対応が主になりますが、同時に販売活動の状況を把握することも大切です。
特に物件広告に関しては、画像の質・量や間取り図、アピール内容などを定期的にチェックして、必要に応じて不動産会社に修正を依頼しましょう。
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まとめ
それでは中古のマンション売却におけるリフォームについておさらいしましょう。
記事のおさらい
- マンション売却のためにリフォームは基本的に不要
- リフォームをしても、その代金分を売却価格に上乗せできない
- リフォームを実施するかどうかの基本的な判断基準は、設備が明らかに破損しているケースか少額で修繕できるケース
- リフォームを行う場合はキッチンやお風呂などの水回りの設備を行う
- 買主からの要請でリフォームした場合は、確定申告でリフォーム費用は譲渡費用として認められる可能性が高い
- 内覧の準備が重要
記事内でもお伝えした通り、中古マンションを売却する際に高額のリフォームを実施することは、かけた費用を回収できない可能性が高いので基本的にはおすすめしません。
まずは清掃やプロのハウスクリーニングで現状のマンション状態を改善した上で、改めて必要に応じてリフォームを検討するという順序が正解でしょう。
▼リフォーム以外にかかる費用や手数料について知りたい人にオススメの記事
不動産ライター兼不動産経営者
宅地建物取引士、保育士
1983年福岡生まれ。上海復旦大学卒。 商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。 趣味はフットサル、旅行、読書。美容と健康のために毎日リンゴ人参ジュース飲んでます。
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